拙政别墅斩获中国豪宅权威大奖

2012年10月29日,在北京举行的中国财经风云年会——中国地产金融创新峰会上,由赞威置业开发的拙政别墅可谓出尽了风头。这个生长于拙政园旧址的中国顶级别墅,因“具有浓郁的园林大宅特色、且在产品中充分体现苏式建筑文化的文脉精神”而一举荣获了“最具投资价值的城市豪宅”的重头奖项。

据了解,本次峰会是国内规格最高的地产项目盛会,其奖项也是地产界、财经界最为认可的顶级权威奖项。由全国工商联房地产联盟、全国房地产基金联盟联合举办的盛会,吸引了两百多位业内最高层人士的出席。拙政别墅,无疑成为了当日最为耀眼的一颗明星。

近年来,随着中国豪宅市场的逐步扩大,也引发了开发者关于豪宅属性的深刻思考。究竟中国顶级富豪需要什么样的豪宅,赞威置业有自己独特的理解。这一点从拙政别墅的选址规划上便可见一斑。[详细]

拙政别墅总经理伊能丽子

拙政别墅总经理伊能丽子

直播文字实录

  
主持人:尊敬的各位领导、各位嘉宾,女士们、先生们,大家下午好!

由和讯网主办,和讯房产频道、财经中国会承办的"2012和讯网第十届财经风云榜之地产行业分论坛--第三届地产金融创新峰会",现在正式开始。
此次大会的主题是"资本拓道 地产变局",我是北京电视台财经频道主持人董莉,很高兴受和讯网委托,今天与到会的专家能够有一起交流的机会,本次大会的主题是“资本拓道,地产变局”。抓紧时间,首先介绍一下今天到会的主要嘉宾和领导,他们是:
经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长 巴曙松,
经济学家、万博兄弟资产管理公司董事长、万博经济研究院院长 滕泰,
首创集团董事长刘晓光,
华远地产董事长任志强,
泛海建设集团副总裁、董事会秘书陈家华,
万通控股副总裁 郑沂,
金融街控股股份有限公司副总经理 王志刚,
华夏幸福基业副总裁 张亦农,

盛世神州房地产投资基金董事长、全国房地产投资基金联盟会长 张民耕,
复地投资集团执行总裁 张春华,
德信资本董事长 陈义枫,
富鼎和基金董事长 王启富,

英国邦瑞集团中国区总裁 白兮,
万科北京公司副总经理 肖劲,
合生创展集团住宅事业部副总经理 付强,
国元证券有限公司研究中心副总经理 首席策略分析师 刘勘,
华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理 公衍奎

还有远道而来的苏州开发商:
吴中地产集团总裁、苏州高端太湖定制型别墅总担纲 曾昌宇,
苏州园林股份有限公司董事长 嵇存海,
苏州赞威置业有限公司总经理、顶级苏式家族大宅拙政别墅开发商 伊能丽子女士。

以及主办方领导
和讯网董事长 章知方
和讯网首席运营官 陈剑峰
和讯网总编 王炜

因为时间关系,在这里不再一一介绍到场的领导和嘉宾,谨此代表主办方,热烈诚挚的欢迎各界朋友们的到来。同时,我们还要特别感谢战略合作伙伴全国房地产投资基金联盟,白金赞助单位碧桂园,以及广大媒体朋友们对本次大会的大力支持。

下面进入大会的第一个环节,有请本次大会主办方领导 和讯网总编王炜致辞。大家欢迎!

王炜:感谢大家在百忙之中出席由和讯网主办,和讯房地产和财经中国会共同承办的第三届地产金融创新峰会。
和讯网深耕财经领域16年,汇聚了当今中国社会最具影响力的财富精英,全年覆盖用户过亿。房产频道自创建以来更是关注高净值人群的投资买房需求,以及上市房企在金融领域的各种动作。目的就是希望以一个财经媒体的视角洞悉房地产市场的投资规律与企业在新周期下的转型策略。
众所周知,房地产业的重要性。而国内的房地产经历了10多年的发展,正处于青春期。处于青春期的企业,拼的是速度、成本和规模。在经历了蛮荒时代,在市场格局逐渐清晰的前提下,金融将成为房地产竞争中的重要砝码,但是随着GDP的增长,随着地产调控的不断深化,房企需要更多资金运转,资本意志已成为房地产争夺战中的一个重要砝码。在金融力量的作用下,房地产的游戏规则正在被重新改写。
今天地产创新峰会正是顺应这样的市场形势应运而生,在当前政策彷徨、企业两难,购房者举棋不定的关键时期,我们将今年的主题定为"资本拓道 地产变局",就是希望能够把脉地产企业发展战略,厘清地产迷局,为中国地产行业下一个十年健康发展领航。
   为此,我们今天特别荣幸的邀请到了国内著名的经济学家、地产企业掌门人、房地产基金管理精英以及房地产项目的实际操盘者。
希望借助本次论坛大家共同商讨中国地产创新发展模式,描绘下一个房地产投资周期的蓝图。期待各位嘉宾的精彩发言,谢谢各位!

主持人:谢谢王炜王总,总结和提炼的非常到位。下面进入我们的主题演讲,大家老在说具体干什么行业是最重要的,找准自己的定位是最重要的,低头拉车的时候还要抬头看路,看到现在的所属地理背景和时代坐标是在怎样的大周期下,经济繁荣衰退,市场繁荣复始,国内环境三十年快速发展之后,我们从两位数主动调整到了7%左右的增长。国内环境上2008年金融危机之后,也有两年时间复苏还是比较慢的,我们也陷入到了治疗老年病的长期的状态中。从房地产行业国际国内大的周期背景来看,应该如何定义当前的形势,下面的时间我们就交给巴曙松,巴曙松带给我们演讲的题目是“中国经济新周期的前瞻”。

巴曙松:谢谢主持人,很荣幸参加和讯的这一盛会。要花20分钟的时间把经济政策走势说清楚不太容易,但好在到年末了。对金融做决策的人有一个习惯,有一个行话,八月十五放光明,意思是经济数据到八月十五以后基本政策就差不多,即使在九月份再采取措施的话,当年也见不了效果了。所以今年主题增长是没有太大的悬念,全年在7.5-8之间,三季度的7.4是全年低点,四季度会重新的温和回到8左右,所以,我们在总结今年马上要顺利召开十八大的时候,要正面总结经济政策该怎么说呢?我记得十七号,我就接到通知,统计局公布的数字有亮点,因为领导给我们说,你看组织这个稿子,3000字,准备一下,我找来找去发现还是有一些亮点。比如说,同样一个话从两面说,我就想说今年是改革开放以来,年初确定的增长目标和年末真正实现的增长速度最接近的一年,年初预计是7.5,其实我估计领导心里想的是8.3、8.4、8.5,结果到年末一看,今年做宏观研究的,除了像滕总这样水平高的之外,一般像我们这样的都挠头了。这次终于对了。四季度来看,各项指标有一个温和的回升,全年大概就是这么一个状况,明年的情况从目前的来判断,不会比今年好多少,稍微好一些。可能还是一个在新的经济环境下寻找可持续增长中枢的年份,因为中国经济结构大家都承认,出现了结构性的重大的变化,也就是经济增长速度回到7.4,到目前也没有看到明显的就业压力。有些从沿海向中西部转移的产业,比如说深圳的一家企业,他在郑州和成都的基地要50万人,现在才招了14、15万人。这次回落到现在7.4的地位,就业压力还不显著,这就说明可能经济结构、人口结构真的出现了明显的变化。实际上在今年政策研究中始终有两条主线在争论,这也导致了今年的决策比较审慎,一块是软着陆,从14、15的增长到了7点多,一年之内跌一个点两个点叫做软着陆,两年时间从14.2降到7.4,跌幅太大。这一派观点简单称之为强调周期的一派,还有一派更多的讨论结构,根据以欧美包括日本的经验,在这种经济结构转型的时期,经济怎样速度和增长率在下降,所以不要去刺激它,你即使把它刺激起来了,最后经济增长速度还会回到低点,最后通胀的压力大,资产价格压力大,增长速度还是要回来。所以,今明两年总体上还是算一个8%左右的寻找新的经济环境下可持续增长中枢的一个年份,要做标题大家就做一个四季度经济将温和回升,这样的标题好做一些,领导看着高兴。
那么,这次回落它探底的时间跨度长,经济复苏回升的时间窗口在不断的后移,GDP在经过多个季度的连续回落之后,至今还没有结束下行的趋势,至少没有出现明显的短期内显著回升的态势。用形象一点的话说,如果把经济探底回升形容成U型,现在大概回到了U型的左侧。
四季度估计会温和的反弹,但是很难出现明显的大规模的反转信号。估计前面还在7.5-8%的区间,经济增速逐步在寻找新的经济回落下的波动中枢,新的可持续的增长点。最新的数据可以看到,已经开始有企稳的信号,包括固定资产投资,基础设施增长,以及社会消费品零售总额,三季度意外上升一个百分点。房地产的销售,也明显的改善,所以,今年年初的时候研究房地产金融的人员都非常担心,担心今年有几个月房地产信托到期很密集的高峰月份,印象中是8月份吧。但房地产销售一回暖,一下子把这个问题解决了。
主要的经济指标我们看和2008年经济形势比是不是很好?也是在低点,但是和2008年相比没有2008年那么坏。比如说汽车销售,2008年左边是最低点,现在也是在低点,特别是去年年底和今年年初,波动很大。出口的情况没有那么好,但是和2008年相比下降幅度没有这么大,所以外部环境没有那么坏,企业通常的说法,说现在和2008年一样困难,可能持续时间还长,这一点判断,在左边第一个图得到证实。这个统计了中国亏损企业数和亏损金额数,从这些数字里可以看到和2008年这次危机相比,亏损企业数和2008年差不多,但是亏损的金额比上次要低不少。所以,如果说再想一个标题的话,接下来的几个季度,中国经济会经历一个宏观数据改善,而微观数据可能还在难见明显改善的时期。你看到经济增长速度有好转,站稳了,但企业盈利的恢复可能在未来几个季度没有明显的改善,宏观向好,微观没有出现配合。
还有一点值得观察,不仅仅把它归结为地方的各种税收机关加紧征税,因为我们看到和工业企业活动相关的增值税,9月份的上升很意外。本来下面挺好的,9月份一下子起得挺高,从负8.5%到10.4%,接下来几个月怎么走?它是比实体经济有所领先。
为什么没有像2008年那样推一个大规模的刺激呢?我们再做一个梳理,第一,这一年的经济增长是一个逐渐的放缓,而不是像2008年那样是一个突然的崩溃。第二,在实际决策中确实占到很大的权重,在政策还没有明显放松的情况下,房地产销售就迅速的回暖,以及房价的回升迹象比较温和。这可能使决策者对房地产的调控非常的重视,这是值得我们进一步思考的。从金融的角度来说,开发贷、按揭贷、各种调控的手段,银根地根限购等等来看应该是最严厉的调控时期,怎么还会出现持续的回暖和价格的回升,基本上两年的调控,从房地产的销售额和销售面积表明在可以政策影响的金融力量之外,有一个比较强大的社会可支配资金,有一个比较强大的多元化的金融力量开始在发挥作用。这也是为什么我觉得和讯写资本拓道这个题目写得很好,这一点需要深入的思考,而不仅仅是停留在批评或赞美。政策能调的变量能够调得过严吗?市场除银行之外还有哪些力量在推动?怎么引导他们平衡发展?我感觉这是接下来几年大的研究空间和领域。实际目前来看,政策没有明显变化。莫言先生得了中国第一个诺贝尔奖,想在北京买一个大房子好好写作,但限购,他是山东户口买不了,这也是在调控力量之外的。再一个为什么没有出现4万亿的调控措施,和部分行业产能过剩,不愿意再大规模的刺激,特别是通胀,决策者决策的时候把物价扔得远远的,这次CPI刚刚才从6.5降到2%左右,估计持续几个月之后,年底和明年我们再来和开会讨论的问题就会有变化。那个时候我们会讨论经济回升那么快,一下子从7.4回到8左右,我看到四季度比较乐观的预计,已经到8.2了。通胀起来了,饲料和猪肉的价格起来了,我看到很多分析,说中国的CPI里面食品价格影响占比很大,食品里面猪肉占比影响也很大。有人调侃说,中国的CPI受猪肉影响,近几年CPI下跌和猪肉价格下跌有关系,但猪肉价格下跌到一定比例以后就会上涨,如果这个规律成立的话,年底和年初就会有通胀了,投资者又要面临抗通胀的作用,这和2008年有差异。大量的基础设施建设并不少,各种基础设施建设加起来5万亿,为什么反映在固定资产增长的很温和呢?因为发改委批的项目只相当于发的粮票,地方政府还要找到钱。2008年的时候,银行和其他流动渠道也通畅,这次银行的资金缺口也很大,这也是这次再推4万亿受到的约束。所以,用官方的表述,这次应对危机和2008年相比,政策的回旋余地受到极大的挤压。因此,尽管在经济回升的力度比较疲弱的条件下,估计政策放松的内容和力度节不会有很重大的改变。
我估计重要的经济政策基调的转变,标志性的是十二月份的经济工作会议,估计对稳投资的力度适当加大,我估计大家都会讨论这个事。积极的财政政策和稳定的货币政策不会有太大的改变,只不过在今年的财政政策从财政收入的情况看,明年可能在积极的力度上会适当加大,但是和2008年、2009年量级不能相比,是很温和的。这就成为了一个对今明两年大的经济环境的判断的参考。谢谢大家!

主持人:谢谢巴所长,言简意赅,而且非常体恤媒体的朋友,连续给出了几个小标题,这样的采访是最受欢迎。
刚才在巴所长演讲的过程中,我们第二位演讲嘉宾想谈的是房地产企业战略问题,房地产企业刚开始就是盖房子,卖房子,从制造商现在慢慢转为服务商,刚才巴所长也强调了一下,还有王炜总编辑也提到了,今年我们的主题是“资本拓道”,把资本放在了前面,是因为我们的房地产企业在运作过程中,不得不往上去找钱,很多已经参股到了一些金融的领域当中来,从制造商到服务商,到金融企业的转变。现在调控的背景下,我们战略转型应该如何来做?下面我们请到的是首创集团董事长刘晓光先生,带给我们的演讲主题是“模式创新,突围路上的经验谈”。

刘晓光:二十分钟我就简练的讲一讲。
大家知道中国的地产现在正处在大的变局中,这个变局有好的方向,如何在这种大的变局之下,我们的企业能够屹立不倒,能够常新?
我想毫无疑问的是,今天的中国地产面临的绝不仅仅是变局,更重要的是一个发展中的重大的转折点,我们看到从来没有一个行业,是如此的得到关注,也从来没有一个行业面临如此大的变化。
从二十多年的变化来讲,我们看到我们已经拥有了世界最大的房地产市场,同时我们也积累了很多问题。粗放的发展,短浅的目光,发展不均衡等等,我的观点是都需要我们去“去粗存精,去短取长”的发展战略,我们要摸索。我想讲的主要是模式创新、金融创新和服务创新。
目前我们看到要推动中国房地产市场进入一个新的周期,我们现在主要面临两大问题。
第一,一个问题叫做“去粗存精”,我们要去除粗放型企业发展的模式,去除和压缩投机式的发展空间,让我们的房地产市场真正的保留精华,让卓越的企业、卓越的模式、卓越的产品和卓越的服务能够发扬光大。我们要去除粗放的发展模式,要以更加精耕细作的态度,将我们的产品、服务和行业推导一个共生共融的发展轨迹。
第二,去短取长。首先要去除短期经营,短期套利,将地产真正作为一个长久、长续的行业。我们要抛弃短视经营理念,回归我们行业发展的本质和行业轨迹,从这一点来讲,我们肯定会面临很大的阵痛,我们必须果断的抛弃糟粕,大步走向创新的未来。
首先,我们提出模式创新是地产发展的根本。在今天的环境下,我们迫在眉睫需要解决的问题是要在不断的调控以后,在可开发的土地资源逐渐稀缺之后,未来地产企业的核心竞争力都在发生着变革。在土地、资金、人力,乃至于管理方面,可能都不再是关键因素,地产企业可能要寻找新的、真正的企业发展的生命力,这才是最重要的工作。
第二,中国的城镇化进程到了今天,存在着严重的不平衡,包含了核心城市、核心区域发展空间的紧缩,非主流城市的区域发展不平衡等等。从资源分配角度来讲,也无法最大化的满足我们的发展。在任何单一的竞争要素和资源都可能会衰竭,但模式创新,却给我们的企业能够提供源源不断的动力。模式创新,我们想可能在企业的资本、土地、服务、产业等各个链条上都是一个发动机了。实际上我们想未来主流企业,在模式创新中,一拼高下,对城市发展而言,地产企业的模式创新将极大的去挖掘城市的潜力。同时来讲,当模式创新需要企业的丰富经验,强大的实力,国际视野,以及企业对国家政策和战略的敏锐把握。我们从企业自身角度来讲,在19年中,我们一直把模式创新作为一个战略重点,在业务模式、资本模式、产品模式、管理模式等方面来不断探索,我们继续在推动着城市综合运营的模式,把开发的重心集中在城市化,综合化,运行化三位一体的资源整合方面。我们聚焦一级二级的联动,我们致力于综合发展。这些作为我们长远可持续的一个发展模式。
第三,从模式创新的根本角度来讲,金融创新又是它的主干。金融创新实际上承担给我们地产行业输送血液的责任,这也关系到企业的长远和未来。大家知道,中国的金融创新实际上起步是晚的,但是十分迅速,我们房地产业真正的进入融资阶段,我想是在1998年之后,但伴随着个人住房商品化,以及个人购房按揭的启动,房地产金融业实际上发展的很迅速,也大大推动了房地产业的发展。但是问题还是很大的,主要是融资手段的单一,房地产金融运作效率也很低,资金投向结构不合理等等。我们现在估算房地产开发投资资金,可能70%以上是来自于银行的贷款,而在国外有银行贷款,公司上市,抵押、发行债券、房地产基金、房地产信托、房地产基金等金融手段,所以建立一个手段多样,结构合理的房地产金融体系是非常重要的事情。我们在创新中,一个是对自己的已有资本市场载体进行完善和规范,创新新的融资手段。另外我们也谋求以商业银行为主导,多种融资渠道结合的多样化融资模式,加快金融方面的综合系统的建立。
未来几年我们想大概在房地产信托、债券、股权、以及REITS、房地产私募融资、房地产抵押贷款证券化等角度都会成为房地产创新的一个着力点。
最近我们在和北京开发银行共同发展一个小城镇发展基金,我们还做了第二个小城镇基金,这个模式我们将移植到其他地区。当然在金融创新方面,建立完善的法律机制也是很重要的问题,加强房地产金融市场化的建设也是很重要的。
如果说模式创新是根本,金融创新是主干,我们的观点服务创新将是主要的枝叶,它将把我们的行业真正落实到人们的生活中,今天的时代是一个经济的时代,好的服务就是好的产品,甚至是一个好的产业。而我们看到服务的创新,也成为中国房地产业竞争的一个重要的渠道,服务创新应该是包含着服务的理念,服务的借鉴,服务的传统,服务的技术的创新,比如采用视频看房卖房对房地产行业建立了一个直观的模式,比如说信息化、一体化等等。我们也都在进行创新。在服务创新方面,也是我们的模式创新的一个重要的方面。模式创新将成为未来战略竞争的一个核心的方向,只有寻找到最成功的商业模式,才能打造真正的百年企业,刚才讲到金融创新决定了长久的动力,服务创新赋予我们前所未有的活力。我们想了想,还是要告别传统的低效率,单一式的服务,还是应该寻找房地产的一种新的发展规律。
在模式创新角度来说,我们做了很多的实践,比如我们做了十大模式,比如文化地产、奥特莱斯地产(音)、城市边缘的新城镇、运动地产等等模式,我们就不一一介绍了,我想模式创新可能是我们竞争力的体现。谢谢大家!

主持人:谢谢刘总。接下来我们聚焦的重点词是转型,这两年宏观经济我们一直说要转型,包括战略的七大新兴产业,生物医药等等,我们的地产企业发展到今天也要转型,一个是我们原来的简单盖房子的模式,我们的融资环境和融资条件也要转型,我们现有的背景下,房地产业如何转型,我们把这个话题交给万博经济研究院院长 滕泰先生给我们解读一下。

滕泰:各位下午好!非常高兴参加和讯的地产论坛,我是第二次参加这个活动,本来是准备了一个宏观方面的题目,但是因为前面有巴所长大家在前面讲,我就选了一个地产的命题,虽然说地产的命题本人并不太懂,但是可以从宏观的角度谈谈对地产的看法。
首先,在过去长达七年的做研究的时间里,我都是一个房价的坚定看多者。早在2006年,第一次进中南海南苑做汇报,我就向中共中央政策研究室有关领导讲过一个观点,在人口城市化的过程中,房价的上涨是不以人的意志为转移的规律。我们不应该改变这个规律,而应该顺应这个规律,而在这个规律所造成的一些房价上升的问题时,政府只能通过转移支付或者加大保障房力度的这样一些方法来加以解决。6年过去了,这个观点我不宜在这里进一步阐述了。2008年我曾经写过一篇文章,当时我看空除了黄金和房价之外的所有东西,为什么在那样一个艰难的时候,我还看好房价呢?当时我就提出一个五因素的模型,我的题目叫做“五因素模型支撑房价长期上涨”,一是居民收入的因素,通过对澳大利亚、新西兰、美国的50年房价的相关规律的研究,我们都发现居民收入的上涨和房价是正相关的。中国的居民收入在过去多年中连续保持了城市7%以上,农村10%以上的高增长,这是支撑房价上涨的不可逆转的因素。二是城市化移民的因素,在2008年中我们举了澳大利亚和新西兰的例子,每年几乎将近1%的新移民进入这个国家,支撑了这个行业的房价上涨。而在中国也是一样,每年大约700-1000万新增从农村进入城市的人口,使房价上涨成为了一个很难改变的经济规律。三是房地产的金融因素,为什么看好中国的房地产,看空美国的房地产呢?因为当时美国的房地产是有次贷和金融泡沫,一旦他们的需求破灭后,所支撑的房地产需求瞬间倒塌,而中国的房地产当时房地产金融并没有过分的发展,我们并没有次贷和按揭贷款,也没有房地产证券化,更没有CDO、CDS等这样一些东西,所以我认为当时的房地产金融退无可退,只要往前走一小步,房地产的需求还会增加一大步,这是当时我看好中国房地产的第三个原因,房地产金融因素。四是房地产的配置因素,这个因素应该说是支撑房价上涨的一个主要的因素,经过三十年的改革开放,那么多人有了钱以后没有渠道,居民储蓄利率很低,股票又充满了风险,所以房地产成为了中国资产配置的主要渠道,如果是买了一年就卖是投机,但是买了以后留给子孙就不叫投机了。五是土地供给稀缺的因素。所以当时我用五个因素来论证中国房价的上涨目前来看还是正确的。
到现在来看,我对中国房价的看法有了一个基本的变化。一个政府调控房地产的决心为什么会这么强大?在刚开始政府调控房价的时候,我写了一些文章进行了批评,但目前我对这些有了更深刻的了解。一个国家的GDP增长到4000美金,面临着中等收入陷井的挑战,居民社会矛盾越来越多,政治上来讲,需要抚平社会矛盾,缩小贫富差距,这个因素越来越强烈。因此在这样的状况下,房价一涨再涨,老百姓的呼声很多,所以无论是共产党还是其他党来执政,都会把控制房价作为一个非常重要的政策目标,甚至是一个非常重要的政治目标。无论这个政策目标和政治目标在什么条件下会做调整呢?我们看房价上涨和下跌中不同的利益集团的诉求。毫无疑问地方政府是希望放开调控的,因为他们是房价上涨的最大的受益者。其次房地产商也是希望放开调控的,房地产商也是受益者。最近还爆发了房地产商和政府代言人争论谁是受益者,其实都差不多黑,一伙的。再其次是商业银行,商业银行也是房地产的受益者。这三者的利益诉求如果足以改变中央政府的决策,我们对调控就要另眼相看。但现在我认为不太可能,一头是利益集团的代言人,一头是中低收入者等一些居民的呼声,媒体的声音,社会舆论的压力,只有在什么情况下?政府才会改变调控的政策?我认为在就业受影响的时候。这一轮调控,这一轮经济下滑从连续13个季度下滑,从11%点多到最低7.4%,和前几轮中国经济下滑最大的不同是失业率没有明显的提高,没有冲击到社会稳定,也没有冲击到政策的底线。只要就业没有本质的问题,那么对房地产的调控就不会放松,这是我们对政策形成机制的一种判断。
事实证明在就业没有放松的情况下,经济却慢慢走好。7.4不管是硬着陆还是软着陆,9月份的时候有几个数据明显的改变。第一是在美国经济的带领下,中国的出口出现了明显的改善,美国三季度GDP达到了2%,远超过了大部分经济学家的预期。一致预期是1.8,二季度美国的GDP是1.3,三季度居然到了2%,这当中房地产的复苏起到了非常大的作用。三季度美国房地产固定资产投资增长率达到3.4%,其次是美国的居民消费,占GDP贡献的70%以上,这种消费的增长在四季度仍然可以持续,一是随着圣诞节的来临到了消费的高峰,其次是QE3的作用还没有发挥出来,所以这种消费的增长是可持续,唯一不可持续的是四季度的政府的开支,即便去掉这个因素,美国的复苏也是可以持续的。
而中国看到9月份的出口增长率,一下子回到9%以上,远远高于其他学者的预测。消费稳定的状况下,中国的M2也出现了迅速的回暖,从大家预测的前几个月5%以下,迅速回到了7.3%。关于利润的增长,9月份的时候居然高达7.8%,但这中间国有的还是不行,民营企业规模以上的利润增速居然高达15.6%,所以说,经济依然触底。即便是经济再坏下去,刚才我分析了,对房地产的调控都不太会放松,在经济触底回稳的情况下,政府对房地产的政策会放松吗?因此我个人认为,以前是政策上企图改变这个规律,现在是政治上不允许它放松调控。不仅这一届政府不会放松对房地产的调控,下一届政府也不会放松对房地产的调控。我们只有面对这个现实,在房地产调控长期化的背景下,房价会受到什么样的影响?
回头我们第二次谈刚才我谈到的五因素模型,也就是2008年我看涨房地产时提到的五因素模型。一是居民收入因素,显然这没有改变,还是那么高速的增长,但是有一个条件变了,限购,你涨了以后它不让你买,这是五因素中的一条腿断掉了。二是城市化与移民因素,还是以每年几百万、上千万的人口进城市,不让你买,所以这个因素也不发生作用了,外地人被限购买房。三是房地产金融因素,现在限贷,各方面的政策,无论是对贷款者还是对房地产商,这个因素也不起作用了。四是资产配置因素,这是五因素模型中最关键的因素,如果老百姓普遍把房地产作为一种资产来配置,不是作为投资,而是作为长期持有的话,这个状况就很难改变了,但目前这个状况已经有所松动。过去十年,从2010年以前,在北京买的房子都意味着上涨的话,从过去两年中,这个房子意味着机会成本,我在金融街的房子一年多没有上涨了,对于一个做金融的人来讲,或者是不是刚性需求,有两三套房子的人来讲,这么大的资产如果没有上涨,就是成本。所以,昨天持有房子等于收益,今天持有房子等于成本,明天再持有房子可能就等于亏损。所以,资产配置因素,它是一个可变的因素,是一个中性的因素,是一个投机的因素。这个需求和刚才说到的站在某一个利益集团中,房地产商和银行不一样,你涨的时候它看跌了,所以房价没有发生根本的变化。一旦房价有所松动,这么强大的资产规律的需求,这么多前几年买了投资或投机的住房,一旦出来的话,对房价的抨击就可想而知。我们很多房地产行业的分析师只分析6月份的财务报表,只看到了房地产商公布的财报里面,他们的库存创了历史新高,他们还没有看到那些持有二手房的,前几年投资资产配置的人,如果一旦把那些房子卖出来,那是多么大的冲击,因此资产配置需求正在发生逆转。所以2008年我是房价的坚定看涨者,当时的五要素模型,在限购、限贷、住房调控这么强大的力量下,已经有四个因素没有用了,所以我个人对房价的看法正在发生改变。
不久前我们出了一份报告,说明年房价有可能下降。这仅仅供各位参考。
最后一个问题是在房地产调控政治化,房地产调控长期化的背景下,我们的企业和居民应该怎么办?作为一个房地产商,你是固守在这里,跟政府对着干,死扛,还是顺应形式,该改变的改变?我想这里面所有房地产商最值得学习的榜样是——李嘉诚。他做房地产的,但是不死守在这里,适当的时候把居民的地产投资转变为商业地产的投资,逐渐向软财富领域网络等等领域进行转型。作为居民而言,过去十年你在北京买的房子已经上涨十倍了,你现在还想在未来十年再涨十倍吗?十倍的十倍是一百倍,那是不可能的。所以,作为居民而言,要从根本上调整自己的资产配置。从全球范围来看,中国的股票从6000点跌到2000点,它的风险收益已经逆转了,道琼斯创了新高,过去一年内你买固定收益类产品都是对的,过去十年买房子都是对的,甚至在2004年以后你买铜和石油到2008年以前都是对的,但目前来看这么多的货币没有出口,美国的、欧洲、日本和中国的,经济复苏的前景又不确定,住房的经济规律本来是支撑它上涨的,但是这个调控长期化,抑制了它的上涨,使你的资产配置收益率等于零,风险不断增加,在这种情况下,我觉得作为居民而言,是刚性需求的就算了,其他投资投机性需求的应该尽快调整资产配置,向风险收益更好的股票、黄金等领域转变。以上观点仅供各位参考。谢谢大家!

主持人:谢谢滕泰院长,不仅谈到了企业的转型,还谈到了居民个人资产配置的调整。股票这么多年来,熊市了五年,确实到了大家都不愿意看的时候,这个抄底的机会可能就快到来了。在刚才介绍滕泰院长的时候,我是觉得宏观方面他是非常熟的,那么以后要向您请教行业方面的问题会越来越多了。
我刚才刚见滕院长有点折服。但下面一位嘉宾要是出来的话,估计所有的媒体都会要折服了,这位嘉宾每次掷地有声的结论都是媒体朋友追逐的热点,下面我们就有请任志强任总。欢迎任总,在您开始之前,刚才主办方悄悄告诉我,他们给你准备了一个小礼物。一看任总就是事先不知道的,我们的工作人员把小礼物拿上来,有请和讯网的创始人CEO兼总经理章知方先生送给任总这个小礼物,请您打开看一下。
是一幅任总的漫画,穿着圣斗士的衣服。不知道任总喜欢不喜欢这个礼物?

任志强:行了,先搁这儿吧。


主持人:下面的时间交给任总。

任志强:刚才我和巴曙松老师咬了咬耳朵,巴老师说,十八大以前别瞎说。刚接到通知说,这也不能说,那也不能说,我估计他刚才也没讲什么。
第二个谈到地产变局。巴曙松说,十八大还没开呢,你瞎变什么?一变变到沟里去了,所以十八大以前不能变,敲定的东西都有点危险。什么时候十八大定了以后,才能说十八大以后可能会变或者不变,至少现在你不能瞎变,变了可能就有问题。
我们讨论地产变局的问题,和讯就这个“变字”已经问我好几次了,过了一些年发现什么也没变。地产还是地产,有人说变成旅游地产了,有人说变成养老地产了,有人说变成商业地产了,你查查今年商业地产的用地比原来多了吗?你查查商业地产的投资份额比原来多了吗?变了那么多年,没有变化,住宅永远是投资中的68-72%,从98年开始到现在没有发生变化,这三四个点之间来回晃动,没有发生变化。我觉得地产再过二十年可能也不会变。
我不能说别的,我就说说我们的工作报告吧,让大家了解一下数字的解读和情况。
我们每年每季度做一个报告,最高曲线比2008年还低,换句话说比2008年还差,最差的是新开工指标、销售指标等几项,这几项是目前比较差的,所以是下降的。请你们记住这张图的曲线,后面有很多图的曲线和它类似。你就会知道为什么中国的经济会发生这样的变化。从估计来说,我们的投资、购置土地、新开工都是负的,今年是负的,大概全年投资去年做了研究报告,说估计今年在15-18,现在看来能够维持在15左右,明年我们现在估计一下会降到13左右,比去年还会降。有人不信,每次都说土地很多,如果土地很多,第二年一定是暴涨,如果土地很少,第二年一定是下降。到目前为止,你们可以看到去年这个时候,700万套的住房指标已经开始下达了,12月份已经签约了,1月份就开始动工了,而今年住建部还没有动静,这是告诉你它现在还不知道明年下多少的指标,也许明年没有指标。所以,我们估计保障性住房明年会比今年下降。今年的投资中5万亿中有2800多亿是保障房,如果扣除的话,我们知道商品房下降会更大,换句话说如果没有保障性住房,今年的投资是不增长或者是负增长,明年这块也会掉下来。
需求,我们可以看到新建商品房成交量是增加的,很多人说没有金九银十,但统计数据告诉我们8月份的销售增长-4.1%,9月份销售增长-4%,什么意思?9月份比8月份好,我觉得中国的媒体最大的毛病就是根据某一个月或者某一天的某几个城市的销售数据说,金九没了,银十没了,告诉你没什么变化。从价格来看,止跌企稳,虽然9月份房价下降同比数据是增的,但9月份和8月份相比环比数据上升多,同比是指今年 9月份和去年9月份相比,因为年初跌得太狠,所以,虽然8、9月份是上升的,但是没有升过去年的同期,所以还是下跌,但是并没有表示它不起来了。有媒体也说10月份还会跌,媒体一般说的数字我都不太信,尽管有人说不信统计局,但是不信统计局信谁呢?要信媒体的就更完蛋了。
总投资升了0.1倍,非常低,从13.1%变成13.7%。这个投资意味着我们去年是36%的增长,今年是15%,下降了一倍。下降了一倍的概念,如果按照30%计算大概是18000亿,80%的18000亿的增长削减一半是9000亿到1万亿之间,如果房地产投资下降到现在这个样子,就是大家看到图上这条线,凡是固定资产增长的数,高于房地产投资增长数,经济一定是下滑的。我不知道刚才巴曙松说的七点几下滑的因素是什么,但是我们知道最高曲线,一条是固定资产占投资增长线,另一条是房地产占投资增长线,假如我们把GDP的线画上去就知道了,只要房地产投资线高于全国固定资产投资增长线,GDP是上升的;反之低于就是下降的,如果没有就下降更多。所以,当房地产投资低于固定资产投资的时候,不用讨论,我们的宏观经济一定是下降趋势,绝不会上升。假定说,我们铁公基上得快的时候怎么办?我们可以看到2009年的时候,谁上的快?是固定资产上得快。铁公基4万亿下得那么多,没有房地产下得快,因为不是看存量,是看增量。所以,今年已经完成了10000亿,扣除保障性住房的,可以看出是下降的。
看看我们的土地,9月份大家都在抢土地,从各个媒体一直到新华社写的报告,说土地又开始疯狂。所以,北京市连续停了12块土地的招拍挂,10月份基本是零。吓得北京市在十八大之前不敢推出一块土地。即使是9月份很多开发公司拿了土地,也包括那些排在最前面的公司,保利万科等都花了很多钱,但绝对数量是少的。我们看到这条线虽然是上升的,但绝对数量是下降的,二季度下降29.5%,三季度下降8.5%,虽然在减少,但依然是负增长。如果今年的土地是负增长,明年想要让投资上去,拿什么上?钱投在哪儿?投不出去?所以,意味着明年的新开工也上不去。都说土地价格没有上涨,房价是没有涨,但土地的购买价格是提高了,所以涨幅是很快的。我们后面有房价涨幅,大家可以看这两条曲线的差别很大。假定土地是负增长,明年想增加供给能否增加得了?
新开工面积里降幅缩窄,同样是负增长,同比增长了8.6,去年到年底大概19亿平方米,今年到目前为止13亿,下降的同时告诉大家的是,这个减少是在住宅减少更多的情况下出现的。虽然我们的降幅收窄了,但是降幅里面商业用房和办公用房的数量是增加的,一个6.2%,一个6.3%,但住房是下降的,-12.9%,大家如果关心房价就会发现,没有一个房价是说商业类和办公楼的房价发生变化,中国政府不关心,老百姓也不关心,因为似乎那和他们没有关系,只关心住宅房价。住宅房价里面,含不含保障性住房呢?有一部分含了,就是两限房,它是商品房性质的,但是大部分属于拆迁房、回迁房,这些不在我们的房地产指数中,换句话说他们只计算以商品房为主的房价指数。最简单的道理,当房地产数量下降的时候,供给恶化的时候,会发生什么?今天上午我们看到中央电视台的新闻报道,说去年芹菜价格1.5元,所以大家就猛种,今年大增长,芹菜变成0.11元,大量的是0.10元也卖不出去,这就是数量激增决定了价格。今天早上还公布了山药。这都说明了一个问题,当数量增加的时候,价格一定是下降的;当数量下降的时候,价格一定是上升的。所以,我们看到是商品住房的供给量急剧下降的趋势。
不同的地区,我们最担心40个城市。这40个重点城市基本上都是刚才大家所说的限购城市,我们限购城市一共42个,有14个城市是全部限购,有20多个城市是局部限购,比如二环以内限购或某几个区限购;还有一部分是在重点地区限购。所以,这40多个城市中,最重要的是40个重点城市,如果这40个重点城市的土地购置活动继续回落和下降,那么真正反映中国房价的是这40个限购城市,非限购城市为什么不限购,因为它的房价没有那么大的问题。而恰恰是因为限购,而导致投资活动减弱,土地交易下降,也意味着下一部分限购城市的房价增长是最快的,或者说供求关系恶化是最快的。有些人不同意说房价上涨,说政府会有办法。比如说《人民日报》登了一篇,说政府会有办法让该涨的房价不让上涨,确实,如果我们把个人利率提高很高,把交易税费提高很高,或者用其他的方式来采取非市场化的措施都可以,但那真的可以解决问题吗?可能解决不了。我只知道从我们的同比减少来看,长三角12.7,珠三角11.5%,环渤海10.2%,这些下降都是非常严重的啊情况。分不同区域的开发投资和住宅开发投资,也可以同样看出一个道理,下降的幅度和增幅下滑的趋势都是比较严重的。新开工更严重,长三角长期在很严重的负增长的情况下,环渤海是继续下滑的趋势,珠三角是波动着下滑,但是都说明在重点城市和重点地区的新开工是下降和减少的。在中国的统计数据,很多人不会看,尤其是媒体不会看。比如说国土资源部说我们今年土地建设用地总量增加,这是最新发布的到三季度的数据,是这样的,但总量增加里面,别以为都是给了房地产,尤其别以为都给了住宅。最核心的问题是住宅占总建筑用地的比例,因为只有它影响到我们所关心的房价。换句话说,中国目前所有的房地产投资的限制性措施,只管了土地供应的10%多,其他所有建设用地都和我们现在所谓的房地产调控政策没有任何关系,所以,你们认为能变吗?这个变局是不可能出现的。
销售面积,按同比说,在重点地区理应出现增长,换句话说它的去库存化的程度已经在改变,比如说北京,年初的时候大概15万左右,现在已经去掉大半,这个趋势还会延续到什么时间呢?总之,这几个地区的普遍情况看,三季度的增长幅度远高于二季度,所以如果说没有金九银十我现在是不能相信的,从数据来看我们看到的三季度的销售数据大幅度增长,二手房交易也是同样的,明显的情况下,二手房交易的存量房交易,很多城市和重点地区是在上升的。有的城市是高的,有的城市是低,但大多数是超出的增长,有的是略有下降。价格,二手房和一手房的价格都可以看出一些变化,其中按总的价格计算,我们的销售额从负增长变成正增长,销售总量还在-4%左右。这中间的差额,就是价格的变化。价格增长变化为什么在城市中反映下降得多,上涨的少呢?其中商品房销售中包含了办公楼,所以那部分的增长带动整个增长是+2.7%,销售总面积是-4,尽管如此,我们仍然坚信大概在12月底,我们今年全年的销售任务会比去年略有增长,可能会在正零点几到一点几的程度,去年的总量是11.9亿平方米,目前我们仍然坚持今年会大于去年呢?实际上今年只有6亿多不到7亿,是因为在第四季度预计将有大量的保障性住房上市,如果这些保障性住房可以迅速把销售总面积和销售总套数拉上来,所以,往年10-12是销售量上升的阶段,所以我们估计会超过115平方米,去年是10.99,今年估计会超过11亿平方米。当然比例关系差了很多,去年保障性住房大约占20%左右的量,今年估计会占到40%的量,纯商品房的部分是在下降和减少的。所以,从价格的情况看,虽然涨了零点几,这几个月上涨都没有大于1的,但是从全年来看,我们估计会大于3%,就进入一个稳定的状态下。这是不同城市的变化。同比和环比不同城市的下降程度。
那么对四季度有什么判断?一是资金状况会发生变化。一是自有资金的增长比例提高了,从年初的5点多现在上涨到10%,二是国内贷款数字迅速增长,国内贷款的数字增长,在9月份央行的报告中非常明显,所以我们也可以看到这条曲线是迅速上涨的过程,但是这个上涨中包含了保障性住房,如果扣除保障性住房,纯商品房的部分仍然处于下降的趋势。三是定金和预收款明显增长,但四季度可能会下滑,银监会审查银行的报表中,把很多表外内容并入表内后,让很多银行没有指标了,想给给不了的。有些银行已经把0.7、0.85、0.9的个贷利率涨到了0或1,就是没有零浮动了,或者说是略高于0浮动。年初我们看到中央文件明确写着希望用差别利率来鼓励首套住房,去年9月份提高了利率,所以出现了销售下滑。今年也可能会出现我们预测错误的现象,就是销售下滑。
目前我们看到差别化利率的政策如果能够执行,按正常来算,我们认为销售总面积仍然会是增长的情况。我们重新回到国房景气度指数。虽然这个指数创造了历史新低,但四季度有可能因为宏观经济的变化略有调整,但是我们没有敢做出完全的估计,因为中国二季度不是谷底,三季度是不是谷底,不知道,同时在略有反弹之后,会不会在一二月份再次出现下滑,仍有争议。至少从现在的统计数据化房地产的先期指标来看,开工、投资和土地购置来看,我们认为明年的投资总量是下滑的。所以,还可能有一些影响。
我们再看一下这两张图,趋势基本是相等的。有人认为,包括统计局都认为,当控通胀转为稳增长的时候,四季度预计经济增速会有所回升,为什么会回升?就是7.4可能是最低,比如说四季度变成7.5,你能说它不是回升吗?如果到7.7了,全年就是7.7;如果它低于7.5,全年保护7.5是有把握的。从四季度的情况看,也有可能出现这种情况。但四季度完了以后会怎么样?不知道。
我们货币政策对房地产市场两次下调房地产准备金率,两次降息,供应贷款额度增加和总的M2迅速增长,都对房地产市场产生一些有利的影响。三季度比6月份高了1.2个百分点,年初央行提出控制目标13.4%,现在我们超出了M2 14.3的增速,这些增速会使大家认为在货币增长的时候总是会让房地产受益。确实如此,如果明年的货币仍然保持稳定,那么继续增长的可能性还是很大的。市场活跃度比原来增加了。我们从原来监测的情况看,尤其二手房交易数量大幅度上升,有人说看房价上涨不上涨,最好是拿自己住的房子,天天挂到网上,你也别卖,你也别挂上手机,要不然有人给你打爆了,然后你让中介员随时告诉你,涨了,待会儿他告诉你跌了,那就是最准确的信息。你要是每天把你的一套房子挂到十个网站上,你就会更准确的知道市场中对价格影响的信息。老百姓要真是想买你的房子,就会往上调价。如果没有人过问,中介就会告诉你,往下降个价,因为你这个价格有点标高了。所以,可以迅速的获得数据。从我们现在已经公布的数据可以看出,交易的增幅是活跃的,很多人只注重一手房的交易量,我会把一手房和二手房交易量合计起来看市场活跃度是高是低了,而不仅仅看一手房的交易量。
说到变局,我们认为至少宏观调控不会轻易放松,没什么可变的,你也不要指望宏观政策发生什么变化。同时我们也不指望价格在今年迅速发生变化,投资也不会发生变化,所有的情况都不会在现在的基础上发生太大的变化。有人说十八大开了,开了有什么用?我们一般情况下,每一次大会开完了,一般解决的都是人事问题,谁当官,谁当什么官。二届才回顾经济,所以重要的经济政策的变化,都是在三中全会。十一届三中全会告诉你政策要变了,哪一次都一样,这一次能不能改,改在二中呢?反正不会在一中,所以你们不要指望十八大开完了就会有变化,因为国务院还没有变呢。我们不会告诉你有太大变局,要变也是明年的事,明年要变也是要看三月份以后的供求关系发生多大的变化。我曾经认为明年三月份以后的供求关系会恶化,所以房价可能会暴涨,当我年初提到这个问题的时候告诉中央政府你们快改正供求关系,所以三季度的国务院的会议上就提到了一句话,适当增加有效供给,你们可以到网上查一下这个会议。但后来的结果是什么?当时增加了一点,陆陆续续发现因为土地价格的问题,我们国土资源部天天在考察,说有了高价地就要查你,就要约访你,所以最终的结果,我们看到虽然三季度略有增加,但其结果仍然是负的,总量来说负的还非常严重。假定今年土地供应是负的,明年好不到哪里去,想增加供给没有土地是不灵的。现在新开工保障性住房720万套,明年也可能从720万套变成了300万套,去年变成了1000万套,那么这个趋势就会造成一个结果,它是直线下降的。我不知道是不是300万套?因为目前为止住建部没有发出新的指令,我估计这一任的部长下一任当不成了,所以他不管下一任了。所以尽管有讨论的意见,但是也没用,谁来当部长谁来向中央决定去年报多少万套。所以,这就发生了变化,但是肯定明年会比今年少,虽然十二五规划定的去年一千万套,今年一千万套,我写了一个文章,你们的大跃进完不成了,因为他们把一千万套改成七百万套了。我不敢说了,我一说怕又来变化,所以干脆说房价不涨,我一说房价不涨,他们就放松了,那可能房价就真该涨了。
所以从景气指数来看,我们认为四季度的房价保持基本平稳的可能性很大,既不会大跌也不会大涨。我们再大胆的说一下,明年经济保持稳定性,房地产市场保持稳定性的可能性很大。没敢说这个话是因为十八大没开,但是我们从经济运行的数据来看,只是它的水平比原来低了。比如说明年的经济增长水平就维持在7出头,但是稳定在不会跌到5、6,也不会涨到8、9,这种平稳性可能会出现。谢谢!

主持人:任总主要从土地供不应求的角度,谈到明年三月份可能是一个时点,之前任总也有相关的观点。
下面一位嘉宾,我们具体关注一下产品,有一些设计理念和住宅文化,下面我们就给大家谈一个相对做得非常精致的产品,有请吴中地产集团总裁、苏州高端太湖定制型别墅总担纲 曾昌宇曾总。

曾昌宇:谢谢主办方,刚才各位专家都谈到了一些宏观的内容,到我这儿就具体落实到产品。
今天上午我刚到北京参加了一个专题活动,吴门画派的专题。大家都知道苏州是一个很人文的地方,从仇英开始,到四大才子唐伯虎,一直到四王时代,到近代的张大千等,都是这样一个派系,吴门画派。这样一些文人对应的都是这样一些宅院和这样一些房地产,所以我们对应了一个吴门国宅(音)这样一个产品系。
今年还有一个炒得比较热的话题,是在过云楼,过云楼一小部分的藏书,最后拍了天价,而且北京大学和江苏方面发生了一些分歧。过云楼背后掩盖的还是一个房子的故事,贵云楼来自于苏东坡的一段故事。当我们走进过云楼的时候,会看到意园(音)几百年还伫立在那里,给我们留下的故事。
我们看到现在的房地产,以及我们吴中地产集团在这样一些产品,我们怎么切入这样一些话题。所以,从这个部分讲到中式环境的行为和场景分析,来看待我们的产品。第二,我们会结合苏州园林对当代苏州产品的影响。
从刚才我们讲到的这样一些背景的分析来看,也是对应了这样一个解码的过程。所以,我们说更多的建筑是心灵之约,不仅仅是说用今天拍卖行像拍卖一幅画一样给我们的直观感受,更多是一种理解。所以在这二三十年中国的房地产发展过程中,我们照搬了很多西方的东西。像我们到上海的法租界,确实他们有一些创意的地方。但是对中国人来讲,骨子里当我们真正的中产阶级起来以后,特别是金字塔塔尖上的人会发现,哪怕是一夜暴富的人也会想到心灵上的东西。所以,除了像西方这种公共空间的就餐、接待、就寝之外,我们骨子里还需要什么?我们骨子里还有哪些东西呢?所以,我们讲到第一个就是场景的对接。场景的对接,我们会讲到中国人会一直有这样一种情节,在什么地方去赏月?什么时候品茶?什么时候喝酒?什么时候舞剑?这都是我们曾经在一个过程中去寻求的。
我记得一位苏州的建筑大师贝聿铭先生,他说他曾经在纽约会做一个梦。他父亲当时在上海做银行行长,他每个周末会从上海回到苏州,他在做梦的时候会想到他父亲回到狮子林旁的家中时,慢慢走到厅堂,走了多少个台阶,走过这样一个走廊,走到他的身旁。他母亲会从卧室穿着旗袍缓缓下来进入位子。他家的保姆会端刚刚出来的鸡头米到餐桌上,顶上是红红的中国的灯笼。这样一种场景,不仅带给我们一种功能上的满足,更多是心灵上的感应。所以,同样我们在做中式建筑的时候,更多会考虑这样一些场景对我们的影响。
所以,我们把这个归纳成中国人符合中国理想的住宅环境,我们会有这样一种总结。我们研究从汉唐带来,最早是反映自然,最后是创造自然,所以从形态最后到意念的这样一个过程,纵向来看也是这样一个过程。汉唐的时候,有一个建筑,就是我们的汉武帝的建章宫,它在做的时候就已经有了目前苏州园林的一池三山的概念,有了风水的讲究,后面有靠山,前面有暗山,有整个风水的气场。发展到唐朝王维的时候,这就是我们最顶峰的,也和中国历史发展一样到了唐朝时出现的最顶端的豪宅,王维这样一个山水诗人画家最后做出的建筑产品——輞川别业,也是一个最佳的住宿场所。同样到了现在,我们讲到在苏州本地的一些开发商,也延续了从汉唐到明清,以及到现在我们在做的一些建筑,所以,我们做了一个产品,就是延太湖八百里岸边的这样一个产品——太湖山庄,之后我会简单的展示一下。这是我们说的场景感对我们产品设计的要求和影响。
第二种是时空的变化对我们的产品也会产生强烈的影响。比如说春天的兰花给人幽静的感觉,夏日的荷花给人清凉之感;秋天的句话给人野趣的赏玩;冬日的梅花给人高洁的感觉。每一种时空对应前面一种场景会产生一种感觉,所以我们做苏州园林的时候,会有这样园景的变化。
在北京我们会欣赏齐白石的话,他给我们的感觉,和张大千在南方带给我们的画是不一样的。上午我还去看梅君(音)做的竹子,他虽然是以油画,西方的艺术画出的超写实的竹子时,但是还有很强烈的中国的韵味。贝聿铭在做中国银行大厦的时候,很多人难以想象他是受中国场景的影响做出的香港的中国银行大厦。因为他老是会想到他小时候竹子竹节往上走的时候爆发的气魄,所以他设计中国银行大厦的时候,与竹子的气韵联系在一起做出这样一种建筑。松树同样带给我们不一样的意念,给我们很强烈的感受。同样,芭蕉、莲花和藕给我们不一样的感觉,所以我们在园林中对植物选择也是不一样的。所以,中式环境和行为的分析,归结起来就是诗书琴棋茶,风月云雨花,带给我们的哲学、美术、艺术的思想的陶冶,根据这样一种意念,我们设计我们的中式产品——江南园林。
在这样一种基础上,我们会想到传统的这样一种园林,会和我们的当代别墅有哪些共同和可以互补的东西?所以,我们要顺理则成章。中国的大宅院都有这样的格局。从城市到院落都是这样的,城市是居民,农村也是如此,都是这样一种聚合对应。退回一千多年前的古长安,我们看到它的布局是什么样呢?这里面有一个细节,目前有开发商在西安开发,肯定会受到西安古布局的影响。它里面有一个曲江池公园。当时古长安的布局,有一个很大的风水布局的入口的水土园林,就在曲江公园,所以目前西安房地产最热的一块土地也在这里。当时有一句古诗是“春风得意马蹄疾,一日看尽长安花”。
同样在江南的水村布局中也是这样。上面是是一幅画,它构筑了水墨江南的情韵,构思了这样一种山水的体验。从北京的恭王府,苏州的大户人家住宅,都强调了门堂的求正和园林的求变,这是很符合中国审美的情趣和思维模式。在这样一种意向下,我们再做整体场景的时候,我们就运用了这样一种意向,典型的古村落和中国传统的规划布局,这样一种风水意向和格局的脉络,所以我们会看到这也是前后靠山,左青龙右白虎的这样一种格局,这样的一种风水的意向。
在内的设计中,用到了这样一种宅园之制,宅和园各有功能。宅有典型的西方欧式的空间的感觉,园更多的是寻求中国这样一种理念或者是中国的神态韵味。所以,我们总体布局是这样开始的。大家可以简单看一下我们这样一种格局的变化。在这里会强调我们应用比较多的三点,第一点是水口园林,目前中国房地产没有看到一座很典型的中式产品的打造,而典型的中式产品就是我们去的宏村典型古村落的布局,它有很重要的一点,就是我们的水口园林,给我们这样一种对应和对接。我们去欣赏一幅中国传统的像《富春山居图》这样一幅画的时候,也会感受到浓浓的山水空间。所以,在这样一种格局中,我们会把产品融入到传统文化中去度量。
第二点我们在整个设计过程中,会讲究一种除了布局上硬件的格局之外,更多我们会强调形态或者意识上的中国的儒家思想或者是孝亲为主的孝道贯穿到我们的理念中。我们会想象这样一种空间布局,这样的水口园林中,蓝天白云下面是湖泊,导引之中,外面是八百里太湖,背后是群龙山脉(音),这样一个居住人群,前天可能在纽约,昨天在东京,今天在上海,在日落的时候驾驶车辆回到我们这里。这个地方是乾隆六下江南都到过的地方,他回来以后,看到年迈的父母牵着小孙女的时候,他觉得不是因为我得到了这样一个高端的住宅,更多的他是享受到了他的心的回归和传统道德思想的回归。所以,我们需要通过这样一种水土园林,中国宅园的制止,秩序感的布局,把中国的儒家思想和孝道精神植入到我们的规划中,这是我们希望在产品中能够做到的。
同样在建筑意向中,我们在空间感上,介入了很多西方的空间感来设计我们的宅园之制。在里面的小环境中,我们更多希望把风花雪月中能够把每一个院子对应他的意愿或者是希望得到的精神价值所在,所以有专门是看书的,有专门是赏月的,有起舞的,有品茶的,各种各样的一些不一样的宅院进行配合,同时我们更多的也会引入到这样一些现代的对接,比如说全球商务中心,也会放在这样的一个布局当中,通过这样一个功能定位,植入到中式的宅园中。
这是我们在做整个对应苏州古代园林,对应西方目前的产品,不管是法式产品、美式产品对中式建筑的冲击下,我们如何做好在符合中国传统的这样一种儒家思想或者是人为回归的基础上,如何做一个当代的苏式别墅或者是当代苏州别墅的这样一个相对简单的思考。
最后我再给大家看一下我们另外两个项目,一个是沿太湖的3.2公里的湖岸线的五星级酒店,配套的公园和我们的旅游集散中心为主的产品,这也是我们吴门国宅的代表。还有在我们的国家级风景区天平山(音)下的一个桃花源,这是相对更干净的中端产品的建筑。
最后,我在这里邀请广大的同行和各位专家,有机会来到江南,到苏州,向乾隆当时下江南一样的,去我们江南看一看,我想我们的追求就是吴门国宅,家族传承,希望通过我们一点点建筑的尝试或者是建筑的启发能够把我们中式产品有一些突破和创新。谢谢大家!

主持人:有这样一套美丽的房子真是我们每个现代人的精神家园的回归。下面进入我们的圆桌论坛时间,第一场论坛有请的嘉宾是
国元证券有限公司研究中心副总经理刘勘,
复地投资集团执行总裁张春华,
万通控股副总裁郑沂
英国邦瑞集团中国区总裁 白兮
金融街控股股份有限公司副总经理王志刚
德信资本总裁陈义枫。
这一单元的主持人是全国房地产投资基金联盟会长张民耕,我们把话筒交给他。

张民耕:政策的严峻,房地产的严冬,往往是企业革新和创新的机会,我刚才听完曾总的吴门国宅的介绍,大家想一想就是在这样的环境下,现在也是一种形势的压力下,他们做出这么精致的产品,使人叹为观止。
在这场调控中,房地产企业一方面是久经考验,一方面是大家各出高招,来适应房地产进入下半场以后,各种各样的形式、规则,通俗地说是玩法的改变。在新的形势下,主要是两方面的创新。一方面是经营的创新,一方面是金融的创新,我们这场论坛,我们先要谈谈创新。但是我们各个企业都是从自己的企业来考察问题,我想让刘总先谈谈,您是证券界的,您从证券分析的角度上谈一下。

刘勘:我是国元证券的刘勘。大家下午好!
资本拓道,这个话题起得好。因为世界从资本流量、流速、流向变化,不但是一个国家和一个地区,而且对一个行业的变化影响也非常大。
最近大家都知道,自从9月中旬美国推出QE3以后,欧元、日元、英镑都采取了不同程度的量化宽松政策,向市场注水。现在大量的热钱云集到了香港,香港连续四次采访外汇干预措施,当时香港房地产市场收复了1997年的房价,而且部分高端房地产市场创出了新高。股票市场也走到了21800点以上,也创出了新高。但是这些资金转来转去,就不来我们国内市场。因为在这种情况下,美元的利率是0-0.25,港币2%,人民币利率在市场上超过了5,这就有了套利,资金不进来。这种资金不进来,对我们国内很多产业,尤其是股市和楼市带来了很大的影响。
那么我们9月份外汇储备虽然增加了1306亿,可是我们贸易盈余再加上直接引用外资2300亿,换句话说还有1000亿到哪里去了?从今年9月份倒退去年,贸易盈余、汇率变动、境外资产等加起来是3114亿,可是我们这个时候外汇储备只增加了884亿,那么换句话说有2250亿走了。
两年前我就谈到了,首先是股市往下调,随后汇市要注意,最后是楼市。这三市对中国经济的影响非同小可。现在可以看到,自从1970年布雷顿森林体系解体后,世界经济几乎是十年一个周期,出现一个很特别的现象,无论是做金融还是做地产的都要注意,出现的现象是十年一循环的三七现象,凡是碰到七都是灾难年,比如2007年,往前十年1997年亚洲金融危机,再往前十年1987年全球股灾,可是逢三的,无论是1993年还是2003年的后面一两年都是投资的好时机。为什么出现这种现象呢?对我们来说,将来的地产行业变局有很大的影响,不能够忽视这个问题。曾经我做过专门的研究,美元的汇率和利率不断的变化,七年一周期,左右了全世界的变化,如果能够踩准的话,相当的大波段都会碰到了。所以,明年可能是好机会,如果这个周期不变的话,很有可能是这样。
自从上世纪以来爆发的危机,亚洲四小龙,美国,日本,会不会还有可能性?谁?金砖四国。我们现在从事金融的,不管是实体经济还是虚拟经济,要未雨绸缪。我们现在无论从投资、杠杆化、债券化、库存化、如何进行创新?都要进行未雨绸缪。我先说这些。



张民耕:我们为刘总鼓掌,他的研究结果三七规律,如果这个规律继续发挥作用,明年就会是好日子,我们宁愿相信这个规律是有作用的。
下面我们请万通的来说一说,万通既是上市公司,又是房地产老资格企业,面对调控做了大量的创新,在企业运作和经营上都有很多新的创新。

郑沂:我们从2007年到现在都开始做转型。在我们新的投资方向中,传统的住宅,它的结构有点像制造业,很快的开发出去,卖掉,追求的是周转率,追求的是规模效应,追求的是利润率。但走向商用不动产,持有收租和资本这一块的流动线就不同了,因为它的投资期非常长。从开发阶段,开发住宅之后就可以卖了,但商业地产这还是半成品,还要招商,孵化,还有成熟期的问题。所以投资期非常长。
第二是资金量占用非常大。所以,在这种情况下,我们和传统很多住宅是不同的。所以万通这几年走的是称之为美国模式。美国模式的核心是两点,一是轻资产,以前的投资大量是用自有资金投,未来会用很多基金的钱,这个基金现在在中国我们叫做融资,融资分为两类,一类是债,其实你要给别人保本保息有承诺的,真正的房地产基金是权益型的,你和投资人是共担风险和收益的。二类是核心能力,从以前的开发要转为很多的实力,你的产品设计能力,这和我们的住宅差不多,但是你后面的招商能力,包括你的资产证券化的能力,经营运作的能力要求比较强。所以,万通基本上是在2008年、2009年开始转型。从2009年开始,我们在全国的写字楼,北京既有的地块,CBD、阜成门和金融街的,上海的虹桥枢纽,天津的万通中心,等等我们在很多核心城市的写字楼进行开发。
还有一块我们做公益地产。公益地产在中国也有很多名字,叫做产业地产或者什么,其实房地产的本质是收租型物业或者是商业地产之一,这块我们做的也是比较积极的。所以这些年围绕这两块商业模式我们更多是做美国模式,发基金。到这块我们整体基金是36亿,80%投资于商业地产。今年我们还有一个面对商业地产,一个是工业地产的,整体规模会达到70-80亿。在基金的操作中,我们从最早的单项的融资型基金慢慢转向投资型基金。
融资型基金是项目很确定,你为这个项目做融资,包括股权、债权。中国到目前为止我们的房地产基金可以说是绝大多数,90%以上更多是单向的融资型基金。投资型基金是你的项目并不是很确定,你从投资人处拿到基金,然后再去投钱,投的也不一定是投单项,而是一个资产组合,我们给投资人没有担保,有点像市场上现在做的PE基金。这块也是我们未来的方向,包括我们现在做的整体城市基金。我们为什么这样操作?也是基于我们对房地产大势的理解。中国过去十年城市化发展速度非常快,有很多住房需求。现在城市化的速度,有人说还有十年,但很多数据表明中国城市化程度已经很高了,在欧美一般会达到60-70%,中国已经是50%了,所以后期城市化其实是慢了。再往后其实是资产证券化的十年,就是中国老百姓的财富其实大量集中在40岁以上的人群,这些人群慢慢进入到老龄之后,他们对稳定收益和通货膨胀方面资产配置有大量的需求,而不是传统的高风险高收益,所以在国外很多国家发展趋势来看,在这种资产证券化的趋势下,对持有一定的商业地产,这种基础资产的市场需求会有急剧膨胀性的发展,这就是未来中国房地产十年的大趋势。所以,我们自己在这方面有我们整体行业战略性的理解上,同时配合着我们的房地产基金的美国模式在这方面开展。

张民耕:郑总确实代表了万通的最新的一些思路,万通虽然是地产界的一个老品牌,但是这些年在金融创新上确实是令人刮目相看的。万通大厦属于股权融资,工业地产股权基金,立体城市股权基金,做了已经有30多亿的规模,确实万通在美国模式,虽然是跟着美国模式学,但在中国完全是一种轻资产运作房地产的创新。这是非常值得我们学习的。
我旁边坐的是张春华先生,他是复星集团下的复地地产的,复地地产在金融创新上也取得了非常大的成绩,也有许多的创新,我们请他聊一聊。

张春华:从复星集团来讲,这几年我们一直在研究我们的商业定位和模式是什么。从去年到今年,未来我们的定位是以资产管理为核心的,专注于中国成长动力的,一流的投资集团。这句话比较长了,核心概念是什么呢?就是整个复星集团未来要全面从多产业的民营企业,向以保险为核心的资产管理集团和投资集团来转变。所以,这几年我们从复星来讲,从我们原有的产业运营之外,复星应该在资产管理,在保险方面的投入精力、物力、财力非常大。所以,一直觉得从事我们的资产管理业务,对复星来讲是一条更加具有成长性的发展模式,能够更好的创新业务模式,平衡债务结构,优化资本结构。所以,复星在这些年来做了很多的探索。
第二,我们的优势,复星有多个产业的优势,我们和境外合作了很多。比如这些年我们和美国凯雷集团合作,我们和美国最大的宝资信(音)成立了中外合作的第一家民营的保险公司,应该说我们有多行业、多产业的优势。所以,目前整个复星地产在金融化方面,一个是在去年是以退为进,我们复地去年从香港退市,对接了我们复星的母公司,对接了复星的资源,所以,现在总结下来,我们的现状就是复星地产在金融方面的创新以退为进之后,除了我们的房地产开发之外,整个复星在地产的总规模已经将近管理了90亿左右的资金。主要表现在,一块是国内做得非常成功的,以星豪(音)资本所做的创新的星光耀(音)广场,是2010年复星牵头的,众多民营企业投资的,打造中国民营企业总部为核心的模式,目前资金规模募集了60亿的规模,目前已经在东北的大连、哈尔滨,以及上海和江苏的南通有四个星光耀(音)广场同时在开发。
同时,复星自己投资和管理的有40亿的资金规模,包括我们非常成功的,和张民耕张总作为合伙人之一的盛世神州(音),还有我们其他的一些基金,包括我们今年募集的以城市商务生态园为主题基金方式,募集发行也非常好。所以,这些年我们也有一些探索,希望和各个业内同仁进行交流合作。

张民耕:从复星我们可以看到房地产真正回归了金融的属性,他们是用金融的办法来做房地产。当年复地从香港退市还不为人所理解,现在退一步走两步,用金融的方式做房地产上,取得的成绩使大家都眼前一亮,这是非常值得我们学习的。
下面我还要推出一位,以前我们的房地产简单是一种增量资产在运作,像刚才郑总说的,像商业一样,不断的买原料,不断的生产,生产完了就推出,搞了半天没有存量资产在运营。而现在在中国比较早的以存量资产来运营的就是金融街,下面我们欢迎金融街的王总来说一下。

王志刚:各位来宾大家好!其实金融街控股公司这么多年来,我们更多和资本市场,更多和金融机构保持了良好的合作关系。金融街控股本身还是以房地产开发为主的实体公司,金融街目前投资700多亿了,总的资产规模这几年稳健发展,得益于金融街长期的经营战略,就是说做房做精,开发与资质双轮驱动(音),追求稳定发展,这是金融街一直不变的发展原则。从我们最早的一平方公里的土地的运转,到天津、重庆的商业地产的开发,也暗含了金融街一直是和政府规划联系在一起,产业导向,形成了独特的金融街的模式。
最近在金融创新方面,我们也是借助金融机构的力量开拓了很多的方式,我们更多是量入为出,稳健发展。包括这段时间以来,我们面临新的形势,也在不断思索我们怎么往前走。今年上半年,我们从相关数据来看,金融街在一平方公里的土地上,现在已经有2200亿,相当于北京市35%的总体收益。
在这种模式下,我们在天津的环球金融中心的第一高楼,也是在政府打造金融城的方式下,我们开发了第一期项目,总体建筑50多万平方米,形成了周边的写字楼、高端酒店、高端城市公寓为主体的城市综合题,这也是一个成功的模式。目前我们的天津环球中心也是成为了天津市海河边最亮丽的风景,也为天津市创造了近10亿的税收,做出了贡献。
我们在重庆也是开发了一个金融中心,也是我们在重庆CBD第一个开发企业,也是按照政府总体规划方向,实施的第一个项目,为当地做出发展,同时为金融街企业带来发展。我们和政府规划紧紧结合在一起,形成自己独特的开发模式,金融街也在金融市场获得了非常好的信誉,也与各大机构建立了良好的合作关系,你们走到哪儿,我们更到哪儿,形成了我们在实体经济中一个独特的优势。所以,我们的根基牢牢站在实体经济上,在这个基础上我们为总体区域发展做贡献,为当地政府实现区域发展的设想做贡献,这是金融街一贯的开发模式。这在资本市场也获得了认可。

张民耕:王总如数家珍,我们观察金融街控股由于具有大量的现成物业,握有大量的现金流,是不是它在股市表现很好?

刘勘:如果从地产模式来看,从财务指标来看还是比较健康的。通过我们专业角度来分析,现在中国房地产行业的发展,恐怕就是这种方式。我非常赞成万科的董秘谈到的,那个女孩很能干,五天跑了七个国家,最后用权证完成。非常能干的女孩。我就说任何的行业,尤其是地产行业,在调控和整合过程中都是一次机会。现在的招保万金在房地产行业中,如果资金有劣势的就很难了。我们在2010年的时候,房地产进行调控,但是在国内融不到资的中小房地产企业都到香港去融资,尤其是去年我们提出限贷限购,融资成本上升到了12%,在香港融资上千亿美元,到期都在2015年到期,这还有一个特点,它融资以后,是用新债还旧债,是有风险的。所以,一旦到美国经济出现复苏,就会伴随经济风险,强势美元就会出现,国际资本流量、流向、流速一旦发生变化的时候,那么地产的变局,不变也会出现。这就是为什么刚才我谈到了,四十年来都是这样的走势,因此2015年是我们要注意的。无论是变化还是创新,以及杠杆化,还是库存,还是产能,无论是从实体经济,还是从虚拟经济,一定要注意三七现象,四十年来都是这么运行的,如果你踩得准,布局在高位,你就注意出了。从现在看2017年,是不是这样的状况,我们拭目以待。

张民耕:房地产在这个变局中最大最深刻的变化是什么?就像刚才刘总说的房地产企业,就像一个国家,你掌握金融资源多少?金融资源是不是向你那儿流动,往往决定了你的市场份额,决定了你的兴衰成败。一个房地产企业也是这样,除了掌握流向之外,还要学会刚才刘总说的,学会怎样善用资源,取其利而防其患。
下面我们还要推出的一位,我们这儿多数是北方企业的代表,我们下面推出的是南方的德信资本,是做房地产基金的,是非常经济、非常勤奋的房地产基金,今年以来已经取得了非常好的经营业绩,请称总介绍 一下。

陈义枫: 我来自德信资本,我们是独立的地产公司,但是我们拥抱开发商,为开发商营造资金的解决之道。我们的项目多数在北方,所以常到北方来。今天论坛的主题有两个关键词,一个是变局,一个是创新。一变一新,我分享一下我个人的一些观点和看法。
所谓变,就是从过去十年,基本上持续单边上升的态势,开发商很喜欢的黄金十年的态势,可能变成我个人认为是横盘震荡,相对稳定的一个周期,不一定是十年了。
我们也可以就白银时代,不那么好,但是也可以。我不是很悲观,今天下午从滕泰院长到任总都基本上认为趋势的变化,变成比较稳定,比较平稳的去世了。所以,也可以说未来的变化没有那么大。这里包含了一些持续的变化,优胜劣汰,行业整合的趋势明显等等。我们认为在这个背景下,地产基金是一个投资的好时光。因为地产平稳,价格比较明确和可预期,意味着风险比较可控。风险可控是我们做投资的最希望的,大起大落是我们比较害怕的。资金持续偏紧,我们作为投资基金的需求方也会持续的旺盛,所以我们不愁资金的出路。资金的来源,投资者也日渐觉醒,通过另类的投资,获得相对比较安全的、更高的收益。我们公司最近的资金,上个礼拜五,我们居然把一期给募得超过了,没有控制住,今天安排退款。也就是说最近几个月募集的感觉比以前好得多,投资者可能把原来投资房产的基金配置到地产资金里,获取稳定的回报。所以我认为地产基金迎来黄金十年和周期。
创新,我认为有两个层面,一个是把地产基金当做融资共,这方面大家已经普遍接受,规模比较大的开发商都借助或者在借用,如果把地产基金作为一种模式创新的核心环节,作为企业价值链条的一个环节的话,可能还是凤毛麟角,像复星、金融街他们是领先者,多数的开发商还是作为方式创新层面上,但我们更看好是模式的创新,我们也和开发商更多探索,联手创新。

张民耕:陈总其实说到了我们在创新中必须做的事情,而且已经起到效果的事情,就是对于中国的投资者进行教育,经过大概两三年的教育,我想政府也一定会有体会,开始人们对房地产基金不认识,宁愿看得见,摸得着投资实物资产,在投资实物的时候再配置房地产投资;之后是债券,债券有保障,收益低就低点,保障比较充沛,现在慢慢向股权投资,而真正到了纯粹的股权投资,这才是真正房地产基金的原意,我们正在找这头。慢慢从房地产企业来讲,也是从单纯的融资变成一个债,我觉得这是我们能够看到历史进步的。
下面我们还要推出白兮,他也是有特色的,他是来自有外资背景的房地产相关企业,我们请他讲一下,他从一个有外资背景的企业,他会有一些独特的眼光,他怎么来看待现在的环境中,房地产企业的经营创新和金融创新。

白兮:谢谢,我是英国邦瑞房地产中华区总裁。我们邦瑞今年下半年看到中国房地产的变化,刚才有几位嘉宾说到“变”,不知道是变还是不变,十八大来了,大家谁都不知道。但是我们在过去的三年内,我想给大家说一下,我们作为一家从1968年上市的股份制企业,我们对中国市场三年的分析,以及这个分析结果导致我们进入中国市场的原因。
在三年前的时候,2008年-2009年我们看中国的房地产市场发生的一个大的变化,包括我们从房价导致的房地产的规模来看,已经和美国纽约和英国伦敦的两大房地产市场不相上下了。但是那个时候,我们看我们在中国房地产的同行们,他们在做什么?他们已经开始考虑到怎么能够创新。
第二,他们考虑到怎么进行变革。因为那个时候房地产的发展非常蓬勃,但是这个时候我们并没有决定进入中国房地产市场,我们那时候看中国房地产市场水特别深,这是所有的外资房地产企业看到中国房地产市场的特点。但是那个时候,我们看到如果我们有机会在几年之后进入这个市场,并且和本地的房地产开发的朋友们进行合作的话,我们认为中国的房地产行业在未来内会发生新的创新,这就是中外合作。所以,这导致我们在去年年底的董事会决定进入中国市场。
邦瑞在1946年成立以后,我们一直在房地产行业进行创新,这种创新导致了几点,第一,我们现在作为三十年不变的英国最大的房地产企业,一直在伦敦证券交易所上市,并且成为富时250指数之一。第二个创新,我们引领了英国的模式。这和大家刚才谈到的房地产基金也有关系。我们在三十年之内,发现了中国现在的房地产行业和市场本身所面临的问题,每个房地产行业的参与者和开发商都有前景的问题,我们也一样。但我们已经经历了中国现在政策变化,市场环境变化,以及房地产企业思变,开始考虑怎么能够在下一个十年持续黄金发展。我们在三十年之前,都已经经历过所有的这些阵痛,那么在几十年之前,我们那个时候在英国有一个金融上创新的方法,这个方法后来得到了英国几大房地产开发企业的认可,这个方法随后推广,就是开发商和开发商之间的融资,我们这种方式已经导致从2012年上半年,我们在伦敦首都开发的17处房地产中,有16处我们是和英国大大小小的开发商进行融资的,我们没有找银行。不是我们不想找,而是因为金融危机导致欧洲的银行不像中国的银行有钱了,欧洲银行不借给我们钱。中国的同行你们很幸运,银行特愿意借钱给你们,前两天有一位中国同行从银行获得了470亿,我们觉得这是特幸运的事。所以,我们当时借不了了。这么长的时间,中国的房地产行业和我们一样面临现金流的预算问题,所以我们怎么控制?我们通过和本土的开发商进行融资,我们有时候是50%对50%,有时候是40%对60%,但不知道中国现在有没有这种创新。但是我们通过这种方式产生两大特点:第一,我们现在房地产的项目和楼盘收益是将近总楼盘的毛值的三分之一。这个三分之一,通过我们和开发商融资银行进行融资,给他们一部分利润也好,我们获得50%以上的利润也好,但是这种方式,中国可能叫做强强联合,但是我们更愿意把它叫做两匹马如果一块走,至少在前面的路是可以被踏出来的。第二,我们从2005-2012年,一共在伦敦建立了600处房地产项目,这600处房地产项目所有的风险控制都是最棒的,我们通过各个审计师事务所发现,在整个房地产行业面临另外一点,就是怎么控制资金风险的问题,这就决定了我们所合作的金融伙伴是否能够在未来给我们一个很好的资金支持的问题。所以,我们如果能够通过这种与同行之间的融资,我们管它叫做合资,那么这个方式极大的避免了我们在整个房地产建设项目上的风险。
香港和美国的房地产开发商他们有一个方法叫做全内包,所有的项目从刚开始拿地到最后卖,整个流程都是内包的,后来他们变了,采取分包的方式,把所有的项目流程分包出去。但是,我们从1946年建立这个企业开始,一直早2012年,我们企业在全球之所以没有名的原因,就是我们到现在都保持了全球少有的房地产开发企业所有流程全内包的方式,这个方式不是我们决定的,是因为我们面对房地产行业变化、前景和压力导致我们需要在内部管理上做一个抉择,这就是内包的抉择。
所以,我们把这亮点作为我们企业几十年发展的实践经验,希望对中国的朋友有所借鉴。

张民耕:白总讲话很有意义,经验和经历是一种宝贵财富,因为有三十年的历史经验和经历的企业,尤其是外资企业,反过来看中国的房地产调控,确实在调控中也存在。到现在为止他的讲话,我觉得都是言之有物,大家受益多多。

张华(音):在这个领域中,我们一直是十几年下来,在房地产金融做了一些工作。现在的话,我们处在一个百家争鸣,百花齐放的业态,总体来说,我们这几年的发展也是经历了从房地产企业,转为团队和大金融的公司。在当前这一段,中国不缺大的房地产企业,不缺项目,因为项目在中国有几万个,是可选的,但是我们缺可以跟随着一起走很远的资源。这些主流资源,恰恰在中国当前的环境下,在大的金融机构手里,所以能和这种另类投资,具有鲜明特点的这种资金做一个深入的结合,发挥专业团队的力量,这是我们最近几年,由各个开发商合作形成的。

曹少山:我谈几点感受。金融从本质上来讲是一个大的生态,在中国金融生态的现状,银行是一股独大,即便加上了资本市场的创新,债市的创新,私募基金的创新,到现在为止还没有看到从根本上改变银行间接融资、一股独大的状况。所以,所有的银行或者拿牌照的金融公司以外的金融创新,总体的环境应该说还不是一个可以让大家繁荣发展的,我觉得这是一个现状。当然我们希望以后会有更大的改观,但是现状是要认识到的。
在这种情况下,绝大部分的金融资源还是掌握在持牌金融机构中,包括银行,银行现在各方面的金融业务,之后是信托公司,之后才轮到没有牌照的金融机构,所谓的私募地产基金,这个大的格局是没有改变的。所以,私募地产基金到底应该做什么?怎么做这个业务?我觉得现在我们搞这个行业的人,选择的业务模式也有差异。比如像张总,他找到与大金融机构结合的机会,就可以做很大的事情,他可以利用他的这个平台、品牌和大金融机构对接的能力,去做一些原来大金融机构就可以做的事情,因为地产是资本非常密集的东西,动辄十几亿,起步也要几亿,没有和大的金融机构结合的资源做大是很难的。相对来说是独立的团队,像我自己做的河山资本,一定程度上我们都是相对比较草根的团队,在这种情况下,我们走的路径可能就要和有大金融资源的方式不一样。我给自己的定位,应该是在地产投资里面走的是地产投资的VC的概念,在地产投资里面,靠自己的眼光去发觉相对特殊的机会和相对前期的机会,甚至发现在地产领域中有特殊经营技能的一些团队,用相对小的资金去撬动相对大的资金,在做的过程中也要考虑用自己的钱,用外部更便宜的钱,怎么来放大它的功能。这我们这几年走下来的一个经验,必须要以小博大,用足这些钱,用足人力。

张民耕:曹总讲得非常好,河山资本走的是一条房地产基金中的VC之路,这也是一个经验之谈。虽然时间不多了,我们还是请万科的肖劲总来说说他的创新。

肖劲:我觉得我们不是特创新。这些年我觉得房地产发展的核心资本——是持有,不管是住宅,还是商业也好,我们做旅游也好,谁想的都是卖,一但卖,就要落入买地、溢价、销售这个俗套,永远是卖。在这种情况下,金融创新非常不容易,要卖谁都会。但是我想还是要持有,我们要回到持有的路子上来,才谈得上金融的创新,否则永远都是卖。谢谢!

张民耕:万科这些年为什么发展这么快,就是做主流人群的主流产品,这确实是一个门道,一下子把市场的主要份额给控制住了。
现在我们不得不结束了,我们谢谢今天一起讨论的朋友们,谢谢各位!

主持人:下面我们的圆桌论坛的话题聚焦在南北豪宅文化碰撞的环节,刚才我们曾总也是介绍了苏州的一些豪宅的特点,包括怎么更接近中国人的审美情趣,包括我们回归田园的心态,在住宅上的反映。
下面我们有请的嘉宾是
苏州吴中地产集团总裁,苏州最贵太湖定制型别墅项目总担纲 曾昌宇
合生创展集团住宅事业部副总经理付强
苏州赞威置业有限公司,苏州顶级园林式豪宅拙政别墅开发商伊能丽子
万科北京公司副总经理肖劲
苏州园林股份有限公司董事长嵇存海
我们把话筒交给主持人华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理 公衍奎先生。

公衍奎:各位朋友下午好!非常荣幸前面听到了从经济到金融,一直到创新的各种专家观点。下面的环节,我们会相对比较轻松,因为我们又重新回到我们比较熟悉的房子问题了。说实话来之前,我大概翻看了一下五位嘉宾做的项目,我给大家简单讲一下。
万科的房子在全国非常有影响力,他们的房子文化的韵味越来越浓,给大家带来很大的冲击。合生创展从2010年就进入了相对来说的高端开发的领域,从珠三角、长三角到环渤海区域,每个区域都有自己有影响力的项目。今天我们请来的苏州的朋友,刚才曾总已经介绍了太湖别墅项目,大家也感受到了非常浓的吴中文化韵味。这种吴中文化,曾总不仅在苏州继续做,甚至带到了东北,据说也非常成功。我们请到的伊能丽子女士,做的拙政别墅项目,离拙政园仅一墙之隔,也延续了苏州园林的这种风格,建筑本身依然是粉墙黛瓦,但是园林中也增加了很多现代的生活元素,非常有意思。嵇董事长,苏州很多重要的园林都是他们来维护的,据说苏州的园林不仅在北方生根,还带到了瑞士,带到了联合国。
所以,我们主要和各位嘉宾沟通一下豪宅,我也向各位嘉宾请教一些问题。我们正式进入沟通环节。说实话五位的项目,我看过之后,我觉得各个都不同,有别墅、有公寓,有中式的,有合生这种非常欧式风情的,但是我觉得就有一个共同点,就是贵。所以,我就想第一个问题,就从这里开始,为什么那么贵?请各位先来讲一讲,我们这个项目价值的支撑点,支撑要素到底是什么?怎么才能让它达到如此高的价值?咱们远来是客,女士优先。

伊能丽子:各位嘉宾大家好!刚才主持人介绍了,我们是苏州一家本地开发商,我们谈一下我们在拙政园边开发的拙政项目的情况。
主持人刚才问到贵,其实我们也不是想造那么贵的房子,只是因为它实在太稀缺,大家也知道,拙政园,我们与它是一墙之隔。除了拙政园还有狮子林,还有贝聿铭大师的博物馆。所以,在这块土地上我们也非常珍惜,非常谨慎,我们不能对不起它,我们做出来的作品,因为它的稀缺性,只能是属于一些高端的财富圈子来拥有和守护它。
除了土地的稀缺性之外,还有我们苏州园林的一个精髓,应该说也是延续了拙政园的文脉,我们把苏州造园的手法,营造到这个房子里,所以我们最早定位,我们造这个项目不是造房子,是造园。苏州园林讲究一步一景(音),我们在这个金贵的土地上,精雕细琢,每一寸土地都不能草草了事,真的希望用苏州这种很好的优秀文化把它点缀起来,无论是雕刻还是灌木、树种、人造景观的设计,方方面面我们都费尽心机。
这个项目本身是房子,由于它的稀缺性,我们已经定位在高端财富群人士,我们必须要用适合于他们的实用功能。所以,在功能上我们做了很多的创新,做了一些无梁无柱的设计,从他们的生活功能上考虑配备了一些现代的需求。所以,从这几点决定了它必定比一般的项目贵。

公衍奎:城市,园林和城市配套,那么嵇总能否说一下园林本身的价值如何体现?

嵇存海:我和各位不一样,他们是开发商,我是做配套的,我是供应商。园林到底是什么呢?它和我们的文化相关。我们现在不光是在苏州本地传承文化,还要走到国外去。从1979年开始我们第一个项目,到现在已经在十多个国家造了四十多个园林,我们作为苏州园林代表中国文化走出去的一个大事。
园林到底是什么呢?它是博大精深的,每个人都有不同的看法。园林的价值在哪里?国庆长假中,我们到苏州看,每个园林旅游的人群和门票的收入就可以知道,为什么苏州园林有这么大的价值呢?我个人认为,苏州园林其实是一个诗情画意的城市山水。因为苏州园林本身就是一个文人的山水写意园,一般说苏州园林都是先有画,再有园,著名的拙政园,留园(音),这是著名的中国最大园林之二,都是先有画,先有园。拙政园先有文征明的画,由文征明勾画出来,然后请江南的能工巧匠做出来。留园(音)也是这样,也是先有画再有园的。苏州园林正是有了文人的创造,通过移山移水,种花种草,构成了诗情画意的景观,给人看到如梦如醉的景色。
我们苏州园林在1997年评价为世界文化遗产的时候,当时有一个评价,苏州园林是以精雕细琢的设计,呈现出中国文化的师法自然,而超越自然的深邃意境,我们看到的是景观,但它反映出的是意境,所以这是为什么这么多人会喜欢苏州园林的原因。说到底它就是一幅画,是无声的诗,这就是苏州园林的意境。

曾昌宇:我综合一下刚才两位同行的介绍,我想做一种带有比较浓的中国特色的园林,应该是我们公司2010年开始,提出一个新的精神,建筑中国精神。我们想传达三个层面的意思,希望豪宅不仅仅是价格的豪宅,希望更多的传达另一个层面,第一是山水传承。山水一直是中国千年以来,所有文人雅士的最终追求,不管走到哪里,都是如此。所以,像前面我讲到的王维、仇英、明清四大家、四王,到当代的一些文人,他们最终落脚都在这里。所以,刚才也讲到,他们很多是通过画再有园,画给予了山水的情调,所以山水传承是我们第一个层面的意思。
第二是我们的人文传承。人文传承和我们的豪宅有很密切的关系。像上海佘山,香港的浅水湾等等这样一些地方,他们都具有了独特的人文背景资源,才会有这样的人文价值。我们做的房子也希望能够传承这样的人文精神,因为有了拙政园才有了拙政别墅,才有了人文价值。像太湖山庄不仅仅有自然资源,更多在于它的香雪海的历史渊源,乾隆六下江南到过这个地方的渊源,有这样的人文沉淀和传承。
第三我们虽然作为一个开发商,但是我们更多希望把中国传统建筑精神传承下来。这一部分怎么讲?我们公司旁边就是一个图书馆,在里面用了很多太湖石,我们问当年的学生,他们说很多人在以后回到学校都会回想起当年的花香鸟语。这就是把中国本身的元素融入到建筑中,我们中式建筑不是为了中式而中式,不是为了传统而传统。我们讲到苏州人文山水的欣赏,它通过这样的意境来看,会创造出这样的建筑。所以,我们说希望能够传承了建筑的精神下去。如果把上述三点都融合起来,这种豪宅不仅仅是豪宅,更多是苏州在二三十年,不仅仅是现代的苏州,更多会回到上有天堂,下有苏杭的这样一个人居环境中去。

公衍奎:苏州本身的文化底蕴非常浓厚,北京其实也是一个文化都市,那么我们请肖总讲一下。

肖劲:做别墅豪宅,做好房子,北方的开发商似乎比南方少点什么东西,的确我们是在和南方学,这是事实。
我说三个我们做这个房子的感受。第一,我们这里面必须要有一个开发商追求实现梦想的心态。开发商一定要有这么一个梦,这个梦不能因为外界环境的波动就破灭了,不能随波逐流,不能适应市场,不能妥协客户,这些可能都做不成这个事情。大家可能看见做豪宅的开发商做的东西不错,但是我感觉这个过程是非常艰苦的,很累,比做普通住宅付出的艰辛要大得多。这个东西靠什么支撑呢?我觉得就靠梦想。有朝一日,它可能完成了一个作品,被大家所歌颂和传承,参观,它得有一种梦想。这种东西,我自己感觉不是普通的人,普通的客户所能体会的,这完完全全需要一个追梦的人。
第二,它必须有一帮合作者。这帮合作伙伴是大家都能够交流,能够互相体会的。无论从设计、供应、物品、施工,是一个很完整的事,而不是说我给你讲一个梦,你理解了,或者不理解,都能实现,不是这样一个过程。我再讲你都理解不了,那算了,我们只能找一个能理解的合作伙伴。所以,不仅仅是一个开发商,背后还有一群合作者在支撑着的。
第三,前瞻性。很多东西在咱们现在的时代,很快就落伍了。而且我们还没有给很多合作方提供很好的素材。举个简单的例子,我们刚才提到的园林,其实园林的保养很重要,可是我们在设计阶段是否为园林工人想到了他们工作中需要的东西,最简单的,施个肥、浇个水,存个苗,不同的季节有不同的东西替换,这些人在哪里休息和吃饭,是否都得到了很好的考虑,如果考虑的好,这个物业的景观未来会越来越好。包括我们做豪宅,很大是软件,而不是硬件。因此,我觉得能不能有一个很好的心态去追求这件事情,能不能有一帮人合作,能不能有前瞻性,都是很重要的。

公衍奎:对一个项目来说,它的梦想、合作和条件是实现这个项目的前提,但是项目如何更多的实现价值呢?

肖劲:这就是我们工作的过程,有了这些追求的心态,有了方法,我觉得这个过程就可以做过来,问题在于心态,做着做着可能做成别的东西了,那可能问题就来了,定位很重要。

公衍奎:其实你刚才也说到,南方的开发商做的比较早,其实我们合生最早到北京也是非常经典的建筑,在现在的环境中,您做的项目和他们不太一样的地方,他们刚才说的项目都在强调中式。

付强:其实我想更正一下,今年是合生20年了。20年跟一些媒体朋友做过合生20年中国行的巡回。大家到合生看完以后,实际上也提到了合生霄云路8号项目,但是要提到合生的时候,更愿意让大家想到的是合生在广东的地理山庄(音),在上海的东郊别墅,东郊别墅是什么样的位置?大家都知道,在东郊别墅就意味着是上海比佘山更有发展的一个项目产品。我们现在打造的就是一种合生的规划,优质生活,合理规划。我们更愿意给合生20年来50万的高端人群,这些人是20年来一直追随我们的,我们只给他们做高端的项目,合生霄云路8号项目给这些客户贡献了核心区优质生活的项目。我们不愿意提我们是豪宅,因为合生创展给这个项目倾注了很多心血,在北京的三元桥霄云路这块大家都觉得这是非常国际化的地方,配套非常成熟了,但是我们在合生霄云路8号项目上都做了很多不为人知的配套设备,这些配套是为这个项目带给城市的价值之外,我们根据我们20年来对这50万客户的理解,我们在这个项目上设置了,应该为少数人,应该为这个城市付出的一些私人配套和社交配套。这个配套在霄云路8号项目上体现的淋漓尽致。因为我们这个项目现在处在非常热销的情况,但这个项目是比较低调的项目,因为在北京买这种房子的人还是少数的人,所以我们这个项目还是处在非常低调的状态下销售。这个项目可能在年底,我们还有一些全城瞩目的新产品问世,到时候可能也会请肖总参观一下我们的项目,给我们提提建议。在这个项目的园林,我们公司选择了规划,客户喜欢看,乐于待,渴望拥有,这是我们从客户角度做好这三点,把这三点做好也就实现了刚才肖总说到的梦想。
我们合生在这些年做了一个客户中心,我们做到的是全客户服务的概念,从老少中提出三个年龄阶段的服务理念。

公衍奎:全生命服务周期?

付强:这个在最后会在媒体上有所全面的发力。

公衍奎:对高档的住宅来说,类似于一个奢侈品。奢侈品有几个要素,一是有好的材料,二是精工细作,三是蕴含了一些感情要素。观察下来,我感觉产品之外蕴含的价值,比如说品质提升一点点,价格可能翻了好几倍,但是你能做好一点点,有一点点情感投射,价格又翻了好几倍,越往上价格变化越大。但是刚才五位嘉宾说到的选择题,有产品,有地段,有园林,有服务,服务和文化让我们觉得是未来可能会无限放大的价值载体。我们从这个角度再请几位嘉宾聊一聊,在产品之外的价值打造,我们有什么想法和手法?

付强:在产品之外,合生做的比较成熟的就是从南到北,把整个配套服务体系做起来了。从餐饮、会所服务、高尔夫球协会,形成了全套体系。我们有一些湾海系列,我们用大量的会所和配套,再配上一些休闲的世界级的滑翔伞基地,利用配套带动这些地方做休闲、旅游、度假、养生等等,做成了体系。我们做成了配套体系,挖掘区域价值,通过大配套大区域的概念,带动我们整个住宅板块的产业。
在北方,我们感觉在霄云路8号项目上要完善对尊贵客户服务体系这块,因为这个项目历时比较长,从开盘到现在也有好几年了,目前已经有一些新老客户入住,还有新客户在销售,出现这种新老交替的时候,我们一定要把客户服务体系建立起来,通过这个客户服务体系形成口碑传播,再加上我们这个项目中有一个霄云会(音)的社交平台的搭建,我们运用的是香港马会的概念,在运营方面用国际上比较知名的一些运营管理公司,我们在年底的时候有一个结点,不断做一个呈现,这样的情况下,我们把配套和客户服务体系完善起来,发现口碑效应立马就起来了。

肖劲:这个的确是这样。说到房屋本身也是建筑产品,我们现在做得最多的还是做配套服务,高档的项目,我们做的更加私属,不完全对外开放,更多是有针对性,别人享受不到的,客户更有尊贵感。

曾昌宇:我比较同意前面两位的观点。在2008年我们已经开始做三大体系。第一个体系是医疗健康服务体系,我们有保健等,分阶段的。我们有两个系列产品,一个系列是在城乡结合部的公居产品(音),一个是三甲医院的绿色通道。第二块是我们的教育,我们是做教育起家的一个集团,所以教育服务体系是我们的第二块体系。第三块是生活服务体系,在高端这块我们高端汽车和准金融板块可以为很多高端人士服务,我们有十几家高端奔驰、宝马、路虎、捷豹的高端汽车会员,和我们的高端住宅产品相结合。我们还有全国排在第二的准金融服务,有金融理财方面的产品也可以提供。第三块是我们的中式产品,刚才我讲到中国经过文革前后的断裂和断代,我们的秩序感和秩序完全被割裂或者打破了,所以在这个过程中,实际人是很需要这种秩序感的体现,为什么我们的高端楼盘不允许一般人进去,还要设几个槛,就是要建立这种秩序。所以,在中式产品中我们会由金钥匙服务和中式管家服务合在一起做了一个服务体系,把这些服务体系融入到我们的商业服务体系中。所以,我们的医疗健康,教育和商务服务三块服务体系,根据我们的新都市、新东方、国宅产品不一样的特许做不一样的对接。有些像游艇、跑马、帆船加到高端品牌去,为一般的都市社区服务健康,这三大体系是我们在产品之外的最重要的部分。
中式这种格局,我们做园林规划和城市规划的时候都了解,做小区的规划都一样,通过这个实际上是它的路网系统更加完善。这个是有规矩的,没有规矩怎么成方圆呢?这就是它的价值,这是几千年老祖宗留下来的东西,最核心的一个根本。为什么中式的梁、柱都有一些讲究,有些是为了视觉上的感官。为什么中国的画更多是卷展,而西方的画是透视和艺术,这中间是互相融合和结合,这是说中式建筑到最后要强调它的意境,而西方更讲究科学和度,这中间如果能够做很好的结合和对接,还是会在未来的一些产品上有一些突破。

曾昌宇:一百多年前我们都有很多铜建的建筑,拙政园的玻璃窗已经很现代,你现在看它不同的四季还有变化。

伊能丽子:借用肖总刚才提到的服务的前瞻性,像我们这样一个项目,是奔着一个梦想,您说得太对了,是一种很大的毅力把它造出来,造出来以后需要持续,需要购买它的人免除后顾之忧,甚至石材的维护,园林景观维护,和它内部需要的一些清洁保养,它的社交服务等等都要配套提供上来。所以,我们提倡,酒店有五星级、六星级,七星级,我们的房子也是奔着七星级的。我们希望是酒店式的别墅,希望是从五星级往七星级上靠的服务,我们免出购买的人的后顾之忧,当他们购买了以后,不会有他们后续打理上的后顾之忧。

公衍奎:因为我们从产品谈到了服务,后面对最高端的住宅来说,我觉得客户的感受肯定是最关键的,如何产生价值,但是我们都知道,这几年调控以来,市场变化挺大的,对最高端的住宅市场也有很大的变化。我问几个更具体的和市场关联性强一点的问题。像霄云路8号,时间比较久了,到现在为止,富豪中也有刚性需求,但豪宅的刚性需求是什么变化状况?
肖总这边,我想问一下万科大都会和如园(音)都是走文化的路子,但是完全不一样,您是怎么考虑的?
曾总这边您提到了定制,从我们原来很多地产经验来看,操作起来比较难,不知道这个事您怎么考虑?
问伊能,你们是苏州最高端的项目,但是进行了国际化的推广,您对这个项目市场的看法?

付强:这个问题很简单。这个项目好几年了,豪宅产品的客户结构是随着经济发展结构不断变化的,因为挺立潮头买得起豪宅的人永远只有那么一波人,这波人的结构群体在随时发生变化。去年是玩金融,玩能源比较多一些,再往前推是能源加文化产业,再朝前推又是其他的。这种结构和经济发展的结构是息息相关的。做这种客户结构的分析以后,我们发现做好这种项目的销售,最主要就是客户圈层的细分和把握,如果这个做好的情况下,这个项目销售应该是没什么问题了。

肖劲:给我的这个问题挺不好回答的,其实就是一个定位的问题,定位的问题不是那么简单。我们这个事有三个原则,第一个原则叫做因地制宜。第二个原则叫做客户导向。第三个原则叫做知己知彼。我们要依据这块地的位置,政府领导的要求,这都属于我们首先要考虑的,做成一个品类,这是在豪宅上绝对不可以的。第二个是客户导向,不是我们自己有了梦,照着这个梦就去了,结果这个东西完全不被人理解,这也不可能。第三个要按照自己的能力而行,我们的能力就只能干这种东西。所以,因地制宜、客户导向、知己知彼是我们做这个事的一个前提,在这个前提下,才出现了定位,定位就要考虑我们的市场因素,考虑我们的土地因素,考虑我们的客户因素,当然我们也有自己经营的导向。我们也不可能承受漫无止境的一个很慢的过程,所以我们有一个目标导向,在这些综合起来的情况下,才出现了大都会的项目和如园(音)的项目完全不一样的。

曾昌宇:我们这个楼盘,因为在很多初期预料不到的情况会出现,而且很多人是在华人圈中比较知名的一些老板或者是一些顶层的人,但是预料不到他们为什么会放到这个位置,后来我特别碰到一个在国学圈子中很有影响的人,他们最后为什么选择到我们这儿呢?他会把整个中国的版图打开以后看苏州这样一个城市,他会想到说,我女儿在复旦,我在清华,但是最终我会回到苏州。我的一个中高端的产品正好对应了他的下一代,我的最高端的产品对应了他,会做这样客户的定制。所以,第一部分,在大规划的时候已经融入到这些客户中。
第二部分,我们的定制放在园林的需求。所以我们放在类似于桃花源这部分,很多园林做特定的定制,还有一部分是公共的游艇和私人飞机的部分,我们会做一些定制服务。因为我们是有机会开发十年到十五年,也就是四到五十套房子卖给这些人,每年也就是三、五套房子这样往下做。

伊能丽子:因为大家知道今天的苏州园林都是私家园林,都是历代名士来到苏州退隐留下的作品。像我们的产品不应该是单纯的属于苏州本地,应该是面向于全球喜欢中国传统文化,对苏州有特别情结的一些高层人士,我们应该面向他们来做推广。所以,我们第一站就选择了香港。因为我们希望这也算是一次复兴中国传统文化的机会,推向大中华区。在香港推广以后,包括台湾和新加坡也都进行了大量的报道,其实勾起了他们心中的中国情愫,这也是增强了我们的信心。所以,接下来我们还会向着全球朝着这个方向展示中国的灿烂文化。

公衍奎:谢谢嘉宾们,因为时间有限,很多问题我们下来再沟通。再次感谢!

主持人:谢谢各位嘉宾。第一个环节我们解决了钱从哪儿来的问题,第二个环节我们解决了从哪儿建的问题。接下来我们还有一件非常重要的事要做,解决揭晓“财经风云榜”地产榜的发布仪式。在此感谢一直和讯网的各位企业,共同来见证我们的发榜仪式。
我们揭晓第一个奖项,2012年度最具盈利能力的上市房企奖。
万科A
世茂房地产
华夏幸福基业
龙湖地产
越秀地产
碧桂园
有请颁奖嘉宾21世纪经济报道地产总监袁一泓。

主持人:恭喜以上获奖单位。
下面颁出的是2012年度最具品牌价值房地产企业奖。
世茂房地产
合生创展
越秀地产
碧桂园
首创置业
绿地控股
证大集团
金融街控股
有请颁奖嘉宾新京报副总裁,房地产事业部副总经理张学冬。

主持人:恭喜以上获奖单位。
下面颁出的是2012年度最具投资价值城市豪宅奖。
合生·霄云路8号
运河岸上的院子
颐和高尔夫庄园
九章别墅
远洋万和公馆
保利东郡
拙政别墅
有请颁奖嘉宾新地产主编张文豪。

主持人:恭喜以上获奖单位。
下面颁出2012年度中国豪宅典范。
西山壹号院

主持人:下面颁出2012年度最具投资价值文化旅游地产项目。
全球候鸟度假地
李公堤
金融街·巽寮湾
北美时光
三亚湾红树林度假世界
有请颁奖嘉宾新浪乐居总编杨熙。

主持人:恭喜以上获奖单位。
下面颁出2012年度最具投资价值商业地产项目。
广州IFC项目
有请颁奖嘉宾新浪乐居总编杨熙。

主持人:下面颁发2012年度最具投资价值养生地产项目。
吴中地产·黄金水岸
有请英国邦瑞集团中国区总裁 白兮。

主持人:下面颁发的是2012年度最佳地产服务商。
中原地产
21世纪不动产
伟业我爱我家
链家地产
易居中国
RET睿意德
创科奥特莱斯

主持人:下面共同关注2012年度房地产行业发展特别贡献组织奖。全国房地产投资基金联盟
有请颁奖嘉宾金融街控股股份有限公司副总经理王志刚。

主持人:下面颁发的是2012年度最佳品质建筑部品企业奖。
雷士照明
海信日立空调
博洛尼精装
立林科技
圣象集团
百强家具
业之峰装饰
有请颁奖嘉宾合生创展集团住宅事业部副总经理 付强。

主持人:下面将颁发系列奖,一起看大屏幕。
最具品牌价值奖 盛世神州
最优资产管理奖 德信资本
最具投资规模奖 信业基金
最佳资产增值奖 高和投资
最具公信力奖 首创华夏
最具贡献奖 伦达集团

有请颁奖嘉宾金融街控股股份有限公司副总经理王志刚,21世纪经济报道地产总监袁一泓。

最具发展潜力奖 华夏双大
最具开拓力奖 瑞尔斯泰德基金
最佳团队奖 富鼎和基金
最佳投资人气奖 鼎创投资
最佳创新奖 河山资本
最具投资价值奖 安泰盘实
最佳投资进步奖 协和资产
恭喜以上获奖基金,有请颁奖嘉宾新京报副总裁房地产事业部总经理张学冬和新浪乐居总监杨熙。

主持人:小红花发完了。我们第十届财经风云榜“资本拓道·地产变局——第三届地产金融创新峰会”到此结束。
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