现场视频

2012年接近收尾,全国房地产市场再次呈现一片繁荣的景象,全国楼市呈现明显翘尾势头。是否是楼市的丰收年?青岛市场呈现了怎样的态势?房价的变化趋势又是怎样的?

议题一

【主持人】2012年的楼市状况比较多,从年初冷清到红五月不红一直撑到了“金九银十”才有了一定的起色,今年11月全国的楼市都呈现了年底翘尾的势头,今年90%的龙头房企也已经完成了全年的销售目标。请嘉宾点评下今年的市场。

【吴云海】青岛今年房地产市场有这么几个特点

年初的时候因为缴纳维修基金,所以1、2月份掀起了集中签约。本身应该达到比较好的销售旺季的五月份并没有热起来,金九银十也没有体现,没想到在年度即将结束的时候进入一个高潮,我个人两方面原因

 

一方面确实价格还算是比较符合购买者的心理预期;第二个就是国家的政策在年尾的时候并没有出现我们想象中的严厉打压。政治局会议上也释放出一些信息,比如说城镇化建设,比如说保障房,比如加大一些经济的推进力度,包括鼓励内需等等这一些我个人都认为,实际上是从侧面来讲是推动了房地产从低谷往上回升的推动力,市场上积压了以刚性需求为主的购房需求释放出来。

 

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【陈耀华】:青岛的翘尾现象,跟全国购房者的信心的恢复是同步的

青岛的翘尾现象,跟全国购房者的信心的恢复是同步的,购房者信心指数显示,在2011年的3季度购房者信心指数达到了低谷之后,每个季度都在往上提升,特别是今年第三季度。

我们从今年1—11月份来说,有翘尾现象,我们如果把青岛跟其他国内的二线城市相比,老实说还是有点落后,比如说像重庆、合肥、成都等这样二线城市,今年他们在二三月份反弹力度要比青岛要迅猛的多,青岛赶了一个末班车。

我觉得青岛现在有这种翘尾其实也不意外,如果青岛不翘尾,我觉得真的会沦落到二线城市的副班长去了,跟这个城市地位是不匹配的。

 

 

议题二

【主持人】今年从年初一开始就有“以价换量”的说法,一直延续到现在好像这种情况还是存在,房价方面来说,今年是不是比以前稍微降了一些?

【吴云海】:今年上半年青岛市平均房价同比去年小幅下跌

今年上半年青岛市平均房价同比去年小幅下跌,今年对青岛来讲确实是以价换量,个区域不乏这样的楼盘。拿青岛来讲,我觉得在单价一万左右的住宅市场需求量非常大,因为调控,很多人在观望,很多开发商是为了促进资金回笼就以价换量,一旦达到他的安全线,价格还是逐步回调。

 

 以价换量不是最主要的,价格跟去年来讲还是有所下降,但是这个下降的比例幅度还不至于能够让人非常的心动。

 

 

 

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【陈耀华】:历年的调控阶段的量价的关系

根据历年的调控阶段的量价的关系,我们发现市场的量价之间有几个特征:价格下滑滞后于成交量下滑,量先跌,多次探底之后价格才真正才下来。一般来说量都是多次入底,达到谷底之后才缓缓迎来量价齐升的局面,量的回升往往是靠刚需的力量。大胆的预测量价在今年完成筑底了,量价逐渐达到年内的一个高峰。

 

 

 

 

 

议题三

【主持人】:今年已经到年底了,现在有消息释放出来,2013年调控还是延续的,在这样的前提下,2013年可能会有怎样的市场情况发生?

【吴云海】:调控趋严有待斟酌

首先我觉得调控趋严有待斟酌,因为最严的已经过去了。明年量价齐升是肯定的,保持房价的合理增长,这是全社会的利益,也包括国家利益和个人利益在里面,有个合理的增长符合大多数的利益需求,不能一味指望价格下跌解决问题。

 房价下跌慢慢成为过去式,缓慢上升、合理增长是共识,否则也拉动不了其他行业的发展,也不可能为社会经济的增长作出贡献。

 购房者对于调控会慢慢由一开始的观望到接受,所以2013年是非常充满希望的一年。

 

 

 

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【陈耀华】:三季度已经有60%的消费者认为房价会上涨

三季度已经有60%的消费者认为房价会上涨,这是非常明确的信号,当大部分人认为房价会上涨的时候,实际上也会推动量的加快出手,这是对价格的判断。

 

 

 

 

 

 

议题四

【主持人】:还得回到购房上来,购房者会来问什么时候是最好的购房时机,我有没有抄底的机会?到现在还在观望的人错过了哪几个购房时机?

【吴云海】:这是一个永恒的话题

这是一个永恒的话题,跟爱情一样永远讨论不完。套用一个大腕的话,如果你是自己要住,你看好了马上买马上用这就是最好的。如果你是想投资,你手里有钱,今年房价就是一个圆弧型的锅底,再不出手就又涨上去了。

  改善型的这些购房者可能考虑的更深一些,更谨慎一些,而且更加清醒一些。刚需这一些,可能会受大势影响比较多。

 

 

 

 

 

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【陈耀华】:看个盘不看大势

今年投资类产品的确很糟糕,真的是水深火热,商铺网点、公寓不是一般的惨。市面上七区公寓存量大概7500套左右,而我们今年1—10月份平均每个月网签79套,相当于存量的1%,按这个速度要卖一百个月。

买房什么时候合适,看个盘不看大势,。好好研究一下这个开发商,特别是研究它的资金链,它的资金链的情况就会决定它可能在推盘的时候会采取什么样的计划的优惠,多看看个盘,多研究开发商,比去看大势比购房者更直接一些。