克而瑞咨询,把脉2013主题地产前景

2012年12月26日,由克而瑞信息集团主办的《2013主题地产咨询成果发布会—第三方的地产逻辑》在上海成功举办。丁祖昱、王永、王路、徐和锋、庞崇等主题地产专家就房地产市场与主题地产、城市综合体、旅游地产、产业地产与产品趋势等不同角度进行了专业分享。有来自万科、华润置地、世茂、宝龙、银亿等超过50家房企的代表出席会议,央视财经、和讯网、中房网、中国房地产报、新浪乐居、地产人网等30多家媒体莅临报道。

12月26日下午,由克而瑞信息集团主办的《2013主题地产咨询成果发布会—第三方的地产逻辑》,由克而瑞信息集团咨询中心副总经理黄章林主持。在EJU易居(中国)控股有限公司执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱在致辞声中隆重开幕。[详细]

丁祖昱:2013年房地产市场与主题地产的可能

各种各样的企业都在做所谓的主题地产,但是现在主题地产的情况怎么样呢?说句难听的,“十做九输”,做十个项目九个赔本。这是除去北京上海这些一线城市之外的,“输”并不等于全部破产,只是指达不到原来既定的目标。那还有10%呢?我们要做那10%,不要做那90%,毕竟再烂的城市都有好项目,再差的市场也有好楼盘。所以就算主题地产已经被证明在中国还有待长期培育,模式还有待检验,购买力还有待重新确认,大家还是一窝蜂地进入土地地产,说明大家都想做这10%。我希望我们能和开发企业共同来做这10%,信克而瑞不一定能得永生,但争取得10%。[详细]

王永:中国城市综合体发展趋势报告

开发商到今天为止已经形成了很多套路和标准化的东西,我们也做了一些分析和罗列,主流商业地产开发商现在已经进入产品线阶段,一个房地产市场只要进入了细分产品线,这就标志这个市场已经慢慢地成熟和规范。华润不仅有城市核心区针对中产阶级的中高端产品,又有五彩城这种和住宅配套的区域级针对家庭消费的购物中心,还有就是基于社区配套商业的小体量商品,还有华润万家旗下的欢乐颂,其实它的定位在很大程度上和五彩城差不多。[详细]

徐和锋:产城融合下的城市运营智慧

产城融合分为以下几个方面:第一,园区发展当中存在的问题;第二,产城融合的发展道路;第三,产城核心功能区的作用;第四,打造产业新城的过程中需要表现出来的特色。产业园区要发展起来,要火起来必须要有“四个起来”:快起来、轻起来、配起来、人起来。我们发现产业新城主要有六大功能:一是产业生产;二是办公酒店,包括城市功能衍生出来的办公需求;三是行政工建,既是产业企业需要的也是产业从业人员需要的;四是商业配套;五是休闲娱乐;六是生活居住。有了这样的六大类功能,我们就可以做到“四个起来”,这样产业园区才能真正成为一个产业新城。[详细]

王路:旅游地产与传统住宅地产的差异

旅游地产当中有四个关键词:第一是长期,旅游地产绝对不是一蹴而就,不是一个城市当中的中小开发项目;第二是复合,因为它不是简单的住宅销售,整合了商业、文化、产业以及方方面面;第三是分包,因为没有一家企业能够一家独大,万达目前正在尝试一家企业运作一个旅游地产项目,但是不代表他们未来不会采取分包的方式;第四是服务,并不是指终端消费者的服务,针对未来的商家运营者,包括要在这里工作十年二十年的企业员工都是一种服务的意识,所以整个功能需求除了常规的社区之外还有很多休闲度假需求。整个旅游地产是对传统地产的全面升级。[详细]

庞崇:2013年房地产产品趋势研判

我们最早是想直接对于趋势进行整理,后来发现这个趋势是蛮难整理的,我们就找了几个重点来做,本来是想把这条线理清楚,后来我们发现几个相对比较突出的点不能形成一个很有逻辑性的东西,最后就把它整理成了关键词。

2013房地产产品趋势十大关键词:1、产品线的变革;2、综合体时代;3、跨界突围;4、大产品;5、客户需求和想象力;6、养老地产;7、绿色建筑;8、立体城市;9、设想豪宅;10、精装修[详细]

文字实录

  丁祖昱(微博 博客):2013房地产市场与主题地产的可能

  EJU易居(博客)(中国)控股有限公司执行总裁、克而瑞信息集团董事长

  【2013房地产市场】

  1、房产泡沫正消除:未来8-10年的中国市场预期还是不错的,调控过程当中出现的限购政策反而把泡沫消除掉了,特别是把一线和二线城市的泡沫消除掉了,现在的需求基本上还是自用型需求,自用型需求在年末出现了一次集中爆发,我个人觉得这是一件好事,现在这个市场是我们真心想看到的市场。

  2、企业未来发展方向清晰:要么做大,要么结束。企业做大就会让市场集中度越来越高。大企业要保持规模,小企业要寻找机会。

  3、房地产与金融要相结合:让房地产最终成为金融业、成为服务业,这是今天中国房地产未来努力的方向。

  【2013主题地产市场】

  1、政府支持非住宅地产:现在一二线城市拿到品质较好、规模较大的住宅越来越难了。好位置,好地段全划为商业用地。因为政府想导入产业、所以很多企业为了继续做规模就不得不把整个视线投向所谓的非住宅地产;

  2、前20强企业进入主题地产:包括龙湖、世贸、万达、绿地、雅居乐。有些应该是“海外+旅游地产”,产业地产达到一半,养老地产达到一大半,文化地产也有不少,可以看到今天所有的主要企业都在做土地地产,一二线城市的主流住宅土地中小企业已经拿不到了,今天他们能够获取的、能够锁定的也是一些所谓的非住宅类的项目,特别是产业园,这些都是比较容易锁定的。

  3、主题地产现状:“十做九输” 做十个项目九个赔本。“输”并不等于全部破产,只是指达不到原来既定的目标。

  *旅游地产:因为全部都是资金成本。钱是投入了,成本也提高了,三五年收不回来,时间越拖越久,这就是很多旅游地产的毛病。

  *商业地产:吃亏主要在于一窝蜂上,采用的是“开发销售模式” ,几百个商业综合体的供求关系失衡。

  4、主题地产的核心:模式问题。模式目前出现了巨大问题,使得整体土地地产未来的前景我个人是非常不看好的。但是老板把地拿了,你能不做吗?一定要做。虽然有90%是不好的,但还有10%,只要做那10%就行了。毕竟再烂的城市都有好项目,再差的市场也有好楼盘。所以就算主题地产已经被证明在中国还有待长期培育,模式还有待检验,购买力还有待重新确认,大家还是一窝蜂地进入土地地产,说明大家都想做这10%。克而瑞希望我们能和开发企业共同来做这10%,争取从100%当中脱颖而出。

  【克而瑞咨询把脉主题地产前景】

  克而瑞作为一个独立第三方,克依托全国独家的CRIC(微博)数据库,利用对于整个主题地产长期、持续、不断地研究,不断提升。克而瑞知识管理平台拥有几十万分报告,其中有大量同行的报告、开发企业的报告,当然也有我们自己的报告。这几十万份报告当中又精选了上万份报告,可供大家参考。所以我们拥有一个相对庞大、专业的团队,能够和大家共同探讨、探索主题地产未来的发展之路。

  信克而瑞,虽然不能得永生。但是或许可以成为幸运的那10%。

  王永:中国城市综合体发展趋势

  CRIC克而瑞 商业地产事业部 总经理

  “我一直觉得城市综合体是一个伪命题,以前是这么说,现在还是这么说,因为有商业市场,有酒店市场,有写字楼市场,如果你把它当做市场分析就会发现这个市场不存在。”

  1、城市综合体市场现状

  从城市综合体的存量市场来看,北京、重庆、沈阳、成都是前四位的,在中国经济比较发达的华东区域和珠三角区域,城市综合体的量没有想像的大,相反,在北方区域、西南区域是有比较多的城市综合体存量。

  从城市综合体的区域来看,25%是城市的综合区,44%是在城市的副中心区,还有44%是在城市新区。在已开通轨道交通的城市当中,城市综合体和轨道交通相结合的占到了52%。

  从城市综合体增量市场来看,5年1个周期,无论是在数量还是在面积上都有一个很大的飞跃。未来最大的就是贵阳、成都、昆明和重庆这些中西部城市。

  再来看看土地市场,2010年城市综合体用地成交量达到了一个高峰,但是2011年有了市场回调,2012年随着市场的回暖以及随着土地价格的下跌,可以看到成交量有了一个很大的上涨。城市综合体的楼板价3年来一直是往下走的,这个也不难理解,因为现在越来越多的城市综合体都是离城市很远的地方。

  2、城市综合体2012印象

  【泛滥——城市综合体下县级市】

  对城市综合体怎么看?我是已经审美疲劳。现在很多综合体项目都是县级市,有多少人知道祥云是什么地方?这是云南大理下面的一个县级市,这个县的人口只有4-5万左右,老板做了一个城市综合体,有住宅、别墅、酒店和商业。还有更离谱的,湖南有个鄢陵县,找我们谈了半天,商业综合体大概是5万方,我问他城区有多少人?他说不到4万人,我说你这个项目把城市的商业面积都快占了。

  【生手——各种摧残】

  很多开发商没有综合体开发经验,这对于服务方是一种摧残。南宁某项目,本来40分钟的提报,你跟他说规划他跟你说销售,你跟他说销售他跟你说定位,本来40分钟的对话变成了2个小时。其实这是一个非常好的项目是这两年我看到的潜在资质最好的项目,很可惜,好白菜都被猪拱了。

  【缺理念——没有人就没有商业,没有人的互动就没有综合体。】

  城市综合体不是简单地把商业、办公、娱乐综合到一起,一定是把城市功能综合进来,包括文化枢纽、公共服务设施,这些东西才是能够为你带来人流汇聚和导入的,这些人才会跟你物业产生“1+1+1>3”的效果。

  【招商难——销售业绩下滑,供大于求,租金真心是白菜价】

  很多店家,包括上海的很多餐饮都在萎缩,业绩不佳,开店的需求也没有,加上整个市场的供应都有爆棚式的增长,市场上所有物业都像白菜一样。昆明某项目,我们把全中国能开连锁店的百货找了个遍,目前唯一靠谱的就是银泰,报了12万平米,只给你25%,没有保底也没有销售额的承诺。我跟老板说你得想想,这么一搞就是帮人家打工了,基本上收不到什么钱。

  【坚守——好商业是通过忍让坚守获得的,稳健才是真理】

  南京某项目是今年看到的最好的项目。飞天梯是标配,坡梯的使用一般在超市里会用到,购物中心里基本很少用到,这个设计师是动了很多脑子的,为什么要用坡梯?在购物过程中不用走得那么长,且受众面非常长。现在去看有沃尔玛、有影院,还有优衣库、Mango,这些快销品牌全都去了,客流量也非常好。回过头来去看,这个项目地块原来全是批发市场,现在拆了做成商业,更可怕的是处在高架主干道,这是很不利于车流进入的。能够做到这样的招商,确实付出了很多努力。

  【值钱——运营正常的商业物业很值钱】

  某项目,大家一致认为它卖不过15个亿,结果现在是凯德和李嘉诚在抢这个东西,17-18个亿。15个亿的回报率也就是3.7%,能够运营正常的商业物业是可以很值钱的。

  【缺钱——综合体开发融资继续悲催】

  城市综合体融资难、缺钱还在继续。某项目在合肥应该是最好的位置,因为商业业态,交行只给了5个亿的贷款。今年9月份就要开业,发现设备进不来,内装搞不了,会影响它的进度,我知道后帮他们搞了一笔基金。结果最近开放商想把我们清出来,因为银行开始提供贷款了。银行对于中国的商业地产来讲从来都是锦上添花,没有人去做雪中送炭的事。

  【鸡肋——商业地产对大部分开发商的命运】

  商业地产和城市综合体对于大部分开发商来讲都是一样的。某项目30多万方的商业综合体,16万的商业,一半是销售,一半是持有。去年住宅不好,老板把这个项目停了,今年住宅业绩好了又说继续,形势变得越来越好,老板我们去搞其它住宅项目。这就是商业地产的命运,在市场很不好的时候肯定是不搞了,市场很好的时候赶紧搞个住宅,多挣点快钱。商业地产对于这些开发商而言就是鸡肋一样。当然,对于那些成熟的、有实力的、有决心的、有勇气的开发商,商业地产一定会带来长期的、稳定的、很高的回报,长期来看收益不会比其它开发商少。

  王路 旅游地产与传统住宅地产的差异

  CRIC克而瑞 海南机构总经理

  【从海南省到海南国际旅游岛】   

  海南省2010年成了国家战略性的海南国际旅游岛。海南地产和别的地方有差异性,除了自然资源有差异性之外更核心的是整个城市人口不超过300万,大多数都是农业人口和渔业人口。而且海南是个二产空心化的岛,之前主要是农业、渔业、旅游业和现在的房地产业,真正制造业是很少的,产业化的集聚能力是很差的。由于它的人口缺乏,所以海南有一个全国旅游地产都不具备的特征,基本上是房源和客源完全分离的状态。

  1、中国地产军团的第三级

  各大房企纷纷布局海南,大肆圈地控地,海南已成为兵家必争之地

  2、中国第一大新房市场

  从传统的两极化到全岛开花,据不完全统计,全岛在售、待售超600个项目,未来3-5年潜在供应量超1亿m2,平均库存超过50个月

  3、中国市场敏感性最高的外来主导市场

  单一的住宅开发在国家宏观市场调控和高压竞争环境下,显得抗风险能力严重不足

  4、滞后及依托于大陆市场恢复

  8-10月市场表现,海口明显好于前两年,三亚和琼海与去年同期基本相当

  5、痛并快乐的“明星楼盘”

  价格、项目口碑、创新产品、企业品牌成为项目走量效果的关键因素

  【未来海南传统的住宅开发趋势】

  1、去库存,去掉了大量的库存;

  2、去投资化,2010年的售楼处可以看到这些投机客已经没了;

  3、竞争非常白热化,因为你面对的是全中国最挑剔的客户;

  4、价格,并不像2001年一个政策可以支撑我们的售价,更多的可能是低价格、零刚需。

  海南是一个住宅红海市场,未来的出路还是应该走向大旅游、小地产。

  【旅游地产进行再定义】

  目前我们常说的旅游地产当中95%应该称之为旅游第地产,因为我们更多的是围绕旅游,我们对于企业的研判是来自于住宅销售的速度、销售的利润、销售的周期,我们投资的退出是来自于住宅和销售。不管是高尔夫还是酒店,核心都是为了加快住宅的销售、提高住宅的售价,在这种情况下你做的就是旅游地地产,因为旅游地产的核心是旅游经营、旅游配套和旅游投入,它的营利模式和退出机制都是有所不同的。

  【旅游地产和旅游地地产的差异】

  1、开发主体;

  2、赢利模式;

  3、退出机制。

  旅游地产与旅游地地产,两者间的取舍取决于企业自身资源储备、战略方向的选择;

  相对比旅游地产,旅游地地产更容易成为地产开发企业的首选,因为资源、人才等各个方向均似乎属于企业可控;但最容易的选择,往往是回归红海的血战,最困难的选择,往往是走上天堂的荆途。

  【旅游地产之变】

  1、企业竞争环境之变

  从中小企业到全国知名品牌企业的纷纷进驻,企业能级在变,企业开发理念在变,标志企业开发理念在不断变化。

  2、旅游配套之变

  从传统的“地产+五星级酒店+高尔夫+游艇+温泉”的四菜一汤开发模式,到当前配套功能的多元化发展。

  3、旅游政策之变

  把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业,放宽旅游市场准入,打破行业、地区壁垒 -- 2009年12月1日《国务院关于加快发展旅游业的意见》

  支持旅游资源丰富、管理体制清晰、符合国家旅游发展战略和发行上市条件的旅游企业上市融资。-- 2012年6月16日,央行、发展改革委、旅游局、银监会、证监会、保监会、外汇局等七部委联合发布《关于金融支持旅游业加快发展的若干意见》

  中国第一部《旅游法》正在草案阶段

  【中国旅游地产的标杆项目-雅居乐清水湾的成功之道】

  1、政府议价,获取低成本土地;

  2、引入摩根斯坦利,共担共享;

  3、成熟区域开发,极致现场体验;

  4、立体化全媒体轰炸;

  5、渠道为王,分销全国。

  【旅游地产科学开发体系-从企业投资到最后退出的过程】

  1、 营利模式,

  中国旅游地产真正开始大概就是在2010年,复合决定了旅游地产的收益模式,旅游地产和传统住宅的一个根本差异就是持有型物业、销售型物业的区别。

  2、资金模式,

  住宅开发资金来源无非就是自有资金、预售汇款、工程垫资,但是旅游地产的资金融通渠道是很多的,一级开发收益、住宅销售收益、门票运营收益、商业物业收益和实权销售等等。

  3、组织管控

  因为本身企业的组织架构,专业人才储备不足,你要做旅游地产本身就具备了一些先天的危险。如果按照现在传统的住宅营销人员配置,我们是无法满足旅游地产人员配置的。

  4、消费驱动

  海南传统的是有“四高”:高寒、高收入、高消费区域、人口高密度区域。

  5、旅游主题

  旅游地产的时候更多依托于外部的旅游景区和旅游配套,内部会再建一些硬件,比如高尔夫和酒店来满足商务酒店、商务度假型的需求。

  6、规划设计

  环保是我们先决考量条件,还要求旅游前置、住宅后置,还要安排分区旅游落地实施,还有就是居住需求,在海南不是买一套房子,而是一种度假生活体验。

  7、 品牌传播

  从贩卖资源到品质的竞争再到生活方式。互联网是整个旅游地产传播的主力军。

  8、营销组织

  现在海南的营销已经从坐销变成了行销,还有很多时候要做直销。还有就是营销组织,房源和客源是分离的,全中国都可能是你的客户,客户渠道非常分散。

  9、 售后服务

  “五全”:第一,全国化;第二,全实化;第三,全龄化;第四,全城化;第五,全运化。

  【旅游地产四个关键词】

  1、 长期,

  旅游地产绝对不是一蹴而就,不是一个城市当中的中小开发项目;

  2、 复合,

  它不是简单的住宅销售,饱和了商业、文化、产业以及方方面面;

  3、 分包,

  没有一家企业能够一家独大,万达目前正在尝试一家企业运作一个旅游地产项目,但是不代表他们未来不会采取分包的方式;

  4、 服务,

  并不是指终端消费者的服务,针对未来的商家运营者,包括要在这里工作十年二十年的企业员工都是一种服务的意识,所以整个功能需求除了常规的社区之外还有很多休闲度假需求。整个旅游地产是对传统地产的全面升级。

  徐和锋:产城融合下的城市运营智慧

  CRIC克而瑞 城市运营顾问中心副总经理

  十八大提出了“四化同步”的大战略,包括城镇化、工业化、信息化和农业现代化,其中尤其是城镇化和工业化目前已经成为了市场上非常热的话题,这样两个话题结合在一起就变成了城镇化与工业化的互动发展带来的产城融合。

  产城融合分为以下几个方面:第一,园区发展当中存在的问题;第二,产城融合的发展道路;第三,产城核心功能区的作用;第四,打造产业新城的过程中需要表现出来的特色。

  【园区发展当中存在的问题】

  实际上很多园区正在经历,或者已经经历了发展中的一些问题:

  1.     本身生产各个相关环节都不完整。

  2.     结构的失衡,他们只注重加工,不注重生产型服务。

  3.     配套的缺失。

  通过对于这些问题进行梳理,找到解决方案会变得相对容易,无非就是产业完善和配套平衡。产业园区要发展起来,要火起来必须要有“四个起来”:

  1.     快起来

  2.     轻起来

  3.     配起来

  4.     人起来

  【产城融合的发展道路】

  产业园区在一个经济区当中往往承担着非常重要的角色,因为它具有高消费力、经济创造力以及与核心城市的经济联系度,这些方面决定了产业园区必然是一个城市重要的经济增长极。

  我们也对这样一个重要的经济载体做了大量研究,也确实反映出了产业园区必然会有一个向产业新城进行动态演变的过程。

  具体而言往往会是这样一个过程:

  首先它是一个相对比较单纯的企业集聚区,这个阶段相关配套是在企业,通过宿舍、食堂等一系列配套制度来完成。

  随着园区的发展,会有一些城市功能或者社区呈现,原有产业当中分离出来的办公功能就会独立出来。

  最终变成一个多功能的产业新城,这个时候城市属性可能会在某种程度上跟产业属性相当,甚至超过这个产业属性。

  【产城核心功能区的作用】

  园区在性质上是一个核心功能区,但在空间上可能是在产业区的边缘。整个产业新城最终的产业区和核心功能区会形成一个互相融合的状态。

  我们的产业园、核心区的功能同样是要满足相关主体的需求,包括两个方面:一是产业当中的企业;二是产业当中的从业人员。

  郎咸平的“6+1”产业链,制造业就是1,原料采购、仓储运输、订单处理、批发经营零售等等就是其它6个环节,这些环节需要相应的功能,就是研发测试、培训机构、加工制造等等,这些功能会有相应的载体呈现出来,比如研发中心、孵化中心、仓储采购、物流运输等等,有了这些载体才能满足产业企业在各个生产环节所需要的功能。

  我们是把这两个重要主体所需要的功能或者载体结合起来进行一个总结,我们发现产业新城里主要的是六大功能:一是产业生产;二是办公酒店,包括城市功能衍生出来的办公需求;三是行政工建,既是产业企业需要的也是产业从业人员需要的;四是商业配套;五是休闲娱乐;六是生活居住。有了这样的六大类功能,我们就可以做到“四个起来”,这样产业园区才能真正成为一个产业新城。

  【打造特色产业新城】   

  有了这样一些产业功能,但它还是非常普通的,它的特色还是没有体现出来,每个地区都需要有它的标签和特点,我们做了几个研究,在标志性建筑方面,在工建配套方面都可以做出大量有特色的东西,这才是一个真正的产业新城的画龙点睛之笔。

  “立体车库”——是德国大众汽车城的标志性建筑。这个放在其它地方当然也可以做,但是放在大众汽车城就有其特殊意义,因为大众汽车城就是大众汽车的工厂总部,通过它在原有的基础上做这样一个立体车库真正展现了城市功能、城市标志与当地特色的结合。

  青岛经济开发区,重点打造产业经济和环保经济,在区域片区的升级改造过程中把北海深港建成了国际发展中心,这跟产业基础、产业背景也有很好的挂钩,通过这样一个发展中心的建设引入了2008年奥运会的项目,也是成为了这个城市非常重要的亮点。

  江州汽车工业园,其中一个重点就是汽车博物馆的建设,对于汽车相关的历史、古董车的收藏等等,这跟区域产业也有非常高的契合度。

  金桥开发区,主要特色就是教堂和国际学校,没有国外护照的中国人是不允许在这里上学的,这也是跟它的产业基础密切相关的。这些路都是以古代科学家的名字命名的,也是一个非常有特色的做法。

  武汉光谷,在园区服务方面,最能跟产业基础结合,包括里面相应的配套设施,其它小型园区、企业中心全部实现无线网络的全覆盖。这是国内最大的光纤、光缆、光电生产基地密切相关。这个光纤光缆生产规模居全球第二。通过把它的产业基础和园区配套服务结合起来,真正形成了光谷非常有个性、非常有特色的特点。

  庞崇:房地产产品趋势研判

  CRIC克而瑞 总部咨询中心 副总经理

  【2013房地产产品趋势十大关键字】

  1、产品线变革:现在不管是商业还是住宅都有意识做产品线,这代表了中小企业对于产品线的重视和较大的跨度,所以把这个产品线整体的发展作为一个关键词来考虑。

  2、综合体时代:上至北京和上海,下至县级市,全国都在做综合体,其实从整个市场环境的形态来讲,综合体已经是一个话题。现在是处于一个城市化加速和综合体开发的时代。

  3、跨界突围:以前房地产开发主要是指住宅开发,两三年前谈到房地产开发商,只要是做商业的已经是跨界的行为模式了。现在中国主要的房地产开发商都已经到海南去做旅游地产了,其实也算跨界。南宁华夏新天地,开发商自己本身是一个很干净、很单纯的开发商,没做过商业地产,但是土地属性决定了商业价值,至少在销售上和招商经营上价值比较大,它就直接在跨境上做商业开发,这也是属于很典型的跨界模式。

  4、大产品:原创性比较强的东西。这些关键词可以综合起来考虑,就是“学习”和“复制”,走的是一条发展复制模式的线。还有就是“客户需求”和“想象力”。可将万科“第五食堂”作为这个概念的重要支撑原因。

  5、养老地产:这个词是现在这个概念和以前不一样。现在因为老龄化的趋势造成了国家必须通过整个社会的调整来解决整个社会的养老问题,这也带来了国家的扶植政策和老龄化的客户需求。所以现在养老地产的概念更接近于养老地产的本质。

  6、绿色建筑:这个概念今年已经变成了政府国策的一部分。以上海为例,上海绿色建筑概念都是停留在中端产品或者中端偏高的产品,现在绿色建筑已经走向高端化了,包括天津的世贸世纪公园,还有朗诗在上海的虹桥国际,以前基本上都是2万元的,现在直接跳到了6万元的单价来做整体绿色住宅。

  7、立体城市:是万通提出的概念。立体城市的概念从使用到建造,从技术层面应该是不存在任何瓶颈的,无非就是在执行的过程中有没有人这么做。这是现在城市改造的一个发展方向。

  8、奢享豪宅:这是一种与客户想象力结合起来的发展方式。整体来讲,最近很多大平层和高端公寓在做配套设计的时候,更多的都是体现在游泳池或者是花钱比较多的地方。

  9、小户型全功能:从需求的角度出发释放想象力。把高端客户群的出行方式、生活方式和现在的出行方式进行了一个整体划分。

  10、精装修,这是改变房地产发展的不可阻挡的一点。趋势一:以亰为本,回归功能需求。趋势一:以亰为本,回归功能需求。趋势三:智能化家居方便生活。

 

 

主持人黄章林

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