提前一季度完成全年指标 阳光城开启TOP20征程

2011年以来,阳光城通过高效稳健的持续扩张,在两个市场连续“攻城拔寨”:在房产市场,阳光城各地项目不断掀起热销快销浪潮;在资本市场,阳光城股价则连续上涨,其市值已从2011年底的34亿上涨至今年年中的121亿。尽管如此,广受关注的阳光城却一直低调面世,“多做少说”是对其近年来企业性格的恰当描述。

2013年10月16日,“阳光城集团2013年前三季度业绩通报暨上海战略发布会”在上海浦东丽思卡尔顿酒店举行。这也是近年来,阳光城首次以企业身份主动走向聚光灯下。

面对来自全国的两百余位主流媒体及银行、金融机构代表,阳光城集团正式宣布,根据第三方机构专业数据统计,企业前三季度已完成销售金额133亿,提前一季度完成年初制定的全年销售指标。至此,近两年来以“阳光速度”连续创造奇迹的阳光城走上全行业成长性的顶峰。

“稳跑+快跑”的另类闽商

2013年,阳光城继续深耕福州、厦门、西安、太原等重点城市,并迅速完成在上海的战略布局,严格遵循清晰、审慎的扩张路径,尤其紧紧抓住城市未来发展的关键方向。

2013年至今,阳光城累计拿地面积115.75万方,计容建面208万方,拿地金额累计64.96亿元,楼面地价3140元/㎡,上述新增土储预计新增货值270亿元,较低的地价也为其预留充裕的利润空间。

提前一季度完成全年目标 成长性“双料冠军”

2013年9月17日,由中国房地产研究会、中国房地产业协会和中国房地产测评中心联合主办的“2013中国房地产品牌价值测评成果”在京发布。阳光城在众房地产企业中脱颖而出,名列“中国房地产开发企业品牌价值百强”,同时在“企业品牌价值成长性10强”荣获第1名。连同业绩增速,阳光城成为企业业绩和品牌价值增长的业界“双料冠军”。

谋定上海 全面布局

2012年11月15日,阳光城以8000元/㎡的底价成功竞得上海宝山美兰湖优质别墅地块,容积率1.01。3天后,阳光城集团管理总部迁至上海,拉开华东区域拓展的序幕。不同于以往其他企业进入上海的节奏,阳光城刚进入上海不到一年,便已把牢上海城市未来发展方向,悄然完成环自贸区布局。

截至目前,阳光城近一年内在沪已经囊获了6幅地块。其中,位于浦东新区的外高桥新市镇G03-17地块、外高桥新市镇E06-03商业用地、浦东新区川沙新市镇城南社区C06-07A住宅地块、上海国际医学园区D2-02-05地块等均在风头正劲的上海自贸区板块直接辐射区域内。

全面变革 开启TOP20征程

中国房产信息集团联合中国房地产测评中心在共同发布《2013年第三季度房企销售TOP50》的报告中,将阳光城形容为“通过经营模式变革跑步进入TOP50行列”。阳光城即将创造连续三年复合增长率超100%的高增速,成就名副其实的“阳光速度”。凭借全面变革打造的核心竞争力,“跑步进入房企50强”的阳光城正开启中国房地产TOP20的新征程。

阳光城 王锋

媒体:第一财经

苏雪晶

媒体:广州观点

诺亚财富歌斐资产 甘世雄

媒体:南方都市报

文字实录

  主持人:尊敬的领导、尊敬的嘉宾,女士们、先生们大家晚上好!欢迎大家莅临“阳光城集团2013年前三季度销售业绩通报暨上海战略发布会”。我是今天的活动主持人。来自上海今日房产节目主持人胡萍。非常高兴能跟大家共同渡过一个温馨的夜晚。

  首先我谨代表阳光城集团欢迎来自各大银行、资产管理公司等金融机构的嘉宾朋友,来自上海、北京、广州、西安、福州、厦门、太原的媒体朋友们以及其他行业嘉宾,向你们表示热烈的欢迎,谢谢大家。

  首先由我为大家介绍今晚莅临现场的领导及嘉宾,他们是:阳光城集团总裁陈凯先生;董秘廖剑锋先生。以及来自阳光城集团和上海公司的高管团队;

  今天还邀请到了其他行业一些尊贵的嘉宾,他们是:工商银行上海分公司副总经理胡隽珺女士;兴业银行上海分行副行长翁德章先生;光大银行上海分行公司业务部总经理苗逢光先生;中信实业银行上海分行副行长钱劲松先生;诺亚财富歌斐资产管理合伙人甘世雄先生;诺亚财富歌斐资产管理合伙人谭文虹女士;鼎信长城(北京)投资管理有限公司董事长章华。欢迎他们的到来。

  有阳光、有梦想,今天很高兴能与大家欢聚于此,一起分享阳光集团2013年前三季度的销售业绩情况以及在上海的战略发布,相信通过所有阳光人的共同努力,这只是一个美丽的开始,大家共同期待他所为我们带来的奇迹。下面让我们有请阳光城集团总裁陈凯先生致辞并发表主题演讲。

  陈凯:谢谢大家,今天挺像一回事儿的,去年11月18号从福建福州总部搬过来,一年不到一点,有今天这样的场景,我突然觉得已经不像一个传统的福建公司了,而是另类闽商,今天非常感谢大家的莅临,有这么多新朋好友,主持人念了很多名字有很多非常熟的,对我们有很多的照顾,也感谢伙伴们今天弄出这么一个场合来,对我有要求,说让我站在这里讲,不要看PPT。

  今天站在这里感触良多,这么一个公司2011年的时候就是二三十个亿的签约额,三十几个亿的市值,经过一年多的努力,去年11月18号搬到上海,自己在金桥的小酒店弄了一个欢迎仪式,今天我们的同事弄出这么一个活动来欢迎大家,我感觉非常高兴,我觉得这样的公司是很有戏的。这一年多来我们是带着梦想从福州走到上海,带着理想一步一个脚印从一个小公司变成销售业绩第三季度排到三十二、三的排名,我不是太重视这个排名,但是很多机构要求这个排名,我希望我们能够排的更前一点。怎么做一些事?我们有内在的逻辑,我们来上海11月不到,在9个月的时候在上海阳光城有6个项目,而且说我们是自贸区土地储备最大的上市公司,我还没有算过,确实我们这9个月来在上海有6个土地项目,土地储备大概有90个亿,再加上我们高周转的战略,这意味着什么?意味着明年我们在上海预计至少有三、四十个亿的销售,如果我们第四季度再加一到两个项目,我们明年在上海的业绩会更好看一点。这中间碰到很多朋友,媒体界、财经界都来问我们,你们怎么看待这个战略,怎么来做上海的布局,因为这个因素,索性借今天这个场地跟各位汇报一下我们最近的思考、战略,将来怎么走?现在如何?将来怎么做?逻辑以及什么样的战略支持这个公司,跟大家汇报一下。我一直理解公司的战略相当于国家的法律,公司的企业文化相当于我们社会上的道德标准,所以有战略就有纪律,看看阳光城在这个变革的时代下我们怎么来做我们自己的战略?怎么带领我们小伙伴们按照投资人的要求往前赶?

  先讲讲市场,我首先觉得这个市场越来越充分了,从大的意义上来讲看数字,今年top10三季度要进433亿的门槛,我们说大鱼越来越大,市场的重合度越来越高,正常的行业规则二八开,我相信这个还会越来越高。我曾经有个预测,去年6.4万亿的市场,我觉得将来一定会到10万亿,10万亿按正常来讲排名前十的公司占到20%,排名前十的公司就有2万亿,将来五年或者八年前十的平均可能是2000亿,也就是那个时候排名第一可能会有5000亿的公司出来,这是什么概念?在10万亿的大蛋糕里市场的领军人物占5%的市场份额完全有可能实现,这是我对市场的认知。大鱼的情况下它们有没有慢呢?没有,更快了,这是中国指数研究院的数据,沪深及大陆在港上市房企中的营业收入,大鱼越来越大,速度越来越快,市场程度越来越高。我们也是小鱼,还没有很大,去年也还是100。我们面临什么问题?资金成本高,超过10%,以前更高。土地,我们去年进上海可以底价拿地,下半年以后我们阳光城也开始竞价拿地,不管怎么样越来越难拿。小公司很需要人,现在人才竞争很激烈。我的10个朋友里面有三到五个准备从地产管理转入地产基金,这个行业的人会越来越难,所以我觉得从这个角度来讲有一定规模的企业未来的路会越来越难。这是一个现实,我自己隐隐约约觉得这个行业如果没有黑马就不神奇了,很多公司都是从小公司来的,在这种情况下,大的越来越大,大的越来越快,作为阳光城这样100亿、200亿的公司怎么办?这是董事会对我的要求,也是广大投资人对我的要求。我们有自己清晰的战略,我们有公司的法律,我们所有动作、管理,包括人的招聘都是按照这个来。

  第一、高周转加低成本。这是我们第一个战略,也是非常严格的要求。2012年以来我们新增的土地从拿地到首次开盘平均周期是7.98个月。这是一个结果,但实际上是我们战略高周转,回答大家,为什么在上海川沙可以去跟人家竞争举牌?有人说陈凯你现在是不是也拿贵的地了?你的低成本怎么体现?回答大家,因为我是低成本我才可以高一点的地价拿,低成本不是一定低地价或者低什么。低成本得益于几个方面,首先资金成本大幅度下降,我们现在平均资金比原来少得多。其次我们对土地的利用率提高了。再有规模采购以及所有设备成本都下来了,我们速度也起来了。我们资金成本大幅度下降,还有一个战略使得我们周转大幅度提升,围绕高周转我们才能精准投资、高效运营。在上海只要我们觉得是高周转的地价格稍微贵一点,或者比它预期高一点,我们觉得只要是高周转的,客户能够接受并且能够带来未来高溢价的我们就做。这就是为什么我们在上海全面布局的原因。我相信将来各方面的成本都会降下来,但是前提是我们有很多事要做,我们的产品线、复制、管理线,这些东西所有都是在后台精心准备、精心研发。这是我们不变的第一个战略。面对这个战略很多机会、很多土地,因为我们现在公司规模起来以后,各地招商有非常便宜的地,但是如果不符合高周转我们不会要。

  第二、丰富产品线加精选城市。大战略,今年我们多几个城市,我们加了原先进入的太原、兰州,但实际上我们真正的新进入的城市今年只有上海,这里面基本的前提是产品线拉长,城市少做一点,没有一个战略百分之一百的对,我们会在有限的资源下尽可能发挥我们的聪明才智。我给大家出一个题目,如果我们今年第三季度100多个亿的销售,如果我们是10个城市,100多个亿的销售如果是5个城市,这两个之间的管理难度、管理精度、管理要求显然是不一样的,很多人问你们怎么不进北京呢?我说北京是挺好的,我也想进北京。但是我问了一个问题,比方明年阳光城在北京50个亿,在上海也50个亿,两个城市加起来100个亿。这是方案一。方案二,北京PM2.5很高、沙尘暴我们不去,但是上海100个亿。这两个方案你说哪个好?没有更好,没有绝对,只有比较,只有适不适合,在上海进100亿我们基本今年会进前三,在行业占有率会靠前,如果两个地方都50个亿,北京也不会靠前,上海也不会靠前,两个都默默无闻。不是说我们永远不进更多的城市,在目前有限资源下适合阳光城的一定是这个战略,所以回答大家,我们在上海还要再增加,会把上海做大做透。再打个比方,我们在福建进了福州进了厦门,我们仅仅围绕这两个点再加福州周围的城市如宁德、长乐、莆田等,这都是在福州区域的,只不过有一个项目在那里。厦门、漳州、泉州这些完全都可以划到项目公司中做。我们在福建了经济三点,只要把这三个点做好我们在福建就是非常强大的胜利军,我们忍住了,我们不去更多的地方,我们的战略是仅仅围绕福建大本营,扎根在上海,或者最多是长三角,在西北已经进入的西安、兰州、太原,下一步我们最多再进的就是山东,这样这个公司已经可以做的非常大了。上海市场一个大的公司可以做到200亿,福州我们做到了100亿,厦门有100亿的市场我们有什么理由要放弃?像上海这样市场充分的城市才给我们更多的机会,上海前10名的占有率去年才29%,厦门前10名占有半壁江山,这就是上海跟厦门的不同。

  第三 、扁平化加青年近卫军。我们坚持扁平化,坚持青年近卫军。79年出生的总经理在我们公司有5个,76年出生的有5个,这是我们目前的状态,为什么这样?年轻人更容易在这个时候接受像我这种69年老人的思想灌输,我要去改变一个69年或者59年人的思想跟着我一起快速跑,把他过去在诺大公司的理念改变过来,这个是有难度。我找一个79年过来的人让他跟着我跑,是不会那么费力的,他能够开会开三四个小时,他还能够跟我一起辩论。近卫军是什么意思?我要快能快起来,要审能审下去,要强能强起来。扁平化是流程不超过五级,基本上三级。这是我们的基本要求,从这点上来讲,扁平化再加上年轻人,我们这个队伍就起来了,文化简单干净,我们在文化里面有十二个字,简单透明、结果导向、同甘共苦。青年近卫军扁平化能使得我们这个速度更快。

  第四、股加债。我回答很多人问我的问题,为什么你们福州有些地产企业能买那么多地,你为什么不买那么多地?在我脑子里面我的销售一半买地,公司非常健康。债在我脑子里就一个概念,风险。投资人要求的是稳定增长,对债我们有一个充分的认识,有限的债,我们开放股,债意味着成本、风险,股意味着机会、发展,最重要的是分享,我们选择一些好的伙伴,我们一起成长,我们互相发展。去年那个时候我们跟歌斐做第一单基金,我们选了两个项目,当时我们第一次合作,我们用了股加债,很负责任告诉大家,三年的股加债今年我们优先债可以还了,因为周转快,我们这两个项目都做了销售,价格也起来,销售也快,资金回笼快,我们完全有可能把这个钱提前还给歌斐,这个是什么意思?我们跟歌斐的合作可以更近一步,因为我们开放了股,也有债,使得我们融资渠道、发展机会比仅现在一个债,什么事都我干,什么风险都我来抗是完全两种不同的概念,大家可以去看上市公司,包括从第一名开始,你们可以清晰看到各大公司都是用股债发债。所以这是我们一个非常清晰的股加债的概念。

  第五、信息对称加评价到位。我坦率说我们去年是个小公司,我们今年还是个小公司,小公司民营企业的问题是什么?公司越小信息越不对称,这个事怎么管?我们有一些公共平台,直接一发都知道了,不允许越级指挥、越级汇报,这是正常发展所基本的,要保证信息对称。还有评价到位,我们怎么评价一个公司,地区公司怎么样?职能部门怎么样?我们都要评价到位,让大家没有后顾之忧,做多少事有怎样的奖励、如何惩罚,管理非常清晰。这五件事是阳光城目前的法律,是契约,是可以拿出条例来管理的,再加上道德层面上的简单透明、结果导向、同甘共苦,这个公司有今天不足为奇。

  这是13年的表现,我们离大公司很远,董事会对我们有清晰的要求,希望今年20明年18,2013年前三季度销售业绩通报我相信我们的战略,加上我们的年轻小伙伴,加上我们股加债,还有这么多的合作伙伴,这个企业再往上走一个层次是有可能的。稳定的有质量的可持续增长才是真正的增长。也回答关注我的朋友,为什么阳光城现在不惜一切代价拿地?我们很主动放弃了很多项目,比方说在西虹桥一个地,地价也不是很高,因为它无法实现我们的高周转,所以我们放弃了。我们的五个战略,我们董事会的要求,我们这么多大小投资人的要求,要求我们稳定、持续而且是有质量,这才是真正的战略。今天请大家坐在这里是为了让大家见证这一刻,从去年一个丑小鸭变成今天这么一个公司,我们有理想、有梦想,我们能实现。谢谢大家。

  主持人:感谢陈总满怀激情、充满梦想的演讲,陈总发言中提到了,房地产这个行业,大鱼越来越快,小鱼越来越慌,但我们在2013年却看到了一个奔跑但依然稳健持续发展的阳光成,这其中离不开所有阳光人的辛勤汗水,更有着阳光城独特的策略指引。下面有请阳光城集团营销及品牌中心总经理王锋先生为我们阐述2013成绩以及未来上海发展战略。

  王锋:非常开心,我是有一些激动的,激动跟紧张是没有关系的,激动是对这一刻的盼望,紧张是对这一刻的畏惧,我很期待跟大家分享一下我们这一年多是怎么走过来的,我的题目叫做起点跟征程,要不要加上新这个字我斟酌了很久,最终我决定不加,因为我觉得从今天开始给大家呈现处理是阳光城一个从现在开始面向未来的企业,而从明天开始我们将走向奔赴那个目标和征程。

  数字摆在这儿是有道理的,在我们陈总的要求下我们这个体系里面非常愿意用数字表达,这个非常像一个人的体检表,这个指标会告诉你这个人是否健康,我们不妨把这个给大家晒一晒。我们提前一季度实现原定全年销售目标。前三季度销售金额进入50强排名的32。4+3是我们固有的销售城市和新进的城市。年底我们会有新增的三个城市上来。12+12,新增项目12个,获取土地12块。620万平米,705亿,当我们面对未来提出一个目标的时候大家可能会想能否实现兵马未动粮草先行。65个亿13年已拿地,270个亿是我们65个亿土地未来兑现的价值,3140块钱是我们楼面价。10.37%,这是我们现行的融资成本,客观来讲并不算非常优秀,但是对于阳光城这样的体量公司我觉得我们在同等规模的公司里面我们算优秀的,我们会通过我们的努力以及各位的帮助把它进一步做好。

  这一页我们做一个对比,我一周以前参加过一个论坛,那个时候去排了一下中国五十强里面公司的进步,后来阳光城没有进步,因为我们无法对照12年,因为我们没有进入榜单位,13年阳光城第一次进入榜单,第一次贴小红花的时候有了我们名字,我们很开心。三年我们不断在进步,我们名词不断上升,从一季度的41名到二季度的35名,到了三季度我们到了32名,父母都会感谢一个孩子的成长,不管他的基础有多差,对我们的进步我们内心深处是满意的。

  销售额,2011年和2012年,大家可以用一个简单的算术算出来倍数,2013年我们打了一个问号,因为我们提前一个季度完成了指标,接下来我们能还给大家一个什么结果,拭目以待吧。伴随我们业绩的增长,资本市场给了我们正向几乎同比例的认可,这个认可来自于这个变成100亿市值的公司,在去年是房地产涨幅里面A股的前列。

  各个区域市场的表现,我们锁定的城市不多,但是在每一个城市我们都有可圈可点的,在福州我们排名第一,销售金额达到65.79亿元,市场占有率接近10%。厦门,截止到目前我们开盘只有一个项目,曾经创造过两个记录,其中有一个记录是我们跟歌斐合作的一个项目,我们拿地的时候这个板块的售价在7000多块钱,6个多月我们就开盘了,开盘的时候我们整个项目在28分钟全部销售完毕,开放样板房我们只开放了一天,这里没有一个人拿到1%的折扣,没有一个人敢在7天之后签约。在今年的4月份我们又创造了第二个记录,厦门市场的最高纪录,我们开了差不多1200套房子,日销1115套。西安,企业排名第九,单项目排名第十。兰州,企业排名第五,单项排名第四。当天售謦118套住宅住宅。太原,9月15号阳光城翡丽湾开盘,当天销售204套。

  接下来说一下上海,刚才那几个PPT展示完以后我只想告诉大家,在我们进入的城市均进入前十,我们进入这个城市就要把这个城市做透,在这个城市占据耀眼的位置,我们不希望我们静悄悄的来静悄悄的走,说到上海用到了四个字,逐鹿沪上。得上海者必得房地产天下。现在有很多城市,但是从市场容量市场发展程度来讲这个城市无疑代表了市场,这个城市的容量有多大?接近6000亿,二手市场成交总额大于一手市场,这个市场的购买力很庞大,加上自贸区的迁移,未来会走向何方我们不知道,我们只知道我们刚好恰如其时的来了。我们阳光城集团我们的六个项目中有四个项目恰好上海的布局很有意思处在自贸区的直接辐射范围内,我们没有人得到任何内部消息,只是我们研究过这个城市发展的未来,所以我们放了这么六个项目,9个月的时间六个项目在售,上海的每一块土地都没有漏过我们的法眼。看一下上海这几个项目未来会呈现怎样的状态?宝山,7号线地铁站旁,周围是成熟的高尔夫球场和五星级酒店,高品质、总价合理的住宅住宅项目。嘉定新城的白云路,政府机关已经入驻,很漂亮。外高桥,它离自贸区极近,到自贸区就2分钟,地铁上无缝对接的商业。我们可能会把它拿出来散售、综合经营,这里面蕴含着极大的可预期的在一线城市、超级城市面临超级机会的时候迸发出来的超级机遇,希望大家能把握。外高桥第二个项目,这个地方在五洲大道站,对面有一个板块是森兰国际社区,一路之隔,样子非常现代。川沙板块,这块地是我们做今天这个活动的促进因素,因为当时我们获得了那块20多个亿的地,有一堆朋友关注我们这个企业,我们想用一个正式的场合答复大家,所以才有了刚才总裁的介绍,它会在明年销售。浦东国际医学园区,有人已经评价它是未来浦东新生的贵族板块,离迪斯尼挺近的,有很多高科技医疗机构已经进入,这个板块未来怎样是很值得期待的。

  讲完上海战略以后我们说一个未来,未来有时间很远,我们讲一个最近的未来,这个最近的未来是明年会怎么样?做一个业绩预测,明年的阳光城依然会呈现一个典型的三足鼎立的态势,福州公司加福州周边的三个城市,小伙伴级的城市130个亿左右,厦门加上周边项目大概50个亿左右,再加上我们新进入的城市,实现这样的大战略,以上海为中心的长三角,我们会在四季度择期获取一到两个项目,在高房价、市场安全的地方再进入。西部地区的兰州、西安和太原,我们现在的土地储备非常大,当然也涉及到一些开发周期的问题,总体上来讲我们会挑战这样的数字,对我们而言也很清晰,我们也会择期再增加一个城市,那么它的未来就会变的更可观。

  最后一页,阳光、激情、梦想,下面有三个短语,不放弃、不懈怠、不辜负,不辜负不是对投资人的,我指的是对自己,这个团队如果我们不成功、不实现自己的理想我们无法对得起自己曾经的付出,所以我觉得这一点我们深深的记在心里,不是为了给谁看,而是我们一定会成就自己内心深处想的东西,不辜负大家曾经的付出。谢谢大家。

  主持人:感谢王总为我们分享了阳光城一路走来的经验与收获,我们也更加期待未来的阳光城将创造更惊人的记录,在阳光城城的过程中,有很多风雨兼程,共同走过的通路伙伴,他们和阳光城共怀梦想创造着今天和明天的成绩。下面有请今晚嘉宾苏雪晶先生来分享一下他对阳光城的心得。

  苏雪晶:我简单讲一下,讲三点和两个珍惜,三点就是三个片断。第一个片断,两年多前我跟廖总在电瓶车上看房的时候,廖总跟我说我们销售的金额全部拿了地,当时是2011年,房地产不算很好的年头,阳光城每买一块土地股价就下一个台阶,但是我觉得阳光城在那一刻补充了土地,那是正确的时间,我深深记住了这个片断。第二个片断,转过年来陈总来了公司,我是有幸第一个见了陈总的投资者,见了陈总我的第一感觉是他很年轻,他算是我见过上市公司房地产总经理当中最年轻的,全程聊了一个多小时,那个时刻隐约觉得会起来。又经过一段时间的跟踪,去年年底股价有了一个不错的反映,市场已经给了一个相应的回应。第三部分就是我参加今年年中阳光城一期的高管培训活动,连续参与了两天多的时间,我突然意识到这不是我两年多前认识的阳光城,因为这里有一群有理想有梦想的人,有一群从中国最顶级的前五家、十家公司纷纷而来的管理干部组成的一个强大的团队。有一个好的团队,公司就是很好的公司。两个珍惜是什么珍惜呢?第一就是小伙伴们,珍惜这样优秀的团队。第二个珍惜,希望今天在座的小伙伴们看这个公司的眼光是长期的。谢谢。

  主持人:非常谢谢苏总为我们阳光城所送上的祝福,其实在今天的活动中我发现有一个词不断的出现,小伙伴,其实我们可以看出来阳光城非常重视和珍惜给予他们帮助以及发展的合作伙伴,接下来我们邀请到的是诺亚财富歌斐资产管理合伙人甘世雄先生,让他也来分享一下和阳光城的心得。有请。

  甘世雄:非常高兴,我第一次见陈总的时候就是在你那个小小的酒店,还不到一年,今年过来看到曾经一大群的合作伙伴,看着你们我很亲切,我现在跑到歌斐资产来了,当初我见到陈总的时候,我是第一次见,在这之前我不了解,我是刚刚转过来做地产,原来我是做私募基金,当时我用了一个词,我说阳光城的团队是一个梦之队,当时我真的感受到以陈总为代表,一批从营销、市场策划、运营各方面都是非常棒的团队,因为我们做投资,尤其是做PE投资的,是缺乏流动性的,不是随时可以跑的,最重要控制的风险是要看团队,一年的时间我们还是比较欣喜的。有的时候我看一个人,相由心生,看到陈总有乔布斯的范。我们把阳光城作为我们重要的战略伙伴。在去年歌斐全国率先推出地产基金,阳光城是我们重要的合作伙伴,今天也证明我们还是独具慧眼的。陈总是真正的黑马,就像我们选股一样的,选中一些黑马那种成就感还是让人非常得意的。我们认为我们交出来一份比较满意的答卷,这一切仰仗于陈总团队的辛勤努力,在我们众多伙伴当中在我们开发商当中我们的的确确把你摆在前面,跟万科这样的伙伴相提并论,这就看出阳光城在我们心目中的地位,我看了他们今天新的战略以后我感觉明年我们新的空间新的机会又出来了,而且地产基金地产金融在中国才刚刚拉开帷幕,还有很多需要创新的,有众多机会摆在我们面前,我期待着我们跟阳光城有更深更进一步的合作,也为投资者带来更好的回报。谢谢。

  主持人:非常感谢甘总激情洋溢的讲话,刚才阳光城的领导以及重要的团队成员都上台为大家介绍了阳光城的发展战略,我相信在座很多的嘉宾还有我们媒体的朋友们应该也希望和这些高管的团队们可以有一个近距离的交流,接下来有请陈总还有廖董以及王总登台为我们观众解答一些疑惑。在媒体提问之前我也事先收集了一些问题,收集了五个,所以我要代表所有嘉宾向台上的几位领导提问一下。第一个问题阳光城一直坚守的是低成本和高周转,但是我们知道现如今土地的价格越来越高,大家也知道在上海的地王不断产生,在土地成本不断攀高的情况下,阳光城是如何保证低成本和高周转,如何保证利润率呢?一些一线的房企,比如恒大都说,利润率下降是大势所趋,想请教一下这个问题。请陈总给我们解答一下。

  陈凯:这是很有挑战的问题,刚刚我已经讲到了,我们是低成本,低成本到每一个细节,土地、资金、研发、总包、中包、各条线,包括我们人力资源,我们很简单,因为低成本,所以我们可以有更多的空间拿一些看似比较贵的地。再加上高周转,我们这个土地稍微可以给一点溢价溢价,但是前提是这个项目能够赚钱。其次,不能简单的看这块地溢价溢价高不高,多少倍溢价溢价,我们永远要分析一个现象。比方说这个孩子正好上中学,他是一个上海中学的,排前十,另外一个孩子是普通中学第一名,从有限的绝对数字来看溢价看起来高一点,但是实际上它背后的逻辑是一样的,基准价、各方面,在我们团队来看不能简单看地价贵不贵,而是看售价和地价等更多方面。第一个是拿地,第二个是定位,第三个是销售。这三个结合在一起会支持我们高周转。低成本也不是绝对意义上所有东西都是低,我们人工低吗?我看不见得,可是我们精选人选,我一直在我们内部说,我们作为一个在深圳的上市公司,管理总部在上海,我们的后台、前台、车队、司机以及所有老大、秘书、行政经理加起来我们精简到只有五个人,我们以五个人的后台支撑起90多个人的架构,可能一个行政一个前台并不便宜,但是五个人撑起一个庞大组织转动这个事效率会非常高,我们非常重视产生个人人均的效能,我们每个人至少2000万的产出,在这个前提下加周转、加低成本,我们可以轻松的应对。

  主持人:第二个问题,关于自贸区的,刚才王总有提到自贸区,我们在座所有朋友应该也会知道自贸区肯定是未来上海最重点最热点的发展区域,现在在自贸区的写字楼里面,如果你要注册一个公司最起码3万元,而且我前段时间看了一个数据,现在自贸区写字楼的租金不断上涨,而且涨幅非常高,上涨率200%以上,我之前有去过新江湾城,以前新江湾城打的概念是生态社区,它现在最新的策略,我们以后和自贸区是地铁可以接活的,我们一个隧道您就可以自驾到自贸区了,连新江湾城都开始打自贸区的概念,所以我认为在自贸区之前就能够在这里拿地和建项目的开发商绝对是非常有发展和战略眼光的,刚才王总也说过我们的眼光城在自贸区已经有四个项目了,接下来这个问题很适合您回答。阳光城在自贸区的发展战略是什么?根据自贸区一系列的政策,我们会推出一些相应的什么产品呢?

  王锋:说是我们在自贸区有什么战略选择,这其实是个误会,我们不是刻意的,我们布局这个城市的时候更多是跟踪这个产业,我们对一个城市的解读是关注很多东西,高净值人群的流向,高成长性人群的流向,我们战略所置的位置恰好遇到了,这个项目特别好,两个项目连续在地铁站点上,跟自贸区只有一站地到两站地的范围内,更好是这两个项目是商业,并且是有办公产权的,我不能说未来它会有多么好,但是我相信28平方公里对中国自贸区实验来讲是偏小,有没有可能扩容,这个我不敢说,假设扩容我们又是自贸区内的东西,自贸区吸附那么庞大的人口,这么多人以后的生活配套、居住配套、消费都是不可估量的,从这个角度来讲,我们觉得我们依然在做一些傻事,这两个项目我们准备销售,给大家一些机会。

  主持人:第三个问题,根据业内的介绍,现在上海高端的购买力已经消耗的差不多了,在今年前十个月做了一个统计,上海主要成交的住宅价格是在总价300万以内的,而且我们可以看到连绿城都已经是开始要推出300万左右的产品了,这是不是意味着购买力仍然是非常有限的呢?根据这样的特点我们阳光城接下来会推出什么样的产品呢?

  王锋:这个东西在我们研究之内,我们也在关注,对上海而言更明显感觉到,现在上海单价非常高,有很多人在能承受单价的时候无法承受总价。绿城这样传统做高端产品的开始做300万级、400万级,难道这是一个低总价的产品吗?其实不是,它是符合某些高净值的首改,或者高净值的首置,这种的在未来中国会越来越多,对居住而言中国家庭已经发生很大的变化,大部分家庭3个人都不到,什么样的产品适合他?他们需要什么?他们需要更精致更有品质感的。还有一点,陈总刚才讲到精选城市,这跟购买总价是有关系的,你看北京和上海的房价你感觉很贵,你看美国,美国纽约跟底特律的房价比是100到200,差距非常大的。所以看看我们不算什么。这也是我们未来的关注点和方向。

  主持人:第四个问题,公司未来在上海的战略布局是怎样的?从嘉定到外高桥再到浦东拿地,未来阳光城在上海拿地的策略是什么?

  陈凯:刚才已经讲了,我们不是因为知道国家有自贸区我们才进驻,我们是一个产业,我们有一个小团队,我们合作很多年了,对城市基因做一些分析。在自贸区很多智库,美国的智库研究中国的政策,是通过频率最高的词做研究的,上半年的时候我听一个美国的朋友说城镇化是中国所有主流媒体最多的一个词,这段时间你们就可以看肯定是自贸区,自贸区以前最频繁的词是哪个呢?大虹桥,可是现在还提吗?那个地区还值得大家抢吗?这都是问题,大家可以想,难道虹桥就不值得了吗?最后还是要看产业,对上海的布局绝对不会因为哪个题材我们去追,下一步在上海我们还会大面积铺,上海是超过3000万人口的城市,这么大的市场在才有多少,上海只要有新的增长点一定可以进入。若干年以前我在另外一家公司,那时候我是第二个进到新江湾的,那时候我们卖到6600,那时候有人说那个地方怎么能去呢?我当时就告诉大家,那不是杨浦的新江湾,那是上海的新江湾,那里有复旦,那里始终让我觉得是在斯坦福边上的一个小地方,放开这个眼光去看,去研究上海的产业,那时候在上海的布局就不是简单的捡漏。

  主持人:最后的一个问题,因为之前一系列限购限贷的政策,在去年的时候有很多房地产企业都开始转战三四线城市,从去年开始它们又开始回归一二线城市,二且开始开拓商业地产,阳光城作为一个要面临突破的企业,未来的发展机会在哪里?

  陈凯:这个问题太好了,去年开始我说要回归一二线,大市场还没出现这个声音,后来大家都说一二线,地价也越来越贵。我们做过一个课题,围绕大城市小城镇的一些小项目,大家都进一二线,我们也进一二线,但是也不放弃三四线,但是这些三四线要认真选择,地产将来最大的就是分化,城市分化、政策肯定也会分化,企业也会分化,产品也会分化,什么样的企业做什么样的产品,一定不是说你这个行那个就不行,你进三四线一定要知道它的逻辑是什么。主流上我们仅仅围绕一二线,围绕长三角围绕上海,可是我们不放弃,一二线好的时候我们对三四线更要研究一下。

  主持人:看到在场所有嘉宾都是听的津津有味,刚才我是总结了五个问题,只是收集下来,最后的环节留给现场在座媒体朋友们,不知道大家对台上三位嘉宾有什么样的问题想要问?

  提问:我是来自上海第一财经新闻社的记者,刚才很多问题提到了大家关心的点。我有一个问题,公司之前有一个定向增发资本方案,现在进行的怎么样了?公司怎么平衡资金压力的问题?

  廖剑锋:我在这个企业整整九年,我是一路见证这个公司的发展,从昔日名不见经传的“丑小鸭”,到“黑马”,再到今日的”白马“,今天的阳光城能够进入TOP50,我们接下来会向TOP20迈进,踏上新的征程,心里面还是很激动的。阳光城这个企业没有向资本市场募过一分钱,我们这10几年来向资本市场投资人现金分红已经超过几个多亿,我们是唯一一家在沪深两个市场没有向资本市场募过一分钱的公司。我们怎么解决资金需求的呢?如何平衡资金压力呢?刚才总裁讲过股加债战略里面已经把这个问题诠释的非常全面了。这次再融资,我们已经完成了申报的全部准备工作,如果这次再融资成功了,对于我们提高资本实力、增强公司未来发展潜力,为公司在行业调整期进行低成本扩张提供有利条件,同时又为我们加快项目开发和销售资金回笼,通过这次再融资,我们将极大改善自身资本结构,降低资产负债率,减少财务风险,提高盈利能力和抗风险能力,这为我们实施股加债战略是一个很好的重要的平衡和杠杆。对于我们上300亿是一个重要的助力。

  提问:陈总有提到三四线城市不是说不能进入,考虑的是进入之后背后的逻辑是什么,阳光城在这方面是怎么筛选的?

  陈凯:这个问题很好,现在来看我们还是精选城市,围绕刚才说的几个大的点,上海、福州、厦门、西安,精选三四线城市是在这个基础上,围绕它。其次这三四线城市具体项目的选择还是靠周转,周转不起来我们还不会简单的进,这两个逻辑,一个是依附于我们现在精选重量级的城市,能够产生50、100亿的产值,其次所选的城市是要高周转的。

  提问:因为阳光城因缘巧合进入到上海自贸区,有很多项目,被各界非常看好,认为发展前景很客观,在今后选择方面会不会考虑向国家级新区,比如广州这些地方会不会进去?

  陈凯:现在我们目前聚焦在大幅减、长三角、西北这三个电,有可能选择山东,华南对我本人来说太熟了,不是不进,说时迟那时快,我想进的时候会比谁都快。我是在那里卖楼出身的,对那个市场非常熟。

  主持人:由于时间的关系我们提问的环节就到这里告一段落,谢谢各位媒体的朋友,菜都端上来了,大家肯定都饿了,要开吃了,下面邀请到高管重要团队成员一起登台为阳光城祝酒。

  (全文结束)