近年,大量资金及投资商正“一哄而上”投资商业地产。专家直斥:“一个小县城建三四个城市综合体,这不是繁荣,而是乱象。”

导语:一时间,无论大小企业,向商业地产转型已成趋势。不过,商业地产这块大蛋糕并非那么容易吃到。最大挑战在于商业地产的专业复杂性,国内有专业特长和市场实战经验的商业设计人才极为缺乏,很大程度上误导了开发商,使本不够成熟与理性的商业项目面对更大风险。

很多人看商业地产都是仰视,看到的都是几个比较突出光鲜的,其实往下看,尸骨一片。一个成功的商业地产项目决非一日之功,需要积累、需要沉淀。
四大关键词:可持续,创新体验,地域文化,综合能力

易居中国董事局主席周忻微博:
很多人把商业地产看的太简单了!一个成功的商业地产项目决非一日之功,需要积累、需要沉淀!

中国商业地产确存在局部性泡沫,主要是一些大型城市;中西部地区和二三线城市的商业地产不少才刚刚起步,并无泡沫可言。是什么在给商业地产加温?
政策:一系列调控政策给住宅投资市场以很大打击,房地产开发商需寻找新出路;
政府:当下中国广为流行“城市经营”,商业项目与政绩挂钩,不少地方政府只要商业项目就给上;
资金:目前银行对住宅房收紧了银根,但对商业地产还是情有独钟,对其授信度很大。

商业地产与住宅不同

获利模式:[商业运营]持续性获利,通过策划/融资/招商/建设/运营等一系列运作,使商业体具备稳定的、持续增长的租金收益,以获长期性现金流或现金流贴现收益。
[住宅]一次性获利,交易完成后双方权利和义务即宣告终结。
开发着重点:[商业地产]重在商业资源拥有,取胜于长期经营;
[住宅]重在土地和资本储备规模。
产业链:零售商业地产的开发运营商要与旗下形形色色的零售业者打交道,整个产业链条的复杂程度远胜住宅地产。

风险一:政策风险与开发过度。政策风险即城市规划、环境等地方政策法规对商业地产项目的影响。政策风险是根本上的风险;
风险二:资金需求量大,资本运作平衡困难;
风险三:经营管理过程复杂,需要专业的商业管理团队;
风险四:经验缺乏。过去以商业地产为主的公司很少,成规模化开发和经营商业地产的成功先例非常匮乏。目前为止,中国商业地产各个环节还停留在住宅开发的旧辙上,真正转型仍然遥远。

潜力:
潜力一:宏观经济环境带来的机遇。第一, 扩大内需的经济结构调整利好于商用地产。第二,财务增长带来消费需求升级。
潜力二:二三线城市城市化进程是推动商业地产持续发展的最大动力
趋势:
一是:二、三线城市商业地产市场具潜力。
二是:商用地产开发趋向创新体验式、多元化发展。
想成功转型,必上三门课:产业环节课、资金模式课、商业运营课

刘力

刘力

洲联集团(WWW5A)总建筑师
力图使每一平米营业面积价值最大化
力图使每一平米营业面积价值最大化

商业地产在国外是金融产品,主要靠现金流体现项目价值,设计原则的核心原理并非玩弄设计创意,而是力图使每一平米的营业面积价值最大化。

脱离商业运作而设计,可能根本不具商业价值
脱离商业运作而设计,可能根本不具商业价值

商业项目的价值在于业态定位、招商与经营,如先设计再招商,最终业态是招商结果形成的随机状态,可能根本不具商业价值,甚至无法经营而成负资产。

商业地产成为了高风险领域
商业地产成为了高风险领域

商业地产开发成了高风险领域,根本原因在于缺乏专业操作水准,国内商业项目最缺乏行业经验和专业人才。

体验消费越来越成为主要竞争力
体验消费越来越成为主要竞争力

商业项目竞争是辐射能力的竞争。体验消费成为主要竞争力,其带来的营业收益所占比重越来越大。

王兴田

王兴田

日兴设计总经理、总建筑师
追求个性化是今后商业竞争最基本的竞争力
追求个性化是今后商业竞争最基本的竞争力

各地域都有很大差异,可能对商业模式的追求也不同,需商业地产的多元创作,更需量体裁衣、追求个性化,文化的注入尤为重要。

“上海湾”如何个性化
“上海湾”如何个性化

基地本身很狭长,周边Shopping Mall又特别多,我们导入里弄情趣如街的曲径通幽,使人从头到尾兴趣不减,但建筑空间和创作手法,看不到传统影子。

郊外商业地产如何个性化
郊外商业地产如何个性化

把握郊外地价、环境、文化等特点,把郊外商业地产做成购物公园,让人在放松、休闲、交流进行消费。

商业地产的难点
商业地产的难点

保持商业地产物业的持续发展及业态持久吸引力,就像飞机要万无一失,才能保证安全运行,这非常难。

毛厚德

毛厚德

日本M.A.O.一级建筑士事务所总经理
把“能”有效聚集在商业地产项目这个平台上
把“能”有效聚集在商业地产项目这个平台上

只有理解这个城市核心,“能”的趋势、聚集方式的变化,才有能力操纵商业综合体。把“能”有效聚集在商业地产这个江湖平台上,才能创造产业和商业价值。

建筑师要以营造社会现象为出发点
建筑师要以营造社会现象为出发点

要对社会、市场,对所有品牌、商家心态、战略都很了解,甚至对使用者的需求要有敏锐洞察力,理解商业发展必然趋势。在此前提下,才能确定合适的设计目标。

国内商业地产现存问题
国内商业地产现存问题

1,无法形成战略性思考;2,招商上面临巨大困难;3,商业综合体体量都很大,但实际市场容量有限。

做好商业地产,需具备的条件
做好商业地产,需具备的条件

1,资本雄厚,金融市场操作能力;2,平和心态,去构筑长期核心竞争力;3,聚集到真正的商业地产人才。

郭家耀

郭家耀

奥雅纳董事、全球和东亚区董事局成员
设计企业须对商业运作有充分理解
设计企业须对商业运作有充分理解

设计企业必须对商业运作有充分的理解才能设计出成功的作品,在此设计企业的经验和与发展商的互动和交流十分重要。

设计关键点和难点:满足各方不同需求
设计关键点和难点:满足各方不同需求

要让设计满足上班族、消费者和酒店住客等不同用家需要,满足物业管理、零售商、酒店管理、物流运输和交通等各方要求。用家众多,要求复杂,这也是难点所在。

能留存的商业地产在设计上必定具高度灵活性
能留存的商业地产在设计上必定具高度灵活性

在设计中就应预计到未来的改变,保证足够弹性以便日后改建和更新,使之始终符合潮流需要,实现可持续。

商业地产设计三原则
商业地产设计三原则

一、可持续性;二、以人为本,使人们乐于置身其中;三、高效节能,减轻对环境的影响,实现低碳发展。

张宏伟

张宏伟

泛太平洋设计集团董事长、总建筑师
从全方位判别
从全方位判别

需从全方位判别,把策划变成有形的、可高效运作的空间几何关系,把各个元素积聚形成一个天衣无缝、和谐运行、能产生社会价值和经济价值的系统。

城市综合体是城市发展的必然要求
城市综合体是城市发展的必然要求

住的问题解决了,就对城市综合体有需求,因其有一定容积率,有一定的都市公共区域,可让更多单一功能体更紧密的组合起来,提高效率。

商业地产摆脱不了跟开发商的持续联系
商业地产摆脱不了跟开发商的持续联系

把房子卖给用户后,利益和风险已经转化给消费者,商业地产则是一个延续过程。

商业地产冒着很大风险
商业地产冒着很大风险

有没有按价格规律运作?供应量是否符合当地需求?有多少商家愿意进驻?是否缺乏很大的市场支持力度?

刘一适

刘一适

上海新外建工程设计公司董事总经理
商业地产需各专业协同合作
商业地产需各专业协同合作

商业地产项目很复杂,要求各专业、各团队协同作业,必须把他们综合到一起,最后才能完成一个商业设计,这对综合协调能力的要求非常高。

可持续发展
可持续发展

商业地产使用功能很复杂,且经常变化。设计师要有前瞻性,要根据经验,预估到未来的变化,使项目做到可调整、可适应性。

以人为本
以人为本

要知道项目未来是谁使用,要让消费者非常愿意来消费,让职工非常愿意在里面工作,这就是一个好项目。

业态组合要互相借力
业态组合要互相借力

先定位项目为谁服务,再组合各种不同功能的业态,让业态之间互相借用人气,互相借力,而非互相矛盾。

《城市综合体——商业对城市空间的整合叙事》by 曲艳丽 杨朝华:
在城市综合体设计中,商业是整合城市空间的主导要素,其特征主要表现为对街区混合功能的整合、与环境文脉的结合及开放空间的营造。

商业主导城市街区的功能混合

香港太古广场

香港太古广场

复杂的功能构成和巨大的交通流量对城市综合体的空间整合能力提出了很高要求。大混合、小分区的原则成为处理综合体中多元经济实体间复杂矛盾关系的一把钥匙。

比如,亚洲区最成功的混合用途发展物业之一——香港太古广场,包括购物中心、酒店、办公、住宅、公园等多种功能。这一综合体最下一层结合港铁金钟站形成一个中心枢纽,地下二层和三层是停车场,地下一层布置超市,地上是四层商场,商场上面是屋顶花园,并以此为基面穿插出数幢酒店、公寓、办公等超高层建筑。

这是典型的以商业为主导的混合街区功能的城市综合体模型。各个功能空间在进行了立体的分区布局后,被贴近地面的商业空间所统一和整合。

文化消费主导,与自然环境、地域文脉结合

文化越来越成为城市的商机而被消费着。日本福冈博多运河水城,“像讲故事一样”融入了情感的设计态度,表达了一种以文化消费为主导、与自然环境和地域文脉相结合的方式。

福冈最有特色的乡土文化——被称为“博多祇园山笠”的夏季祭典中所富有的原始生气成为运河城“城市剧场”的蓝本,而基地南岸的河流那柯川则促成了整个场所的主线——一条人工运河穿过建筑群。与此同时,设计师捷得从日本传统建筑语汇中抽取元素,“涂抹”、“悬挂”在新建筑的“脸上”和“身体”上,9栋建筑饰有丰富的地方传统色彩和横向条纹,组成了一个“斑马的家族”,传统文化被重新整合、定义、利用和消费。

福冈博多运河水城

福冈博多运河水城

开放空间是整合的主线与灵魂

柏林索尼中心”罗马广场“

柏林索尼中心”罗马广场“

城市综合体通过对城市公共资源的配置,将公众、商业、国家、集团的利益重新整合。而开放空间正是城市综合体整合的主体和灵魂,它为民众自发的公共活动创造条件,使城市公众资源的意义和使用显现出民主光辉。

城市综合体中开放空间的营造手段多种多样,空间构成方式决定了整合的框架,并暗含着文化倾向。

典型实例:
博多运河水城:“点+线”的动线空间构成,讲述了一个“穿越宇宙的步行道”的梦幻之旅;
柏林索尼中心:采用“同心圆+放射线”的空间构成方式,将与周边环境沟通的通道收束在一个巨大尺度的内聚式公共空中;
东京六本木综合体:通过从地面到屋面的多种多样的广场、街道、绿地形成“立体回游的森林” 。

东京六本木综合体 “立体回游的森林”

东京六本木综合体 “立体回游的森林”

合作媒体