导语:

    房地产和金融就是一对双生子,谁也离不了谁,当政策调控成为市场的一种常态,融资也成为了企业经营绕不开的热点话题。随着政策持续发酵,调控预期再度上升,即使信托、债券、民间资本等融资渠道正在不断开拓,开发商的资金压力依旧严峻。

    与此同时,近来万科、保利、远洋、首开等越来越多的大型房企开始大举举债投入保障性住房的开发,多元化融资也正在成为企业实现目标最现实的方式之一。

名词解释-房地产信托

房地产信托有两层含义:

    一是指房地产法律上的拥有者将该房地产委托给信托公司,由信托公司进行管理和收益,信托公司对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营。

    二是房地产资金信托,即委托人基于对信托投资公司的信任,将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司,由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或特定目的,将资金投向房地产业并进行管理和处分的行为。这也是我国目前大量采用的房地产融资方式。

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  6月23日,SOHO中国宣布,公司与10家海外银行组成的银团订立6.05亿美元的定期贷款融资协议。贷款将用于支持项目收购。

  保利地产为非公开发行顺利进行,对2010年度非公开发行预案进行修改,其中增发底价由此前的17.9元下调至11.6元。

  万科6月21日公告称,为北京金域华府项目融资提供5亿元的担保。数据显示,万科目前已为其关联公司提供近90亿元借款担保。

  7月14日,雅居乐地产控股公布,与渣打银行(香港)、巴克莱银行等7家银行签订23.5亿港元三年期信贷协议,为期36个月。

  6月29日,富力与合景泰富联合公告称,一家由两家公司各自拥有50%权益的共同控制公司获得离案借贷人14亿港元有期贷款。

  7月15日,中海宣布,截至今年6月30日止,集团联属公司获得的财务资助,及就其获授贷款融资提供担保的总额达133亿元。

  6月22日,北京住总集团当日在京透露,住总今年计划发行的20亿元企业债为5年期债券,将用于今年的8个保障房项目。

  4月1日,龙湖地产公告称,首次在新加坡交易所上市的2016年到期之美元优先票据规模为7.5亿美元,年利率自4月7日起按9.5%计算。

  6月3日,首开股份发布公告称,拟在银行间市场发行不超过43亿元的中期票据,所募集资金将用于保障性住房项目的建设。

  1月20日,华人置业发布公告称,与佳兆业订立认购协议,认购佳兆业发行总金额20亿合成式债券,总代价为3.03亿元美元。

  5月26日,越秀地产公告称,公司作为借款人与一银行订立融资函件,据此越秀地产将获得最高达4亿港元之的无抵押三年期贷款融资。

  华润置地6月22日公布,就总数15亿港元循环或定期贷款融资与几家银行订立贷款融资协议,此贷款融资为期三年。
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融资潮汹涌的背后,开发商资金链正面临严峻考验

“今年信贷肯定比以前紧了,如果不降价出货,回笼资金,开发商资金链将面临严峻考验。”业内人士表示,下半年中小房企资金链断裂的可能性会增大,大企业借此并购的现象将更为明显。无独有偶,3月8日下午,万科在深圳召开2010年业绩发布会,公司董事会秘书谭华杰公开承认,今年行业可用的资金肯定下降,加上融资非常紧,行业的资金链趋紧和土地市场的购买力下降是非常确定的事情。大连万达集团董事长王健林在两会期间接受媒体采访时也表示,在政策的强势调控下,今明两年的房地产市场应该都是下行态势,房地产商的日子比较难过。Wind公开数据显示,到目前为止,2011年有逾30家房地产上市公司公布了对外投资及收购方案,涉及交易金额高达约300亿元。

  1. 巨额资金撤出地产股 招保万金被大举做空
  2. 前5月房企大借外债 资金紧张加深行业洗牌
  3. 房企资金链进入预警区 三季度可能降价约10%
  4. 资金收紧 地产调控三季度见分晓

部分房产信托被喊停 资金链趋紧

近日,包括中融信托、中信信托、平安信托等在内的20余家信托公司接到银监部门的 “窗口指导”通知,被要求把握好节奏,严格控制房地产信托规模增速。不久前,监管部门要求10家信托公司“暂停房地产信托业务”。此前也有消息称,房地产信托将被全面喊停。

房企信托融资成本突破20%

近日,融创集团先后两笔高息信托融资引发市场关注。公告显示,融创集团向大业信托融资6亿为旗下房地产开发公司融创基业进行注册资本注资。增资后,融创置地及大业信托各持有融创基业51%及49%的股权。随着准备金率的逐步上调,信贷资源不断萎缩,令房地产市场的整体流动性趋紧,表现在房地产信托融资上,则出现了利率水涨船高的局面。

开发商反应:中小企业或被淘汰出局

开发商们纷纷表示,近期频繁出台房地产政策,虽然最终是想达到抑制房价的目的,但多少对房地产企业也造成一定的影响。另一方面,资金实力相对雄厚的品牌开发商影响将不会很大,而资金实力相对不足的中小型开发商则不排除会面临“洗牌”的困境,房地产企业也将面临“优胜劣汰”的风险。

银监会:房企融资风险再引发关注

6月,上海银监局表示,银监会已要求银行采取减少对房地产开发商的贷款等四项措施来防范房地产贷款风险。虽然银监会回应此言是针对有土地闲置、捂盘惜售和投机行为的房地产开发商贷款进行限制,但仍引起业界高度关注。另外,标普也指出,如果市场出现调整,包括绿城中国在内的四家杠杆率较高的内房企,其现金流及资金流动性将面临更大的压力。

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楼市调控趋紧房企融资有多难

据华尔街日报报道,通常而言,销售回款是房企在地产开发过程中一项重要资金筹措来源。而作为房地产开发商另一重要资金来源的银行贷款也受到严重限制。此外,资本市场融资的大门也在房地产企业面前关闭。去年以来,监管部门收紧了对房地产企业股市融资的审批。信托产品是去年以来最受房地产商青睐的融资手段,不过银监会也在去年11月份开始严查信托公司涉房业务。某房地产业内人士认为,为解决融资难题,房地产业预计将迎来一场整合并购潮。

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  3. 房贷利息破近十年最高纪录 逼房企降价回笼资金
  4. 开发商持续处于资金紧缩窘境 下半年将降价求售

降价卖房又遭淡马锡抛售 佳兆业资金链状况遭疑

5月12日,佳兆业股票突遭国际投资机构新加坡淡马锡折价抛售,套现近12亿港元。外界猜测,看空今年内地楼市和佳兆业盈利情况或是淡马锡“叛逃”的主要原因,这也引发了外界对佳兆业资金链和经营状况的担忧。

绿城豪赌信托融资:年息高达25%

7月,平安信托和绿城中国联袂打造平安财富安城1号房地产基金信托产品,以股权投资方式参与多个绿城优质房地产项目,年化收益25%以上。据调查,绿城中国的上述信托产品融资成本,为今年以来品牌大公司中融资成本最高,这也足以说明该公司在短期内极缺资金,该做法纯属不得已而为之。

内地房企忙自筹资金 中海外酝酿50亿港银团贷款

今年1月以来,大型开发商恒 大(3333),碧桂园(2007),龙湖(0960),雅居乐(3383),富力(2777)都相继完成融资,近日中海外亦著手与银行商讨大规模贷款。内地媒体透露贷款规模大约为50亿元,计划采取俱乐部贷款方式,期限5年。

万科再启项目融资 地产商后续资金压力上升

5月13日,万科连发两则公告宣布,计划就旗下两个项目开发,向金融机构融资共9亿元。 此前,万科通过旗下子公司互为担保方式,已经多次获得融资,而这种担保贷款以及发行信托基金的项目融资方式,成为房产行业资金链趋紧下融资主流渠道之一。

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  • 今年房企融资成本高且年限长
  • 自今年1月起,包括华润置业、佳兆业、碧桂园在内多家大型房企启动海外融资,目前规模超过1000亿元人民币。开发商不仅努力寻求更多的融资渠道,融资成本也突破以往,以高盛置地4月发行2亿美元优先票据为例,利率已高达13 .50%。并且,几乎所有的债券融资都将年限定在2015年以后,可以看出开发商为资金链的安全做了长期的打算。利率高,年限长和新型的合成债发债方式成为了今年开发商融资的特色。从目前的融资情况来看,大型开发商青睐海外债权融资方式,而信托基金则成为中小房企的主要资金来源。这标志着开发商债务结构转型的开始,伴随着融资模式改变和资金链的调整,开发商的运营模式也将出现革新。

一、海外融资

楼市进一步紧缩 上市房企境外大幅举债

从近期看来,相当一部分开发企业“赶集”境外,通过发行债券、票据等渠道进行融资,碧桂园(02007.HK)、恒盛地产(00845.HK)等在港上市企业更是转向海外市场发行债券和票据。一是在人民币贷款难以获得的情况下,外贸进出口企业把手伸向外币信贷市场。二是外币贷款利率低,大大降低了融资成本。三是在人民币升值的背景下,企业通过NDF或者境内远期买入美元进行对冲并获得套利空间。

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二、合作融资

单独难获银行信任 武汉4家小企业扎堆融资3.8亿

一家小企业发行债券估计没人买,可是捆绑一帮优质的中小企业,就会成为银行眼里的“香饽饽”。6月10日,由中信银行武汉分行独家主承销的首支中小企业集合票据进入银行间市场发行,注册和发行金额3.8亿元,期限3年。另一方面千亿销售业绩的背后,标杆企业万科同样选择了合作开发模式,这不仅让参与合作的其他地产商和投资方感到同分一杯羹的欣慰,更让万科能以整合资源、低成本、分散风险、减少金融依赖的方式实现扩张。

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三、参与发行保障房专项企业债

保障房融资开闸 企业债发行井喷

今年上半年,在紧缩政策背景下,企业获得贷款的难度不断加大,成本水涨船高。而债券市场的相对较低的成本优势,使企业进行债券融资的热情不断高涨。今年以来,银行间市场发行企业债券125只,同比增长73.61%。尤其是发改委一纸通知直接叩开了保障房融资大门,“新政”颁布短短一周就有数家公司宣布了高达数百亿的企业债计划。

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四、民间资本

万亿民间资本博弈调控 主要投资方向仍为房地产

尽管,中国经济最重要的融资渠道仍为国有银行主导的间接融资,但是,由原本看上去并不起眼的小河汇集而成的民间资本,已渐趋成为一股不可忽视的力量。高和投资在刚刚发布的鄂尔多斯民间资本投资趋势报告中显示,按照官方保守估算,鄂尔多斯汇集在民间金融系统的资金量,至少在2000亿以上。这些资金拥有系统的内部流通体系,而资金的最终投资出口,一般仍集中在房地产行业。

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五、信托——最后的救命稻草

房地产信托1个月火爆成立243亿

6月份的数据来看,在各种信托资金投资领域中,房地产信托成立规模为243亿元,占比为49%,占据了半壁江山。虽然房地产信托总是在冰火两重天之间游走,但从目前来看监管层只是口头加以约束,并没有出台正式文件叫停房地产信托计划。在房地产信贷持续收缩的背景下,从资金需求的角度来看,信托必然会成为求钱若渴的房地产开发商的“救命稻草”。

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六、快速销售 回笼资金

房企资金链进入预警区 三季度可能降价约10%

近期陆续有市场消息显示,部分房地产开发商出现卖股、卖地、卖项目现象,筹集资金动作频频。4月30日中海地产在深圳降价促销,随后在南京、重庆、上海等地相继打出降价旗号。5月底武汉万科旗下的万科红郡打出“抱歉光谷,拉低你房屋均价1000元”。房企以价促量的现象尚未大面积出现,但小规模的降价促销活动正暗潮涌动,因此有专家预计,未来一段时间房价很可能将出现较为明显的松动迹象。降价潮或正接近临界点。

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  2. 中海地产否认引发降价风潮 称销售策略未调整
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2011年上半年主要房企融资多元化—新浪地产网
2011年1月全国主要房地产企业融资
企业名称 融资形式 金额 概要
云南城投 银行授信 180亿元
经云南城投向兴业银行昆明分行、中国银行云南省分行分别申请了人民币80 亿元、人民币100 亿元的授信额度。
方兴地产 贷款 6.24亿港元
方兴地产与苏格兰皇家银行、渣打银行订立贷款协议,分别获得一项总额3000万美元和一项总额4亿港元的贷款融资。
恒大地产 债券 92.5亿元
恒大地产14日发布公告称,共发行92.5亿元以美元结算的人民币债券,分三年期和五年期两个品种,息率分别为7.5%和9.25%。
中骏置业 债券 20亿元
1月7日,中骏置业与德意志银行以及汇丰订立购买协议,成功发行20 亿元五年期的以美元结算的人民币债券,利率为10.5%。
合生创展 优先票据 未知
1月10日,合生创展发布了美元面值优先票据的计划,但具体票据的本金额、票息以及年期等条款仍未落实。
复地集团 信托 4000万美元
1月12日美国投资管理公司旗下一支房地产信托基金已为复地集团旗下子公司提供了4000万美元的融资。
佳兆业 债券 20亿元
1月20日佳兆业将予发行本金总额为人民币20亿元的优先有抵押担保债券,债券按年利率8.5厘计算。
雅居乐 贷款 15.5亿元港币
1月17日,雅居乐地产与渣打银行(香港)有限公司订立信贷协议,获得金额为15.5亿港元的定期信贷。
瑞安 债券 ——
瑞安房地产将发行4年期的RegS合成式人民币债券,详细的债券发行规模并没有透漏。
合生创展 优先票据 3亿美元
1月21日,合生创展集团有限公司宣布,公司已完成发行3亿美元的11.75厘优先票据。
2011年2月全国主要房地产企业融资
企业名称 融资形式 金额 概要
碧桂园 优先票据 ——
2月7日,碧桂园发布公告称计划发行7年期优先票据,具体募集金额以及票面利息未定。
首创置业 债券 11.5亿元
2月15日,首创置业宣布,于2月14日与汇丰银行签订认购协议,将发行11.5亿元人民币有担保债券。
卧龙地产 信托 1.75亿元
卧龙地产拟通过杭州工商信托股份有限公司发起总额为1.75亿,期限为14个月的债权信托。
2011年3月全国主要房地产企业融资
企业名称 融资形式 金额 概要
金隅股份 债券 26亿
金隅股份3月31日宣布,发行规模为债券的本金总额将不超过人民币26亿元。
招商地产 贷款 3.4亿
招商地产3月28日发布公告称,拟向中国建设银行股份有限公司上海分行借款人民币3.4亿元,借款期限30个月。
龙湖地产 优先票据  
龙湖地产有限公司3月25日宣布,公司拟进行优先票据的国际发售,但票据的发行规模未定。
合景泰富 优先票据 3.5亿美元
3月24日,合景泰富地产公布,公司发行本金总额3.5亿美元,年息率12.75%,2016年到期的优先票据。
万科 其他 44.2亿
3月23日,万科宣布,将与华润集团展开贷款、信托与基金合作,合作设计金额不超过人民币44.2亿元。
世茂房地产 票据 3.5亿美元
3月2日,世茂房地产发布公告,公司将发行本金总额3.5亿美元的票据,票据于2018年3月8日到期。
中国建筑 中期票据 60亿
中国建筑股份有限公司3月2日公告称,计划于3月7日在银行间市场发行人民币60亿元7年期中期票据。
华润置地 贷款 15亿港元
华润置地委托中国银行(香港)安排其15亿港元(1.93亿美元)三年期贷款事宜。
嘉凯城 信托 7亿
3月10日,嘉凯城发布公告,将发行7亿元人民币信托融资,借款期限为24个月。
宝龙地产 债券 7.5亿
宝龙地产3月10日发布公告,公司就发行人民币7.5亿元以美元结算的优先债券签订协议,该债券将于2014年到期。
太古地产 贷款 27亿人民币
3月18日市场消息称,太古地产3年期再融资由25亿元人民币,增至27亿人民币,利率是人民银行基准利率的110%。
2011年4月全国主要房地产企业融资
企业名称 融资形式 金额 概要
越秀地产 贷款 8亿港元
4月1日,越秀地产股份有限公司发布公告称,公司与两家银行就总额为8亿港元的无抵押有期贷款融资签订协议。
河南建业 信托 1.63亿元
4月4日,建业地产发布公告称,公司已以1.63亿元人民币向百瑞建业信托出售河南新城25.1%的股权。
盛高置地 信托 2亿美元
盛高置地4月4日公告,集团拟发行2016年到期的2亿美元优先票据,年息为13.5厘。
雅居乐 债券 5亿美元
4月7日,雅居乐宣布已发行2016年到期5亿美元可换股债券与经办银行订立认购协议。
明发集团 债券 15.6亿港元
4月19日,明发集团发布公告称,公司已拟发行15.6亿港元5年期可换股债券,年利率为5.25%,须每半年末期支付。
瑞安房地产 贷款 15.5亿元港币
4月20日,瑞安房地产发布公告称,与渣打银行签订贷款协议,贷款不超过15.5亿元港币,用于上海虹桥项目的收购或发展。
富力地产 优先票据 5.40亿美元
4月21日,富力发布公告称,将分别发行两笔票据,总集资净额将为5.40亿美元。
首开股份 信托 15亿元
4月22日,首开股份发布公告称,公司向中国对外经济贸易信托有限公司申请不大于15亿元的人民币信托贷款,期限两年。
远洋地产 债券 ——
远洋地产4月27日公告称,公司拟进行国际发售永久性次级债券,但并未公布此次发债的具体金额及利率。
首创股份 中期票据 12亿元
首创股份拟在4月27日发行12亿元人民币三年期中期票据。发行对象为中国银行间债券市场机构投资者。
万科 贷款 3.4亿元
4月29日,万科发布公告称,为满足公司上海广富林项目发的需要拟向中国建设银行上海市分行申请3.4亿元贷款。
2011年5月全国主要房地产企业融资
企业名称 融资形式 金额 概要
河南建业 信托 12亿元
河南建业发布公告,称与百瑞信托订立合作协议,百瑞信托须成立资本不超过12亿元,但不少于10亿元人民币的信托。
华润置地 贷款 13亿港币
华润置地5月5日发布公告称,就13亿港币定期贷款融资与两间银行订立贷款融资协议,年期分别为三年及五年。
华侨城 中期票据 30亿元
5月5日,华侨城集团拟在近期发行30亿元人民币3年期非公开定向发行中期票据。
中国海外 贷款 62亿港元
5月31日,中国海外发展发布公告称,与11家著名银行组成的银团签订一项62亿港元五年期的银团贷款。
泛海建设 其他 ——
5月10日,泛海建设公告称,公司拟增加公司控股子公司北京泛海东风置业有限公司的注册资本。
上海城投 其他 30亿元
5月12日,上海城投公告称,与中国平安携手推出保障房项目债权投资计划,募集资金不超过30亿元。
万科 其他 3亿元
5月14日,万科发布公告称,东莞市长安万科房地产有限公司为东莞长安万科中心项目融资3亿元。
华润置地 债券 7.5亿美元
华润置地有限公司5月13日发布公告称,公司将发行7.5亿美元5年期全球美元债券。
佳兆业 优先票据 3亿美元
5月23日佳兆业发布公告称,公司将发行本金总额3亿美元的额外2015年到期13.5%优先票据,
新世界中国 贷款 10亿港币
5月23日新世界中国发布公告称,公司于公告当日获取定期贷款融资,本金总额最多达10亿港币。
五矿建设 贷款 50亿港元
五矿建设5月24日晚间公告,于公告日与若干银行订立50亿港元四年期定期贷款融资协议。
阳光城 信托 15.5亿
5月25日,阳光城集团发布公告称,平安信托拟对阳光城福建公司设立信托计划,资金规模不超过15.5亿元。
越秀地产 贷款 4亿港元
5月26日,越秀地产发布公告表示,公司与一银行订立融资函件,据此将获得最高达4亿港元的无抵押三年期贷款融资。
建业地产 配股 7.4亿港元
5月27日,建业地产发布公告称,公司将进行配股增发4.28亿至4.32亿H股,募集资金总额为7.32亿至7.4亿港元。
2011年6月全国主要房地产企业融资
企业名称 融资形式 金额 概要
SOHO中国 贷款 6.05亿美元
SOHO中国一笔境外6.05亿美元(39亿元人民币)的贷款目前年利率不足4%。
融创中国 信托 12亿元
6月20日,融创中国发行的12亿元信托,年回报率最高需支付23%。
越秀地产 贷款 10亿港元
6月29日,越秀地产发布公告,称与一家银行订立了最高达10亿港元,且无抵押的三年期贷款融资协议。
阳光城 信托 2亿
华融信托拟发行本次信托计划,资金规模不低于人民币2亿元。
万科 银行贷款 12亿
16日,万科对外公布,为满足杭州白鹭郡南项目开发的需要,旗下子公司向金融机构融资人民币12亿元。
雅居乐 贷款 1亿美金
雅居乐近期公告称,公司及附属公司获香港上海汇丰银行金额为1亿美元的定期贷款,期限为3年。
名流置业 银行借款 0.80亿元
6月7日,名流置业发公告称,拟向盛京银行沈阳中山支行申请人民币八千万元整的借款,借款期限为1年。
栖霞建设 发行公司债 17亿元
6月,栖霞建设公告称,公司将发行一笔不超过17亿元的中期票据,票据将用作西花岗保障房项目配套资金。
雅居乐 银行贷款 1亿元
6月16日,雅居乐获授予金额为1亿美元的定期贷款,期限为3年。
佳兆业 优先票据 19.41亿元
6月15日,佳兆业集团发布公告表示,其已经完成发行3亿美元2015年到期,收益率为13.5%的优先债券。
万科 银行贷款 10亿元
6月21日,万科公告称,为满足北京金域华府项目开发需要,融资人民币10亿元整。
华润置地 银行贷款 15亿港币
华润置地6月22日宣布,就总数为15亿港元循环或定期贷款融资与几家银行订立贷款融资协议,为期三年。
恒基兆业 信贷融资 100亿港币
恒基兆业签署100亿元港元五年期信贷协议。
北京住总 发行公司债 20亿元
北京住总发行5年期20亿企业债用于8个保障房项目。
中华企业 信托 3亿元
信托资金将用于折价购买中华企业对南郊中华园公司委托贷款债权旗下的部分债权。
万科 贷款 1.55亿元
6月30日,五矿万科合营公司为北京万科提供一年期1.55亿贷款。
富力、和景泰富 银行贷款 26亿港币
各自拥有50%权益的共同控制实体公司获得离岸借贷人授出的14亿港元有期贷款。
越秀地产 银行贷款 10亿港元
无抵押三年期贷款融资。
格力地产 信托融资 4.5亿元
借款期限18个月。
招商、保利 银行贷款 12亿元
通过合资子公司中联盛房地产贷款12亿开发厦门合营项目。

 

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