主创语录

2012年的房地产政策面依然精彩纷呈。如果说房价合理回归和房地产市场的健康发展是所有政策的中心,那么围绕其开展的行政、金融、土地等方面的调控则代表了支撑这个中心的基点。
  随着房地产调控的推进,2011年一整年的楼市成交持续低迷,土地市场随之降温,各地均已下调了2012年土地出让收入的预期,地方政府的财政压力陡然增大,于是年初一些地方开始对调控政策进行“微调”。包括北京、上海、杭州、重庆等17个城市出台了不同的微调政策,引发了对楼市调控政策可能松动的议论。
  而在地方政府一系列动作之后,中央则进一步强调了要稳定楼市发展,继续加强楼市调控政策。但与此同时,受经济下滑趋势的影响,央行在年中连续两次下调人民币存贷款基准利率,目的在于鼓励实体经济,但却刺激了住房消费。
  十八大后,房产税试点扩容、放松调控将问责等政策信号再次放出,但由于房地产涉及的因素过深,多数地方并没有实质性的细则出台,反而使受压已久的刚需族在年底爆发。市场回暖、房价反弹使得调控效果逐渐弱化。而年底,一条“住房公积金行业间差距超30倍”的新闻又将公众的注意力转移到了公积金“劫贫济富”的不公平制度上。
  这些支撑房地产行业的政策基点有些仅仅是当下的投机性应急方案,对于行业来说实质上是一种抛弃市场经济的倒退。我们需要的应是着眼于中国未来几十年甚至百年发展基业的根本性制度建设。

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“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”。近十多年来,在政策经济转型阶段,国家对于住房的政策倾斜度相当高,但总是不能得到需要的结果。这不是一两个政策就可以解决的,更多的是制度问题,如果不能从根本上改变,只会在偏离的轨道上越走越远。

折腾2010,中国地产志年鉴政策篇,楼市调控政策

尽管住建部称限购政策在稳定市场方面发挥了重要作用,“一刀切”式限购政策的局限性日益凸显,阻碍区域协调。所谓以房产税等税收调控手段取代限购为主的行政性调控手段的想法,在今年并没有实现,而年末住建部重申坚持限购不动摇的举动,也意味着以上想法在2013年很难实现。【详细】

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央行在今年的6、7月连续进行两次降息,降息举动对购房者实际省钱的意义并不大,但作为宏观调控手段,降息是释放了银行利率减少和促进房地产市场的信号,有利于鼓励购房者入市。【详细】

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今年以来有关房产要出新政的传闻不绝于耳,但时至今日不见踪影,相反,曾经热闹过一阵子的房产税,却再度被政府官员和有关部门一而再地提及,随着两湖房产税试点的低调进行,房产税似乎已是箭在弦上。【详细】12月,财政部部长谢旭人署名文章为房产税试点扩围定调,房产税试点全面铺开趋势已现。【详细】

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住房公积金被指行业差距过大,引起了公众的广泛关注。为此,2012年国家先后两次下调公积金贷款利率。同时,新增自动还款方式,方便偿还住房贷款,旨在跳出公积金“济富不济贫”的怪圈。【详细】

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备受瞩目的十八大圆满召开,会议强调坚持房地产调控不放松,继续抑制投资投机,完善房产税等长效机制,同时对保障房、经济适用住房和普通商品房加大支持力度。【详细】

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2012年,在楼市调控政策 “外紧内松”的市场特征之下,“基本面”逐渐好转,全国百城房价自2012年6月止跌后连续6个月环比上涨。坚持房地产市场调控不动摇基调与房价降幅收窄,甚至出现涨价的现象的矛盾日益突出。而今年中国房地产市场最起伏的,可能要属楼市的成交量了。
  年初,寒风瑟瑟中,楼市也是冷冷清清,在观望的背后,蔓延着一片悲观情绪。随着部分地方政府调控政策的微调,成交量开始小幅上扬。随着调控政策持续近两年,相当多的人群也达到了一些地方政府规定的社保缴存年限,成为了标准意义的刚需人群,在经过了年中的两次降息之后,年末,他们出手了。成交量再次上扬。
  同时,土地市场在经历的上半年的蛰伏之后,下半年开始全面回暖,各地频繁推地,多幅地段位置较好市中心核心地块的推出及其伴随的总价或单价“地王”冲击着房地产市场。
  今年11月以来,上海、北京等全国主要城市的房地产成交再次出现了“供销两旺”的热闹场面。2012年收官在即,尽管经历了几年来最冷清的“金九银十”,但随着成交量价双双走高,出现“暖冬”与“翘尾”行情,使整个市场基本面逐渐开始好转。
  虽然“暖冬”与“翘尾”行情对于低迷的楼市来讲是一件利好。但是在这个特殊的市场阶段表现出来的房价上涨而惶恐入市的现象却背后却不合常理。楼市“暖冬”背后集聚者多重矛盾,这个矛盾多数与开发企业博弈调控政策以及未来政策面的走势密切相关。

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纵观2012全年,无论是成交量的起伏,还是一些城市欲步鄂尔多斯之后尘,可谓给足了调控面子。只是即便如此,房价也似乎特别不给面子,整体房价在人们的印象中似乎从未跌过,时不时再跳出几位“砖家”大吼“房价明年必定上涨”等言语。让购房者们越来越没了方向。

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全国范围内,2012年房价走势总体上扬。上半年信贷条件较为宽松,购房热情升温,7月份首次出现环比上涨。8、9月份房价涨幅收窄。进入12月,楼市呈现量价齐升的局面。业内人士已经感受到新一轮房产调控的脚步声。【详细】

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2012年伊始,在房地产调控政策依然从紧及春节假期的双重影响下,1月国内楼市整体进入冬眠期,各地成交量全线下滑。临近年末,楼市热度却走出一波翘尾行情。房企和买房人同时发力,11月的成交量超过此前7、8月份的高峰,创下年内新高,一举扭转金九银十不给力的情况。【详细】

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楼市逐步回暖,开发商资金压力得到缓解之后,纷纷加大了对于土地储备的关注力度。当前恰逢政府大规模推地,且底价相对平和,对企业来说称得上是拿地换仓的宝贵良机。自进入11月份后,土地供应放量比较明显,多个城市出现了总价或单价“地王”。【详细】

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11月份70个大中城市新建住宅价格连续上涨6个月,超七成城市房价环比上涨,超五成城市房价同比上涨,表明中国房价呈现出加速上涨,且带反弹趋势。全国楼市严冬中回暖,房地产市场复苏渐近,房价进入企稳上行通道。【详细】

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2011年冬天楼市在调控等因素影响下持续低迷,时隔一年,楼市在需求方的强力支撑下已现回暖,似曾相识的一幕再度出现:日光盘再现江湖,多地高档住宅年终出现“翘尾”行情。究其原因,是房企“以价换量”策略在年终实现的销售小高潮。而房企目前仍在执行较为稳健的定价策略。【详细】

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2012年初,楼市寒冬,房企负债高企,各开发商在龙年伊始便纷纷降低了年度销售心理预期。万科的冬季策略、恒大的不买地声音都预示着2012年将是一个更加寒冷的年度。一二季度,各大房企纷纷出招应对,或降价、或转型。其中,绿城在2011年底到2012年4月连续转卖六个项目更是让业内唏嘘不已。
  走过半年,峰回路转。房企发现市场并没有那么难,连续降息带来了信贷政策的宽松,在限购政策并没有放开的条件下市场信心明显增强。在制定了积极销售政策、适时地推盘计划下,中海、保利、招商、世茂等企业在上半年的业绩同比去年出现大幅上涨,年度销售目标完成过半。
  进入年末,房地产市场的升温明显超出了预期。中骏、世茂、越秀、禹州、招商、中海等房企近期陆续发布业绩报告均显示已超额完成年度销售目标,这也直接导致了四季度开发商对利润率的追求更高,市场价格维持小幅上涨。
  继万科之后,中海、保利等以高速周转为主要特征的房企销售业绩进入千亿军团,“跑量”房企跑赢2012年大势。但除了一线房企表现优越外,小部分中小型房企仍然亏损,年末市场回暖的过程中,在融资和土地市场上,房企呈现明显的两极分化。佳兆业、嘉德置地以及万科等企业的中高层领导频频更换也预示着房地产这滩水仍然不好趟。
  与此同时,“新型城镇化”被写入十八大政治报告,尽管道路将如何实施尚无定论,但向来对政策十分敏感的中国房地产商,已经将其视作了中国房地产行业的新一个战略机遇期。

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2012年中国房地产市场跨入了一个新的元年,强者恒强的趋势比以往任何时候都要清晰。今年,销售突破千亿大关的房企数量增加,但同时也有资金严重短缺亏损严重的小企。未来,行业的弱肉强食将更为明显。求变,似乎是唯一的出路。。

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三季报数据统计显示,130家上市房地产公司,净负债率超过100%,处于高危状态的企业有包括京投银泰、中天诚投等在内的27家。此外,龙头企业中,保利地产净负债率最高,高达91%。销售的大幅增长促进了预收款项规模的庞大,从而推动了房企负债规模,导致资产负债率攀升,同时存货中已销售但是尚未结算的物业占比也越来越大。【详细】

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开发企业急需改变企业利润率逐渐下滑的局面与“坚持房地产市场调控,促使房价合理回归”导致企业利润率下滑的之间的矛盾日益突出。在调控已成常态的市场背景下,规模再庞大的企业也会受制于业务类型单一局限于住宅市场的这一局面,开发企业要获得长期发展发展势必面临修炼内功与企业转型的问题。【详细】

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今年以来,一些中小房企或大型房企的项目公司频频走人、换人,成为调控下房企生态的镜像。万科【详细】,佳兆业【详细】,嘉德置业【详细】等企业纷纷经历了人事变动,这与其项目所在的城市房地产市场萧条有关。【详细】

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往年开发商总愁年关难过,今年楼市在年底迎来暖冬,不仅销售强势回暖,资本市场上也突现多家房企通过上市、发债密集融资。11月旭辉集团、新城控股两家内地开发商相继成功在香港上市更堪称17个月以来的房企上市零记录的破冰者,数据显示11月房企融资金额突破265亿元;房企借年底资本市场窗口期正掀起新一轮融资潮。【详细】

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2010年至今的这一轮调控,房价仍在一片质疑声中上涨,而大型房企逆势扩张也是不争的事实。保利地产认购金额已超千亿,年底实现签约超千亿也已可确定。而恒大地产也有望在最后一个月冲击千亿。此外,绿地集团和中海外也将超过或逼近千亿。【详细】

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2012年最幸福的人当属首批房奴了,十多年前的住房贷款期限基本以10-15年居多,如今很多首批房贷族也将彻底还清欠款,让房产完全属于自己。这10年间,百姓收入提高的同时,房价也出现了大规模上涨的行情。当年的房产往往已经增值了几倍甚至更多。对于这批房贷族来说是做了只赚不赔的“买卖”,不知艳羡了多少人。
  在地产界,关于房价涨跌的争论始终层出不穷,经济学者郭建波与地产大佬任志强的赌局无疑是最引人关注的。郭建波针对任志强发出的“明年3月份之后房价将会有较大的涨幅”言论设立赌约。至于赌约的结果,明年让我们拭目以待吧。
  2012年的另一件全民皆知的大事无疑是莫言获得了诺贝尔文学奖,在大涨国人志气的同时也有让人心酸的无奈,莫言先生的奖金折合人民币750万,但在首都北京却买不了多大的房子,甚至不确定有没有购房资格,难怪SOHO老总潘石屹笑言:您有北京户口么?
  2012年让地产界会心一笑的新奇事也不少:远大欲建世界第一高楼天空城市,并扬言在三个月之内完工,说好的年底动工呢?
  2012年的财富榜中,前10名家族富豪中,5位来自房地产行业,占据半壁江山;而在总榜单前15名中,8位来自房地产,甚至超过了半数,房地产业依然是创造富豪的行业。而年末第一女首富龙湖总裁吴亚军的离婚分家产又让人们在茶余饭后有了谈资。
  

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每年,房地产都是老百姓口中出现率最高的话题,每一个人似乎都逃脱不掉。由此而引发的新、奇、特事件就像为局外人打开的一扇窗,满足着人们更深层次挖掘房地产的好奇心。这恰巧印证了沃尔特·李普曼说过的话,“新闻不能告诉人们怎么思考,只能告诉人们思考什么。”

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21世纪初,中国的房地产界开始了由经济房到商品房的转变,住房贷款开始走上历史舞台,由此产生了第一批的“房奴”。如今,首批房贷族终于把当年如山重的欠款还清,已经或者即将摆脱“房奴”的称号。他们成了2012最幸福的人。【详细】

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在地产界,关于房价,有人说涨,有人说跌,甚至为此互相对骂大放厥词的也不在少数。独立财经观察家侯宁关于北京房价大跌的赌局刚落幕,深圳英联不动产董事长、经济学者郭建波又发起了与地产名人任志强的赌局,郭建波称,“如果明年3月中国楼市出现上涨,将在长安街裸奔十公里。”赌约如此出格,难怪被业内人士直呼“不靠谱”。【详细】

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莫言成为诺贝尔文学奖得主,一下子多了750万人民币。关于这笔巨额奖金的花法,“为能够一天吃上三顿饺子而奋斗写作”的莫言,表达了一个非常物质化的需求———准备用这笔奖金在北京买套“大房子”。不过有朋友“提醒”,这点钱其实买不了多大的房子,按每平方米5万多元的价格计算,也就只能买套120平方米的。【详细】

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进入11月,“远大可建”以3.9亿元摘得位于望城区大泽湖街道的一块约100亩的商住地块,这块地正是远大集团用来建设220层,高838米的摩天高楼“天空城市”的地块,这使得本已沉寂一段时间的“世界第一高楼”话题又日渐火热。【详细】

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根据《理财周报》今年7月发布的《3000中国家族财富榜》。前十富豪中有五位来自房地产行业。位列第二的龙湖地产的吴亚军成为中国女首富,打败了去年排名第二的李彦宏,也打败了去年还排在她前面一名的许家印。【详细】