由新浪乐居倾力打造的“乐居品地汇”栏目,特邀南京知名地产人士与编辑一起实地走访地块。在第一时间报道国土局新挂牌地块的情况,对地块位置、周边道路、地块现状、生活配套、发展潜力、附近山水等诸多参数进行完整呈现。

乐居品地第十期:走访江北G28、G29、G30地块

6月17日,南京国土局一口气挂出了9宗地块,是自去年“417”调控以来,单次挂地块数量最多的一次。挂牌信息显示, 这批地块分别来自河西、城北、江北等三个区域,总出让面积高达64.2万平米。一个比较明显的特点是,这批地块中二类居住用地比重较大。 ....【详细】

数据标题文字1
板块
地块编号
土地位置
出让面积(平米)
规划用地性质
容积率
挂牌出让起始价(万元)
初始楼面价
成交价(万元)
成交楼面地价
拿地企业
河西
NO.2011G22

建邺区水西门大街以北,江东中路以西

52154.2

商业用地

R≤2.6

92600

6829元/平米
136600
10074元/平米
金盛
城北

NO.2011G23

栖霞区新尧新城尧佳路以南

25321.1

二类居住用地

1.0<R≤2.4

22000

3620元/平米
流标
——
——
江北

NO.2011G24

六合区雄州街道王桥路西北

79780.5

二类居住用地

1.0<R≤2.5

48400

2427元/平米
49000
2457元/平米
江苏华亚
江北

NO.2011G25

六合区东沟镇团结村奶山

191524.9

二类居住用地

1.0<R≤1.1

12800

608元/平米
12800
608元/平米
源鼎
江北

NO.2011G26

六合区程桥街道学府路以南,滨河路以北

14862.7

二类居住用地

1.0<R≤1.5

1400

628/平米
2850
约1278元/平米
六合区程桥村镇建设
江北

NO.2011G27

浦口区顶山街道定向河以西,浦珠路以北

47932.6

二类居住用地

1.0<R≤1.8

34500

3999元/平米
37000
约4289元/平米
宏爵
江北

NO.2011G28

浦口区江浦街道沿山大道以南,财八路以西4号

62291.0

二类居住用地

1.0<R≤1.6

33000

3311元/平米
33000
3311元/平
万东置业有限公司
江北

NO.2011G29

浦口区江浦街道沿山大道以东,花卉大道以北,工业大学

108240.4

商住用地

≤1.2(综合容积率)

50000

3849元/平米
流标
——
——
江北

NO.2011G30

浦口区江浦街道新浦路6号

60185.3

商业用地

≤3.5

34300

1628元/平米
34300
1628元/平
江苏常发
 

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关键词:优点

山景资源好,空气清新,这样的地块具备做高档物业的条件。江北老山片区高端物业聚集,已逐渐具备一定的区域效应和市场基础。....【详细】

关键词:缺点

G28地块总建筑面积不足10万方,并尚未平整,这会推高后续的开发成本。不仅如此,周边配套严重缺乏,生活配套设施急需完善。 ..【详细】

关键词:规划要点

该地块的出让将增加老山区域中低密度产品的有效供应,使该区域不断走向成熟,适合对该区域熟悉的浦口当地企业来拿。...【详细】

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策源市场部经理 王昊:配置部分小高层公寓产品,后期销售压力很大
策源市场部经理 王昊:配置部分小高层公寓产品,后期销售压力很大

“周边山景资源优越,适合做低密度类别墅产品”,王昊认为,“1—1.6的容积率,如果要做满容积率,就不得不配置部分小高层公寓产品,后期该类产品销售压力很大;如果牺牲容积率,那么地块面积较小,并且没有不可复制的绝对优势资源,溢价空间有限,无法填补损失的面积。”

南京金网络市场研究员 蒋乃均:适合对该区域熟悉的浦口当地企业来拿
南京金网络市场研究员 蒋乃均:适合对该区域熟悉的浦口当地企业来拿

蒋乃均则认为,该地块的出让将增加老山区域中低密度产品的有效供应,使该区域不断走向成熟。地块挂牌楼面地价按照1.6的最高容积率计算为3311元/㎡,鉴于地块固有的缺点,预计该地块底价成交的可能性非常大。由于后续销售压力预计会比较大,适合对该区域熟悉的浦口当地企业来拿。

新浪乐居编辑 刘海洋:提升区域知名度和品质,政府会青睐品牌开发商
新浪乐居编辑 刘海洋:提升区域知名度和品质,政府会青睐品牌开发商

从交通上看,地块毗邻沿山大道、象山路,近可以快速的达到珠江镇区域,远可以通过过江隧道直到主城。不仅如此,地块位于老山景区之内,其景观资源是其他区域的地块所不能比拟,可以说是“天生丽质”。不过,这幅地块也存在硬伤,那就是面积太小,不具备规模开发优势。

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关键词:优点

G29周边已经聚集有国信、融侨、美达以及东方置地4家知名开发企业,且项目均为高端住宅项目,区域高尚居住片区已显雏形。....【详细】

关键词:缺点

G29地块山地结构明显,落差较大,坡度较陡,地块平整的难度会比较高。..【详细】

关键词:规划要点

从配件酒店以及区域地块的容积率来看,政府预打造沿江大道高尚居住片区 ,对开发企业产品力要求较高。该地块的发展前景值得看好,适合浦口当地品牌企业或有战略布局需求的国内知名企业来拿...【详细】

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策源市场部经理 王昊:对开发企业资金和后期商业运营的要求都较高
策源市场部经理 王昊:对开发企业资金和后期商业运营的要求都较高

“山景资源丰富,生活环境较好,周边高端项目较为集中,人居性较强;地块虽不规整,但朝南面较长,利于排布”,王昊认为,“ G29周边已经聚集有国信、融侨、美达以及东方置地4家知名开发企业,且项目均为高端住宅项目,区域高尚居住片区已显雏形。”

南京金网络市场研究员 蒋乃均: 有助于加快浦口新城的发展步伐
南京金网络市场研究员 蒋乃均: 有助于加快浦口新城的发展步伐

“按照1.2的最高容积率计算,G29地块的挂牌楼面地价为3849元/㎡,目前周边楼盘别墅售价在15000元/㎡左右,地块的溢价空间较大”,蒋乃均表示,“综合考虑地块固有的缺点以及项目开发的各项成本费用,该地块可承受的楼面地价可以达到5000元/㎡左右。”

新浪乐居编辑 刘海洋:G15地块出让条件颇为苛刻,多数已经被内定
新浪乐居编辑 刘海洋:G15地块出让条件颇为苛刻,多数已经被内定

目前地块周边已经分布着东方置地花卉大道项目、融侨观邸、国信自然天城等做个高端项目,居住氛围较浓,因此开发商操作风险较小。虽然优点不少,但地块的两大缺点也不容忽视:一方面,由于受限购令的影响,高端客户的购买力受到限制,开发商谨慎拿地;另一方面,地块中配建的酒店距离珠江镇繁华区域仍旧有一段距离,经营风险较高。

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关键词:优点

从地块特点上看,G30地势相对平坦、形状规整,有利于开工建设的快速推进。对外交通便利,可经纬七路过江隧道快速抵达主城。。....【详细】

关键词:缺点

地块周边居住氛围尚不够浓厚,对于纯商业用地来说,该地块总体量较大,需要慎重对待商业业态的整体规划和体量。 ..【详细】

关键词:规划要点

综合考虑项目开发的各项成本费用,该地块可承受的楼面地价可以达到3000元/㎡左右。由于地块可以打造的商业类物业体量较大,有助于拿地企业...【详细】

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策源市场部经理 王昊:由于地块体量接近20万方,拿地企业风险与机会并存
策源市场部经理 王昊:由于地块体量接近20万方,拿地企业风险与机会并存

王昊则从区域竞争来解析这幅地块,“东方置地万汇城位于南京市浦口区江浦街道迎宾大道以北,预计有12万平方米的集中商业,将打造江北第一休闲娱乐中心,目前确定入驻的有影院,溜冰城以及占地4万平方米的休闲SPA中心。“由于该项目位置更好,会对本地块造成较大的冲击。”

南京金网络市场研究员 蒋乃均:浦口新城尚处于起步阶段,成熟周期会比较长
南京金网络市场研究员 蒋乃均:浦口新城尚处于起步阶段,成熟周期会比较长

蒋乃均还表示,浦口新城目前尚处于起步建设阶段,未来成熟周期会比较长,地块紧邻通宇地产刚竞得的G13号住宅地块,因此未来该地块开发周期与区域成长周期如何匹配,以及商业类产品如何更好地满足并辐射区域市场是该地块未来发展成功与否的关键。该地块的发展前景值得看好,适合南京本土的知名企业或国内擅长做大型商业体项目的企业来拿。

新浪乐居编辑 刘海洋:如何打造出特色将是开发商必须优先考虑的问题
新浪乐居编辑 刘海洋:如何打造出特色将是开发商必须优先考虑的问题

G30地块所处的位置正是今年浦口新城重点打造的区域,就短期来看,在这里打造商业存在一定的风险。不过,就长远来看,未来珠江镇将逐渐扩大,G30所处的位置将逐渐成熟。实地走访时不难看出,G30周边仍旧有大量的地块可供出让,拿地企业并不用过分担忧购买力问题。

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