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本期主题

沉寂了近两年的土地市场,拼杀撕咬的局面再现。土地市场不甘寂寞的背后,房企意在何处?土地的逆势受热对未来楼市有何影响?本期嘉宾为您独家解密。

拿地是继续经营下去的原动力:目前看来,很多人可能会觉得宏观调控已经到了这个地步了,怎么还有这么多人来拿地,房价到底会不会下跌?可能会特别纠结于这样的问题。首先我们来看,作为房地产开发商来说,他在这个行业里继续要存在下去的话,他必然要拿原料的,否则他就没办法进行生产,没办法进行庞大的运营。

拿到地等于从政府那里拿了个大红包:事实上拿地对于他们来说,特别是万科,目前他们已经调整了原来的策略,他们在上一轮经融危机的时候说不拿地,然后就错过了一个很好的时机,那么现在来说,他们也懂得这一轮已经过掉了,如果说他没有做好这种储备的话,下一轮高峰他又未必能赶得上,所以只要手头上有资金,有供应量,那他就会毫不犹豫的去拿地,而且现在这个房企的集中度越来越高,而且这个土地的溢价并不是特别高,百分之二三十已经是很高了,一方面可能是政府之前的估价已经到了这个界限,另外在现场可能也没有你争我夺的局面,从某种角度来说,实际上算是给了这些大型房企一个大红包。

房企投资运作商业地产更有优势: 作为住宅来说,他的盈利模式目前整个市场都已经看得很透了,但是对于商业地产、旅游地产,城市综合体或者养老这块,包括政府以及非专业的投资商可能都还没看清楚这个怎么运作,对他们来说还是存在风险在里面,但是又必须去做一些转型,他们去做这些综合体或者商业地产比纯粹的投资商又有更多的优势。

土地逆势受热不是无缘无故的:我来总结下两位嘉宾的观点,再加上我对目前土地市场的一个判断,首先,可能是到年底了吧,大家都知道地方财政对土地的依赖性还是蛮高的;第二个原因,主要还是在于开发商,他们有大量的资金在手上,又有买地的需求;第三,下半年频频出现货币政策的放松,对市场产生的预期有一定的影响

大部分开发商看好未来商业地产: 从这点来说,由于住宅一直受政府调控比较严格,虽然有的时候市场也很好,但是我觉得政府从来没有停止过对住宅的调控,但是商业地产政府一直是支持和扶持的,可能是投资者手上有的闲钱也得找个地方去安置,目前这个股市又不好,限购后住宅也不能投资,所以可不可以理解为开发商对未来商业地产比较看好?

购房还是看品质,随时都可以出手:我对于目前市场的一个初步判断,就是说地价对于这个楼市有一个比较滞后的作用,地价占比一般是30%-40%左右,但是这个房价最后开发商怎么来定,地价并不是最主要的因素,当然这个成本是不可忽略的,更多的定价是来自市场供需,根据周边别的项目定价以及市场的整个环境来衡量定位,而不是完全根据我的土地价格来定价,所以说可能房价对地价的影响更大一些,如果房价出现暴涨的时候,地价是一定会涨的,因为越来越多的人来关注这个市场,而地价的上涨其实对房价的影响是不会很明显的,所以说大涨大跌也是不可能的。如果你是刚需或改善型的购房者,随时都可以入市,关键是要看产品的品质,开发商的品牌,地段配套是否是自己想要的,而不是受到短期的涨跌影响了你的购买信心。

政府压箱底的土地怎么可能卖的不好:其实最近拍的几宗地,一个是徐汇滨江地块,一个是杨浦区1街坊地块,还有普陀长风地块等都是比较热门的地块,地价排名前三位的地都出在上海,而且价位都很高,主要的原因是什么呢?第一,这几块地都是上海最好的地,政府拿在手里都是压箱底的地,这些地储备都历经很多年,最近政府把这些地拿出来,主要原因是我们上海1月到5份的成交并不好,政府在财政上也是有压力的,各地政府都是这样的做法,会在这个时间点把最好的地拿出来,包括最近很热门的杭州的地,他们也是成交了很多价位很高的地,像这个中海在杭州花了55个亿拿地,所以最近的地价情况,因为土地本身真的是太好了,开价又合适,开发商都很激动了,尤其是一些比较有实力的开发商都愿意去投这些地,拿地的都是像保利啊,中海啊这些传统的大房企。

房企手中有钱了: 刚过去的十月份,全国共拿了13块地,还有一个原因就是,全国排名前20的房企,手里有钱,据说万科有现金四百亿,保利、恒大及中海都有上两百亿的现金,正好一方面政府把好的地拿出来了,想买地的房企手里又有钱,所以碰撞就有了火花,很热闹。我们去看过往的几年,在去年这个时间点上也是土地交易的高峰点,前年也是,从8月份这个热度一直会延伸到来年的一月,都是这个原因,因为政府到了年底,要用钱的地方太多了,卖地是来钱最快的,所以会有目前这个土地市场的热度。

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