1、折扣幅度较3月收窄，市场进入上一轮促销后的缓冲期

对比3月热闹的房企降价营销，4月上旬市场表现沉静。本次上榜项目碧云公馆7折封顶，且为特价房促销，整体平均降幅76折，而在3月上榜的30个项目平均降幅为72折，最高世茂世界湾58折，且该项目为批量推案。
    究其原因，3月房企对整年的销售持看空态度，利用“窗口期”促销抢金，以应对可能到来现金危机。正由于房企的促销，带动了刚需和改善型客户的积极入市，推动成交回升。在此背景下，企业和客户心理状态均产生变化，企业大范围大幅度的营销动作暂告一段落，同时，房企也在未下一阶段——5月传统销售旺季的营销做准备，整个市场进入一个新的缓冲阶段。

2、用特价房投石问路，做足噱头意在蓄客

本次上榜项目中特价房占据70%比例，碧云公馆精装公寓部分房源70折限时优惠，礼顿山1号看房团活动推一口价特惠，恒大城8套特价房源，保利罗兰香谷推136套房源其中87平方米户型特价销售。
     从各大房企表态看，5月均有新盘上市计划，房企用特价房试探市场行情，一方面为5月推案策略做准备，另一方面通过优惠积累客需。

3、广州3个项目上榜，存货量高企和成交低位成降价主因

本次广州3个项目上榜，西华苑二期73折，锦绣半岛79折，诺德名都79折，其中西华苑目前销售房源较前期直降6000元。存货量较高，成交量仍处在历史低位，两个因素将推动广州降价潮仍旧延续。
     今年广州月度成交量虽连续三个月回升，但仍旧存在去化压力。根据CRIC数据显示，3月成交面积为99万方，环比上升61%，同比上升42%，但供应面积为107.5万方，环比上涨580%，同比上涨63%。同时，对比季度成交数据，自2011年2月广州颁布限购令以来，季度成交量连续4个月下滑，今年1季度处于本轮调控期的历史最低位。由此可见，广州成交仍处低位，存货水平持续高企，企业销售压力仍较大，因此将推动广州降价潮的延续。

4、降价主要集中在一二线城市，刚需为主的三四线城市降价动力不足

一二线城市仍是降价的主要集中地，特别是存货量相对较高的重点城市。本次入榜项目除三亚远洋公馆外，其余九个项目均来自一二线城市。一方面，由于2010年以来一二线城市房价涨幅远超过土地成交价，因此2010年以前获取土地的项目有较大的降价空间；另一方面一二线城市企业众多，项目竞争较为激烈，在当前市场背景下更多企业采取降价换量的策略。对于三四线城市来说，刚需消费力很大程度上受城镇化建设驱动，三四线市场客户容量有限，降价未必能刺激市场成交，因此房企降价意愿较小。

1、杭州成降价风向标，部分板块为抢客源呈现血战态势

3月的杭州成为全国降价风向标，30个降价典型项目中杭州有9个，20-30%降幅已司空见惯，甚至进入“无降价、难销售”局面。在降价驱动下，杭州成交量“恢复性”增长，从1月平均每天卖32套，到2月每天卖49套，直至3月每天卖207套，成交量有望突破6000套，其中销售最火的前十名皆是降价项目。
     杭州区域项目竞争相当激烈，已呈现出血战趋势。以杭州良渚板块为例，2月13日郡原九衡公寓推出团购7折活动，3月6日亿丰蔚蓝郡由11000元降至8000元/平方米，近期望城由前期均价11000元/平方米，推出团购起价6680元/平方米，旁边佳苑玉都枫景即刻跟进，原均价在11000-11500元/平方米，目前起价为6700元/平方米。经过多个项目降价后，将板块内11000-12000元/平方米主力价位，拉低至8千元左右。
     我们预计随着调控期拉长，老百姓“买涨不买跌”心态会逐渐调整，近期降价促动改善型需求增长，突出性价比概念，向合理房价回归。

2、大中小型房企降价齐齐上阵，项目销售呈现“有保有放”导向

春节后芜湖和上海楼市放松政策先后夭折，3月中央各部委对调控表现出一致的从严态度，试图靠政策放松带动成交回暖的肥皂泡破灭，房企表现出积极和谨慎的应市态度，对项目销售呈现“有保有放”导向。目前市场中热销产品以降价为主，既有龙头房企身影，又有区域性和地方性中小型房企全线推动，通过局部降价的“放”，实现整体的“保”。
     大型企业一方面细化产品分类，调整低中高档产品供应比例，用刚需带量，中高档赢利润，实现项目各司其职；另一方面抓住窗口期，积极推售适销产品，力图通过部分项目降价换得资金，追求整体市场利润总额，从而保证公司整体市场的稳定性。中小房企抓住积压刚需释放的机会，利用促销争抢市场有限客源，实现集中型快速去化，用回笼资金保证整个项目良性运转，以期渡过随时可能到来的冬天。

3、世茂本月度3个项目上榜，发展重心转向刚需来缓解资金压力

世茂房地产3月促销态度积极，杭州钱塘帝景76折、宁波世界湾58折、苏州世茂广场78折，三个上榜项目皆位于长三角区域，且全部开盘实现热销。世界湾3月18日每平方米直降5000元，11天卖光800多套房；世茂广场推出阶梯团购，LOFT产品3月24日开盘去化88%。据悉，截至3月28日，世茂累计完成签约额超过70亿元，仅3月单月，完成认购额近60亿，完成签约额40亿，同比2月份销售额翻倍。
     以高端住宅著称的世茂，在2011年开发和销售策略上进行了调整，增加了中小型普通住宅的供应比例，并且将企业发展重心向刚性自住需求为主的二三线城市转移。今年1季度采用快速、灵活的产品推盘和供货策略，在长三角区域成功发力。
     世茂一季度加紧适销产品推向市场，一方面是根据政策导向，适时转向，提供适合市场需求的中小型普通住宅产品；另一方面，由于2011年底世茂净负债率高达81.7%，资金压力较大，大力促销抓紧回拢资金，为其旅游地产、高档产品建设和推案提供基础，确保企业整体资金安全。

4、豪宅降价不再是稀缺现象，销售压力迫使豪宅降“身价”

去年星河湾宣布8折，被媒体惊呼房价最后一根稻草已被压垮，降价趋势无法阻挡。而今年3月豪宅降价不再是稀缺现象，招商深圳雍景湾直降1万，招商上海佘山珑原推20套特价房70折，深圳首地容御75折，杭州别墅项目绿野御墅达到61折，温州豪宅中瑞星河湾75折。
     从市场层面来看，豪宅市场竞争激烈。在豪宅集中供应区域，由于项目类型相似，仅存在交付标准不同，豪宅同样存在竞争销售压力。佘山珑原所在板块内龙湖好望山、朗庭上郡苑、昌鑫花园、明中龙祥家园等别墅产品，主力价格在24000-35000元之间，佘山珑原去年6月125套别墅，定价4.8-5.2万之间，到推特价房前夕一套未成交。温州中瑞星河湾去年11月11日开盘，可销售房源数量为837套，定价为59999元，但近5个月仅成交15套，销售压力不容小觑。

1、降价趋于集中化，一线城市首次全部上榜

在新一轮的降价潮中，伴随折扣力度不断加大的同时，降价范围上也逐渐呈现出聚集的特点。从这次榜单上榜项目的城市分布来看，北、上、广、深首次全部入榜，而且位于四大一线城市的项目，其优惠力度在排名上也比较靠前，其中上海招商地产旗下佘山珑原与广州万科集团旗下万科府前一号分别以7折、71折位居榜单二、三名。数据显示，截止到3月20日，北京新房存量为15万套，上海6.5万套，深圳3.5万套，广州11.2万套，一线城市存货压力依然处于高位，让房企降价促销成为必然。

2、存货压力加剧，改善性产品促销力度加大

近段时间，降价项目推动刚性需求释放，带动小户型快速去化，但大户型项目却处于尴尬境地，改善型需求依然处于抑制状态，存货压力在不断增加中，逼迫着这类项目采取降价措施。在本轮榜单中，深圳首地容御推出195平方米至198平方米大户型单位，单价27600元/平起，而前期同类房源价格在38000元/平，差价在上万元；重庆蓝光十里蓝山则推出套内约108-170平米户型，实行全面7折优惠。

3、世茂低价策略效果显著，宁波市场抢得先机

近期，世茂房地产与中海地产合作的项目钱塘帝景大幅降价，在杭州市场引起轰动，随后世茂房地产将目光转向宁波，计划新的降价行动。据悉，3月18日，世茂在宁波的项目北仑世茂世界湾加推，为二期尾盘项目，房源数量在800套左右，开盘价格调低至5000多元/平起，大多数房源价格在7000多元/平，然而该期房源最初开盘售价在12000元/平，单价直降5000元。超高性价比让售楼处“人潮涌动”，开盘当天便去化500多套，实现平均一分钟买一套的销售记录。目前宁波少有大幅降价项目在售，世茂的行动可谓是抢占了先机，或将引发宁波市场的价格战。

4、招商地产两地发威，上海别墅项目6折起售

除了世茂房地产，积极以价换量的典型房企还有招商地产。从2月下旬开始，招商就已宣布展开全国性的优惠活动，总让利达到10亿元。3月来，招商分别在深圳与上海发力，开启优惠进行时。月初，深圳招商雍景湾调低单价近万元，随后在3月18日，上海佘山珑原别墅推20套特价房，单价30000元/平起，原来的价格在48000元/平-52000元/平不等，相当于6折起售，刷新上海住宅类项目的折扣力度。

1、降价纵深化发展，招商深圳出狠招下调近万元

开发商降价出现“稳、准、狠”特征，本次上榜项目调价2千元是小儿科，有两个项目直降万元，但结果却有明显差异。招商深圳雍景湾直降近万元，73折上榜，由于百万房价一夜泡影，惹恼老业主围攻售楼处。杭州滨江曙光之城直降1万，将先期精装预计25000元，改成毛坯15000元出售，3月未开盘已预订九成。
    楼市宏观调控大环境不放松已成定局，春节后刚需和改善客户的释放，以及地方政府在楼市政策上的微调打开窗口期，房企抓住机会以快销定胜是明智之举。

2、绿城代建项目62折位居榜首，杭州金沙湖商住项目率先破万

“绿城”连续两次上榜，市场肯定惊呼2012年房企降价势在必行。实际情况是，上期北京绿城百合公寓直降6500元上榜，由绿城投资。但本次绿城财通中心62折位列榜首，属于绿城中国代建项目，即由财通房地产负责投资，绿城负责承建、后期物业管理等运营事宜。该项目属于商住物业，位于杭州金沙湖板块，同类型项目较多，以9800元入市，在板块内率先破万。

3、上榜4个项目均实现热销，杭州成全国楼市降价风向标

杭州存货量高企迫使大中小型房企纷纷主动降价。杭州商品房可售套数92982套，去年11月15日存量为84804套，4个月增幅超过8千套，达到历史高位。杭州第二波降价潮可谓来势汹汹，史无前例，同一个城市有4个项目上榜，绿城财通中心62折，野风启城68折，曙光之城直降1万74折，钱塘帝景76折。
    房企以价换量成效显著，“日光盘”近期频频出现。据我们跟踪，2月以来杭州10大板块有18个项目大幅降价，降幅在6折-8折之间，降价楼盘去化率在8成以上。4个上榜项目均实现开盘热销，野风启城近期销售400套，曙光之城243套房源未开盘已预订9成，钱塘帝景3月6日开盘200套去化7成，绿城财通中心3月3日221套去化8成。

4、环京区域两个项目上榜，抢有限客源上演价格战

北京楼市溢出效应破灭，环京区域项目为抢有限客源，开打价格战，先期一路飙升的房价直线回落。潮白人家位于北京燕郊，京汉君庭位于河北香河，两个项目均属于北京环外区域。潮白人家团购直降2000元，团购价6800元起，周边楼盘夏威夷南岸售价10000元。京汉君庭推特价房4500元，临近项目盛世家园售价6500元，项目自身2011年4月售价为6300元。

1、一线城市再领降价先锋 北上广占据半席

众所周知，去年的十月份，上海龙湖率先成为“第一个吃螃蟹的人“，扛起“大幅降价”的大旗，从而引起全国性的降价潮。如今，当新一轮降价潮掀起，一线城市无一例外，又一次冲锋陷阵。其中，北京和上海均有两个项目入围榜单，广州也有一个项目当上“好孩子”，三大一线城市占据榜单半壁江山。
    一直在华南区域积极促销的富力地产，开始发力北京。富力又一城项目推折扣优惠，折后均价在15400元/平米，其原来价格大概为21000元/平米，相当于73折销售。

2、龙头房企悉数上榜，绿城也难逃以价换量

进入本轮降价排行榜可以发现，很多知名的房企的名字赫然在列，其中不乏一些龙头房企，像中海地产、富力地产、绿城中国。因为重庆国际社区大幅降价，开发企业中海地产和九龙仓榜上有名，该项目前期推出房源价格在8300元/平米左右，而近期推200套特价房，一口价6000-8000元/平米，最高可享72折。如果说中海和九龙仓降价是敢于做“降价潮”的弄潮儿，那么绿城降价则可以说是敢于做行业的“不定时炸弹”。最近，北京绿城?百合公寓打出起价仅8500元/平米的口号，较15000元/平米的报价，单价直降6500元/平米，加上全款98折，贷款99折优惠，相当于53折。

3、金辉、融侨齐发力 “双子座”逆市续前缘

此次榜单中有两家房企不得不提，那就是金辉集团和融侨集团。这两家企业虽已分家，但在降价策略上却是不谋而合。
    其中，融侨在南京展开优惠战，旗下融侨观邸于2月24日推一口价8300元/平米房源，交3万元诚意金就可以选房，项目先前价格为10800元/平米，优惠力度可达76折；金辉则发力于上海，旗下金辉兰湖美域计划于2月25日或26日推出80套电梯花园洋房，130平米电梯花园洋房，直降100万，但该户型房源的前期总价大概在420万/套，折算一下相当于76折销售。切合的时间，相同的优惠力度，金辉和融侨这两家“双子座”房企上演了一场异地好戏。

4、申城同区域两项目登榜，楼市微调夭折或推更多房企降价

位于上海宝山区的象屿郦庭和金辉兰湖美域同时登上榜单，反映了房企区域价格战的升温，不禁让人想起2月中旬同样处于宝山区的保利叶语项目低价入市，最高优惠60万，开盘当天引发客户抢购热潮。率先降价并取得良好销售的房企往往为后期房企降价树立了榜样力量，短期内区域板块降价会有跟风现象。除此，近期爆出“居住证满三年可购第二套房”的楼市微调政策在一周内便夭折，有些释放的需求再被抑制，政策从严的力度不可小觑，或将助推更多的房企不得不选择降价，量力而行。

1、6折项目重出江湖，新一轮降价潮抬头

从1月中旬到2月初，项目整体的折扣力度有逐渐收窄之势，不过，步入2月中旬，一场潜在的降价潮却悄然升起，房企们开始新一轮的价格博弈。其中，位于杭州大桥西板块的方正?荷塘月色项目发起“暖阳行动”，2月15日推出160套特价房，起价仅为9980元/平米，而原来价格为15800元/平米，相当于63折销售，将该板块的房价拉回4年前。开盘当天到场客户达600组，所推房源几乎售罄。除此之外，金科集团则在华东区域推出团购活动，旗下十项目最高折扣可达68折。

2、华润置地首次登榜，知名房企再度领衔

作为房地产业的大佬，自榜单发布以来，华润置地首次上榜。在项目优惠力度上，泰州华润国际社区一次推了80套特价房，价格却较之前几乎降了2500-3000元/平米，降幅达4成，可以说是华润置地旗下项目降幅最大的一次。除了华润置地，金科集团、越秀地产及万科集团这些知名房企也悉数在列。金科集团更是以两个项目入榜的优势位居房企降价榜单首位，先有无锡金科世界城借机千人团购活动，打出最高68折优惠，后有重庆金科华岩万人广场利用情人节，发起72折优惠总动员。
    从15家重点企业首月销售业绩来看，可以用“全面下滑”来形容。1月，华润置地销售金额仅10亿元，销售面积10万平方米，同比分别下滑64%与58%；龙头房企万科也不理想，金额、面积同比分别下滑39%和28%。巨大的销售压力让房企必须找到销售突破口以保证业绩稳定。

3、微调难掩市场看空，重点一二线城市倒戈

据悉，已有12个城市的部分银行将首套房贷利率从之前的“上浮”5%-10%改为回归“基准利率”，但楼市微调并未对现有市场状况产生明显影响，重点一、二线城市仍在降价浪潮中首当其冲。在TOP10项目榜单中，除了泰州、无锡、呼和浩特，其他项目全部位于重点一、二线城市。排名前五的项目中，广州、杭州两个重点城市占据3个，显示出房企对市场持续看空的状态。

4、库存压力抗衡销售回暖，广州三项目入围

在本次榜单中，若排出城市降价榜，当数广州居首。位于广州的御湖天下、星汇金沙和万科金域蓝湾分别以7折、71折与75折入围降价项目前十。广州项目争相降价与市场回暖和库存压力分不开。
    CRIC监测数据表明，1月30日到2月19日三周时间，广州成交量逐渐攀升，从第一周的6.82万方上升到第三周的11.39万方，随着刚需市场渐渐融冰，广州迎来楼市回暖迹象。不过，另一方面，广州楼市却面临更为严重的库存压力。数据显示，截至目前，广州一手楼市未售套数为110094套。按照全市一手商品住宅平均销售速度计算，存量套数及存量面积均需17个月以上的时间才能“消化”。

1、企业降价意愿进一步下降，本期最大折扣仅7折

春节过后，随着政策面逐步趋稳，以及央行鼓励首次置业者的政策发布，企业对今年市场的信心有所恢复。此外很多房企春节放假时间较长，近期刚上班，导致近期上市新盘较少，折扣力度普遍较低，本次居于榜首的北京蓝光云鼎折扣仅7折，是我们榜单发布以来榜首项目折扣力度最小的一次。

2、华南系三大上市房企领衔降价，2011年黑马佳兆业春节后再度上榜

春节后，华南系房企营销动作明显快于其他区域房企，本期碧桂园、雅居乐、佳兆业旗下重点城市或者重点项目保持降价势头。佳兆业近期表现较为抢眼，在春节期间佳兆业君汇上品66折已登上当期的第3位，本次成都佳兆业现代城又以70折上榜。2011年佳兆业表现黑马姿态，全年销售面积达222万平方米，同比上涨152%，2012年1月销售金额5.58亿，同比上涨40%。根据我们跟踪，佳兆业在去年四季度后，在广州、成都和秦皇岛重点项目选择优惠销售，将灵活的短期项目营销和企业中长期高周转策略有机结合，从而保证了淡市下企业高速发展需要。

3、继海南之后，惠州成为度假项目集中降价销售的热点城市

从地理位置而言，惠州毗邻深圳和香港，占据珠三角经济区面积的1/4，同时拥有丰富的海景和山水资源，近年来成为房企度假项目扩张重点城市。海南旅游地产春节期间抢跑，而惠州在年后部分度假物业降价优惠销售。碧桂园在惠州的度假项目有惠阳碧桂园和十里银滩，本次惠阳碧桂园74折优惠上榜，此外雅居乐的白鹭湖以77折也榜上有名。
    大型房企旗下住宅物业持惜售状态同时，大型旅游度假类项目将是2012年调价销售重点板块。

4、一线城市折扣明显减弱，仅北京商住项目7折上榜

本次一线城市住宅物业降价意愿明显降低，本期仅北京商住项目——蓝光云鼎7折上榜，二三线城市成为降价主力。蓝光云鼎目前在售特价房，起价为19000元/平米，每平直降7000元。

1、 旅游旺季到来推动海南地产项目抢跑

春节期间，在旅游旺季的带动下，海南房地产市场迎来销售小阳春，以三亚为例，据CRIC监测数据显示，1月15日至21日，成交量为1.94万方，1月22日至28日，已达2.28万方，销售形势转好也为房企积极促销，回笼资金找到契机。此次博鳌印象与Aloha阿罗哈分别以52折及64折位居榜单第一、二名，显示出旅游地产项目借助旺季的冲刺劲头。此外，琼海?海桂坊也以67折排在榜单第四位。
    本期博鳌印象推出10套特价房，以8888元/平方米（含4000元/平方米的精装）的价格回馈购房者，销售均价为16000元/平方米；Aloha阿罗哈的观海公寓打出全款64折的优惠促销活动，折扣下来15000元/平方米起。

2、大型房企仅恒大、佳兆业上榜，中小型房企持续领衔

对于不少大型房企来说，过去的2011年虽然经历坎坷，但全年的销售业绩却没有预想的那么差，在不差钱的情况下，大型房企对项目降价的重视度也渐渐减少。从这次榜单可以看出，大型房企仅有恒大、佳兆业入榜，其他全部是区域型中小企业。在优惠力度方面，恒大延续了以往的买房送精装修的促销方式，折扣下来相当于8折；中小型企业多用特价房的形式促销。

3、折扣力度愈加收窄，8折住宅项目榜上有名

自榜单发布以来，8折的促销项目从未能上榜，而本期排名第十的项目是长沙恒大城，属于纯住宅项目，折扣力度为8折。不仅如此，处于7折—8折范围内也有5个项目，折扣集中在75折以上，其中77折项目有3个，物业涵盖洋房、住宅与公寓。

4、成都、南京在二线城市中降价力度显著

2011年12月下旬，受全国性降价潮及房企竞争白热化影响，成都市场开始出现大幅度降价项目，琥珀庭院推出72折，助推了市场爆发性降价。至2012年1月中下旬，位于成都的项目折扣力度最低已达到6折左右。
    与成都不同，南京地处于长三角，临近上海，较早受到降价影响。从仙林板块两大知名房企万科、保利争夺价格战开始，南京的降价潮便持续至今，本期苏宁名都汇及托乐嘉花园折扣力度均以77折上榜。

1、 万科、恒大、绿地等龙头无一上榜，地方性中小房企领降

近期龙头房企降价明显偏温和，本次榜单无一个上榜。一方面是2011年大型房企整体业绩尚可，尤其是4季度经过降价跑量之后回笼大量资金，而新增土地明显减少，企业的资金面较为充裕；另一方面，政策面有信贷松动预期，企业对2012年市场走势信心有所增长，更多大型企业目前开始观望政策、市场面走势，不愿进一步降价。
    本期上榜企业全部为区域性的中小型企业，在经历近一年的观望之后，迫于资金压力及对年底政策放松的期望落空，导致中小型企业在2011年即成为市场上降价主力。

2、降价行情向深度演化，降价出现扩散特征

2011年四季度降价主要集中在一线城市、郊区中低端项目，企业主要以大型企业为主，具有一定局部性特征。目前从全国来看，降价明显开始扩散，一二三线城市全线涉及，鄂尔多斯天誉国宝作为三线城市降价的代表名列榜单第5位，以价换量成为当前房企销售策略的共识。

3、北京奥东18号成为继星河湾之后上榜的第二个豪宅项目

继2011年12月份上海的星河湾作为豪宅代表首次登上降价排行榜之后，本期北京的奥东18号以76折的降价幅度并列第6位。奥东18号目前在售三期房源均价50000元/平方米，第一期剩余房源作为限时特价房，面积为144平米和188平米大2-3居，起价38200元/平方米。

4、一南一北两个旅游地产项目上榜

海口西海瑞园海景公寓由由买房送装修改为直接的降价，前期推出12680元起，送2000元精装修，现在直接为7499元起价，且开发商推出保值活动，承诺18个月内降价返差价，老客户可30天内办理返差价手续。据售楼处介绍元旦三天成交16套，同时预定出70余套房源。
    森巴林海位于郑州惠济区北部沿黄生态旅游带上，目前项目刚刚入市，本次推出百套特价房，全款9万买55平一室两厅，全款20万买122平三室两厅，对外报价显示2300元，折算特价仅1636元，在郑州市区前所未有低价。

1、 一线城市降价打折潮有所收敛

本次一线城市中仅上海两个项目绿地新里米兰76折和浦发御园79折，因少量特价房上榜，此外广州敏捷上城国际68折位列榜首。随着政策面出现一定的缓和，一线城市的项目稀缺性再度凸显，多数企业不愿意下调一线城市旗下项目的售价来换取现金，这导致一线城市中大幅降价的项目数量明显萎缩，一线城市在榜单中由前四期40个项目占比43%，降至本期占比30%。

2、中西部二线城市成为降价促销主战场

当前，二线城市已成为企业降价促销的主战场。本次上榜城市以中西部二线城市为主，6个二线城市上榜项目中位于中西部区域的就有5个：西安、重庆各有两个项目上榜，成都1个。中西部二线城市的异军突起主要是由于前期降价幅度较小，临近年底很多企业面临资金的压力被迫作出价格调整来应对市场低迷。

3、大型房企仅绿地、佳兆业上榜，中小型企业成为降价主力军

龙头企业经过前期快速促销之后已经回收了大量资金，政策面的缓和令企业信心有所恢复，很多企业开始重新观望，因此降价排行榜上大型房企的身影渐渐稀少，本次上榜企业中仅有绿地集团和佳兆业集团进入全国销售排行榜前二十强，其他上榜企业均为中小型开发企业。前期大型企业竞相降价促销的时候，中小型房企多处于观望状态，但随着年关来临企业资金压力明显增加，部分企业开始步龙头企业的后尘加入降价回笼资金的行列。

1、 降价仍以长三角、珠三角等热点城市为主

本次上榜项目全部集中在长三角、珠三角的一二线城市。上海本次有4个项目上榜，南京、广州等城市也有2个项目排在前列。此外，杭州绿都四季华庭以65折排在榜首。这两个区域房地产市场起步早，发展较为成熟，本轮房地产调控力度较大，导致市场交易持续低迷，尤其是11月份多数城市成交量均在底部，预期的年底成交反弹落空是市场上降价跑量项目较多的主要原因。

2、环渤海、中西部无一项目上榜

反之，我们看到环渤海和中西部区域本次无一项目上榜。不同区域市场出现如此大的反差我们认为主要是由市场交易情况决定的。环渤海、中西部的城市刚性需求较为旺盛，房地产调控压力较小导致临近年底市场均较为平稳，成交未出现大幅萎缩，这成为企业不愿大幅降价的重要支撑力量。

3、降价从刚需项目向豪宅蔓延

12月16日星河湾宣布旗下浦东和闵行两个项目降价销售，而老业主将获得一定差价补贴，活动期限截止2012年春节。一直以来，豪宅都是房价最后的“堡垒”。豪宅项目以其稀缺的地段、独特的资源、卓越的品质、特定的客户，成为市场上特立独行的一类产品。而今年异常寒冷的市场证明，再稀缺的产品，也要靠在市场中的自由交换来确定价格，价格说到底还是由交易决定的，而不是由稀缺决定的。

4、限购令导致豪宅降价效果不甚理想

星河湾的降价行为在当前无疑带有很强的标志性意义，其大幅度的降价能否获得市场的认可，不仅决定了豪宅能否走下“不降价”的神坛，还将影响整个豪宅市场未来的发展方向。从市场实际成交情况来看，浦东星河湾降价幅度在20%左右，加上周边区域较为成熟，销售情况较好，周末两天去化60套左右，去化率在 50%左右；而闵行的星河湾由于折扣幅度较小，只有15%，销售情况不甚理想。而反观近期降价的一些中低端项目，销售则明显较为火爆。限购令是当前豪宅销售的主要障碍，尽管企业已经做了让利，但由于豪宅客户多在限购范围之内，难以突破限购和贷款的制约导致销售情况不甚理想。

1、 “69”折封顶，降价幅度有所收敛

12月市场折扣幅度较11月有收敛之势，经过10月和11月的一轮降价潮，市场进入消化期。本期最高折扣为北京珠江奥古斯塔城邦69折，其余9个项目集中在70-78折之间；而11月中旬最高60折（海口富力盈溪谷），有4个项目低于7折；11月下旬最高折扣57折（中弘北京像素），有8个项目低于7折。

2、中小企业渐唱主角，中海仍在浴血奋战

前期大幅降价的龙头企业获得了较好的销售业绩，有效的缓解了年底资金的压力，在货币政策出现一定缓和的背景下需要对市场进行重新评估。因此本次上榜楼盘多为中小型企业的跟风式降价、特价房源或前期降价楼盘的新推案。龙头企业唯有中海一家上榜。

3、杭州市场存量快速上升，项目去化面临巨大压力，本次3个项目入围榜单

2011年2月份以来，杭州主城区商品房库存量连续走高，11月底再创新高达到43452套，比10月31日增加2669套，市场的高库存量导致企业竞争激烈，10月份以来杭州市场上不断出现以较大幅度降价促销的项目。

4、热点区域屡创新低，杭州老余杭板块5880元新低价入市

重点城市的价格战仍主要集中在一些热点区域内。例如杭州的下沙板块和老余杭板块成为杭州市场上历来降价打折力度最大，参与项目最多的板块。其中老余杭板块，典型项目如世茂西西湖四季度就三次调低价格，10月折价8800元，11月推18套一口价房源7988元，12月电商活动推216套特惠房源，单价5880元起，创出该区域价格新低。

5、“吃好再来”，团购成为降价主要幌子

当前市场形势下，团购成为企业降价的主要幌子。团购不仅能够迅速聚拢人气，并且可以成为项目降价最好的托词，避免引发老业主的抗议。本次上榜项目中，天津九洲之地推出团购一口价5199元，以76折位列第7位；而中海御景熙岸继在11月取得499套傲人销售业绩之后，目前再次依托某房产网站推出团购活动，活动形式与折扣力度与11月份基本相同。

1、降价幅度进一步扩大，最低折扣已低于6折

11月下旬，市场降价打折幅度进一步扩大，本次降幅第1位的中弘北京像素为57折，较中旬榜首项目海口富力盈溪谷打折幅度（6折）进一步放大。此外排在最后一位的南京凯润金城折扣力度也达到了75折，较上期的76折也有所上升。此外本次榜单中一个特别的现象就是酒店式公寓打折力度明显较大。

2、恒大以2个上榜项目蝉联，中小企业跟进降价趋势明显

恒大地产以两个项目上榜再次蝉联降价企业首位，洛阳恒大绿洲67折和沈阳恒大绿洲68折上榜，两个项目皆推出限量特惠房源和赠送1500元精装修，最高优惠超20万。此外，中小企业跟进降价的趋势较为明显，除了恒大、绿地等龙头企业之外，南京武宁、金利源投资、昊川置业、大发集团等企业皆入围前十。

3、多数项目仍保留装修，降价变得实打实

本次上榜的10个项目中有6个为装修房项目。上海香溢花城和南京凯润金城均为4000元精装标准，洛阳和沈阳的两个恒大绿洲项目则为1500元装修标准，此外上海绿地新里米兰公寓、无锡融创星光广场在售房源也均带装修。以往很多企业在降价时往往采用取消装修，突出价格落差来达到促销目的，现在企业降价更多的是采用实打实的下调房价，不再借助装修这一缓冲区玩噱头。

4、“限时”、“限量”的“特价房”房源成房企降价戏码

为避免出现前期降价后老业主打砸售楼处的问题，近期很多企业在降价时都以“限时”、“限量”的“特价房”为促销由头：中弘北京像素推出的11600元特价房源有效期仅为1个月；洛阳恒大绿洲推101㎡双湖景楼王限量特惠一口价，4318元/㎡起；绿地米兰公寓11000元特价房集中在低楼层；首创福特纳湾均价10500元，推出85、92平米两种户型特惠房，特惠价9000元，顶层房源更低至8000元。

1、降价第一名富力，两个项目上榜，最高折扣6折

富力地产本次有两个项目同时上榜。海南富力盈溪谷位列全国重点降价项目排行第一位，以千人团购的形式最大折扣幅度达到6折，截至20日已有近600人参加了团购。此外富力红树湾同样以团购形式75折让利位列第8。

2、龙头企业领头降价，万科恒大榜上有名

龙头企业准确搭脉楼市行情，对未来严峻的市场形势有着清醒的认识。因此，本轮降价打折潮中一个明显的特点就是龙头企业起带头作用。此次恒大地产两个上榜项目均在三线城市，远低于周边在售楼盘，同时都送精装修，性价比较高。万科在全国重点城市重点项目开展降价和低价入市活动。

3、上榜项目数量上海居首，海口居次

在各大城市中，上海本次共有三个项目上榜：绿地国际SOHO城67折位列第2，万科尚源73折位列第6，旭辉澜悦湾74折位列第8。旭辉澜悦湾直降3000元，折后价9800元，成为上海宝山首个破万项目。海口则凭借富力的两个项目仅次于上海。

4、酒店式公寓降幅呈扩大趋势

上海绿地国际SOHO城位于嘉定，折后价10000元起，实际折扣达到67折，位列榜单第2位。目前在售50-60平LOFT，层高4.5米，对不同户型推出不同优惠活动。目前购朝北户型全款6.8折，贷款7折；购朝南全款8折；购东西朝向房型，全款6.7折，贷款7折优惠，另购房赠送7-8平米储物间面积。此前绿地国际SOHO城9月3日和6月11日两次开盘，均价为13000，附近项目中冶祥腾城市广场中同类型酒店式公寓，市场成交价在15360元/平方米左右。本次上榜的另一个酒店式公寓项目南京莱茵铂郡以75折位于榜单第8位，目前售价12000元，含3500元精装修。

5、降价有效地促进了项目销售

降价促销根本目标是“储粮、储现金、储客户”备战可能来临的楼市寒冬，从本次上榜的项目来看，销售都得到明显的改善，基本达到目的。富力红树湾开盘当日75折成功售出82套洋房，揽金5000万；万科尚源11月18日晚推300套左右房源，其中总价85万的79平小户型当晚售罄。

• 2012年1月：调控将向“合理有序”方向过渡 市场有望实现软着陆
• 2011年12月：年底重点城市成交小幅回升，明年政策面或呈松紧有致局面
• 2011年11月：短期内市场将进入政策平静期 全年重点城市成交下滑已成事实
• 2011年10月：“金九银十”已然落空 年底房企让利促销或引发市场小幅回升
• 2011年9月：重点城市市场延续低迷 二三线城市或成房企年底主战场
• 2011年8月：调控加码中止市场回升势头 下半年行情谨慎看空
• 2011年7月：供应速度略缓、传统淡季来临 重点城市市场成交回落
• 2011年6月：重点城市市场暂入平稳阶段 调控背景下回暖欠缺持续性
• 2011年5月：重点城市成交量出现回暖 未来两月市场或迎来窗口机会
• 2011年4月：政策紧缩基调不变 市场进入持续低迷期