电梯在房地产项目中虽然所占投资比例很小，却是所建楼盘的内涵的灵魂所在，一台好的电梯不但可以提升楼盘的档次，而且更能赢得好口碑，带动销售量，今后的物业管理也可省去很多麻烦。

电梯是机电一体化的高技术产品，品种繁多，有非标设备，有通用设备。即使是通用设备，不同的生产厂家、不同的生产工艺、不同的配件质量，所生产出的设备差别也较大。现在市场上销售的电梯的产品性能指标基本都能达到国家标准要求。同样是合格产品，但由于生产工艺和用料不同，其产品性能及使用寿命的差异非常大。能满足交通的一般要求，但其性能、质量及价格却相差甚远。为避免不同档次的电梯同时参加投标，以根据电梯的投资额度大小，可对将要采购的电梯进行档次定位。

专业人士认为，全面的电梯质量概念，应该包括三部分，即设备产品质量、安装调试质量和维保服务质量。把好招标关也就是要在招标采购阶段围绕上述质量概念，严格控制，重点把握。

接受委托后，集中执行机构应迅速与采购人核实好采购需求，提出相关的建议，并围绕如何确保电梯采购质量这一中心编制好相应的招标文件。

1、预算资金

在编制标书前，首先要了解业主对电梯的投资预算。根据了解电梯的投资额度大小，协助业主对将要采购的电梯进行档次定位。国家及国际标准只对电梯产品的一般性能，尤其是安全性能作出一般性规定，也是最低的强制性限定，往往要求不高。在市场上销售并能前来参加投标的电梯产品，只要投标商的生产资质齐全，其产品性能指标一般都能够达到国家标准要求。所以，同样是合格产品，其产品性能差异非常大。了解投资预算及采购意向，是编制标书的基础。

2、电梯整体性能的要求

首先对现有众多电梯产品的整体性能进行技术评价，根据资金预算来选择一种适宜的电梯品牌及型号。在进行技术评价时要注意考核电梯制造商的工业实力及技术水平。不但要对电梯的几大部件质量提出要求，而且更重要的是考核电梯制造技术的一致性，即整体技术性能的配合。有实力的电梯制造公司对电梯产品各个主要部件之间的技术配合，经过多年的生产实践后，配合得很完美。而投资规模小、生产历史短的电梯制造公司，尽管将电梯的主要部件均配置为进口产品，但其整体技术性能难以保证。对进口电梯部件应有正确的认识，对其品质要考核。尤其是一台电梯由多个国家或公司生产的部件构成，其整体性能更难以保证。

3、电梯驱动主机——曳引机的要求

一般曳引机由电动机、减速器、曳引轮和刹车抱闸组成。电梯额定速度在中低速段时（1.75M/S以下），减速器一般为蜗轮付减速。额定速度在高速段低档（2.0-2.5M/S），减速器一般为斜齿轮或行星齿轮减速。额定速度在高速段档（2.5M/S以上），多采用目前先进的无齿轮形式。招标方应要求供应商提供产品鉴定证书及国家电梯检测中心出具的型式试验报告。

4、对电梯安全部件的要求

电梯安全部件主要为以下几种：限速器、安全钳、缓冲器、门锁等。同曳引机一样，这些部件可能是供应商自己生产，也可能是外购配套。但不论怎样，都应该要求其出具产品型式试验报告。

5、对电梯功能的要求

一般的电梯供应商都把自己的产品功能分为基本和附加两类。我们认为所谓基本功能限满足《电梯制造与安装安全规范》（GB7588-1995）之要求的。如该规范中要求电梯应具有门区保护。一般供应商均以安全触板或光幕或两者并存的方式来满足这一要求。

在招标文件的编制过程中，对电梯的基本功能可以择要提若干要求，一般正规生产厂家都会满足要求。对附加功能，招标方则可以根据需要提若干要求。应注意附加功能可能会增加成本。所有要求都应该以文字的形式确定下来。

6、电梯运行舒适感的要求

决定电梯运行舒适感的主要参数为：制动加速度，水平振动和垂直振动等。这些参数的数值在国家标准中都有明确的规定。这里存在一个问题：这些数值的测定要待整梯投入运行后才能进行。换言之，此时合同已经执行完毕或接近完毕。因此，在编制招标文件时可以向供应商要求提供同类产品的整机检测证书。这种证书也是由国家电梯检测中心出具的，可以针对证书上的数据进行评审。

7、电梯装饰方面的要求

在电梯装饰方面没有权威部门的明文规定。一般供应商都以不锈钢作为客梯的标准配置，以喷漆钢板作为货梯的标准配置。供应商一般也都备有多种预选方案供采购方选择，如蚀刻不锈钢，木纹装修，玻璃镜面，大理石地面等。这些要求招标方也可在编制招标文件时加以确认。

对于层门口装饰，一般采购商多愿意采用宽门套以示豪华。其实，宽门套虽然庄重豪华，但由于土建偏差，常常使每层门的厚度不尽一致，使好多宽门套安装困难，且安装后凸凹不一，并不雅观。建议招标方在首层选用宽门套，其余楼层选用窄门套即可。

8、 电梯安装方面的要求

电梯作为一种机电产品不是整机出厂，而是在使用现场组装、调试。行话说，电梯是七分造、三分安，可见安装对电梯整体运行质量多么重要。 大多数规模厂家在全国各地都有自己的或指定的安装调试队伍，以及维护保养队伍。当地的安装调试队伍应具有当地省级技术监督部门颁发的电梯安装维修资质证书。这点在招标文件中应该体现，在询标过程中应该澄清，以选择有资格的安装队伍。

另外，招标方应该在招标文件中明确电梯的土建条件，如层高，井道截面尺寸，层门立面尺寸，机房尺寸等，以便供应商准确配制产品，应答标书。

9、 电梯招标商务方面的要求

电梯作为一种机电产品，订货、生产、运输、验收、维保、供货周期等各环节在招标文件中都应提出明确要求，为日后签订合同创造条件。其中，供货周期和维保条件应特别注意。