幕墙作为外立面的一种早已为我们熟知,因其具有造价大、工期长、协调多等特点,在施工招标时显得尤为重要。

幕墙是建筑的外墙围护,不承重,像幕布一样挂上去,故又称为"帷幕墙",是现代大型和高层建筑常用的带有装饰效果的轻质墙体。由面板和支承结构体系组成的,可相对主体结构有一定位移能力或自身有一定变形能力、不承担主体结构所用作用的建筑外围护结构或装饰性结构。

幕墙不程相对于门窗工程比较复杂,幕墙工程的分类就很多种,最常见的玻璃幕墙、石材幕墙、铝板幕墙,还有钢板幕墙、塑料幕墙、网架幕墙等,玻璃幕墙又分明框、隐框、半明半隐等。对于幕墙的材料包括龙骨材料(铝型材、钢材)表面材料:石材、玻璃、铝板等,五金件(铰链、锁具等),密封材料(结构胶、密封胶玻璃胶、胶条等),其他辅助材料(防火材料、保温材料、焊接材料等);幕墙的每一个品类的材料又有很多品牌、表面处理、材料本身性能等,安装时要考虑正常的安装方式,也要吊篮施工等;既要考虑预埋件,也要考虑后置埋件等。

总之,幕墙幕墙是个有各种材料种类组成的系统工程,要想做好专业化的幕墙采购,采购人员本身也需要提升自己的素质,熟悉幕墙工程的专业知识、前期采购、后期施工包括结算等各个环节的重点,才能成功做好幕墙采购。

1、 目标成本

目标成本是招标的价格依据,招标前必须取得目标成本。目标成本在材料选型、确定合同价等环节,是作为直接的成本管控依据,因此必须真实、准确、合理,坚决杜绝进场施工后因为成本问题而修改配置标准的行为。

2、 材料选型

幕墙工程的材料包括骨架和面板以及五金配件几大类,材料的类型几乎是在方案阶段就已经定好,比如是玻璃或是石材,此处所讲的材料选型主要是指选择材料的参数,比如玻璃是否采用low-e,型材是选择氟碳喷涂还是粉末喷涂,五金件是进口还是国产?选型的依据是目标成本和销售卖点的平衡,因此选型需要营销部、设计部和成本部共同参与,过程中可能还需要多轮测算,最后形成一份完整的《技术及材料设备要求规格要求说明书》。

3、 工作内容和施工界面

在合同履行过程中,绝大部分的纠纷都是由于界面不清晰造成的,建议在招标文件中提交一份施工界面表,避免界面重复和出现真空地带,容易产生纠纷的比如幕墙与柱子之间的防火封堵、幕墙表面开灯孔、幕墙预埋广告支架等。还有一点容易疏忽的地方需要注意,那就是当由投标人自行深化设计时,应将图纸送审的费用包含在合同范围内,这个费用包括套图框盖章和送审过程中的隐形费用。

4、 招标文件

有专门幕墙设计单位(或幕墙顾问)的,可以让投标人报价时提交优化方案;由投标人自行深化设计时,可以先比较各家的设计方案技术标,评选出最优方案并与原设计单位沟通确定后,让各家投标人根据最优方案报价,进而再根据商务标价格确定中标单位。

5、 清单编制

幕墙工程施工设计多个交叉单位,常规包括土建总包、机电、室外泛光照明、广告标示等,实际施工中会有很多协调事项产生,特别是多个专业的图纸没有同步设计时,后期变更的风险更大,因此在编制幕墙工程清单时,除了需要提供不同种类幕墙的单价分析表外,还应充分考虑各种未知风险,预留一定的备用单价,包括常见的墙体开孔及封堵、以及人工单价(区分不同工种,均按照8小时为一个工日计算),作为施工过程中处理变更核价的依据。还要提醒一点,很多业主方都会要求施工单位免费设计,他们会在清单中列出设计费,让施工单位填写“免费”,其实这是有几大风险的,风险不是来自于投标人,而是来自于政府监管部门,因为施工合同和设计合同在法律监管和税金方面都有较大的差异性,建议设计费用不要列在清单中,可以在合同中注明“作为让利,由施工单位免费进行深化设计”等条款即可。

6、 招标过程

很多人认为招投标就是比大小和搞谈判,其实核心在于供应商的选择和入围,首先我们应该根据拟招标幕墙工程性质,邀请合适的供应商梯队报名并严格考察和审核资质,确保入围的供应商都能满足该施工要求,然后在技术标合格的基础上采用最低价中标法评标即可,但是需要注意的是,低于成本的报价应该首先剔除。

7、 合同条款

在计价方式选择上,尽量选择工程量清单方式,合同模式尽量选择图纸总价包干,便于总价的控制和快速处理结算。合同付款方式建议采用节点支付,并且要和业主的开发节点、总包的施工节点匹配好。

招标图纸的准备

前面已经说明招标图纸的重要性,幕墙的专业性很强,如果采购单位不具备专业的幕墙人才,还是建议寻找专业的幕墙咨询单位进行配合,进行方案把控、深化图纸的把控。

采购的方案需要满足验收要求,如四性试验;满足成本最优,例如材质替代、型材规格、结构形式、石材厚度等。需要满足样品要求;石材样品、型材颜色(色板.表面处理要求)、玻璃样品。提前确定样品及替代材料‘需要满足施工要求,有利于现场操作顺畅等。建议在招标前可以组织咨询单位及各部门联合审图,确保图纸满足招标要求。

幕墙单位的考察

目前幕墙单位运营模式多样,运营模式的差异没有好坏,关键要找到真正负责人,出现问题谁是最后的承担者和决策者。直营模式看公司的实力和考核机制,实际承包人则要看承包人的实力、能力和个人信誉。另外就是加工厂是否自有,是否有外包,外包加工质量则难以控制。再者是下游资源,如果资源不足,对项目的快速推进会造成直接影响,供货不及时,没有人员赶工等。是否同等项目经历也是很重要的考察环节,做过的和首次做,在管理和团队都有差别、另外有同类案例也好有标杆对标进行背景调研,最后看合作理念和意愿,但道不同不与为谋,不具备长期合作的基础。

采购方案文件的编制

在编写幕墙招标文件时,应全面体现业主和建筑师对幕墙工程的设计意图与要求,重点包括工程内容、建筑艺术的体现、幕墙的形式、性能指标和技术要求、材料选择、招标方式、承包方法等。

采购方案是指各部门的交圈文件,包括设计方案.工程施工方案、成本策划方案.单位人围策划,还包括施工界面、工期、付款、样板、技术标准.定标规则等可能出现的风险所有间题的集大成,当然也包括招标文件和招标清单。在方案之前可以畅所欲言进行讨论,方案之后直接进人招标程序,编制完善的采购方案,既管控了风险、又提高了效率。

前期沟通不足,招标过程存在退标或报价虚高

  • 目前市场的幕墙公司很多,例如知名的远大、江河,也有小的单位包括小老板挂靠的公司,也有门窗和幕墙都做的公司。有些单位盲目的追求的高大上明明项目就是一个售楼处,却要去找远大公司,这样显然不匹配;还有的付款条款如工程抵房条款,在前期没有沟通清楚,在发出招标文件时才告知,由于信息的差异造成退标现象。

质量达不到预期要求

  • 常见的质量问题例如门窗扇拼缝过大.漏挂水孔,密封条、胶条脱落,五金件安装粗糙,淋水试验不能通过,给项目交付带来风险。
    分析其原因,可能是幕墙的主要材例如型材、玻璃、石材等质量不符合,导致后期质量不可控;或者幕墙加工厂的加工质量差:再者施工工人施工技能仁经硷不足,也是造成施工粗糙和质量问题的主要原因。

施工过程签证变更过多,变更费用过大

  • 在幕墙工程合作中签证较多.究其原因,关键是招标图纸不完善,造成后期不得不签证。有个案例,招标图纸石材未明确石材标准尺寸,后期施工时设计确认尺寸、中标单位说报价的尺寸与确认的尺寸有差异、按照新尺寸出材率不同造成索赔。对于石材厚度、工程量的计算规则、是按投影面积计算还是展开面积的计算等、招标时明月明晰、也会造成签证索赔。

合作过程中末达到预期要求

以样板区为例,量小,价格低,但却要求进行快速高质量完成,以便样板展示,往往由于各种原因造或二期的延误。

首先前期方案确定时间太长,无法快速谁定方案进行图纸深化设计。对于幕墙方案,目前的地产公司有两种方式,一是地产的自己的设计人员去对接,由于专业深度不够.不敢去快速确认;另一方面有的外请专业的幕墙咨询公司。这本身又增加了解协调的难度。招标阶段的方案图纸往往较粗,需要幕墙公司深化设计后才能施工对干方案的确往往花去较多时间,造成后续的加工和施工时间紧张。

其次是样板定样时间较长,前期的方案可能与项目的目标成本有差距,需要优化寻找替代材料,但效果又不能有较大的差距,投标单位需要多次反复才满意要求,甚至边施工边确认样板,这些不仅耗去了较长时间,而且结算时造成较多的签证索赔。

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