• 《华夏时报》总编辑、财经评论家水皮演讲

    《华夏时报》总编辑、财经评论家水皮演讲
  • 中国城市规划学会学术工作委员会委员袁奇峰演讲

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  • 广东商学院流通经济研究所所长王先庆演讲

    广东商学院流通经济研究所所长王先庆演讲
  • 专家们同台研讨互动

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灯湖论剑 城心崛起

9月15日,由佛山南海万达广场联手南方报业传媒集团共同举办的“灯湖论剑·探路佛山城市新中心”高峰论坛在保利洲际酒店如约举行。著名财经评论家、华夏时报总编辑水皮,中山大学教授、佛山城市规划委员会委员袁奇峰,广东商学院流通经济研究所所长王先庆等特邀嘉宾出席了本次活动。[详细]

探路佛山城市中心高峰论坛实录
时间:2012年9月15日
地点:佛山南海保利洲际酒店
一、 实录内容
主持人:美轮美奂开场的《水晶仙子舞》告诉我们说,舞蹈演员是有中心的,有球的地方就有中心,
有湖的地方就是中心,欢迎大家来到灯湖论剑,城心崛起,探路佛山城市中心高峰论坛现场,我是广东卫视《财经郎眼》的节目主持人王牧笛,很荣幸在这个下午和大家相会在佛山,我不知道这是我主持的第几场万达广场的活动了,反正很多场,因为今年万达在全国开了18个广场,我北到过内蒙古,南到过深圳,西到过西安,东到过青岛,唯一没到的就是钓鱼岛,我希望下次主持万达广场的活动可以到钓鱼岛,主持一个西域发展论坛,这两天全国各地很热闹,广州也很热闹,刚才我从广州来佛山的路上,日本领事馆附近是三步一哨、五步一岗,所以各位如果有开日系车的要注意,可以在日系车的后面贴一个纸条,上面写着“车是日本车,心是中国心”,如果觉得不够,可以再写一个纸条“钓鱼岛是中国的,苍井空才是世界的”。
言归正传,先给各位介绍出席本次高峰论坛的各位学者、领导和嘉宾,他们分别是:著名经济学家、《华夏时报》总编辑水皮先生;中山大学教授、博士生导师,佛山市城市规划委员会委员袁奇峰教授;广东商学院流通经济研究所所长、粤商研究中心主任王先庆教授。介绍完我们的主讲嘉宾以后,为您介绍我们的主办单位领导,首先为您介绍佛山南海万达广场有限公司副总经理崔金兆(谐音);南方报业传媒集团佛山记者站站长、南方日报佛山新闻库主任胡智勇(谐音)。我们今天下午的高峰论坛将分为两个部分:首先是三位重量级的权威学者来为我们做主题演讲,三个人从不同的角度来勾勒我们所处的地段,各种价值和图景。同时在演讲之后举行一个全场互动的,包括网络空间互动的一场主题论坛,我们将就各位来宾感兴趣的话题展开互动讨论,首先我们进入主题演讲环节,首先邀请著名经济学家、《华夏时报》总编辑水皮先生为我们做主题演讲。
水皮:各位下午好!谢谢主持人,主持人的台词念念不忘钓鱼岛,其实我们在吃饭的时候讨论,要是中国政府也搞一个招挂拍就很简单,万达去拍它然后再做一个规划,什么时候干再说。钓鱼岛之所以吸引大家的眼球主要原因是日本人或者说日本政客在制造事端,很大程度上也是日本社会走到今天这一步,经济上找不到自信,政治上找不到自尊造成的结果,没事找事。经济处在低迷的状况,对一个国家也好,对一个社会也好,造成的压制心理可能是我们无法体会的,日本人可能已经体会将近20年,同样的话题摆在我们目前,中国经济经过了这么多年高速增长之后,今后我们的经济会怎么样,可能是大家关心的话题。
前两天,温总理在达沃斯现场做报告会,一开始嗓门就很高,也很激愤,当然不是针对钓鱼岛,他针对的是我们对4万亿经济刺激计划的置疑和不同的意见,他觉得非常委屈,觉得你们现在怎么能这么说,当初如果没有4万亿,现在还不知道会怎么样,觉得你们对4万亿政策出台的指责是毫无道理、毫无根据的,做总理的有做总理的难处,我们表示理解。 当初的情况如果不推4万亿,很难讲整个中国经济的状况会怎么样,因为08年上半年其实我们的政策是犯了一个重大错误,即过度紧缩的重大错误,到了年底的时候,幸亏有金融危机的出现才给了我们一个矫枉过正的机会,这就回答了大家一个疑问,为什么中国没有金融危机,会推出了一个世界上最庞大的经济刺激计划,中国是世界上唯一一个货币过剩的国家,为什么我们会在那个时候实行一个超宽松的货币政策,这些疑问其实是可以从08年上半年开始实行的过渡紧缩的自杀性政策,导致中国经济急剧下滑。4万亿的经济刺激计划下去之后,我们的GDP完成了一个“V”字型的反转,但是为什么4年以后我们的GDP却一个劲儿的往下走,而且导致中国股市一个劲儿的往下走,反过来看,美国道琼斯指数已经到13600多点,07年10月它的最高点是14100多点,你们都认数字,算一下就知道,它距离历史高点一步之遥。欧洲烂成那个样子,今年欧洲的三大支柱不断创新高,大家都说欧洲是罪魁祸首,动不动把中国的经济问题也归在它身上,但是人家是不断创新,只有中国的股市跌到了现在的2000点附近,而且到目前为止还没有说一定会摆脱向下通道的这种迹象,大家想想为什么?这个问题一时半会儿想不投,我们倒过来看看4万亿的影响。
由4万亿的政策不可持续大家可以看到,就像吃伟哥一样,当时很凶猛,但是半小时之后一泻千里,我们现在就处在一泻千里的状况,所以你要说4万亿成功是没道理的,但是我一点都不反对当初的4万亿,但你要说4万亿从口头上讲是成功的很难讲,如果是成功的,现在怎么会这个样子,我们从不成功的角度,从遗憾的角度来找原因,很重要的原因是当初4万亿的原因实际上阴差阳错拯救了当初已经濒临崩溃的房地产市场,特别是宽松的货币政策导致流动性一窝蜂的流到房地产市场,当年房地产的交易量是9万亿,大体占社会消费零售总额的一半以上,所以GDP实现了“V”字型,从6.1回到了11.9,但是房价在当年很多好的项目是完成了翻倍,本来08年开始就是打压房地产,宏观调控比较关键的一年,因为4万亿的推出经济刺激计划,所以房地产的调控不断没有进行下去,而且180度的大转弯,为了GDP的好看,所以房价出现了成倍的上涨,好处是带动了整个民间投资的活跃和回升,但是从后遗症看,房地产问题进一步酿成了社会的政治问题,同样这个政策不可持续。
最近两年的政策大家都可以看到,一直是在限制,大量整顿房地产,尤其是住宅市场,商业地产不在其中,这也是为什么商业地产最近两年泡沫急剧放大的一个重要原因,大家坐在这里不是听商业地产论坛,商业地产的投资,住宅的投资,我们无从谈起,因为有限制,现在的限购完全控制了整个投资。房地产在民营经济中的重要作用不是说你不承认就可以,事实上它就是一个支柱产业,尤其在城镇化的过程中,不光是过去,今后同样也是,这个话实际上不是我的一个结论,后是我们候任总结李克强的一个观点。中国经济下一步的升级换代最大的潜力点在哪里?还在于城镇化,这是李克强的原话。城镇化自来就离不开房地产,虽然不等于房地产,但是一定离不开房地产,未来中国十年房地产一定还会扮演支柱产业的作用,当一个国家、一个社会一个时期内,支柱产业成为调控的对象,成为打压的对象时,你们想经济还有普遍保持高速增长吗?这是扯淡的事情,怎么可能呢?不光是房地产,现在还加上汽车限购,我们广州现在也开始加入限购行列,提高知道限购意味着什么吗?意味着汽车同样是支柱产业的产业也是构成一个毁灭性的大题,现在随着钓鱼岛事件升级,大家抵制日货,广州的车这回惨了,因为广州的车全是日系车,全是日货,从日产到丰田到本田,本来就限购,现在大家又抵制,所以广州今年的经济好不到哪儿去,一定是这样,汽车本来就卖不调,你们还要抵制,汽车卖不掉,你知道意味着真正吗?靠汽车吃饭的上下游全部完败,房地产也一样,房子卖不掉,具体来讲,房地产上下游的150多个行业全部完蛋,钢铁行业完蛋,更不用讲家具、装修、中介,那就更完蛋,已经破产,破得差不多了,彩电也一样受影响,没人买房子了,家里电器不用更新,当然就卖不掉,所以支柱产业的作用表现是什么?不是一个人完蛋,是一片人完蛋,这一片人的完蛋情况之下,你还指望经济能够有着落,有可能吗?没这个可能。
大家知道改革开放30年,中国经济成就的一大表现就是民间财富,经济剧增,这是一方面,另一方面生活水平提高。第三,收入增长的前提下,对于工薪阶层来讲,收入增加是刚性需求,但是你要知道,对一个经济体,对于一个企业来讲,工资增加意味着成本上升。所以,不是说你要不要升级换代,而是到眼前这个情况之下,传统的以廉价为基础的产业,它必须要升级换代,否则它生存不下去,那么多跨国公司在中国的代工厂都停了,都搬了,都走了,为什么?中国劳动力成本上升,东莞已经面临这个经过,我相信佛山早晚也会面临这个经过,现在还在佛山开的这些制造业的企业,未来可能会搬到越南去,为什么?做企业的一定要考虑投入与产出成本的关系,除非你现在实现升级换代。
因此,处在升级换代时期阶段,如果支柱产业能够顶一把就能够对冲一下,现在不但没有对冲,反而雪上加霜,所以调控时机把握也是大有学问的。你没有挑对时间,一错再错都是有原因的,我们今天没时间来展开来,08年错在哪里,我们就说现在的一切错都是有原因的,导致现在经济下滑的没完没了,是雪上加霜的一个结果,我们现在看,这种雪上加霜的结果有没有可能结束,结束这种下滑的可能性在增加。温总理总算提出一个稳增长,稳增长首当其冲要稳的是投资,因为投资额下降幅度是最大的,去年房地产的增幅是39%,今年只有15%,当然外贸最近下滑的也很厉害,进出口增长只有3%,消费也很糟糕,只有13%,过去四年都有18%,今年只有13%,为什么会这样?很简单,那么多企业关停并转之后,用工需求在下降,收入下降,怎么可能去消费呢?所以消费同样会下降,在拉动经济三架马车中能够立竿见影稳增长的,只有稳投资,稳投资我刚才说了,其实就是强化你的房地产的投资,这就是为什么今年6月份以后各地政府都在纷纷出台刺激房地产市场回暖措施的重要原因。 稳增长实际上是稳投资,稳投资的结果最后除了铁公鸡项目之后,就是最近发改委公布的1万亿项目之外,这是铁公鸡项目,其他的真正能够民间投资的就是房地产,有了这个结论我们就知道下一步能够放开让大家投资的其实就是眼前的商业地产,因此,下一步商业地产的泡沫会更大,这是我的基本结论,泡沫大到哪儿,我现在也不情况,因为引导资金流向的渠道、方向就是商业地产。
这个推理下来,我们希望看到货币政策在目前的情况下,在今年三季度如果GDP的回落能够稳下来,就是谢天谢地谢人了,谢谁呢?当然谢温总理,因为中国经济还是他说了算,他如果不愿意松这个口,大家再怎么努力也是没有用的,因为政策掌握在温总理的手里。
现在的情况比较复杂,比较复杂在哪里呢?美国开始推出QV3,收购的抵押债券还是想刺激美国的房地产,所以这个事情就是这样,房地产不光是中国经济的支柱,同样也是美国经济的支柱,房地产市场不回暖,美国经济的复苏同样不可持续,所以这一回QV3的定点扶持对象就是美国房地产,美国人又开始印钞票,美国人印钞票中国人就要开始吃药,因为这意味着美元的流动性又有可能泛滥,外资进入中国的速度会加快,我们的外汇储备又有可能由负的变正的,开始增长。因为中国的人民币不能自由兑换,所以只要外汇开始出现增长,我们就要被动地投放人民币来对冲,所以外汇放款,人民币的被动投放又会开始成为我们一个没法回避的选择。也就是说人民币投放又开始增多,人民币投放多了大家马上就知道这个后果,CPI又会上去,原材料价格又会上去,因为QV3第一个反应就是眉飞色舞,包括黄金、白银在内的贵金属价格、大宗商品价格大幅上涨,这就是我们的面临的情况。
我们的PPI还没上来的情况下,CPI已经回到了8%,接下来PPI一定会回升,PPI回升一定会推动CPI快速回升,有可能在中国经济还没见底的情况下,通货膨胀又回来了,这就是QV3带给我们现在的一个问题。可能今后一段时间,我们就是自胀的问题,经济增速上不去,回不去,但是物价指数却下不来,这是我们后面要探讨的问题。
简单地来讲,整个中国经济碰到的一个大问题是刘易斯拐点开始出现,我们要告别低价劳动力成本时代,比如东莞、佛山这一带靠制造业起家的地方,一定不会吓他们,因为面临着一个区域产业升级或者转型的过程。从大的方向来讲,我们向商业中心转型恐怕是一个趋势,东莞也好,佛山也好,一大特点就是没有中心,相对比较分散,产业集群比较分散,东莞的万达广场提出来一个口号,万达一到,东莞从此有重心,我看我们佛山还是比较保守,我们不提这样的口号,但是万达广场的到来能不能给我们佛山制造一个商业中心,这是我们可以观察的,因为制造业的提升、升级换代有一个显著的要求,就是对于人力资源的要求是一个大大的提升,你别看佛山很富裕,东莞也很富裕,但是是以镇为安排的格局,这样安排格局的经济结构对吸引高端人群实际上有一定的障碍,因为我们没有形成一个商业中心区的概念,同时我们也可能指望在下一个下面的集镇吸引到外来人群。因此,广州、广东方面提出把佛山打造成一个金融中心区,应该是一个相对英明的概念,这样对于吸纳高端人群形成高端人群市场非常有利。
对比之下,厦门的经验是值得佛山借鉴的,大家知道福建同样是制造业基地,我们现在很多运动服的品牌、鞋的品牌几乎全部集中在泉州晋江那边,厦门就做了一个改变,做了一个商务中心的改变、办公集群的改变,做了这些制造业企业窗口的改变,非常成功,它把自己打造成一个商务中心区,这些厂家把自己的交易品牌设到了厦门,泉州晋江成为他们的制造业工厂基地,我相信佛山的千灯湖地段如果设计得好,打造得好,也有可能成为华南的金融中心区,CBD概念,慢慢会深入到大家的认识中,这样对于提升整个地区的品质会有很大的帮助,这个时候万达广场的介入可能会起到烧一把火的作用。
这是我的一点简单认识供大家分享,谢谢大家!
主持人:谢谢水皮先生,水皮老师起了一个好头,给我们讲了一个大时代的趋势还有宏观经济,稳增长是稳投资。房市不仅要问总经理,还要问总理,说到总理,周立波曾经调侃温总理,总是到最偏远的地方,找最赃的人握手,然后老是说“对不起,我来晚了”,最近不是,最近温总理开始平凡地出现在高校,开始演讲,说4万亿没错,你们这些经济学家说4万亿错了,其实一点错都没有,同事总理也给我们宏观经济做了定性,我记得09年的时候温总理说中国经济是最困难的一年,2010年的时候温总理说中国经济是最复杂的一年,到了2011年的时候总理没说话,媒体人编的词是既困难又复杂的一年,到了2012年媒体人没说,经济学家跳出来说,2012年中国经济最诡异的一年,2013年是什么年,不知道,一会儿跟水皮老师探讨。
接下来我们进入第二场主题演讲,掌声有请中山大学教授、博士生导师、佛山市城市规划委员会委员袁奇峰教授。
袁奇峰:谢谢万达给我提供这个机会来跟大家探讨一下关于佛山的发展问题,实际上我们从2003年开始就一直在做佛山发展的研究,到现在快10年了,关于桂城的发展,关于南海的发展我们做了很多课题的研究,一直觉得这个地方是有机会的,因为我们从房地产形势以及经济发展的形势可以明确的看出,跟水皮老师讲的一样,我们从工业经济时代怎么走向一个城市经济的时代,也就是从第二产业逐步走向第三产业,这种趋势是会变的,一个地方的经济发展到一定的阶段以后,它一定会发生一定的转变,相对来说比较低端的产业会往外移,这里面有一个最重要的理论就是:土地的清出理论,也就是说在一个地区里面我们很多产业跟区域是有关系的,在财富最集中的地区是最强的地区,都是由商业、服务业来发展,从另外一个角度来说,一个城市的经济来说,也是这样的情况,从第二产业向第三产业的转移成为一种自然的情况,我们从农业时代到工业时代走了第一步,南海是一个优势,现在我们正在从一个工业时代走向城市时代的时候,确实是一个很大的变化,这里面最大的变化是什么?就是区位,由于经济改善以后,土地的价值和它空间的位置发生了变化。
其实要看珠江三角洲的发展,可以看得出来,在78年的时候,实际上南番是广州的郊区,但是经过这么多年的发展,30年的发展以后,它已经不是单纯的农业地区,已经成为一个经济高度集聚的城市地区,这个时候城市发生了转变,有两个变化,一个变化是广州这样的大城市不断地扩张,另外一个变化是像水皮老师讲的,我们一系列小的城镇也要进行快速的经济发展,这两个对象一起起作用的情况就实现新的变化,即都市圈的形成,所以要理解今天佛山的城市结构以及未来城市结构演变的趋势,要把它放到整个都市圈的形成过程中去理解,这就是一个大的考验。
说得更大的一点,珠江三角洲也正在变成一个矩形城市,这个不是我们在这里说的,实际上美国有一个研究,它认为未来城市的竞争是城市群的竞争,而且中国对美国的最大影响是三个城市群,一个是长江三角洲城市群,一个是珠江三角洲,一个是中心地区,这些年广东省做了很多的工作,包括我们看到的珠江三角洲的城际交通以及绿道,当然我们现在处在一个所谓的城市各自发展走向都市区化的阶段,我们划成几个大的经济圈,比如我们划分了深莞惠、广佛肇、中江珠,而在这几个都市圈里面,广佛肇是一个最具形态的都市圈,我并不是说深莞惠不行,实际上深莞惠忽略了一个地方就是广深一体加进来以后再看的时候,那个区域也是一个很强劲的区域,但是从广东省自己来说,最值得去做的一个地方就是广佛肇区域,这是一个很大的区域,这个区域正在从城市各自发展走向都市区化的过程,所以广佛同城化就是我们学术上讲的都市区的另外一个通俗的说法。
简单回顾一下广州和佛山的关系,在改革开放初期的时候,这两个城市是没关系的,佛山是一个很小的城镇,是一个独立的城镇,而广州是一个大的城市,紧接着在80年代的时候开始出现一些变化,南海区搬出来,我们知道南海以前是在广州,中山七路,后来南海县从广州搬到佛山,从1984年的时候,佛山从地区变成了市,把南海又改到桂城这边,实际上大家可以看到这样的过程,这是1984年转移的情况(PPT),到90年代的时候,广州的扩散地出现了,主要是广州的地铁建设,带来了一些城市人口外流到黄岐、盐步这一带,所以中山九路就出现了。2000年以后,两个城市开始共夺人流,特别是2003年,广州2000年战略规划完成以后,两个城市特色越来越明显。行政有界,经济无疆,用它来描述广佛地区是最好的。
这两个城市的土地使用大家可以看到,这两个城市在空间上是彼此毗邻的,大家看到图上面的广州和佛山能分得出来吗?我们知道有一点差异,但是基本上是连在一起的,2000年以后,广州建设了大量的基础设施,广州的新白云国际机场,然后火车南站再加上海港,这些地方都是建在两市交界地区,而且这些设施是都市区级的设施,仅仅靠广州人口的消费是不能维持的,所以火车南站要选在现有的位置上,就是希望能够服务广佛两地,是这样的定位。
从两个城市的情况来看,也很有意思,2001年广州市的GDP是12000千亿,佛山市是6500多亿,但是你再仔细看看,它的比重很有意思,广州第三产业的比重占到了65%,而佛山第二产业比重占到了65%,这两个城市是高度互补的城市,什么意思?大家有所分工,实际上两个城市融合是最好的方式,广州和佛山的GDP加起来和上海的GDP差不多,所以国家也不愿意这两市真的合起来,一合起来怎么定义这两个城市呢?这是很有意思的一件事情。这是我们在2003年做的关于佛山战略的一个研究,我提出佛山战略是这样的,东接广州西向拓展,是这样的概念,建立一根广佛主轴,这是我在03年时提出的佛山战略,就是建立一个广佛主轴的概念,但是可惜被否决了,佛山政府不要这个概念,它要另外一个概念,后来把我的概念放弃了。两个城市的战略并在一起是非常有意思的,广州北优南拓东进西联,广州和佛山本来在同城化的趋势下,各自玩游戏,这个游戏玩得下去吗?现实可不是简单按政府的规划来发展的,城市的土地不是你说在哪儿就在哪儿,不是说你投了钱就可以了,实际上它跟区位是有关系的,在广佛连接的地带上有一个所谓的土地经济规律在起作用,就是这条曲线,不同的产业在不同的区位这样一个关系。
我们知道广佛同城的推进是在2008年形成了一个突破,主要是佛山,特别是南海的领导大力推进,他们说向广州单方面开放车辆通行费,免收通行费,如果佛山市要这笔钱,我们就财政补贴,很有勇气的一个建议,在这样的情况下,当时很巧,佛山的两个领导都是从广州过来的,一个是陈云贤一个是延和(谐音),他们每天回家都要交路费,烦死了,那个时候正好推同城化,推一体化,所以就拿广佛同城来做试验,马上情况就改变了。因此,南海赌的这一把很成功,推进珠江三角洲的一体化,成为珠江三角洲一体化先行先试地区。这个时候你就会发现,经济发展到一定程度以后,行政资金就成了经济发展的障碍,拆除这些障碍,政府往后退,市场就往前冲,这是我们看到广佛同城化的故事,两个分明的市场变成同一个市场。
以后广佛同城会存在两根主轴,一个是广州到佛山的广佛主轴,一个是沿着二环的产业主轴,大概是这样的形势。在这个地域里面我们看到有三个绿色的点,一个是白云山、一个是西樵山、一个是莲花山,有三个圆圈,一个是萝岗和增城高新区,一个是南沙高新区,一个是狮山高新区,最近我们又做了一个广佛肇的结构,这张图就非常有意思(PPT),大家看到这条轴,把广州的战略和佛山现在发展的态势结合在一起可以看到,三个大的产业在外围,中间是一条很重要轴线,南北向的轴线,最东边的一条是从广州的萝岗一直到南沙,中间这条轴是从机场下来一直到番禺等等,大家看看千灯湖的位置,这个位置了不起,正好在非常重要的一个衔接位置上,从这张图上看就很清楚,如果你做产业应该去哪里投资,如果你做商业应该在哪里选择投资,这个区位不是规划出来的,这是我们从现实里面把它总结出来的。
我们想随着城市一体化,下一步的要素是实现生活的同城化,这个时候来研究中心不能简单地说佛山的中心或者说广州的中心,佛山是没有中心的,南番是广州的郊区,现在随着广州城市的扩张,广佛城市正在一体化,广佛都市圈正在快速的形成过程中,这个时候,空间在重构,功能在重组,有很多新的机会点在出现。 如果说广佛这两个城市整合在一起会形成一个所谓的中心体系,实际上是两轴四辅,大家看图上的五角星加圈的地方,一个是广州的中心区,主要是以珠江新城作为代表的,另外就是佛山的中心区,这两个城市的中心放在一起,下面应该有四个带着圈的五角星,其中一个是白云新城,一个是千灯湖,一个是番禺那边的新城,大家可以看到其实万达在这三个点上都有它的万达广场,万达没请我做研究,但是我们研究了十年,和万达的判断是一致的,万达在所有这几个点上都放上自己的阵地,是非常有意思的。这是05年的时候我们围着当时的大氻做的规划是这样的,我们当时提出了三镇合一,这是当时的规划(PPT),三个镇各自做规划,后来我们再提出来要打造广佛国际商贸城,让千灯湖的北部地区形成一根主轴,这是现状,这是当时的规划,两个一对比就非常有意思,我们当初来的规划是这样的(PPT)。在这个基础上,我们在05年提出了千灯湖北延战略,我们认为南海从农村社区工业化到园区工业化,完成了工业南海一个重大的飞跃,但是进入到新世纪以后面临一个新的机会,随着第二产业成本的提升,形势的改变,我们必然会从工业南海走向城市南海,这个时候城市南海的载体在哪里?我们认为应该利用广佛同城的机会,推高城市中心区,所以我们当时提出打造南海中心区,现在这个战略已经深深的沉入了政治家的头脑里面,两届领导都在提这个概念,可想而知,这个事情是非常有意义的。
从2011年开始,我们在做另外一件事情,就是千灯湖东延,我们在做进入C区的规划(PPT),但是看这张图,是我们进入C区的一个构想,千灯湖在湖的西侧,一期、二期都成了,看到这样一个区域进一步向东延伸以后,就带来一个更有意思的区域,现在金融C区的开发起着一个决定性的突破,这个突破就是城市政府和农民在集体土地上构筑的一个利益共同体,在非常复杂的集体领域地区,走出了一条路,让万达这样的企业进来,我们希望可以在这里有更多经济要素,真正能够成为南海,甚至是佛山发展第三产业的一个非常重要的基地,这就是我们很重要的一个出发点。现在看起来,随着万达的进入,我们这样的战略是很有竞争的。这是我们看到的从千灯湖向东延的空间,我们打造一个很漂亮的商业水街,沿着这条河是商业步行街,整个地区的改造最终会形成一个有魅力的地区,中间搞一个湖,有一个大的公园,这是水轴的北面,你仔细看万达处的位置确实是非常好的,它处在一个非常重要的地区。
拿这张图来看我们觉得很有意思,通过对广佛肇的城市结构解析,就知道万达的战略,我们知道万达在增城还有项目,实际上它已经处在我们提出的广佛都市区很重要的位置,应该说这是企业和政府规划和空间发展战略互动的一个很好的游戏,对这三家来说是一个机会,因为它在一期进入的时候成本相对来说没有那么高,但是另外一方面对政府来说,也是均衡产业布局和空间布局的理想化状态,从城市规划的角度来说,这样的城市布局是很有意义的。我觉得东部的差异在萝岗、黄埔到广州的路程之间应该还会有一个点,我知道万达还会到增城去做一个项目,这是因为广州的规划没有做好,在那边还有一个中心镇。所以我认为从2003年开始谋划佛山的城市战略,到2005年以后有了南海城市发展的构想,在今天万达进入的情况下,其实前期还有一个很好的企业,就是保利,也是在这个时候进入的,已经创造出政商很好的合作典范,经过几年的培育相对来说比较成熟,万达的进入进一步加强了这个地区的集聚,我们真的有可能在千灯湖这个地区构筑起一个广佛非常重要的城市商业高地。这是我的基本判断,我也认为这和城市发展的理想、政府的规划以及商业的投入是匹配的。谢谢大家!
主持人:谢谢袁教授!袁教授从时间轴和空间轴两个角度给我们做了分享,同时告诉我们说规划是一种生产力,而且是一种强有力的生产力,同时在这样一个轴和这样一个图景之中,给我们分享了千灯湖区域的价值,他用了一个词叫价值的高地,以前我们听说价值洼地要提升它的品质,由于万达的入驻,也由于广州市、佛山市的规划,让这些地域变成了一个价值的高地,值得大家关注。
接下来进入主题演讲的第三场,我们掌声有请广东商学院流通经济研究所所长、粤商研究中心主任王先庆教授为我们演讲。
王先庆:各位企业家、朋友,各位专家,我今天给大家演讲的题目是:佛山新城市中心崛起与都市型现代服务业集聚。
其实不止是佛山,整个珠三角的多所城市,包括东莞,也包括中山,都没有城市中心,这是一个什么样的原因?为什么我们这几个城市经济相当发达,但是我们的服务业水平却相当低呢?或者说这三个城市现在做商业项目普遍都拿做,人气很难集聚,这一切的原因又是什么呢?我们从城市中心的角度可以解剖它。
我讲三点:第一,佛山城市个性与城市中心的缺位。第二,城市中心的形成与都市型现代服务业的集聚。第三,万达广场与高端城市综合体生态链的完善。这三点其实讲的就是一个问题,一个城市中心怎么样才能形成?先说第一个话题,佛山城市个性与城市中心的缺位,佛山是一个工业城市,是一个制造大市,这个制造大市是在短短的30年的时间里,以大规模的工厂化,每个村,每个乡都有大片的工厂、工业园区、开发区,以加工制造业主导的快速工业化进程,这样的工业化是有缺陷的,这种缺陷导致的一个重要表现就是城市化滞后于工业化,我们的城市化进程是滞后于工业化进程的,这跟它相伴随的另外一个结果是,它的服务业滞后于制造业,刚才袁教授说广州的服务业是65%,佛山的制造业是65%,刚好互补,这是他说得好听,对一个城市来说,对佛山来说,这不是说互补的,这是一种滞后,按照国民经济的发展水平,现在佛山市达到1万多美元,我们的服务业不能低于55%,而我们现在是30%几,这就滞后了二十个点,这就是整个佛山市为什么没有真正的都市型商业、都市型服务业的原因,我们的服务业与制造业和整个经济发展水平严重不匹配。
这种不匹配导致的结果就是人流没有一个中心,都是打工的,一个工厂建几个宿舍就可以了,不需要形成商业的人流中心,没有人流中心,你的商流就形成不了中心,没有物流中心,没有汇聚人气的场所,由于没有人气,你的其他服务业、综合服务业就发展不起来,所以你的信息流、你的资金流就不能形成中心,由于没有人气,没有人流,导致一系列的服务业都会相对滞后,这一切原因是由我们的产业结构和工业化道路所决定的。因此,我们这种工业化的模式和道路注定了我们现在就没有一个像样的城市中心,因为没有一个人流汇聚的地方,这种状况导致城市的发育和成长就存在着一个先天性的不足,先天性的不足就是人气相当分散。
实际上任何一个现代都市,现代城市都是一个标准的商业都市,离开了商业的发展,这个城市一定不会繁荣,没有商业的繁荣就没有城市的繁荣,因此,商业才是一个城市的灵魂,我们讲的禅城、顺德,为什么不像一个大都市,因为没有发达的商业,而商业在什么情况下才能发展起来,就是在一个城市的城市化和工业化的中后期,在这个时候它就可以慢慢的按照一定的规律组成一个城市的商业中心,通过这种商业中心聚集成商流中心,因此,没有一定的商业带动着整体物业的入住,这样的新城一定是假的,是死城,是鬼城。
我们现在很多城市都是赋予了规律,我们很多所谓的项目,所谓的城市为什么做不起来,是因为没有人流,城市中心的灵魂一定是商流中心,没有这个中心,这个城市就活不起来。什么情况下这个城市才有一般的村落型城市或者说分散型的城市向一个都市型城市中心的形成呢?这取决于它的相关产业集聚,什么样的产业才能造就什么样的城市。那么作为一个现代都市必须有一系列的相关产业的同时入驻,此前彼后的共同成长,形成一个生态的产业链,在这个产业链的基础上,才会有所谓的真正的城市中心,否则它就是一个大社区,就是一个大的现代社区,不是一个真正的集聚的城市,这样的城市中,首先是都市型的商贸流通业,都市型的商业,然后是高端的金融业,然后是高端旅游业,然后是文化新兴产业,还有一点是高端的中介服务业,总部经济、在楼上办公的大部分是中介服务业,广告公司、代理公司、贸易公司,然后是一些创意,比如品牌设计这样的创意产业,当这些产业在这个区域能够有序的生长,那么它就有可能造就一个城市中心,否则,哪怕建再多的高楼大厦,它也不可能成为一个真正的城市中心,所以这个城市中心不是随意的、编造的,也不是可以想有就有的,它是有规律的,而这种规律的核心和灵魂就是要有一系列的都市型服务产业汇聚起来,汇聚到一起才可以。比如广州的天河城商圈,大家都可以看到,它是那么多的产业聚集在一起然后才有的。这种情况一定是在城市化进程中与城市中心的发展相匹配,在工业化初期是不可以的,为什么呢?你的工业没起来,没有人也没有现代服务业的可能,只有在中后期才能做,虽然我们现在晚了一点,但是也还是这个时期,所以服务业的起步阶段是城市化初期,它的发育成长阶段是工业化的中期,在工业化后期一定是都市型服务业集聚阶段,我们现在这个阶段也就是应该打造都市城市中心的阶段,没有这一点,我们想也是白想。
万达广场有一个很聪明的概念,万达广场就是城市中心,这句话虽然有霸气也有点夸张,但是它确实可以相继做到,比如广州市的白云区,过去人家就认为这里是农村,但是自从万达广场进入白云区以后,这里就显示出一点城市的味道,都市的味道。我们在前不久,在增城也在呼吁,由于万达广场的进入,增城开始由广州的边缘成为一个中心的商业形态,这种中心是怎么形成的?一定要从产业链来看,如果是一个企业,比如原来的保利水城或者说只有金融高新区,金融高新区再有名也不可以成为一个都市中心,或者说最搭两个项目也不可以,而是有一个生态链,不但有保利水城,还有广佛智城还有万达广场等等一批的都市型产业聚集到这儿,因此,这里首先有很多都市型服务业的总部,有的人认为只有商场下面的一楼、二楼、三楼、四楼才是都市服务,其实不是的,他们的核心在楼上,这个地区大量的总部,进出口公司,贸易公司,广告公司,这样的进驻才是我们的都市,然后形成一个产业体系,物流、商流、信息流、资金流各种体系,然后有商贸产业的服务业产业体系,这样一个产业体系就会形成,而万达广场之所以能取得成功,我刚才在微博上讲,万达项目的灵魂有两点:第一,它是多种系列的现代服务业的整体进入,它像一个战争,美国打伊拉克,各种海陆空军队同时整体一路,这就是它的厉害之处,它不是今天开一个商场,明天开一个餐厅,后天又开一个什么,不是这样的,多种项目整体进入,这是它的厉害之处。第二,它能同步提升这个项目的人气,人气易散容易聚,但是你拖拖拉拉没有人气,它之所以能在全国每个城市都受到欢迎,这是它的厉害之处,我们很多项目都是喊了几年还是那样子,万达广场的选址确实是广州最具成长性的几个大的都市型服务业聚集区,当然不是珠江新城,它具有成长性,又是代表未来,同时自身有产业再造功能和自我价值的实现功能。
关于这个话题的探讨我先说到这里,另外我们在新浪微博还有南方日报等很多媒体一直在动态的探讨,我想未来有很多的机会来关注万达,关注万达广场,关注千灯湖片区,关注南海都市商业的发展,这里面有很多问题值得共同关注和探讨。几个月来,也是持续的有很多人都在研究,我想这里面的问题很多值得一个个来探讨,希望就这些问题共同加深认识,使整个千灯湖商圈或者氻桂新城或者说广佛核心区真正兴旺起来,成为珠三角西岸的都市中心,也是佛山真正的城市中心。谢谢各位!
主持人:谢谢王先庆教授!现在有一个说法,说两种东西最引人关注,一个是重要性原理,一个是接近性原理,意思是说这个世界上特重大的事我会关心,特接近我的事我会关心,比如钓鱼岛我们会关心,比如我们所处的广州、佛山,千灯湖区域,也是由于接近我们,所以是我们关心的,在我们论坛开始之前,我想请大家看两个宣传片,第一个宣传片是千灯湖产业总部经济区的区域宣传片,第二个宣传片是万达广场的项目宣传片。
(宣传片播放) 谢谢!接下来进入我们的论坛环节,今天我们的现场有一个很高的台阶,但是有一本书《世界是平的》,所以我希望在座的各位来宾可以心里上不要有这个台阶,可以积极的参与我们的互动,刚才我看了新浪微博的互动情况,大家以谈感想为主,谈问题有点少,一会儿在我和几位嘉宾讨论的过程中,如果大家有什么问题可以现场提问,也可以通过微博,通过手机客户端发送问题到微博,我会实时的选择一些问题跟在座的几位权威学者进行交流,我们今天的主题是探路佛山城市的中心,开场的时候各位也说,佛山这个地方一直有一个尴尬,很多人会问佛山的中心在哪里,佛山的经济实力很强,而且民间财富很多,在这样的情况下,一直有强镇但无中心,今天我们要提出这样一个概念,尤其是千灯湖要打造成为一个新的中心,有很多问题也有很多机遇,有很多功能需要实现,也有很多瓶颈需要克服,今天我们就这样的话题与几位学者展开讨论,接下来有请论坛的主嘉宾,再次热烈的掌声请出著名经济学家、《华夏时报》总编辑水皮先生;中山大学教授、博士生导师、佛山市城市规划委员会委员袁奇峰教授;广东商学院流通经济研究所所长、粤商研究中心主任王先庆先生。
今天的关健词叫中心,什么事情都有中心,开场跳舞的时候舞蹈演员有一个中心,过两天两会也要选出一个党的中心,佛山的中心或者一个城市的中心应该怎样定义,换句话说,一个区域到底有哪些条件和功能才算是中心?水皮老师先来,您觉得一个城市或者一个区域要怎样才算得上中心。
水皮:从城市说起,城市是两个概念的结合体,市就是市场,一定有人群集聚的地方,有交易的地方才形成一个城市,从这个概念上来讲,我觉得有商业的地方,商业相对集中的地方可能才会构成一般意义上的城市中心,现在有多中心的概念,比如行政中心,可能有的人认为,市政府在那里,这里就是中心,实际上是行政中心,也有可能拉动当地的房地产,比如成都市政府在地震前要搬,它建了5个小鸟巢,弄得非常奢华,它在南面做了一个行政中心,它指望它搬过去能够至少把市政府这些部位都带过去,把当地的房地产市场带起来,这是一种概念。
另外一种概念,我觉得就像北京十来年前兴起的CBD概念,CBD是什么呢?就是商业办公聚集的地方,就像现在千灯湖想打造的概念一样,CBD也是一种中心,大量的公司进去,大量的金融机构进去,国务院的聚集,这也是一种中心。
现在的中心概念应该讲相对多元,我个人认为像万达做的这种中心,类似商业中心+CBD这样的中心,中央商务区的概念,在我们这个项目上体现得比较明显。
主持人:袁教授也说说,袁教授刚才也定义有主中心、副中心,我们把它笼统地称为了中心之一,都是中心,这有点后现代的思维,后现代的思维是没中心,零散化,您怎么观察副中心的概念?
袁奇峰:实际上城市中心确实是一个很有意思的话题,不同的产业、不同的城市里面,它支付租金的能力决定了它会在什么位置上,这个城市里面付租能力最强的就是商业,然后是金融办公的这些行业,然后是居住,然后是工业,然后是农业,所以你会看到一个城市就像一个荷包蛋,中间的蛋黄就是中心,旁边是一个城市的一般地区,它是以付租能力来看的,城市规模达到一定程度以后,不可能只有一个中心,比如北京的规划,就是在不理解城市的情况下用一个小城市的模式做的一个大北京规划,一环、二环、三环、四环、五环,环来环去,把所有的交通导向了一个中心,导致交通成了一个死结。
反过来,我们举一个例子来说,比如说柏林,柏林就是一个多中心城市,当然它有历史的原因,比如它早期崛起的时候,可能在斯布林河两岸大的城市地区,后来商业进一步发展以后,亚历山大广场到了城市的东北部地区,就形成了东柏林很重要的一个商业中心,然后到了统一以后,西柏林的中心在西面,当时有一个广场在柏林交界的地方,它就出现了多中心化的趋势,多中心化是什么意思呢?一个城市是一个小城市的时候,是一个荷包蛋,是比较容易的,但是一个巨大的荷包蛋就改成多黄的荷包蛋了,所以多中心的概念就出现了,多中心的概念出现以后就像刚才水皮讲的一样,确实有很多功能分离格局,但是从商业中心来说,所谓的军制化的农业地区都有一个服务中心、地下城,一个小集市,很多小集市连在一起,就形成一个六边形的市场区,就是中心区跟市场区的关系,其实在农村地区是有中心的,中心的小城镇,中心村,在这个中心里面又有一个比较高级的地方出现,比如一个地方卖金子的店可能只有10家,可能卖大米的店有100家,有卖金子的地区就成为一个高级的中心,卖钻石的只有一家、两家,那是最高级的中心,它就出现了商业中心分级的概念,大家都有很多荷包蛋进来,就有一个荷包蛋很特别。
主持人:万达这样的商业综合体算什么呢?
袁奇峰:我觉得把千灯湖放在广佛大都市区这个概念,一体化这个基础上来看,从商业上来说,我觉得它应该是一个副中心,从功能上来说,它应该是广佛非常重要的一个商务集聚区,它可能没有像珠江新城一样,是那些很高端企业的甲级写字楼为主的地区,这里可能会有大量的一级写字楼,就业的人群和珠江新城不太一样,这里可能是一个金融后台,是一个呼叫中心,是这样的一个地区,它的租金相对来说比其他地方要高,这就是副中心的概念。
主持人:好的,谢谢袁教授!王教授的关健词是商业,我想先听听您从商业的角度来给我们定义一下城市的中心,同时我们都知道离我们不远的广州天河是著名的天河,包括我买东西也经常去天河城、正佳,我们说万达所创立的包括千灯湖这样一个新的商圈,跟天河的商圈,他们的差异性,包括他们各自的优势在哪里?
王先庆:如果从商业中心角度来比较,这不是一个层次上,这不是一个话题,因为广州是一个国际大都市,它打的是国际商贸中心,佛山是一个区域型的城市,打的是区域型中心,等级不一致,因为广州吸引的是国际国内人口,佛山吸引珠三角的人流、人口,所以在商业中心的角度还是不一致的。 我首先想从城市中心的角度来谈商业中心,我们可以从纵向和横向的角度,从横向的角度来讲,我觉得佛山这个城市就像一个围棋盘,它每一块地方都得放棋子,而且都可以聚集一个小的地方,互相围住一块来,但是它是平的,这时佛山是一个平的城市,一个扁平的城市。
从纵向的角度来讲,这个城市的商业中心,刚才袁教授讲的柏林的情况,其实是城市化后期,作为佛山市这个城市,比如我们讲一个人60岁,佛山市这个城市中心可能是15岁、20岁的年龄,可能还在初中生的水平,它还有很多事情没有做,这样就导致城市中心的缺位,就是我刚才说的。万达广场进入到这里来,我们在之前已经探讨过,在我们做南海区商业广场规划和一线服务业发展规划的时候,我们也经常围绕这个片区讨论,晚上散布,白天在这里走来走去,我们就看这个地方缺什么,就缺类似于这样的项目,这个项目的注入使这个区有了灵魂,否则什么东西再多,不够构成一个大的商圈,这里就缺了一个灵魂,缺少了集聚人气的地方,老是有记者问我,为什么这里地铁也通了,就是没有人气或者生气做不起来,就是没有一个凝聚人气的商业,万达广场这个项目在这里,它起的作用是画龙点睛,刚好缺了这个东西,从而盘活了整盘棋,整个区域就盘活了,提升其他的项目的价值,也提升整个区域的价值,而这个项目的注入就形成了全新的生态产业链结构。
主持人:谢谢王教授!其实万达广场的模式很有意思,我今年和万达走了可能有10场会议,我发现万达很有意思的地方是,它一开始的时候并不都选在城市的中心,它可能选在城市的边缘,但是由于万达的进入,集聚了人气,慢慢这个地方就制造出来了人气,这是很有意思,值得玩的地方,既然万达广场选择了在佛山南海千灯湖这个区域,我们今天务虚的同时也务点实,水皮老师来自北京,可能对这个地方关注得少一点,两位老师可以重点说一说,千灯湖要想成为佛山的中心还缺点什么,不管从区位的、交通的、人流的,商业环境的、政府的,都可以谈一谈。
袁奇峰:应该说千灯湖是在佛山里面做得最好的一个区域,从03年以后确定了广佛同城大的格局,很早就已经确定了这样一个目标,希望从广佛同城里面南海得到快速发展,因为南海正处在广佛同城的核心区,所以从一开始的早期接受了广佛同城的定位,又接受了千灯湖北延的定位,然后又开始在不断地做项目,在90年代后期的时候,南海的公园建设是一个很有高度的选择,广佛同城以后,大家有一个很大的问题是,南海到底在哪里,因为南海是1984年从佛山市中心切出来的,大家看到千灯湖就知道,这就是佛山未来的中心区,其实在1990年代的时候已经确定了这样的定位,随后在不断的讲,在2000年以后出现的金融高新服务区,又出现了水城,又出现了万达,从A区到B区,到C区再到D区,这样的行为,包括我们在金融广场的一些设计,这些东西在不断的加码,这些加码是政府的指引,另外一方面这个加码也得到了市场强有力的支持,首先第一波的支持是来自于房地产的支持,很多好的一些房地产品牌已经进来,做开了,比如保利等等都在进来,包括现在的万达,房地产认同这个区域,也看到了这个地方处在广州和佛山的中心区域,在2000年的时候这里是洼地,如果我们做得好,就可能在区域的重构上变成高地。现在这里已经成了房地产价格的高地,在整个佛山里它的房价是最高的,在广佛里面,它的房价也不算低,所以经过十多年的孕育已经起来了,现在这个地方有很多好的项目正在进入的过程中,很多金融企业都在做,现在缺的是,进来以后到底我们能不能为他们提供足够的服务,以及是不是有更好的服务,他们进来以后会吸引更多的群体,比如金融服务后台,千灯湖一定要聚人气,聚人气有两个因素,一个是要把产业凝聚起来。第二,把住客量提起来。
随着房地产的开发人气在增旺,我想在这里可能需要再补充一点东西,就是能多为后来来这里的年轻人、白领、大学毕业生提供一些保障性住房,然后能够给他们提供一个早期适应的环境,所以我觉得现在要考虑这些事情。
主持人:也就是说安居然后才能乐业。
王先庆:我们整个千灯湖片区、千灯湖商圈是一个高速成长的商圈,我前面讲的生态,大家可以想象出一块地为什么这个地方长出来的树有10米、20米高,而那个地方长出的树只有5米、3米高呢?这就是生态,这个地方的土壤、环境、气候,决定着这棵树能长多少高,而不是每一块地,每一个城市都能这样子,一个城市也是这样,人流、商流、物流、信息流、资金流必须要聚起来,而且形成一个整体,才会在这里生根发芽,然后在这里长成参天大树。千灯湖片区从开始有金融街在动,后来出现了产业总部集聚,高端服务业有了,但是它还没有形成一个完整的产业链,这个产业链得一项一项补,它还年轻,还在成长,补的核心就是必须把这些产业聚起来,连起来,形成一个整体,而这一块一定会是商业,普通的商业做不到,为什么呢?一个小孩子怎么引导一个40岁的人呢?你自己只有一个十几岁的小孩子的能力,因此,必须要有超强的能力,也就是说你必须要有足够的品牌影响力,有足够的整体移物能力,你这个地方本来没有多少人气,也没有多少人流,但是我来了就必须同步进来,相当于一个航空母舰一下子开到太平洋,什么都在这儿了,我把它们带进来,这种状态才能改变千灯湖目前这种商业都市各是一块块的,黏不起来的,是碎片化的产业的状态,这种状态由于可能某一个商业项目,比如万达广场进来可能会改变,但是目前来看,整个佛山市在服务业发展的整体环境里,我们还是欠缺的,就是服务业的战略发展思维和服务业跟制造业的协调关系,从制造指导的经济向服务型指导的经济,怎么样真正的推进和转型升级,我们还有很长的路要走,我们这块地方作为一个示范区或者说作为一个龙头能改变它,我们走多远,来引导整个佛山在这个方面能走多远。
主持人:其实还是一个围棋的故事,围棋盘上可能有各个孤立的棋,需要有一个妙招将这些棋连接起来,把棋盘盘活,而不是死棋,在座的很多企业家朋友,也有万达的常年合作伙伴,在座的时间宝贵,一定不想听我们在这里讲大道理,讲观点,可能还想听一听商业投资的话题,这要请教水皮老师,水皮老师刚才讲到了中国人的投资成了问题,放到银行就缩水,放在股市,股市就跌成熊样,住宅地产又不允许买,逼得我们去买彩票,指望着天上掉馅饼。那么商业地产呢?我们说通过房地产双轮驱动,住宅地产、商业地产好像似乎没受到太大的打压,反而是住宅地产今年是不错的,可能很多企业家想要请教水皮老师,现在商业地产的投资回报率该不该出手,什么样的商业地产是有价值的商业地产?
水皮:原来这里是一个价格洼地而现在已经成了一个房地产的高地,但是我想跟广州比,这里还会有一定的价格优势,如果同城化进一步发展,南海这个地方会不会成为广州的服务中心大概念,可能价值提升会更高一点,从这个角度来讲,商业地产在这里有它的升值空间,一方面跟这个区域的定位有关,另外一方面跟它今后吸引的相对高端的办公室白领人群有关,商业地产从总体的情况来讲,因为最近两年是高速增长,所以已经是泡沫化的一个产业,甚至比住宅市场泡沫还要大一点,你刚才提到投资回报率,我们就要从两方面来讲,如果三年来商住是倒挂的,那个时候你必定要去买商业地产,但是那个地方做商业地产的也不太多,大家对商业地产价值的认识也有限,特别是对写字楼的认识非常有限,更不用讲商铺了,今年北京涨幅最高,供不应求的实际上是写字楼,特别是越好的写字楼越供不应求,这让很多人大跌眼镜,我相信北京这种情况以后会在广州和所谓的CBD这带会重演,是一个时间早晚的问题。三年以后,现在的价格是商住的价格基本上是走平的,甚至商业地产的价格比住宅的要高一点,我们又回到投资的基本原理,就是投入产出比怎么算的问题,又是考虑租售比,租售比的确是我们投资的一个基本概念,就像买股票的PE值一样,实际上是一个概念。
买商业地产一定要有几个概念:第一,长期持有。第二,要有一定的耐心,因为一个地产项目有一个远视的过程,不可能一上来就是旺铺,价格非常旺,所以要有一定的耐心。第三,如果选择的区域有一个比较好的价格上涨空间,你就用不着 仅仅靠租售回报来实现你的投入与产出,你可以赢得价差,从这几个条件来看,我觉得我们这几个项目还是有一定增长空间的,它的潜力还是相当不错的,跟有的项目开业就是最高峰的可能还不太一样,没有商业空间,项目风险就比较大。
万达做商业地产我觉得最大的一个特点在于它自己是一个不动产运营商,这个跟开发商做商业地产概念完全不是一回事,商业地产首先是商业,其次才是地产,而且住宅地产那句话在商业地产不见得实用,住宅地产告诉你,买房子“地段、地段还是地段”,连续重申三遍“地段”,但是商业地产不完全是这样的,地段固然重要,但是如果商场设计失败,我告诉你,再好的地段也血本无归,万达有这样的教训,最后它在市中心的那栋楼最后是收回重建才起死回生的,也就是说并不是所有好的地段,好的商业项目就一定成功,关键还要看运营。万达自身是最大的业主,做旺它有一定的保证,而不像其他的商业地产、开发商一样,跟住宅一样的经营模式,挖坑、盖楼、卖房、走人,今后怎么样,你连公司都找不到,我刚才说了,商业中心是要经营的,是要养的,要运营的,从这个角度来讲,我们选择万达这个项目投资,至少是找了棵大树好乘凉,或者从控制风险的角度来讲,也是天塌下来有高个子顶,你可能投个几百万、上千万,万达在这里一把砸进去就是几十个亿,所以这个项目做砸了,第一个承担风险的是万达而不是你,每个地方万达的项目都不一样,但是我觉得这个原理是通用的,从投资的角度来讲,你也别妄想着回报有多高,因为但凡投资一定是有风险的,你首先要想到你能承受多大空间,如果这个项目做砸了,这个风险你能不能承受,或者最近两年这个项目没回报你能不能承受。另外你的心里会不会失衡,我一般认为万达赔几十个亿,我赔百八十万,我觉得我心里是平衡的,因为万达比我赔得多,至少第三点我是平衡的。
主持人:谢谢水皮先生!接下来到现场来宾的提问环节,大家听了刚才的主题演讲包括主题论坛,有什么问题可以举手示意我,关于投资的也好,关于区域发展的也好,可能大家没有准备,但是有什么问题可以举手示意我,而且刚才水皮老师说了地段加上良好的商业模式才行,地段也很重要,千灯湖这样一个美丽的区域,加上国家政策扶持的区域,再加上万达这样一个比较好的品牌,比较好的模式,一个大的综合商业体,可能构成了我们一个保障,有什么问题可以示意我还是都发到微博上去了,没有问题我们就微博交流,时间有限,再次掌声感谢三位嘉宾跟我们分享了一下午的智慧时光,请三位嘉宾就座,同时也感谢所有的朋友来到我们的现场,与我们共享美丽的时光,也希望大家可以多关注我们的佛山千灯湖区的发展,关注我们今天整个论坛讨论的议题,也希望各位可以通过对于当地的投资,包括与万达的携手,可以让这个地方变得更加美丽,美丽的绽放,再次感谢大家!我们下次再会!

活动流程

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广佛新地标 华南新旗舰

佛山南海万达广场集大型商业中心、步行街、甲级写字楼、SOHO公寓、高端住宅等于一体,并引进万达百货、万达国际影城、大歌星KTV、大玩家、电器卖场、大型超市、齐聚百货、娱乐、文化、餐饮等业态,以70万平米商业旗舰之雄姿,雄踞南海区海八路与桂澜路交汇处,乘坐广佛地铁,30分钟直达广州核心区域。

项目开发总投资达90亿,总建筑面积约69.83万平方米,是广东第六个,同时也是整个广东规模最大的万达广场。由1栋6层购物中心、3栋33层SOHO公寓、1栋高达185米44层写字楼、1栋29层甲级写字楼、2栋酒楼等。

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