2015年,中国房地产行业首次出现房屋新开工面积、房屋竣工面积、土地购置面积、土地成交价款四个前端指标同时负增长,细究这些现象背后原因,都离不开“库存高企”四字。

  国家统计局最新公布的数据显示,截至11月末,全国商品房待售面积达6.96亿平方米,比10月末增加一千多万平方米,比一年前增加了1亿平方米。其中,住宅待售面积为4.40亿平方米。而待售面积还只是显性库存。中国社科院财经战略研究院报告指出,商品住房过剩总库存高达21亿平方米。

  房地产开发投资是拉动整体固定资产投资的重要力量,但从2013年以来,这一指标的增速以每年接近10个百分点的速度回落,拖累经济增长。房地产投资增速下滑意味着开发商拿地积极性不足,其背后原因也是大量三四线城市的库存高企。

  今年的中央经济工作会议报告中,罕见的用了325个字符,论述房地产去库存的重要性。以前历届中央经济工作会议,对房地产的阐述,从未超过300字。从会议报告的表述来看,主要有以下四个关键点:

  一是鼓励农民工购房

  在户籍制度改革和深化住房制度改革并举之下,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存;允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

  二是培育租房市场

  公告特别强调,要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。

  三是鼓励开发商降价,房企兼并重组或提速

  要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。

  四是取消过时的限制性措施

  业内人士普遍认为,限购、限贷以及针对开发商融资的种种限制,是“限制性措施”的真正含义。

  知名经济学者马光远对于农民市民化的去库存路径则表示,如果真的希望未来成为市民的农民工成为买房的主力人群,就必须在户籍制度、在中小城市的产业发展和公共服务上着力改进,只有农民工在一个城市里享受的就业、子女教育、医疗等公共服务能够跟上,买房对他们才有意义。

  值得注意的是,卸任一年左右的前华远地产董事长任志强在12月26日与媒体人午餐时直言,要农民工成为进城买房的主力,不大靠谱。“除非土地可以私有化,耕地和宅基地可以转让。这一点太难了。”另外,从以往看,在城市买房人群比重中,农民进城买房的比例非常低,不具备规模意义。

  而中央经济工作会议如此明确表达“降价”的要求,实为罕见。任志强给出忠告称,虽然这次鼓励大家降低房价,其实大家都知道,越跌的时候越没人买,所以鼓励大家要合理调整。由此,他认为降房价未必是刺激购房欲望的好手段,而是要解决第二套住房的税收问题,但这仍存在不公平,应该改由减免个人所得税冲抵房产税。

  链家地产分析师李巧玲表示,目前在需求量、土地成本较高的一线城市房地产市场,降价是不符合市场规律的,但在三四线城市,即使中央不出台明确的鼓励政策,开发商近两年仍然是会自主进行降价促销的。

  对于“要取消过时的限制性措施”,市场更寄予希望的是房贷、税收等方面政策的继续放松。易居中国执行总裁丁祖昱预测,首付下调能最大程度激活刚性需求,对楼市去库存将发挥最为显著的推动作用,首套房首付比例降至10%或将是2016年楼市去库存的“大招”;房贷利息抵扣个税政策则能够切实提高购房者的购买力,特别是对改善型需求的刺激或更为明显,一旦实施,将在一、二线城市引爆楼市,对于库存去化会有明显的促进作用。

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