近期楼市升温的北京通州区迎来了定制版限购令。14日晚间,北京市住房和城乡建设委员会网站公布了《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》。明确要求已拥有1套住房、无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明的北京市户籍居民家庭,将无法购买通州区商品房。

  如此少见的针对性强的限购“重拳”,被认为与近几个月来“副都”传闻下通州楼市火爆有关。《通知》公布当晚已有不止一个上市房企的通州项目“连夜推盘”。受访分析人士普遍认为,基于各房企在通州拿地成本、资金成本不同,剩余货值不一,未来将呈现销售策略的分化,与此同时,一个现实是,通州房价快速上涨的预期之火,将在一夜之间被扑灭,开发商将面临不同程度的去化压力。

  8月14日推出的通州加强版限购政策打击的目标只是商品住宅,商住房看似幸免于难。但实际上,北京市住建委对商住房的管控早已开始。除了放缓发放预售证,土地供应层面的控制也是北京对通州进行“控涨”的后手,据业内知情人士透露,关于通州限制土地供应的相关文件将在近日公布。

  北京市住建委网查询消息显示,从今年6月份通州副中心概念传出后,通州区域只有通州富力运河十号项目获得了预售许可证,其余多个包括绿地、保利等大型房企的商住项目都未拿到预售证。在通州加强版限购政策出台后,市场就传出消息称:9月1日起通州限购政策恐再次升级:对50年产权产品实行全新的限购政策!“据初步估算,近期受到预售证管控影响的项目至少有6-10个。仅从我们代理的几个处在前期销售阶段的项目看,就有2个项目受到了影响。这些项目不是无房可卖,而是想卖的不能卖,想买的也买不到。”北京一房地产代理机构负责人如是说。

  除了在住宅销售方面做文章,在土地供应层面,北京市预计也将对通州的土地供应出手“干预”。“现在北京市正在研究对土地供应的协调控制,按照北京市的规划,北京四环以内将不再增加住宅土地供应,同时,通州区域也将纳入到土地管制的范围内,预计在较长的时间内,通州也将难有住宅土地供应。”一位接近北京市政府的知情人士表示。

  8月14日,北京市住建委发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》,对通州区限购措施在现有政策的基础上进一步收紧。通知要求,无住房的本市户籍人士或近3年在通州连续缴纳社保、个税的非户籍人士,限购1套住房;若已拥有1套住房,在通州落户3年以上或近3年在通州连续缴纳社保、个税的户籍人士,可再购1套住房。上述限购政策并未针对通州区域内的商住项目。但随即,有传言称,通州未来还会进一步落实针对商业立项的公寓产品限购。

  通州限购之所以升级,主要由于其北京市行政副中心地位确立之后,该区域房地产市场迎来一波短期冲高。6月及7月,通州商品住宅成交套数均超过1700套,而前五个月的成交均不足千套,成交量的攀升也不断加大了房价上涨压力。

  然而,通州的购房需求中,外地人购房占比明显高于其他城区,达到40%。本地人购房结构中,基本均为外区居民,以首套居多,第二套房占比不足5%。并且,在通州纳税的人群也不足10%。虽然通州的企业数量已经领跑北京郊区县,但“量多”并不一定“质优”,由于优质资源等仍集中在市区,很多企业并不能吸引足够的人才。在以前,通州更多只是扮演了“睡城”的角色。

  一位不愿意透露姓名的开发商高层表示:该政策对通州新建商品房和二手房的流动性产生较大影响。按照政策,通州房源只能卖给具有通州户口或者在通州纳税和有社保资格的人,但这部分人群绝大部分都有房产。通州楼市仍然需要依靠外来需求消化。不过,更为长远的调控之手将逐渐发挥作用。此次的通州限购令是为了控制北京市政府迁通州、通州建行政副中心而引发的房价上涨。但政府还有着更深层次的考虑。除了“卡人”之外,“如何引人”、“引什么样的人”才是更重要的着眼点。政府是不能让人们一边享受着通州完善的配套、“积分落户”等政策红利,而一边又继续跑向市里工作,让通州继续走“睡城”老路的。

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