策划：杨文鑫 制作：杨文鑫 张菁 美编：宋晓双 |
地方新政PK国十条：弱化的地方新政与硬约束的博弈 距离“新国十条”出台已过去一个多月，地方“国十条”实施细则也陆续出台，继青岛、南京、合肥等城市后，北京、广州、深圳也相继发布了地方版实施细则。陆续出台的各地的房产新政，普遍比预期的更加“温柔”。那么，到底是什么原因让新政在严厉和温和之间最终选择了后者？[详细] |
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策划：杨文鑫 制作：杨文鑫 张菁 美编：宋晓双 |
地方新政PK国十条：弱化的地方新政与硬约束的博弈 距离“新国十条”出台已过去一个多月，地方“国十条”实施细则也陆续出台，继青岛、南京、合肥等城市后，北京、广州、深圳也相继发布了地方版实施细则。陆续出台的各地的房产新政，普遍比预期的更加“温柔”。那么，到底是什么原因让新政在严厉和温和之间最终选择了后者？[详细] |
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有业内人士评述：地方政府总是有自己的利益考量，国务院文件当然是要执行的，但如何执行，以及要不要超水平发挥，却颇具艺术含量。【详情】
为了客观科学地评价各地房地产调控细则的力度，采取以下标准打分：
1.细则中未提及某项调控手段，则该项目为“0”；细则中提及某项调控手段，但未对具体执行标准加以量化，则该项目为“0.5”；细则中提及某项调控手段，并对具体执行标准加以量化，则该项目为“1”；
2.考虑到执行效用，最终打分时，以下5项非重点调控手段分数减半：“增加住宅用地”、“加快保障房建设”、“打击捂盘惜售” 、“限制企业融资”、“打击土地闲置”；
3.“百分制”为“总分”的同比例换算。
（一）统一思想，提高认识。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。
（二）建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。【详细】
（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。购首套房且套型建筑面积在90㎡以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款的利率不得低于基准利率的1.1倍。
（四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。【详细】
（五）国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。增加居住用地有效供应。探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”，抑制居住地价非理性涨。
（六）调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房的建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。【详细】
（七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的任务。住建部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划（包括各类棚户区建设、政策性住房建设），并在2010年7月底前向全社会公布。【详细】
（八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为。
（九）对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。
（十）完善房地产市场信息披露制度。【详细】
作为国土资源部公布的存在楼市泡沫的6城市之一，青岛房价一路上涨，目前，青岛市区住房均价已达 10000元/平方米左右。业内人士指出，青岛楼市 14条，多条意见按国家政策上限或严于国家政策执行。【详细】
（二）对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。 （三）对房地产企业开发的一般商品房的计税毛利率由现行的15%调至20%；对房地产企业开发的非普通住宅(含别墅)和非住宅的土地增值税预征率由现行的1%调至2%。（六）市区新开工建设保障性住房不少于8000套，其中廉租住房不少于3000套，经济适用住房不少于5000套；配租配售保障性住房不少于8000套。
潘石屹表示：“同一购房家庭只能在本市新购一套住房”是一条严厉的政策。过去，在一个住房项目中多套购买的现象比较普遍，在全市范围内购买多套的家庭就更多了。政策会使市场上对住房的需求迅速减少。【详细】
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民，暂停发放购买住房贷款。自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。
对比“新国十条”，记者发现，本次深圳发布的调控细则并没有太多推进，多数是执行落地“新国十条”的规定，此前媒体报道的“将比新国十条严格”的情况并未出现。【详细】
（三）2010年对全市新供商品房用地和城市更新用地项目进行年度统筹，问题上配建不低于住房总建筑面积30%的安居型商品房。（七）严格执行差别化信贷政策，限制各种名目的炒房和投机性购房;商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。对境外机构及个人购房，严格按照有关政策执行。
2010年及“十二五”期间，西安需每年新增建设用地120亩，新增廉租住房25万平方米、5000套，合计新增廉租住房150万平方米，解决3万户低收入家庭住房困难。【详细】
（一）落实廉租住房配建政策，原则上普通商品住房中廉租住房配建比例不低于5%，经济适用住房中廉租住房配建比例不低于15%，棚户区改造项目中廉租住房配建比例不低于30%。（六）增加住房建设用地有效供应，市级建设、规划、国土部门及各区县、各开发区在每年土地利用规划中，要确保普通商品住房、经济适用住房、公共租赁住房和廉租住房用地规模占到住房用地规模的70%以上，严格控制别墅及高档住宅土地供应。
厦门市出台楼市新政细则，调控房地产市场。该意见要求开发商应当在取得商品房预售许可证后，在10日内一次性公开全部房源，不得捂盘或拆零分幢分层分单元预售。【详细】
（六）房地产开发企业取得商品房预售许可证后，应当在10日内一次性公开全部房源，不得捂盘或拆零分幢分层分单元预售。在公开销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方式明码标价。（十）对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款(含公积金)比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款(含公积金)比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
浙江新政细则指出，各地要合理引导个人住房消费、调节“个人房产收益等有关税收政策”和“第二套住房认定标准”。上述“未雨绸缪”的文字表述，直指当下热点议题：“房产保有税”。【详细】
（一）对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不得低于30%；二套房贷款首付款不低于50%，利率不得低于基准利率的1.1倍；商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。（五）土地出让后，在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳50%的首付款，余款按合同约定付清，最迟付款时间不超过一年。
“新国十条”出台满月后，各地细则也密集出台。甘肃在新政中，要求采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。并提出要财政和地税部门加紧研究制定税收政策。【详细】
（三）对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不得低于30%；二套房贷款首付款不低于50%，利率不得低于基准利率的1.1倍；商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。（五）土地出让后，在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳70%的首付款，余款按合同约定付清，最迟付款时间不超过一年。
随着中央楼市调控政策逐步实行，一些地方相关细则相继出台，其中北京的限购措施最为严厉。不过，广州版的细则基本是落实中央“新国十条”的基本内容，未提“限购”。【详细】
（六）市国土房管局会同市规划局等部门，增加住房建设用地供应规模。2010全市10区计划出让商品房用地5平方公里。（八）市国土房管局会同市规划局，优先保证保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房用地的供应，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。（十四）在2010年动工新建建筑面积300万平方米、4万套的保障性住房，其中廉租房150万平方米、2、3万套；经济适用住房和经济租赁住房150万平方米、1.7万套。
在北京、深圳等地纷纷出台细则之后，备受关注的重庆地方细则也终于浮出水面。但该细则并未对二套房认定和三套房放贷作出明确规定，与北京、深圳相比温和很多。【详细】
（一）加快保障性住房建设，明确2010年完成主城区危旧房拆迁362万平方米，“城中村”拆迁420万平方米，棚户区拆迁70万平方米，建成廉租住房220万平方米，开工建设公共租赁房500万平方米。（六）限制高档住房和投机型购房消费，重申严格执行国家税费及信贷政策。个人购买普通商品住房超过5年(含5年)转让的，免征营业税；不足5年转让的，按其转让收入减去购买原价的差额征收营业税。
在政策的威慑之下，各地成交量应声下落，观望氛围骤增。9个重点城市一手住宅成交量，在新政出台后第二周除京、汉两地外，其余城市成交均大幅下降，环比降幅在3成以上，杭州、深圳两地降幅高达9 成、7 成。[详细]
地价出现明显下滑，12个被监测城市居住用地楼面地价平均值约为1866元/平方米。居住用地溢价率回升至2月水平（70%），楼面地价均值跌至09年5月以来最低位。成交大幅缩减的同时流标地块亦多。沈阳流标率最高，其他城市流标率基本在25%以内。
[详细]
新政月，五大城市二手住宅价格指数环比涨幅均超过3.5%，涨幅较上月进一步扩大；成交量却出现不同程度的回落，以北京和深圳跌幅最大。受“新国十条”中差别化信贷政策的影响，二手房市场进入调整，成交量全面下挫，价格虽有所松动，但全月成交价仍呈涨势。
楼市急剧下挫，新政出台后除京、汉两地外，其余城市周成交环比降幅达3 成以上，杭州、深圳两地降幅高达9 成、7 成；土地市场趋冷，标杆房企本月购地支出42 亿，为近12 个月最低水平；多方力量博弈，标杆房企尽管目前资金充足，但调整已是大势所趋，需做较长期准备。
由于政策重拳在周末出台，住宅及土地市场供求状况暂未受明显影响。各地新建住宅市场在经历了上周的短期回调后，重回上升通道，各地成交量环比均有一定的上升。
新政出台一周后，新增盘源大幅增加，环比增幅达二至五成；而到访量和成交量却出现三至八成的大幅下降。一线城市新增供应近两周虽持续增加，但本周销量却出现下滑，新房的上市价格依旧坚挺。
各地成交量普遍出现大幅下降。其中沪、津、渝、汉四地环比降幅达3~5 成。一线城市中成交量已跌至2009年来的低位。价格方面尚未出现大幅降价迹象，地方细则即将跟进之际，购房者与开发商进入新一轮博弈。
重点城市细则尚未完全出台，上海风传的“保有税”亦有山雨欲来之势，加重了楼市观望情绪，买卖双方陷入深度僵持。本周，新房市场全面降温，上周成交处在相对高位的京杭两地也出现大幅下降，环比跌幅超过6成。
以上数据来源中原地产
