根据中国社科院发布的城市蓝皮书，截至2009年，中国城镇化率为46.6%，今后一段时间，中国城镇化进程仍将处于一个快速推进的时期，预计到2015年城镇化率达到52%左右，到2030年达到65%左右。这几个数字之间的差距，孕育了区域开发的契机。
过去十多年的区域开发过程中已经出现了很多问题，主要问题是各地大干快上的区域开发项目中，缺乏差异化的核心竞争力。最突出的表现是概念雷同，全国都建CBD，各市都有创意产业园，各区域都发展旅游地产，不管自身的实际条件、已经运营的园区情况，套上帽子、找个概念就走上了轰轰烈烈的区域开发之路。这种盲目开发，直接导致了那些没有企业入驻的CBD、没有人的主题公园和产业混乱的产业园区屡见不鲜，大量资金和人力成本付诸东流。
在汲取全球上百年的区域开发和城市运营经验的基础上，结合中国几十年区域开发的经验教训，找到区域开发的灵魂，达到政府、企业（包括投资主体和运营主体）和老百姓都满意的多赢局面，这就是我们做区域开发的目标。
11月20日，首届中国城市管理高峰论坛在上海崇明岛成功举办，通过政府、专家、企业的多方对话，为中国城市的和谐与可持续发展出谋划策。城市运营概念正在持续升温。
几年时间，这里有了别墅等高品质居住区、凯悦五星级大酒店、27洞国际高尔夫球场等高端设施。这片位于京、津、唐中心腹地的京津新城，已成为了一座辐射整个京津冀地区的生态新城。
中国社会科学院财政与贸易经济研究所最新发布的《中国财政政策报告2010/2011》指出：
2008年全国城镇居民人均住房使用面积达23平方米（人均住房建筑面积接近30平方米），住房的质量和居住环境有较大提高和改善，城镇居民的自有住房拥有率大幅提高，至2008年已达87.8%。如果按1%的速度增长，到“十二五”期末，中国的城市化率将超50%，中国城市人口将超过农村人口，并向着国际化、群落化、生态化和现代化的方向发展。大量的农村产业工人，虽然居住在城市并被计算为城市人口，但并不能同等享受到城市的公共服务，其收入水平、消费模式无法等同一般城市人员。
事实上，长官意志、投资商意愿往往牵着规划的鼻子走，随意性渗透到规划编制过程中。
当代中国正在进行一场史无前例的“新造城运动”。神州城镇，不论大小，无一例外。地球上任何城市的改变，原本都是一种线性的渐变。除非经历了战争的浩劫。但战争迫使城市变化的规模总还有限。决不像中国当今的“新造城运动”这样的普遍、坚决、彻底，铺天盖地。因而，这是中国城市史、乃至世界城市史上空前而浩瀚的一次堪称奇迹的变革。
——冯骥才《中国城市的再造——关于当前的“新造城运动》
人有多大胆，地有多大产。在“一年一个样、十年大变样”雄心壮志下，全国各地犹如当年“跑步进入共产主义”一样，在新城建设上出现了“大跃进”的态势。这种造城运动，既违反了循序渐进原则，也超出了正常的城市化发展轨道，带来了大量的弊端。
市政府大楼鹤立鸡群
鄂尔多斯博物馆观者寥寥
上班族的代步工具
陷落下水道的雕塑马
鬼城：康巴什是鄂尔多斯市斥资52亿建起来的新城，但现今的空置率却达97%。美国《时代周刊》这样描述：“偶尔出现的行人，看起来就像幻觉，拖着沉重的脚步沿着人行道走着，仿佛恐怖电影中大灾难过后一名孤独的幸存者……”
区域开发是非常复杂的问题，包括旅游地产、产业地产等，都是复杂地产，需要一种思考精神，如果没有这种精神，就显得乏味。
模式都是总结出来的，当那些人去做的时候他没有思考过。每一种模式在第一次使用的时候都是创新。大多数的案例，都是从成功里提炼出来各种模式，最主要的是从里面找出一套方法论，最终应用起来。其本质是一样的。卖房子和卖地，无非是受众不一样，一个是消费者，一个是开放商，一个是小众，一个是大众。
人们看待一个区域时，是在地产这个产业范围内进行思考，地产范畴内有交易和买卖两种形式。以土地为例，当要解决2平方公里的土地问题时，单靠交易的方式就容易出现 “鬼城”、“空城”等现象。
如果要对2平方公里以上规模尺度的土地进行区域开发，就需要伴随对其他产业的思考与探索。产业、人、建筑三位一体，息息相关。对于区域开发应该界定一个尺度，不至于因为人的关系影响了规划及区域开发。
把一个大型的项目切成小项目。比如，开始就解决30 平方公里的问题很无序，那就将30平方公里化为6个5平方公里来思考，其间只需把握6个5平方公里之间的关系，理顺之后再考虑30平方公里的问题，会简单很多。
此种模式适合于未来城市化可以波及到的，对产业依托性比较弱的土地，这种模式的衍生形式之一就是一二级联动。新江湾模式，尺度在2到5平方公里，对产业依托性较弱，针对这种模式不应将其复杂化，可以采取用卖房子的方法来卖地，就能简便很多。这是一种简单的原理，新江湾模式需要样板统计，从而需要配套销售，立即辅助配套产品，从而发掘其未来发展趋势，将土地未来的规划展现给开发商。
解决一个30平方公里的土地问题，比如三亚海棠湾、亚龙湾的这种格局的时候，需要由政府出面。因为这种区域对企业来说面积太大，政府仅需通过6个5平方公里的划分，把5平方公里这个级别模式切到新江湾这种模式上，化整为零，同时再催生一些企业，令其执行二级开发。这种做法的尺度感更大，政府要求将土地的外围的样板段安排妥当，政府的大额投入快速促成其道路及规划的完成，并且伴以基础设施的投入。
之前谈到的第一种模式是政府型的企业，第二种模式我们谈到了由政府为主导来做土地开发，那么第三种模式我们来谈谈奥园的设想。如果土地区域偏僻，且没有大型的产业支撑，民营企业就要研究产业在未来5到10年的走势，即其消费群体和社会新锐主流的思想的发展方向。如果把网上的场景植入到网下的现实中来，是否会吸引年轻群体的注意。这就是能否把线上和线下进行互动。接着再将视线转到其他相关产业。
对于开发企业而言，一定是通过休闲旅游和综合商业来实现项目的盈利，但项目属于机场经济区的核心位置，对政府而言，更多的需要考量机场的相关产业功能，因此如何在功能设置上、产品定位上满足旅游地产的开发需求，而在形象包装上更多的体现产业属性，是贯穿项目始终的核心问题。
滨湖新城为“吴江崛起的龙头”，立足环太湖，面向长三角，形成城市独特的竞争优势。
根据区域关系梳理之后，CRIC咨询认为，吴江新城在区域中适宜发展的方向是“旅游度假、休闲娱乐、生态居住”。
本案将以一种全新的模式，即以体验式的休闲度假旅游地产作为开发引擎的滨湖新城模式。
总结滨湖地区发展经验，结合吴江城市发展轨迹和地方特色形成“一廊、二心、三轴、四区”的总体发展格局。
CRIC总结国内规律性做法，结合项目约17平方公里总用地，和城市级别，预计合理开发周期在15年以上，分四阶段。
吴江市地处长江三角洲地区、太湖之滨，位于江苏省东南端，东接上海市、南临浙江省嘉兴市和湖州市，北与苏州市区交界，西滨太湖。吴江滨湖新城位于吴江市西部，太湖东岸，总规划面积达17平方公里。新城东临吴江主城，西接太湖，遥望同里古镇，区位、资源得天独厚，为吴江城市重点发展区域。
项目开发方委托中房信为滨湖新城发展提供前期定位战略咨询服务，希望解决的问题：确定项目战略发展方向和总体定位；对原有规划进行方案评价并作调整修改建议；制定项目的招商运营和土地运营策划开发策略；对项目进行合理的运作时序安排；制定相应的合理资金计划、财务平衡和融资方案。
CRIC提出项目的解决思路——从“区域视野＋市场思维＋空间布局＋土地运营”的四个维度展开……
城中村改造现存问题
以昆明城中村改造为例，易居总结出了可以从两条途径来解决城市容量问题：产业引进和外来人口导入。
通过从城市扩展节奏、功能格局、差异化定位三个方面的深入研究，预测昆明未来城市格局即将发生的变化。
包括几个因素：产出中的市场风险因素、投入中的主要风险因素以及资本成本因素。
城中村改造土地一级开发的实操问题主要包括以下两方面：旧改方面和土地出让方面。
在产业引进过程中着重研究城市经济发展状况、产业规划与发展状况、重点产业研究、可比区域借鉴等；人口导入过程则主要通过研究新城发展模式探讨、区域和周边城市规划、城市人口结构研究、交通规划研究等。
上世纪90年代初，深圳“锦绣中华”取得巨大成功后，中国旅游业的“造园运动”开始兴起。全国各地的各类主题公园如雨后春笋般涌现，短短十余年间就出现了上千家，随即它们又以同样的速度纷纷衰落。据统计，目前全国的主题公园有70%处于亏损状态，20%持平，只有10%左右盈利。常州恐龙园便是10%中的一员。在一个不出恐龙，且没有多少旅游自然资源的常州市，运营7年的中华恐龙园2007年接待游客约160万人次，营收入1.36亿元，并将常州年游客量由不足400万人次带动增至近1000万人次，成功打破了国内主题公园“一年兴，两年平，三年衰，四年关门”的生命周期。
常州恐龙园经过深入调研后发现，在欧美发达国家恐龙化石的价值开发已经成熟，电影、玩具等恐龙文化衍生在品市场产生了巨大的经济和社会效益，而在中国这方面却是一个空白。
独特的恐龙主题，占领庞大青少年消费市场，获得稳定关联市场开发空间。科普与娱乐联姻的5+2产品模式。携手宏梦卡通，实现1+1>2的产业扩张是打造文化产业体系的重要一步。
与其它主题公园相似，制约常州恐龙园发展的因素有经济基础、科技支撑、人才储备、传媒导向四大外围因素和文化积淀的内部核心竞争力。单一盈利模式显得相当单薄。
不同于一般的房地产咨询业务，区域开发咨询是以城市发展、片区开发为主要研究对象的战略咨询业务，是指导具体的房地产开发工作的先导性工作；以城市战略研究为核心，业务集成了城市片区的功能定位、产业定位、空间规划、城市运营、土地运营等专业度较高的内容；服务客户主要为各级政府的规划部门、土地运营部门、开发区管委会、城投公司、城建公司以及全国性公司的集团总部。
