土地问责

  近日有关统计数据显示,2009年我国城镇化率已达46.59%,中国只用30年时间就赶上了西方200年的城市化历程。未来5年时间,预计中国将有超过半数人口生活在城市里。在全国200多个地级市中,有183个城市提出希望建立“现代化国际大都市”的目标,30多个城市提出要建中心商务区。我以为,中国当前这些“数量多、上马快、要求高”的区域开发建设与目前中国所处的阶段存在很大的差异。
  事实上,在过去十多年的区域开发当中,因为大干快上,那些短短几年里建设起来的项目存在着诸多问题,重点表现为“多、空、大、同、乱、缺、残”七个方面。多,多达遍地开花;空,空城鬼城与卧城;大,大兴土木,盲目攀比;同,同如千城一面;乱,乱得混乱无章;缺,缺到要素缺失,隐患丛生;残,残背社会和谐。
  今天,实际上我们也没有能力去改变这些现状,因为很多不是规划层面的问题,很多也不是技术层面的问题,很多也不是单纯在业务能力和专业能力方面的问题,而是还在于政府整体的导向性,特别是每一届政府的导向性的问题。这和规划本身既相关也不相关,一届政府领导的一把手上台以后,总不喜欢沿用上一届领导已经制定的一些相关方向,总希望有一些创新的、全新的发展方向,这就造成了很多区域开发过程当中昨天往东、今天往南、明天往西、后天往北,东南西北绕一圈,每一个点都没有做好。这是中国各地区区域开发当中的最深层次的问题。
  虽然这些深层次的问题并不是一朝一夕可以解决的,但是CRIC仍然希望可以通过“七宗罪”中的案例,能够让大家在区域开发的专业和技术方面有所启发、有所警示。【下载】

中国房产信息集团联席执行总裁
上海易居房地产研究院副院长、首席分析师

多——遍地开花
多——遍地开花

从西南边陲到东北一隅,从大漠到太湖,仿佛到处都充斥着造城者的身影。

空——鬼城与卧城
空——鬼城与卧城

城市化飞速发展,越来越多的“鬼城”、“卧城”和“空城”却不断出现。

大——大兴土木
大——大兴土木

当城市建设进入盲目攀比的状态,再宏伟的建筑都无法掩饰其中的种种弊端。

同——千城一面
同——千城一面

新城对政府,就像孩子对父母。但大多数父母似乎忽视了孩子的个性培养。

乱——混乱无章
乱——混乱无章

在新城混乱的表象背后,既有先天设计缺陷,也有管理者心中章法的迷乱。

缺——要素缺失
缺——要素缺失

拔苗助长,贪大求全的结果是城市华丽的外表下捉襟见肘和营养不良。

残——有违和谐
残——有违和谐

为造新城,大规模的跑马圈地、不惜血本做形象工程、玩转“概念炒作”。

“多”的几大特征

一国多城——中国新城数量到底多不多?
一国多城——中国新城数量到底多不多?

一国多城,描述的是在城市化的浪潮下,各地纷纷建设新城,从而形成一个国家,众多新城的现象。新城的建设本无可厚非,是为了满足旧城区发展的需要而建的,但如果建设的数量超过了实际的需求量,造成重复建设和资源浪费,就应该敲响警钟了。

一市多城——城市扩容到底扩多少才算够?
一市多城——城市扩容到底扩多少才算够?

一市多城,是指以中心城区为主体,向外伸展,一圈又一圈地向周边郊区和农村扩张,建设若干现代中心城镇,形成了“一个城市,多座新城”的多核心城市发展格局。
  “老城扩容,新城崛起”,这本是自然而然、顺理成章的事情,但当新城建设被注入官员政绩、城市形象、地方GDP等众多涵义的时候,新城建设难免会出现一哄而上的现象,于是“一市多城”便见怪不怪了。

一区多城——“你方未建罢,我方急登场”的担忧
一区多城——“你方未建罢,我方急登场”的担忧

一区多城描述的是同一城市的相临近地区,同时建设新城的现象。在城市建设过程中,由于所属的区划不同,各区自主调研定位,缺乏整体协调和统筹,从自身利益出发决策建设新城,难免会出现一区多城的现象。 一区多城现象是新城运营机构缺乏协调,各自为政的产物。为了更好地分析这一现象,以杭州市钱江新城与钱江世纪城为案例进行分析。

一地多城——资源争夺战背后的危机四伏
一地多城——资源争夺战背后的危机四伏

一地多城,描述的是地缘相近地区,依托某一共同资源禀赋优势,挖掘资源特点,竞相建立新城,从而形成了围绕某一资源,周边新城林立的现象。
  当地政府在利用资源禀赋建设新城的时候,一定要充分结合自身的特点,既不要盲目模仿,也不要搞建设冒进,否则不是对资源的有效利用,而是对资源的巨大浪费。由于资源禀赋相同,因此很容易造成新城建设内容雷同,重复建设的问题,稍有不慎,就会使新城的定位和功能雷同,导致新城的同质化竞争。

  改革开放30多年,我国的城市化水平从1978年的17.9%,提高到2009年的46.6%。从20%到40%的城市化水平,英国用了120年,法国用了100年,美国用了80年,而我们只用了20多年。按国际惯例,城市化水平在30%至70%之间,属于城市化快速发展的时期,显然中国已经步入了城市化的高速发展时期。

从西南边陲到东北一隅,从大漠边关到太湖之滨,仿佛一夜之间,到处都充斥着造城者的身影。造城运动像流感一样,在每一座城市“传染”开来,全国的新城数量,怎一个“多”字了得。城市是生长的,还是被制造的?

罪因探究

  当新城建设成为一种“人建亦建”的潮流,城市建设的本质目逐渐迷失。面对扑面而来的新城建设潮流,我们不禁要问,到底是什么因素催生了这股造城风潮?

  • 1.错误的政绩观驱使。
  • 新城建设会带动建筑业及其他产业的发展,带来GDP的上涨,进而让官员出政绩,最终带来官路的亨通。正是由于存在这样一条利益链,因此,政府在决策时,部分官员受错误政绩观的误导,将能否带来GDP的大幅度提升作为决策的最核心依据,而忽视当地居民的迫切需求和政府的财力情况,出现本末倒置的现象。
  • 2.决策缺乏市场研究。
  • 城市规模的扩张本应是城市和产业发展需求推动的结果,办公、商业、居住等城市功能的规模应该都是有合理的配比标准的。但由于受到多种因素的影响,一些政府在进行新城建设决策时忽视市场需求的研究,导致新城的定位、建筑体量设置以及开发步骤出现严重失误,从而出现了城市定位模糊、项目体量供过于求等众多不合理现象。
  • 3.土地财政利益驱动。
  • 新城开发能带来城市用地范围的扩张,以及土地价值的升值,对于一些以土地收益为财政收入主要来源的城市来说,新城开发这块蛋糕实在非常诱人。因此,部分地方政府打着“新城开发”的名号,改变城市区划,进行范围扩张。通过新城开发炒作新城概念,带动土地价值增值,实现土地溢价收益。
  • 4.政府权力过大。
  • 强势政府,弱势群众的现状,导致一些政府“一人独大”,重大决策政府说了算。基本不需要征集群众意见,即使召开了听证会,也只是象征意义。由于政府权力过大,群众监督没有真正起到作用,对政府决策无法纠错,于是出现了一些地方政府,乃至贫困县花巨额资金建设豪华办公楼的现象。
  • 鬼城之思——失去城市本意的“鬼”城
  • 在中国城市化飞速发展的背景下,一系列的问题和弊端不断涌现,新城开发被认定为重要的解决途径之一,但是越来越多的“鬼城”、“卧城”和“空城”却出现在人们的视野中。鬼城,顾名思义,万籁俱寂后的鬼魅之城。也许这是一种比较危言耸听的说法,但是国内新城中的的确确存在白天人头攒动、夜晚空无一人的景致。康巴什新城就是“鬼城”的一个典型案例,被美国《时代》周刊评论为中国房地产泡沫的展示品。
  • 内蒙古康巴什——荒漠中的豪华“鬼”城
  • 内蒙古康巴什新城位于鄂尔多斯市西南部。2001年,该市为了进一步发展经济、解决老城区缺乏水资源的弊端,审议通过建设康巴什新城。然而经过8年政府倾注全力的投资和建设之后,康巴什却成为了一座名副其实的鬼城,白天在此办公的人们宁愿住在离此26公里之外的东胜区,也不愿居于康城。于是,铸成了白天有人夜无声的鬼城景致。

卧城与空城

卧城之思:城市既要安居也要乐业
卧城之思:城市既要安居也要乐业

卧城, 又称睡城, 白天人们外出工作、门可罗雀;晚上大家繁忙一天后纷纷归来,万家灯火。曾几何时,卫星城的定位一度让无数苦恼于大城市拥挤交通和高节奏生活的人为之向往:工作在中心,生活在边缘,那是无数人梦寐以求的生活方式。

空城之思:城市建设不是摆设
空城之思:城市建设不是摆设

确切地说,空城即为人口密度较低城市的表现形式。当看到新城中几幢参天高楼孤零零、无助地矗立在城市中时,遥想政府在提议建设新城时候的宏图伟志、规划师在描绘新城未来时候的美好希冀、设计师在美化新城时候的创作激情,似乎都成为了一种海市蜃楼。

无论是主观意识和行为上的“错误”,还是客观影响因素的“错判”。归根结底,要搞清楚城市是为谁而建?当新城建设的天平倾向于“经济”或者“政绩”时,鬼城、卧城、空城现象就比较容易出现,因为并未考虑过多新城未来的主体——人。而当新城建设的天平倒向“人民”这一边时,其决策的制定和措施的执行都会“以人为本”,迎合人民的需求,才能基本保证做到“城市,让生活更美好”。

罪因探究

  • 1.开发主观意识过激。
  • 无论政府出自何初衷决定开发新城都不为过,但是他们对此意识太过强调,变首选为唯一时,错已铸成。片面失衡,盲目追求经济发展,或者急功近利,形象工程作祟,推动这些新城建设的动力不再是城市本身的需求和升级,而是冷冰冰的数字、标准和百分比。因为新城建设,对当地GDP的增加见效最快,也相对最容易操作。如此建城结果如何可想而知。
  • 2.开发主观行为过失。
  • 在过激的意识形态指导下,新城开发已经慢慢驶离正常轨道。而开发主体在操作行为上的过失将轨道偏离的角度进一步扩大。一方面表现在不自量力,无视市场实际需求,新城在时间、空间和资金投入三个维度上均不同程度地出现了脱离实际市场需求的行为。另一方面,目光短浅,执念于“无为即有为”的理论思想,对于自己的职责或撒手不管,或爱理不理。基础设施建设不足、政府优惠政策不够、开发时序以房地产为先,都造成了一些困境。也许,现在政府更需要了解“有得有失”这句成语的含义,不能为了眼前一些蝇头小利而错失了最后成功的机会。
  • 3.客观影响因素。
  • “天时地利人和”,有此三者事方成。但是新城开发过程中却往往碰上“时运不济”、“遇人不淑”的状况,宏观经济不景气暴露资金链脆弱,或者开发主体间缺乏合作,三者中失了“天时”和“人和”,新城又怎能“事成”?这种客观影响的猝不及防,从另一个侧面印证了政府在新城建设风险管理上的轻率。
规模大——新城规划到底多大才算大?

规模大——新城规划到底多大才算大?

  “没有最大,只有更大;没有最高,只有更高;没有最宽,只有更宽”。当城市建设进入盲目攀比的状态,无视“市场之手”的力量之时,再宏伟的建筑、豪华的地标都无法掩饰新城发展中呈现的种种弊端。 一番大兴土木,劳民伤财过后,人多地少的中国又是“几家欢乐几家愁”?
  新城在规划和开发建设过程中所涉及到的因素,包括土地、人口、规划尺度等方面的内容。近年来,一场造城大跃进席卷全国,新城尺度和高度被不断刷新,大草坪、宽马路、大广场、大城区,我们的耳朵不断地被这些描述新城规模的字眼充斥着。难道曾几何时规模的大小成为了衡量新城建设成功与否的标准了吗?
规划面积大
规划面积大

在城市化快速推进过程中,土地城镇化的速度要远远高于人口城市化的速度,根据2001到2008年的研究统计,城市土地的扩张速度比城市人口扩张的速度快一倍左右。

启动区面积大
启动区面积大

由于市场研究不充分、以及部分地方政府好大喜功,一些新城在启动区面积的设置方面,设计不合理,主要表现为面积偏大,造成资源配置力量的分散。

人口规模大
人口规模大

由于一些新城在规划过程中,忽视城市化发展规律以及本地实际情况,未来人口规划数量过高,并按照规划人口确定未来的相关配套,导致物力、财力的浪费,最终还是难逃人气不足,新城变空城的命运。

规划尺度大
规划尺度大

不知从何时起,一股“大规划”之风,从大城市迅速蔓延至中小城市,仿佛一夜之间,大马路、大立交、大广场、大湖便充斥到每一座城市,成为城市建设的“标配”。

  • 体量大——当心消化不良
  • 体量大,主要只是在新城开发建设过程中,有些新城过度追求建设速度和建设体量,忽视市场需求,从而导致了大体量、高建筑等华丽城市外表的背后,市场供过于求,难以消化的状况。通常体量大主要包括商业面积体量大、办公面积体量大、以及住宅面积体量大等方面。
  • 目标大——豪言壮语的背后要有切实保证
  • 城市发展目标,是指在城市发展战略和城市规划中所拟定的一定时期内城市经济、社会、环境的发展所应达到的目的和指标,是对城市未来发展愿景的描述,具有指导城市发展,明确发展步骤的重要作用。
      城市目标就像人的理想一样,应源于现实高于现实,如果与现实相差太远,那目标就只能是个听上去很美的梦而已。一旦发展目标设定太高,变成了充斥着豪言壮语的空口号,那目标就将失去存在的意义。
  • 投资大——建城有风险 投资需谨慎
  • 新城建设投资,是指新城在开发建设过程中,所有的资金投入情况,包括基础设施投入、公共服务设施投入、办公楼投入、商业设施投入、住宅投入等各项内容。新城建设就是要在有限资金投入情况下,实现城市建设效果最优化。
      60亿建新城变烂尾、52亿新城变空城、7亿打造中国“白宫”……一方面是城市建设极尽奢华、另一方面是极其低下的利用率,全市人民勒紧裤腰带省吃俭用,换来的却是一件件豪华摆设。

罪因探究

  大规划、大手笔,就好的动机说,决策者是为了提升城市硬件和形象,获得更好的发展。但是城市的发展规模和方向是有客观规律的。大规模、大体量、大投资等现象的背后到底隐藏着怎样深层次的原因,是我们必须要冷静思考的问题。

  • 1.前期决策因素
  • 由于思路、立场等原因,导致决策者在决策时,偏离城市开发的本质目标轨道,造成决策失误,与实际目标越走越远。决策——领导拍脑袋,市场研究不充分。在新城开发的决策中,主要领导搞“拍脑袋”决策,看着别人做的挺好,生“红眼病”,自己也想试着玩玩,但不同城市的发展情况和发展背景是不一样的。市场是最有发言权的,不进行充分的市场调研,做出的定位必定会有失准确。发展方式可以借鉴,但不能一味复制。正确的决策要从城市发展的实际出发,遵循客观规律,避免决策时头脑发热的情况。
  • 2.后期实施因素
  • 都说决策正确了,事情就已经成功50%了,剩下的50%就要靠实施了。但即使决策再科学,如果没有实施好,最终也还是会以失败告终,结果可能变为零,也可能为负数。因此,对于新城建设中出现的种种现象,实施环节必定有推脱不了的责任。其中包含:监督——政府权力过大,缺乏监督机制;利益——土地财政驱使,圈地思想浓厚;市场——项目体量不合理,忽视市场需求;速度——盲目追求速度,建设贪大求快;财政——政府财政混乱,收支不透明。

  如果说新城较之政府,如孩子较之父母。 那大多数“父母”似乎忽视了“个性培养”。于是乎,“父母”给孩子制定了如出一辙的“人生轨迹”(规划布局);精心设计的“未来职业”(功能)有异曲同工之“妙”;连“穿着打扮”(外貌)也“时髦地”追逐着流行趋势……

  • 规划雷同——模式照搬的机械复制
  • 新城的规划已经渐渐走入了一种思维定式和创意枯竭的怪圈。一旦有成功案例,祖国各地便会出现各类“山寨版”,这种风气造成的结果就是越来越多的新城“孪生兄弟”被人为孕育了出来。
  • 功能雷同——功能重复下的资源争夺战
  • 政府对总是担心新城未来落后于人,复制成功新城的“功能”便成了他们的首选。其结果横向比较各类新城后会发现,他们的定位和功能都如出一辙,毫无个性可言:商务、居住、休闲成功能主打品牌,行政、贸易、会展等功能紧随其后。甚至在同城中的几个新城都会在功能上互相重复,造城重复建设和资源浪费。
  • 面貌雷同——如此雷同绝非巧合
  • 我们在城市设计上的不足之处往往是只注重形,不重视神; 只突出功能主题而忘掉文化责任,将城市外观模块化:大立交、大马路、大广场、大草坪、景观大道、豪华办公楼……城市内基础设施、建筑和公共空间等大同小异,欧陆风情、仿古风格等随处可见,不断挑战着人类审美疲劳的极限。

  有的新城中轴两侧往往有延伸布局,这样的布局犹如大鹏展翅的飞鸟,其身体即为中轴大道,而展开的双翼则是规划中大道两侧的对称开发组团。如成都天府商旅新城、广州珠江新城和杭州运河新城等。

  还有的新城则强调中轴两端的对称,其形象颇如哑铃状。这类布局往往多用于核心区或者CBD的中央广场,多有模仿华盛顿总体格局之嫌,给人以宽阔之视野和肃穆之情怀, 如合肥滨湖新城核心区、沈阳蒲河新城核心区、无锡太湖新城核心区……

  • 交通篇
  • 有人把城市设计师亲切地称为“城市美容师”,而如今他们却渐渐改行,成了“城市粉刷匠”,手执一杆“格式刷”,大笔一挥,将城市一律格式化,首当其冲的就是交通。新城中再难见极富特色的蜿蜒小路、具有生活气息的街道弄堂、树荫覆盖的幽径;取而代之的则是宽阔的大马路和复杂的大立交。
  • 公共空间篇
  • 城市公共空间是指是城市居民进行公共交往,举行各类活动的开放性场所,其指向是为多数民众服务,包括街道、广场和公园绿地等。但很多广场设计极尽“宽阔大气”,喷泉景观极尽“宏大艳丽”,草坪绿化更是极尽“精致唯美”。对公共空间美观的聚焦,恰恰使得“开放性”严重失焦。
  • 建筑篇
  • 建筑是城市最最直观的视觉感受,当所有人倾注全力规划设计建筑的时候,中国设计师缺乏创意的弊端再次凸显,相似的建筑(群)随处可见。建筑要有自己的特色、当地的文化、历史的故事,这样才能塑造一个特色的城市。能引起共鸣的建筑才能给人以亲切和熟悉的感情,成为大家共同的记忆和符号的源泉。
  • 1.政治因素——行政意志急功近利
  • 作为新城的大脑,政府的决策像令旗一样,指挥着新城的发展方向。只可惜他们受制于政绩、指标等看不见的枷锁,往往不得不做一些仓促甚至草率的决策,于是在眼一闭、脑一拍地决定建设新城之后,唯一能做的事情就是“催促”。结果设计人员只能以“时间战胜一切”的宗旨,快速成品,而这正迎合了那些“心急火燎”的客户,却悲剧地又酝酿出了一个“审美炸弹”。
  • 2.经济因素——利益最大化引领新城趋同效应
  • 各地打着“国际化”的旗帜,踏平“粉墙黛瓦”拥立乏味的“玻璃森林”,这一看似破旧立新的行动却恰恰成为了扼杀城市“特色”的罪魁祸首。盲目追求“国际化”定位决定了城市面貌的趋同。只得其形不得其魂的东施效颦,让我们的今天城市变得只有形体、没有血肉。
  • 3.社会文化因素——无休止的攀比模仿秀
  • 攀比与模仿似乎一直是萦绕城规界的两个非常独特的特质,细细推敲不难发现,它们指向一个共同的内核——缺乏创意。国内新城比的并不是特色创意,而是规模。其结果就是每个新城都有同样的广场、同样的立交、同样的喷泉、同样的建筑,不同的只是他们越来越大、越来越绕、越来越高而已。

  “萝卜快了不洗泥”!在大干快上“五年成形、十年成城”的急切冲动下,中国用近15年时间完成了过去百年所不能造就的城市建设,盲目追求高速度、高标准,不切实际随意扩大规模的大手笔的规划建设,催生出一则则新城乱象:功能布局失衡、空间交错芜杂、迷宫般的交通……而这一切混乱表象的背后,既有先天设计缺陷,也有管理主体心中章法的迷乱。

  • 功能紊乱
  • 区域开发过程中的新城功能紊乱,主要指在新城规划工作中,由于技术水平不到位等原因,造成居住、商务、行政等城市主导功能在分区布局上的不平衡现象。此外,新城建设实施过程中的监管不力,也是导致新城功能最终紊乱不堪的重要原因。
  • 空间杂乱
  • 新城空间杂乱,主要指在新城的城市规划中,对于城市密度、城市布局和城市形态的设计欠缺合理性,从而导致新城在建设土地利用上过于松散或密集,建筑立面风格不和谐,或者城市天际线不美观等等现象,令人产生空间杂乱之感。
  • 管理混乱
  • 新城管理混乱是指在新城管理过程中,各级管理主体所表现出的决策思想的前后矛盾,或者决策思想和实施行为间的不一致状态,并且此种状态在时间上具有持续性。其中,新城管理是指与城市规划、城市建设及城市运行相关联的城市基础设施、公共服务设施和社会公共事务的管理。
  • 交通混乱
  • 新城建设中的交通混乱是指新城区域范围内,道路引导牌林立却指向不明的“交通迷城”现象,以及大量设置华而不实的立体交通系统的“形象立交”现象。这两者是引发交通混乱的根源。
  • 定位模糊
  • 新城定位是新城发展和竞争战略的核心,也是新城营销和品牌建立的基础。清晰而独特的新城定位是指导新城建设一系列问题的风向标,而模糊或前后矛盾的新城定位,则暗藏着新城发展颓败之势的伏笔。

罪因探究

  • 1.机构心无章法,建设目标不明
  • 由于我国地方政府有五年的任期限制,如果一地的新城建设工程未能在一届政府任期内草创完成,继任政府领导班子难免对原有规划进行或大或小的变更,这种变更如与原有规划利益发生冲突,则在一定程度上也会引发新城建设的目标进入模糊状态。
  • 2.规划经验不足,方案设计失当
  • 新中国成立后,我国城市的建设取得了很大发展,但由于历史原因,我国城市规划在专业人才、经验技术等方面都落后了国际发达国家水平,规划经验不足导致部分新城在规划设计初期就本着“摸石头过河”的试验指导思想,由此导致的新城功能规划紊乱、空间杂乱、交通混乱等等问题也就应运而生了。
  • 3.开发时序颠倒,形象工程占先
  • 招商招到一个项目启动一个项目,或者领导指定启动哪个项目就启动哪个项目。如果此时再遇到唯政绩是图的政府首脑,则中看不中用的“形象工程”占先的可能性就不是一般的大了。
  • 4.运营管理违规,管理手段粗暴
  • 新城开发涉及的利益主体多样、工程量浩大、工期冗长、所需开发资金甚巨,其建设利益又具有强烈的公共属性,因而其所需的开发管理主体一般为政府公共职能部门,而较少出现以纯商业公司负责开发管理的新城案例。
  • 5.监督机制乏力,后期执行走样
  • 新城开发进入后期阶段之后,开发管理主体的职能开始从开拓者到监督者转变。此时同样需要严谨有力的监督机制作为保障。但是部分新城的开发管理主体对前期规划设计和建设实施环节注入了比较有力的关注,但忽视了后期的监督管理职责,导致新城在建设完成后的投入运营环节却遭遇“晚节不保”的难堪。

罪因探究

  目前我国各地新城建设浪潮中,频繁出现的要素缺失现象,其成因是多种多样的。既有规划设计阶段的技术手段不成熟问题,也从侧面反映着新城开发管理者急功近利的短视心态。可以说在很大程度上,正是由于新城开发主体普遍共有的贪大求全、盲目攀比的不良风气,才是导致一座座新城图有华丽外表,其实内里的功能运作早已捉襟见肘甚至难以为继的首要根源。

  在“让城市高起来、亮起来、洋起来”的号召下众志成城!于是乎,拔苗助长,贪大求全的结果是城市华丽的外表下捉襟见肘和营养不良,有些病患可以靠后期治愈,有些缺陷却不幸酿成慢性病,给城市可持续发展带来隐患。

  • 配套缺失
  • 新城开发区域范围内的配套缺失主要包括基础商业设施、公共服务设施以及市政配套设施的缺失情况。其中,还涉及到以上配套设施数量同新城人口导入量相比的绝对不足,和设施在地域分布上的相对不均两种情形。
  • 交通不便
  • 新城开发的交通不便,其研究对象侧重于新城的对外交通条件,主要是指新城选址与主城区之间的距离过远问题,以及新城与主城之间的道路交通条件不佳等现象。
  • 特色缺乏
  • 所谓新城开发特色缺乏,是指新城规划的空间形态机械呆板,建筑语言随意复制,城市功能单调无特色等问题。反映了城市规划设计者创新思维的短缺。
  • 文化缺失
  • 在汹涌的新城开发浪潮下,建设者要么随意抹灭本土文化,要么简单移植外来文化,于是新城文化缺失现象也就变得日益严重起来。目前在我国部分以旅游资源为主导的区域开发项目中,局部城市有文化资源,但却因无人开发或开发不力而闲置甚至遭到破坏,而另一些城市则因文化资源紧缺。
  • 产业缺失
  • 所谓新城的产业缺失,是指新城区域范围内,优势产能导入困难,产业发展水平大幅落后于居住功能的不平衡发展现象。
  • 资金缺失
  • 资金缺失,是指在新城开发实施过程中,由于各种原因,开发主体未能正确处理好开发资金的储备和投放关系,导致整个开发过程中资金链处于持续性的过度紧张状态,或者在某一时间点上出现资金链断裂,无力支撑新城后续开发的不良状态。

  和谐社会,原是一种美好的社会状态和一种美好的社会理想,即“形成全体人们各尽其能、各得其所而又和谐相处的社会”。如今却有很多权利机构打着“和谐”的幌子,做着与“和谐社会”背道而驰的事:为造新城,大规模的“跑马圈地”、不惜血本做足“形象工程”、玩转“概念炒作”;肆意造城,使很多新城变成了“孤岛”,越发展越“贫困”……长此以往,如果人们处于并将长期处于“被和谐”的社会中,将何其哀哉?

  • 发展致贫
  • 新城开发的本意是振兴一地经济,改善当地居住生活水平,但从目前我国部分新城开发案例来看,却出现若干“发展致贫”的开发案例,究其原因,政府欠缺公平的征地补偿,及开发商不计毁誉的跑马圈地,是导致区域原住民在开发过程中失地、失业、失利的主要原因。
  • 圈地运动
  • 当政府以扩张的名义圈起大量土地时,就趁着土地招拍挂之前,将大批未拆迁整改的土地拨给钱袋子公司,企业借机“铺摊子”。结果往往是土地利用率不高;大量耕地,特别是优质耕地陷入闲置状态;部分企业开而不发,征地后就让它闲在那里。
  • 招商饥渴
  • 对于区域开发而言,招商既是肥差,也是苦差。然而在区域发展之初,或者二、三线城市的产业、企业招商,有些地方政府的招商部门,绞尽脑汁,使出浑身解数,有时恨不得倒贴的去招商。
  • 城市孤岛
  • 现在某些新城的开发与母城的距离越来越远,又没有交通连接,以至于新旧城缺乏有机联系,彼此之间各自为政、互不影响,城市空间结构失衡,母城功能无法有效扩散与辐射到新城,而新城自身定位和功能发展又不足以支撑其独立发展,导致新城处于孤立、迟缓发展状态,此现象被称之为“城市孤岛”。
  • 形象工程
  • 现在百姓一提到形象工程,无不投来鄙夷的目光和碎碎的言辞,“形象工程”成了少数官员作秀浮夸、沽名钓誉、不顾民众死活的代名词;变成了党和政府转变作风、执政为民的障碍和靶子;变成了开发商抬高住宅价格的增值配套产品。
  • 概念炒作
  • 对概念进行炒作,用一些噱头来吸引客户,而往往这些噱头和概念都是空虚的,虽能引起一段时间的人气膨胀,但很快就会消退。
  • 伪低碳
  • 对于伪低碳形成的原因,主要在于几个方面:流行趋势引导,高额溢价增值和低碳技术混淆。人们视低碳为时尚,盲目追捧,情愿为低碳的高科技额外买单,开发主体从中获利。

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