　　　　　　　　　　　“限购”全面进行时

　　10月18日，随着“暂定同一购房家庭只能在本市新购一套商品住房”这一政策在大连落地，短短十几日内，颁发“限购令”的城市已扩展到13个：上海、深圳、厦门、宁波、福州、杭州、南京、天津、温州、三亚、广州、海口、大连……“限购令”非首创，早在今年四月份，北京就成为当时实施限购的唯一城市。
　　第三季度“市场快速回暖、房价蠢蠢欲动”引发“二次调控”，作为抑制房价的重要举措，“限购”已然成风：限当地人买房、限外地人买房、限年龄、限时间，限法可谓无奇不有。所有这些都在强调：在特定的时间及环境内，房子开始计划供应了！
　　然而，限购政策效果到底如何？
　　首先，这只是一次心理战术。“限购令”使房价下降预期增强，让购买需求从“急迫”转为“观望”，这种警示性在短时间内可能有效，但相比之前出台的政策，有效时间及药性将大打折扣。
　　其次，尽管看上去是从供需入手纾解高价症结，但“限购”对实质供求结构难以改变。近期市场表明，刚性需求和改善型需求是市场主导，尽管投资需求存在，但远达不到2009年的比例，一人买多套的情况仅仅是个案。限购仍可以再买一套，有的还允许卖掉再买，殊不知“凭票供应一套房”在某种程度上还会造成短缺和恐慌。因此，人为的抑制需求，恰如弹簧，压得狠，或将弹得更高。事无全利，亦无全害，这正印证了“政策亦是双刃剑”这一道理。
　　“12月31日”，对有时间限定的“限购”城市来说，或许到了最难捱的时刻——政策效果不明显，是结束还是延续？而没有“限购期”的城市，还可以相对轻松一点地根据市场变化、中央及其他地方政策变化等进行调整。
　　至此，有两个时间点值得关注：第一个时间点——2010年12月31日，若效果不明显，政策仍会延续；第二个时间点——2011年12月31日，政策或将宣告终结。“限购”不应延续到2012年，短则三月，长则一年，其寿命应该在这样一个范围内。
　　“限购”到底能够走多远，我们拭目以待！

　二次调控或加大供求风险

　　受楼市调控加码影响，预计未来供大于求的状况还将延续一段时间，成交将受到抑制，各城市未来供求风险也会有一定程度的上升。

市场整体表现供过于求

第三季度，全国30个典型城市的房地产供求比为1：0.80，市场整体呈现供过于求的局面，并且供求关系较上一季度有所放大。

部分城市供求风险有所上升

受楼市调控加码影响，预计未来成交将受到抑制，各城市未来供求风险将会有一定程度地上升。从监测的30个城市来看，目前已出现30%的城市未来供求风险进一步上升。

深圳或迎高度供求风险

深圳、海口、济南等城市则处于高供求风险，这主要是由于未来供应过量，而成交受政策抑制，供求风险上升。北京、上海、广州等城市预计未来将处于次低供求风险。

上海住房空置率尚处安全系数

空置房有多少，空置率有多高？近期，这个关键性的房地产市场指标，成了说不清、道不明的谜团。调查显示，上海目前住房空置率尚在安全系数内，上海住房空置率的调查结果在一定程度上能够说明东部发达区域房地产市场空置现状。

上海全社会存量住宅空置率为7.5%。
上海存量住房空置率处于正常范围内。
住宅竣工年限越短，空置率越高。
住房价格层次与空置率成反比。

1-8月土地购置费6千亿地价不降，房价难抑

第四季度各地必须加快供地速度，尤其是房价较高、供应紧张的广州、北京和深圳等一线城市和部分二线城市，从而抑制地价上涨。否则，将影响后续的住宅供应，而在供不应求的市场形势下，很难期望房价会明显下跌。

　调控，调控，再调控

　　金九”的悄然回暖，显然潜伏了危机。还未步入十月，楼市再度遭遇“政策阴云”。是后市低迷的前奏？还是打折促销的开始？政策夹击下的楼市又将何去何从？

楼市“银十”难再续《CRIC地产观察》PDF下载

　　以9月29日为界限，楼市风向急转。而国庆长假楼市惨淡的景象，似乎成了市场低迷的前奏。事实上，就在国庆节前，各地市场持续回升，多数城市在9月份最后几周的成交量都达到调控以来的高点，而绝迹多时的涨价情况也开始重现市场。

﹥新政前：“金九”市场掀热潮　　在多座城市创下今年成交最高值之后，“金九”也基本达成了兑现。9月份，市场延续向好发展，市场信心快速回升，投资客重回楼市，成交继续上行，售楼处门庭若市，排队购房、日光盘频频出现。
　　﹥新政后：市场回落“银十”难再续　　从北京、上海、深圳等“十一”举办房展会的城市来看，参观人数远远少于去年同期，展会现场异常冷清，购房者均表现出浓厚的观望态势，尤其是上海、深圳房展会的后几天，客流明显减少。同时，参展企业热情下降，部分开发商已经考虑调整价格来吸引客户。
　　﹥众房企基本维持前期策略　　综合看来，当前主要的促销手段有三种，一是分期付款优惠，保利等知名企业均在其中；二是特价房，不少项目推出特价房源，有立减25万元房款的，也有低至6830元/平米的特价房；三是存抵优惠，例如绿地金色水岸推出存1万抵20万元的优惠，折扣幅度相当大。

二次调控下　市场何去何从？

　　四季度市场整体下行基本已成定局，价格也将因为缺少成交的支撑进入下行通道，但是鉴于大部分企业目前销售业绩完成情况良好，价格下滑还将遇到一定的阻力，具体何时会出现楼盘普遍打折降价的情况，还有待市场的表现。整个房地产市场的政策环境依然处于从紧的状态中，下半年的政策重头将集中于房产税试点的落地执行和保障房的建设，维稳是目前政府调控的最终目的。

四季度或再探底，房价重现松动

目前政策对市场成交的影响尚未完全显现，预计随着各地细则的落地实施，成交还将进一步下滑，四季度或将再次出现探底的走势，预计个别城市的成交量下得幅度可能达到20%-30%。与此同时，成交均价也将由于缺少成交的支撑开始下滑，项目打折降价也将重现市场。

影响从高端向中低端蔓延

就成交的物业档次来看，高端物业由于受到限购，土地增值税等政策的影响，在短期内受到一定的影响，销售或有波动，但从中长期来看，在我国经济通胀压力不减以及缺少多方位投资渠道的背景下，优质的高端物业由于其稀缺性和高保值增值性依然是不少投资资金的首选。

房产税开征箭在弦上

自从今年4月份传出房产税改革将取代物业税成为楼市调控利器的消息之后，关于房产税试点的消息就一直没有断过。9月底的政府二次调控再次明确提出了，将加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。这一信号表明，房产税真正落地实行或许离我们已经不远。

保障房建设进度将进一步加快

从社会稳定和平衡投资规模的角度出发，政府在保障房的推进速度和监督力度方面也会进一步加强。根据国土资源部、住房和城乡建设部、监察部日前发布的文件中也指出，相关部委将对省级政府稳定房价和住房保障工作进行考核和问责，落实不利者将被追究责任。

企业策略取决于前三季度业绩

大部分企业前3季度销售业绩完成情况良好，未来或将保持观望伺机而动。企业是否在四季度采取打折降价的促销措施，关键在于前三季度企业完成销售业绩的情况。目前从季度企业销售业绩排行榜来看，大部分企业如保利、万科等前三季度都已经完成了全年销售目标的80%。

　　结合最近上海市对于单价高出三万以上的预售证暂缓发放来看，前期发热的高端物业需求冲击会很明显，相信不少的高端需求会短期持观望态度。

每个城市都有它的价格梯度线，如果高端的价格梯度线得不到压制，低端的是不会无端下行，这点相比谁都清楚。

关于上海细则的六点判断

　　在贯彻落实七部委相关文件精神的同时，“沪十二条”基本做到了有“限”、有“压”、有“保”。当然，具体到政策本身，更有一些值得关注的方面。

其一，从横向比较来看，细则低于预期。
10月7日，“沪十二条”出台，迟迟未定的“另一只靴子”终于落地。这个政策落地之前行业内传播的都是“限购+房产税落地”的版本，而本次限购是如实落地，但房产税只是提及“积极做好试点准备工作”。
其二，从政策出台的时机和调性来看，相对中稳。
由于11月份即将召开中央经济工作会议，所以，上海市本次出台政策在一定程度上也是为了能够保持以及创造一个相对比较良好的氛围，原则是价格必须得到控制。但就政策本身，上海市细则还是保持相对中稳的形象。
其三，三套停贷与限购叠加效应杀伤力大。
由于股市事先已经做了利空预期，所以细则出台后反倒是相对利多。而楼市则不一，一方面，就刚性需求，已经成为我们这个社会的中坚，另一方面，这些年全国性的资金在上海置业需求也是非常积极。
其四，高端物业受影响会较大。
政策明确提出“重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查”，这招是典型的“划圈出政策”的做法。尽管细则内容是从低到高划出三个圈层，但执行顺序肯定是反向操作。
其五，出租物业租金将会上行。
一方面楼市在目前政策下会在一定时间段内低迷，交投放缓；另一方面房产税定调是做好积极出台的准备工作，这些将必然会增加业主对未来物业持有成本看涨的预期而这部分成本肯定会转嫁给下家。
其六，民营资金无出口，担忧小城市房价上行。
民间资金没有很好的疏导，加上近期北京、上海、深圳等一线城市纷纷出台政策，而苏州、厦门等也在陆续跟进，预期这些资金很可能会转向到三线城市，这是个危险的信号。