2013上半年,“新国五条”作为上一届政府楼市调控的收官之举,在引起短暂波澜之后悄然落幕。新一届政府强调经济结构调整,秉持“去行政、重市场”的执政理念。

政策发展—调控持续进行 政策稳定可期

2013上半年,“新国五条”作为上一届政府楼市调控的收官之举,在引起短暂波澜之后悄然落幕。新一届政府强调经济结构调整,秉持“去行政、重市场”的执政理念,房地产调控长效机制有望稳步建立。
  然而,在房产税的扩围开征尚需时日,住房保障工程亟需制度完善的现状之下,“限购”、“限贷”等现行的行政调控手段短期内不会退出。另一方面,虽然领导层对经济增速放缓容忍度提高,但李克强总理在7月的讲话中亦强调,应使经济运行处于合理区间,经济增长率、就业率不滑出“下限”,CPI不超“上限”,可见,坚持房地产宏观调控,维持楼市整体稳定仍是后市政策的主基调。【下载】

房地产国内贷款与个人住房贷款走势图 更多>>

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标杆房企历年融资金额对比(2010-2013上半年) 更多>>

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土地市场:热点城市交投活跃 标杆房企调整策略

2012年下半年以来,新房市场销售良好,开发商现金流改善,补充土地储备需求增加;同时,融资环境进一步好转及新一轮调控政策影响小于预期,使得开发商信心回升。在供应量回升的背景下,土地市场自2012年下半年起逐渐回暖。

2013年上半年,主要城市土地市场供应加快,成交量随之走出低谷,回复往年行情。但城市间冷热不均,北上广杭等热点城市供求两旺,其他二三线城市则表现平平。预期后市政策仍将保持平稳,2013年土地市场将维持平稳增长态势。【下载】

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  • 成交持续活跃 市场回复平稳7月24日
  • 2013年上半年土地供求量同比增加,市场回复到往年同期平均水平。1~6月,13个重点城市居住、商办用地成交量同比分别上升约81%及63%,土地出让金同比大幅上升约168%。但从总量上看,2013上半年仍低于2012下半年水平。分城市看,出让金增长较高的城市主要集中在北京、上海、广州和杭州四个热点城市,天津、成都、武汉等城市与去年同期基本持平。
  • 热点城市供求两旺 一线地价上涨明显7月24日
  • 2013年上半年,中原监测13个重点城市中北京、上海、广州及杭州等地土地市场出现供求两旺的行情。上述四城市2012年1~6月经营性用地供应量同比增幅均超过100%,成交量同比增幅除广州为72%外,其余均超过140%,出让金均较去年同期上升逾4倍。其中北京2013年上半年土地出让金总额已超2012年全年总额。

新房市场:一二线成交活跃 旅游地产谋破局

上半年全国及主要城市的新建住宅市场总体上延续了2012下半年以来的活跃局面。一二线城市的表现整体优于三四线城市,特别是一线城市,市场存量下降、房价回升。
  但地方政策也出现收紧迹象,三四线城市则整体表现平平。相对于销售市场的活跃,全国施工建设未见起色,预期下半年市场整体仍将保持平稳。【下载】

30主要城市新建住宅成交量(2009.01-2013.06)

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30主要城市及全国新建住宅成交面积对比(2009H1-2013H1)

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  • 销售整体活跃 三四线城市堪忧7月25日
  • 2013上半年,30个主要城市新房销售量经历了一个先热后稳的过程。一季度,30城市累计成交面积同比上升71.5%,延续了去年年底活跃的市场走势。
  • 供求关系分化 存量普遍回落7月25日
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  • 房企扩张谨慎 旅游地产趋热7月25日
  • 宏观层面,今年上半年,全国房屋施工面积与新开工面积累计同比两项指标,都止住去年以来的连续下跌局面,但在新房销售活跃、存量下降的有利市况下,新开工面积并未出现预期中的明显回升。
六大城市二手住宅市场量价走势图(2007年1月—2013年6月)

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二手房市场:自住需求充足 量价平稳发展

2013年,多地楼市开局良好,成交持续活跃,价格加速上涨。为稳定房地产市场,调控新政 “国五条”应运而生,核心内容包括限购、限贷的升级以及个人所得税从严按照20%计征。受政策影响, 3月各地均出现二手住宅集中成交过户现象,随后二手住宅市场迅速降温,价格涨幅有所趋缓。

主要城市的自住和改善需求较为充足且长期存在,而信贷的松紧程度将直接影响此类需求的释放。由于中央多次表态将继续支持居民购买首套自住用房,因此预计下半年主要城市二手房市场将有望继续二季度的量价平稳走势。【下载】

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商业地产:写字楼租赁盘整 购物中心租金疾升

相对于住宅市场的活跃表现,商业地产市场上半年波澜不惊。受宏观经济增长放缓影响,甲级写字楼租赁市场出现盘整。由于一线城市消费水平上升,过去几年中商用物业租金涨幅远超甲级写字楼和住宅。受整体经济放缓影响,商业地产新开工量增幅明显下降,预期后市平稳发展。【下载】

2013上半年,7个主要城市甲级写字楼市场整体盘整,租金平均下跌1.3%,而去年和前年全年租金上涨幅度分别为5.6%与13.5%。可见,伴随着国内经济结构调整,宏观经济增长放缓影响到写字楼市场。多数城市涨幅收窄甚至出现下跌,租金上涨城市中,深圳以5.9%位列榜首,其余城市涨幅均在3%以内,包括杭州、重庆、北京。成都、上海和广州明显下滑,跌幅在5%至8%。总体来看,写字楼租金上半年表现差强人意,以盘整为主。

中原甲级写字楼租金指数(200401-201306)

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中原甲级写字楼空置率(200401-201306)

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四大一线城市住宅、甲级写字楼、购物中心租金指数对比(2007-2012年)

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