双轨兼修 大势趋稳

2012年的房地产依然精彩纷呈。如果说房价合理回归和房地产市场的健康发展是所有政策的中心,那么围绕其开展的行政、金融、土地等方面的调控则代表了支撑这个中心的基点。在这样的市场特征之下,“基本面”逐渐好转,全国百城房价自2012年6月止跌后连续6个月环比上涨。坚持房地产市场调控不动摇基调与房价降幅收窄,甚至出现涨价的现象的矛盾日益突出。随着通过囤地获取高土地溢价的时代一去不返,在土地储备上,各大房企更改了之前不断扩充的格局,而是根据销售的进度来决定拿地规模,以期实现均衡发展。 报告下载

中原地产:

2003年至2012年间,我国房地产市场经历了十年四轮调控,中央与地方两级政府持续博弈,地方的执行力度对调控效果产生了较大影响。在中央领导层过渡的关键时期,为保持政策的稳定性和连贯性,房地产市场更需要保持平稳有序。预计2013年房地产市场调控的维稳宗旨不变,而地方政府亦将在中央调控政策的框架范围内寻求新的博弈空间。2012年年末,中央政治局会议又提出“加强房地产市场调控和住房保障工作”,预示着住房保障和市场配置的“双轨制”将并驾齐驱,房地产市场将呈现市场和保障的均衡发展。

(一)调控与博弈共存的十年

  2012年恰逢始于2003年的我国房地产市场调控十周年。这十年中,历经四轮调控,调控力度逐步加深、调控手段日趋丰富、调控范围不断拓宽。除2008年末至2009年中为刺激性的调控外,其余三轮均为抑制性调控。通过对不同时期调控历程的分析看出,历次调控内容主要围绕土地、金融、财税、行政等方面展开,且三轮抑制性调控无一不是将矛头直指“房价过快上涨”。

  对房地产市场调控的十年,也是地方与中央两级政府关于调控问题博弈的十年。地方政府对调控政策的执行情况,最终决定了调控政策的实际效力,进而影响调控效果。而地方政府的执行力度则与市场量价走势紧密相关。概括而言,房价涨跌幅越大,两级政府对调控的决心和执行越统一。而房价处于涨跌小幅变化期间,两级政府博弈深化,地方对调控的动力不足,政策执行的弹性增加。尤其是当房价缓慢回落时,即调控效果初显时期,两级政府博弈最为强烈。

(二)维稳宗旨决定后市调控方向

  2012年12月召开的中央政治局会议上提出的“继续坚持房地产调控不放松”,奠定了2013年房地产市场调控的基调。时下中国经济正经历结构转型,经济增长日渐出现放缓迹象,现有调控政策再次升级的可能性较低。尤其在中央领导层过渡的关键时期,房地产市场调控更需保持政策的稳定性和连贯性。因此,在维稳的诉求之下,“限购”、“限贷”等“退烧针”式的行政调控手段在短期内将暂无放松的可能。

  然而,行政干预性的调控措施已背离了市场经济的自身规律,不宜长期施行,市场化和法制化将是长远的发展方向。十八大提出了住房保障和市场配置“双轨制”的发展目标,这将有助推动后市保障和市场的均衡式发展。我们认为,下阶段房地产市场供需结构将在“双轨制”的均衡发展中得到进一步调整,而差异化信贷政策仍将继续执行,房产税作为稳定房地产市场的长效机制或将取得新的突破。

(三)重建双轨推进住房保障制度

  对于保障房建设的重视,有助于弥补过去十年中国房地产市场全面市场化所造成的市场失衡以及社会矛盾激化。1998年的住房货币化改革标志着我国的住房制度由实物分配制转向市场化, 2007年8月,国务院全国住宅工作会议通过《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,确立了加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系,为住房保障体系的结构性调整拉开了序幕,并推动了住房保障工程的大规模铺开。

  为深化十八大所提出的住房保障和市场配置“双轨制”的发展目标,2012年年末,中央政治局会议又提出“加强房地产市场调控和住房保障工作”,明确了2013年房地产市场调控的维稳宗旨不变,同时也更明确了保障房建设工作将持续推进的决心。

中国房地产市场历次调控要素

中国房地产市场历次调控要素

2008-2013全国保障房工程开工量

2008-2013全国保障房工程开工量

中原地产:

2012年全年,全国住宅销售面积虽仍能维持正增长,但增幅将低于过去两年。在流动性收紧、限购、限贷等一系列限制性政策的影响下,2010年起,全国市场进入全面调控时代。全国新建住宅销售量增幅大幅放缓,且逐年降低。2010至2012三年间,全国新建住宅销售量平均增幅跌至6%,显著低于房改以来平均20%的年增幅水平。并且,这是自1998年以来,第一次连续三年出现全国新房销售量增幅下滑的趋势,标志着转折的拐点已经出现,历时十五年的中国房地产行业的高增长时代或已终结,一个均衡增长的时代正在开启。

(一)调控持续 全国市场销售放缓

  • 自1998年住房制度改革大幕拉开,全国房地产市场即进入高增长时代。
  • 1999至2004年间,全国商品房、商品住宅的年度销售面积维持20%以上的高增长,显著高于同期的GDP涨幅。由于房价同时上涨,销售金额的年均涨幅更高,达到28%。2005至2009五年间,由于经济大环境和国内政策的变化,房地产市场也经历了大起大落,尤其是2008年受国内紧缩政策和国际金融危机叠加影响,房地产市场出现大幅下跌。得益于2005、2009两年的高速发展,平均来看,这五年房地产销售面积增幅依然没有降低,而销售金额的年均涨幅更是攀高至将近40%。

(二)传导效应 施工建设陷入低迷

  • 随着调控持续,销售增长放缓,市场存量快速攀升。2012年初,中原监测的十家标杆房企存量接近2008年历史高位。在城市层面,部分有存量数据公布的城市也接近或达到历史最高水平。
  • 在此情况下,开发商纷纷放缓施工建设活动,减少新开工量。2012年4月起,全国累计新开工面积出现同比负增长。

(三)展望后市 平稳发展取代高增长

  • 2009年以前,国内房地产市场持续十年的高增长,离不开市场和政策两方面的支撑。
  • 市场方面,由于房改前计划经济下较低的居住水平,为后继的高增长提供了空间。房改后,市场取代了计划机制,成为资源配置的有效手段,推动了全国市场的持续高速发展。而政策方面,在房改初期以支持、鼓励住房消费为主,同时信贷、交易税费等方面没有额外限制,因此市场交易逐渐活跃。直到2005年以后,才陆续出台营业税、个税等调控政策抑制市场过快增长。
  • 从宏观上看,过去改革开放三十多年积累的社会财富,在仅有十多年历史的房地产市场集中体现,造成了房地产市场的持续高增长。但展望未来,市场和政策面的支撑因素都在发生改变。
城市新建住宅月销售面积(2009.01-2012.11)

城市新建住宅月销售面积(2009.01-2012.11)

各类城市新建住宅销量年增幅及2013年预测(2010-2013E)

各类城市新建住宅销量年增幅及2013年预测(2010-2013E)

全国房屋施工面积、新开工面积累积同比增幅(2008.02-2012.10)

全国房屋施工面积、新开工面积累积同比增幅(2008.02-2012.10)

中原地产:

在楼市调控的持续压力下,2012年前三季度土地市场整体持续低迷,供需同比继续下滑,商办用地成交活跃的现象亦不复存在。开发商库存高企、融资受限,以及对后市的不确定,是造成这种情况的主要原因。随着主要城市住宅销售回升,以及融资环境的好转,从9月份开始,土地市场再度活跃,2012年全年土地市场整体呈现先抑后扬、触底回升的态势。

(一)市场先冷后热 地价振荡下行

  • 2012年土地市场整体仍处低位,居住、商办用地供需较去年同期均出现下滑。2012年1至10月,中原监测的13个重点城市居住、商办用地成交量同比分别下降21%及22%。经营性用地成交量处于2009年以来同期最低位,较2009年以来的同期均值下降约23%,其中居住用地较前期均值降幅较大,下降近3成,商办用地则小幅下降约3%。

(二)宅地复苏商办欠佳 二线城市表现突出

  • 2011年商办用地一枝独秀的行情不复存在。2012年前10个月居住、商办用地成交量双双下滑,同比跌幅均逾2成,但商办用地土地出让金降幅大于居住用地。商办用地表现欠佳,这主要是受主要城市住宅市场回暖影响,宅地市场复苏,分流了商办用地的需求。同时,商办用地成交比重逐渐由一线城市转向二线城市,二线城市地价相对较低亦是影响因素之一。

(三)2013年土地市场预测

  • 为维持土地市场稳定,防止溢价率过高,北京、杭州及广州先后出台相关政策,以“限地价、竞配建”的方式出让土地。其中,杭州规定对于商品住宅地块,土地溢价到达49%时,将调整竞价方式,即锁定地价,从零开始竞投配建用房或保障性住房面积;广州提出对商品住宅用地采取“限地价、竞配建保障性住房”、“限地价、竞配建拆迁安置房”、“商品住宅用地配建保障性住房”等出让方式,其中最高限价为土地出让起始价格的145%。上述举措均是对7月国土部曾下发《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》的贯彻。
居住用地地价(2008年1月-2012年10月)

居住用地地价(2008年1月-2012年10月)

13个重点城市土地出让金同比(2012年1-10月)

13个重点城市土地出让金同比(2012年1-10月)

中原地产:

在房地产调控持续,房价从高速上涨转为平稳上升的大背景下,2012年房地产开发商的开发战略出现了明显的变化。一方面,开发商普遍通过加快销售周转来提升整体的盈利水平,以价换量成为常用的定价策略;另一方面,将提升企业土地储备周转率也作为提高盈利水平的重要手段之一。随着通过囤地获取高土地溢价的时代一去不返,在土地储备上,开发商更改了之前不断扩充的格局,而是根据销售的进度来决定拿地规模,以期实现均衡发展。

(一)行业集中度再次提升 高速周转促进盈利

  • 在2012年全国商品房销售面积与去年基本持平的情况下,中原监测的十大标杆房企1至10月依然取得了平均23%的增长率,逆势增长显著。标杆房企的全国市场份额也进一步提升,销售额占有率从2008年的7%上升到2012年的12%。
  • 从2012年标杆房企销售面积的增长率来看,2012年表现优异的企业有招商、华润、绿城及富力等,其增长率均超过了50%,表现稍逊的企业则有恒大和雅居乐,但其依然取得了正增长。受调控影响,由于2011年众多房企的销售基数较低,我们比较最近三年这些标杆房企的平均销售面积增长率,可以看到招商、华润及恒大是最近三年表现最佳的房企,而绿城和雅居乐的市场表现则差强人意。

(二)以销定地均衡发展 回归一二线成趋势

  • 从2012年拿地情况来看,标杆房企基本延续了2011年少拿地的策略,但是随着房地产销售的回暖,从2012年9月份开始,标杆房企的拿地行动又逐渐活跃起来。9至11月间,标杆房企掀起了一轮拿地高潮。但是纵观2012年1至10月,标杆房企累计购地金额同比去年下降14.4%,假设11、12月依然保持9、10月份的拿地速度,2012年标杆房企的拿地金额或与2011年基本持平。

(三)融资渠道畅通 降价动力不足

  • 目前来看,房地产开发商主要的融资途径包括银行贷款、信托和海外融资。银行贷款和海外融资的规模均明显上升,信托融资则受此影响而现放缓。
  • 银行贷款向来是开发商最主要的资金来源。在调控政策最严格的2011年,全国房地产行业银行贷款出现了负增长,而2012年以来,银行贷款便出现了明显的正增长,近期贷款势头有进一步上升的趋势。这表明在经济逐步回落的情况下,银行对房地产行业政策偏紧的局面已明显改观,房地产行业的融资困局得到基本缓解。

(四)未来竞争加剧 行业转型加速

  • 回顾2012年标杆房企的表现,无论是以价换量还是加快周转速度,都表明标杆房企已经意识到在价格上升空间不大的前提下,通过加快销售节奏获得更多的利润已经是大势所趋。在这种情况下,未来市场供应的速度和水平都将有所加快,这将又反过来制约价格的明显上升。
十大标杆房企年度销售面积及平均增长率(2009-2012)

十大标杆房企年度销售面积及平均增长率(2009-2012)

十大标杆房企拿地销售比走势图(201001-201210)

十大标杆房企拿地销售比走势图(201001-201210)

房地产行业银行贷款累计增长率(200901-201209)

房地产行业银行贷款累计增长率(200901-201209)

中原地产:

在调控政策的引导之下,2012年国内主要城市二手住宅市场表现平稳,“旺季不旺、淡季不淡”是2012年楼市的主要特征。2012年下半年成交量呈现小幅波动,而价格则维持小幅升势,市场在当前的政策环境下达到阶段性平衡。预计2013年,二手楼市将会延续当前的状态,而政策亦将会努力配合维持目前的平衡,在成交结构方面,自住需求依然会是楼市成交的主力。

(一)量价企稳 楼市趋于理性

  • 2010年4月“新国十条”政策出台后,各主要城市二手房成交迅速转入低谷。此后在限购及限贷的长期影响下,成交量持续低迷。至2012年1月,恰逢春节,成交量创2007年以来单月成交新低。春节后随着信贷获取难度降低和首套房贷优惠利率的重启,以及多城市相继上调公积金贷款额度、调低公积金首付比例,促使2011年积压的刚性需求得以释放,二手房市场成交量筑底回升。

(二)市场分化 区域类型表现迥异

  • 由于城市发展阶段和二手房市场成熟程度的差异,造成了各城市之间二手房市场在2012年表现显著不同。一线城市的新房供应相对更为稀缺,尤其是在中心区,二手住宅成交占比则占有较高比重,因此二手房价格变现更为坚挺,回升幅度较为显著。
  • 在同一城市内部,则由于区域位置上的资源配套以及新房市场的供应量均有差异,也造成了二手房市场的不同表现。其中,中心区凭借良好的配套资源,加之新房供应相对稀缺,因此二手房占比相对稳定,价格亦相对坚挺;次中心区新房和二手房并重,二手房占比有所下滑,价格有一定的松动;郊区新房供应较大且降价项目较多,因此郊区二手房占比回落的幅度明显高于中心区和次中心区,而且价格下跌的幅度也相对较大。

(三)平稳发展 二手市场前景可期

  • 在房地产调整政策的预调微调的引导之下,2012年主要城市的房地产市场走势平稳。从目前的政策动向来看,2013年维持现有政策力度的可能性较大,并且仍会根据市场的变化采取一些微调的手段来稳定市场。因此预计2012年主要城市二手住宅市场仍会维持平稳态势。
  • 考虑到对自住需求的鼓励,2013年的成交量会较2012年有所增加,预计六城市全年二手住宅成交量较2012年增长1至2成,市场需求仍将以自住需求为主,改善型和投资性需求仍将受限。在物业类型上,中低价位的普通住宅俨然会占据成交量的主体。
六大城市二手住宅市场量价走势图(2007年1月—2012年11月)

六大城市二手住宅市场量价走势图(2007年1月—2012年11月)

六大城市二手住宅成交面积(2009—2013年)

六大城市二手住宅成交面积(2009—2013年)

中原地产:

2012年的写字楼市场整体表现平稳。一方面,写字楼租金涨幅与2011年相比明显收窄;另一方面,写字楼销售与去年同期基本持平,写字楼价格涨跌互相。在中国经济平稳增长的大背景下,未来租赁市场将回归常态,出现大幅波动的可能甚微。在世界主要国家实施宽松货币政策的影响下,中国适当放松流动性也是大势所趋,而这些超发的货币在住宅市场限购的挤压下或将继续流向商业地产市场。

(一)十年一轮回 租赁市场回归平稳

  • 2008年国际金融危机过后,主要城市甲级写字楼租金均出现了探底之后的报复性反弹过程。但是,在经历了2011年的大幅冲高以及2012年的高位回落后,未来写字楼租金何去何从值得我们研究。由于1997年亚洲金融危机过后,当时写字楼市场发展相对成熟的北京和上海的写字楼租金也出现了暴跌和反弹的过程,因此我们将重点对比两次经济危机后写字楼市场的表现,以期更好地预测未来中国写字楼市场的走势。

(二)租金走势分化 空置率依然低位

  • 整体来看,2010年至2012年,中原所监测的7个主要城市甲级写字楼租金均呈现快速反弹的过程。从2009年的最低点算起,与最高点相比,反弹幅度最大的城市是北京和深圳,租金分别上涨105%和82%,广州、上海、杭州、成都和重庆的租金则分别反弹38%、36%、32%、23%及21%。

(三)竣工大幅膨胀 供应高峰陆续来临

  • 在平稳增长期,写字楼租金的涨幅和空置率主要取决于各城市写字楼市场的供应规模,在这里我们主要以写字楼的竣工面积作为供应规模的参考指标。对比北京、上海在2001至2007年这段平稳发展期的租金涨幅,可以看到,由于北京在此段时期内的写字楼竣工面积出现了高位徘徊,北京的年租金涨幅较低,约为3%;而彼时上海竣工面积则明显处于低位,上海年租金涨幅达到了10%。

(四)销售整体平淡 租金回报依然诱人

  • 受销售速度大幅放缓影响,写字楼的开工和竣工速度也明显放缓。2012年1至5月,全国写字楼新开工面积2362万平方米,同比增长12.4%;写字楼竣工面积597.9万平方米,同比微降2.7%,写字楼建设速度从高位回落。
  • 从价格来看,中原监测的5个主要城市甲级写字楼价格涨跌互现,涨幅收窄。其中,上涨的城市为广州、成都,涨幅分别为8.12%、4.02%;下跌的城市分别为深圳、杭州、重庆,其中深圳、杭州跌幅较大,分别达到8.73%、9.04%。深圳大幅下跌的主要原因是前期价格涨幅较快,另一方面受经济持续探底的影响,投资者信心明显不足。

(五)租赁市场趋稳 销售市场或迎放量

  • 2012年,针对商业地产市场的政策相对较少,然而市场也未出现明显的量价齐升。究其原因,主要是目前参与写字楼买卖的客户基本以自住和长期投资客为主,这些群体较注重未来前景和投资回报,而不仅是以追求短期收益为其目的。因此,我们认为写字楼市场是一个相对比较健康的市场,在这样的背景下,政府出台专门的调控政策的必要性并不大。
7个主要城市甲级写字楼租金指数走势图(200401-201210)

7个主要城市甲级写字楼租金指数走势图(200401-201210)

7个主要城市写字楼新开工面积走势图(2008-2012年)

7个主要城市写字楼新开工面积走势图(2008-2012年)

5个主要城市甲级写字楼价格走势图(201012-201210)

5个主要城市甲级写字楼价格走势图(201012-201210)

5个主要城市甲级写字楼租金回报率

5个主要城市甲级写字楼租金回报率

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