从3月重点城市商品住宅交易量数据来看,市场回暖的趋势显而易见,包括北京、上海、杭州在内的各大一、二线城市交易量都以翻番的速度在增长;事实上,对于这波自2月中下旬开始的成交小高峰,我们并不感到意外,在我们看来主要是在几个方面因素共同作用下的结果:其一,政策层面上自去年下半年起其实已进入相对平静期,中央虽然反复申明调控主基调不变,但实质性的加压尚未出现,另外,今年以来首套房贷利率回归已成现实;其二,去年以来积压下来的购房需求出现释放的冲动,其中以刚性需求表现最为突出;其三,以品牌房企为代表的企业继续推行降价策略,并在春节后逐渐加大了推货量。
    在当前这个时间点上,我们对于市场的总体看法是:如果政策面始终保持相对平静,则此轮交易量回升或可延续一段时间,但变数有可能出现在5、6月份,其中关键或许就在于一点:随着市场交易量的回升,房价会否出现“不合时宜”的上涨,进而引发中央政策层面的不确定因素。
    我们对5、6月份房价上涨的担忧主要来自两方面:首先,中高档项目集中入市销售推动房价结构性上涨, 根据我们对各大重点城市市场的监测,3月以来中高端项目、甚至豪宅项目出现了集中入市的现象,其必然将拉高城市整体成交均价水平;其次,从企业层面看,5、6月份后中小地方性企业有可能出现涨价情况,事实上,在近期这样的苗头已经出现,典型项目如南京的某“总理价”楼盘,此前推出一批特惠房源,售价低至4900元/平方米,近期也传出了涨价的消息,预计上调幅度在300-500元/平方米,而之所以此种涨价行为将以中小企业为多,原因在于一方面中小企业的政策敏感度相对偏低,另一方面则在于其对资金的需求较小,没有跑量回款的压力。

一季度中国房企销售TOP50

销售金额TOP10门槛大幅回落,同比下降25%;百亿企业阵营锐减。

企业决策的多赢秘笈

房地产企业未来发展需要做到“知己知彼”——树立标杆企业、监控竞争企业。

百家标杆企业深度研究

按照企业不同需求,从企业基本情况、企业运营与战略两大方面剖析企业。

定制式内训助力房企成长

通过专业调研,制定出符合企业战略发展要求的人力资源整体民展体系。

房地产企业整体战略咨询

“1+3”战略问题,即一个核心业务的前景如何判断和不同的多元化途径如何选择。

2012年度研究专题卡

融汇行业 综合、购房者、企业、城市等4类关注内容。

经济

宏观层面不确定性仍存
稳增长将是政府工作重心

    2012年3月5日,国务院总理温家宝2012年政府工作报告中指出,全面做好今年的工作,必须坚持突出主题、贯穿主线、统筹兼顾、协调推进,把稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促和谐更好地结合起来。

政策

总理讲话坚定调控主基调
首套房贷回归是最大利好

    3月12日,由住建部等七部门联合发布《关于继续做好房地产市场调控和加快保障性住房建设问题》的报告。报告特别强调,今年要保持首套住房贷款政策稳定性,督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房。

土地

3月土地成交普遍下滑
土地单价入榜门槛下降

    3月,十大重点城市的土地成交总占地面积为393.72万平方米,环比下降23%,总金额为196.35亿元,环比下降31 %。全国十大城市中,除了重庆、武汉、成都,其他城市的成交面积和金额均同比下滑。总价排行榜入榜门槛小幅下降。

市场

多方条件共促供求两旺
单月无一城市供过于求

    3月,重点城市供应量全线大幅上涨,其中广州涨幅最大,环比上涨达到538%;成交方面,重点城市环比全面上行,北京涨幅更高达176%,南京、武汉、天津涨幅也均超过100%;从同比上看九大重点城市同样全线上涨。

企业

银行渠道融资明显增多
企业拿地规模明显上涨

    从3月份监测企业的融资情况来看,银行贷款方式的融资活动明显增多,这与年初银行有较多放贷头寸有关。3月典型企业拿地规模较上月有明显上涨,6家典型企业共拿地15幅,总建筑面积达382万平方米,环比上升77%。

2012年度研究专题卡
    在今年政府工作报告中,下调GDP增长预期目标至7.5%,外贸、消费、工业等增速预期目标下调至10%左右;再结合1-2月的各经济指标实际增速普遍下滑,不难发现经济稳定增长的动力不足,稳增长已经成为当下政策预调的首要目标。从这个层面出发,我们认为房地产政策面最坏的时间很可能已然过去,虽然当前的经济形势有别于2008年金融危机时的局面,远没有到需要通过提振房地产市场来“撑场面”的地步,但由于经济增长的不确定性开始凸显,而过去一年以来的房地产调控确实已经取得了初步的成功,因此我们判断今年行业基本面或将进入一个真正的平稳期,事实上近期住建部部长姜伟新已经出现过类似表态。
    3月中国制造业采购经理指数(PMI)为53.1%,环比上升2.1个百分点,此为该指标自去年11月以来连续第4个月回升。对于PMI指数连续回升,且幅度明显加大,经济增长似乎出现回升迹象。
    但另一方面,从历年PMI来看,一般情况下3月均会出现上升,并且升幅多在3个百分点以上,以此来看本月指数水平与同期相比仍偏低;而从市场需求和经济实际增长速度看,与PMI指数表现出来的趋势有一定差距:1至2月出口、投资、消费增速都有不同程度降低,工业增长率也下降1个多百分点,经济增速和物价涨幅呈现双降态势,以此来看,未来经济增长仍将呈现回落态势。
    3月14日,国务院总理温家宝在十一届五次会议记者会上就当前经济形势、房地产调控、民间资本、地方债等主要经济领域的问题做出回答。
    关于房地产市场发展,总理表达了几个观点:
    第一,要保持房地产长期平稳和健康发展,如果盲目发展,出现经济泡沫;
    第二,合理的房价应该是与居民的收入相适应,在企业来说是与投入和合理的利润相匹配,现在房价还远远没有回到合理价位,因此调控不能放松;
    第三,房地产的发展,毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用,但是政府这只手也不可以缺少。
CRIC观点>>>
    将房地产调控的目标直接和房价挂钩,这样的提法在过去从未出现过,也是此次总理讲话最引人注目的地方。在我们看来,因为房价上涨是过去几年或者十年形成的,因此房价回调也必然是一个长期的过程。外界个别机构或个人把总理的说法解读为短期就要房价迅速下降,这完全是一种误读。事实上从去年11月起,包括温家宝总理、李克强副总理在内的多位中共最高领导人,在各个场合都发表过房地产调控绝不放松的言论,而本次两会上温总理的讲话的主要内容其实也并未超出之前历次讲话的范围。但在地方政府层面,我们看到的是自今年年初以来诸多城市对房地产调控进行了“微调”,而其中除了芜湖、上海两地的新政由于被媒体过分炒作而被叫停之外,其他诸多地方的新政都最终得到了默认。
    3月12日,由住建部、发改委、民政部、财政部、国土部、央行、银监会等七部门联合发布《关于继续做好房地产市场调控和加快保障性住房建设问题》的报告。报告特别强调,今年要保持首套住房贷款政策稳定性,督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房。
CRIC观点>>>
    事实上,首套房贷优惠的回归从去年年底起就已逐渐推进,时至当前,商业银行对首次购房贷款的利率已普遍回归到基准利率,部分城市更出现9折、85折等优惠,在我们看来,首套房贷松动及其引发的刚性需求回归是今年房地产市场最大的利好。
    3月6日,财政部部长谢旭人在答中外记者提问时表示,今年将实施积极的财政政策,把保障和改善民生进一步放在财政工作更加突出的位置。同时,要认真总结重庆、上海两地的房产税试点经验,将进一步研究推进房产税改革的方案,适当扩大试点范围,积极稳妥地加以推进。
CRIC观点>>>
    从沪渝两地实际经验来看,不清算存量房的房产税对市场影响程度非常有限,从目前大多数城市房屋权属系统建设进度来看,普遍不具备对存量房征税的基础。因此,尽管从中央各部委表态来看,推进房产税已是未来调控的发展方向,但短期内,指望其替代限购的地位依然不切实际。
弱市下 房企发展面临的N大问题及对策
    2012年3月,十大重点城市的土地成交总占地面积为393.72万平方米,环比下降23%,总金额为196.35亿元,环比下降31 %。全国十大城市中,除了重庆、武汉、成都,其他城市的成交面积和金额均同比下滑。
    从排行榜来看,总价排行榜上佛山、成都、北京等城市的土地成交总价排行较为靠前。单价排行榜上,商办地块占比过半,可见商办地块的价值已被市场充分认可。从入榜门槛上来看,总价排行榜入榜门槛小幅下降,土地单价排行榜入榜门槛下滑3454元/平方米,下降幅度较大。
    2012年3月,重点城市供应量全线大幅上涨,其中广州涨幅最大,环比上涨达到538%;成交方面,重点城市环比全面上行,北京涨幅更高达176%,南京、武汉、天津涨幅也均超过100%;从同比上看九大重点城市(本月成都数据未准时到达)同样全线上涨,即使和2011年全年平均月成交水平对比,本月各城市成交体量也全面占据上风。
    房价方面,3月以品牌企业为代表的项目降价仍在延续,尤其值得关注的是如招商、世茂等以开发中高端项目见长的企业也加入促销大军,且降价打折力度较以往有所加大。
    从存量角度看,3月十大重点城市存量同比平均增长72%,增幅与上月持平。一线城市的存量增长速度正明显放缓,而部分二线城市成为存量积累的重心区域,其中南京、杭州已连续两月同比增幅超过100%。
    CRIC研究中心通过研究城市房地产市场的三大维度(供求比、存量消化周期、房价)对城市进行对比分析,该坐标体系中处于上半部分的城市当月底市场存量消化周期高于18个月的警戒值,反之则低于;处于左半部分的城市当月供求比小于1,市场供大于求,反之则供不应求;另外,气泡大小代表当前市场成交均价的高低。
    2012年3月,九大重点城市中天津、上海和北京三地消化周期超过18个月警戒值,其中天津消化周期长达35个月,库存压力之大始终在核心城市中居首;从供求比来看,3月深圳和重庆大于1.2,市场呈现供不应求,而其余城市均位于0.8-1.2的供求平衡区间内,从单月静态角度分析,核心城市中无一呈现供过于求,这也直接反映出当前这个时间点上市场交投热情明显处于恢复中。
    从成交价格结构来看,深圳中低端住宅成交占比大幅回暖。上海方面,本月高档项目在绿地滨江国际中心热销的推动下,成交占比增加5%;北京方面,布洛城-鸿坤理想城因其规划合理,配套完善,获本月北京销冠,并带动本月北京中高档住宅成交占比上升5%;深圳方面,本月中低档项目如招商果岭花园、清湖花半里等热销,促使深圳中低档产品成交占比本月大幅反弹16%,本月占比最高。
    从面积段结构来看,小户型房源依旧为市场成交主力。上海方面,除上海绿地中心外,本月入榜项目的主力户型均为小户型,在此推动下,上海小户型成交占比虽减少4%,但仍位居第一;本月北京方面,在销冠布洛城-鸿坤理想城的带动下,中大户型成交占比上升4%;深圳方面,受到招商观园等小户型楼盘持续热销的推动,本月中小户型继续占据过半市场份额,成交占比达到65%。
    3月典型企业拿地规模较上月有明显上涨,6家典型企业共拿地15幅,总建筑面积达382万平方米,环比上升77%;成交总价78.8亿,环比上升39%;平均楼板价2063元/平方米,环比下降21%。
    恒大、保利、龙湖占据3月典型企业拿地前三甲,资金实力雄厚或具有国资背景的企业仍然是本月拿地的主角。这几家企业刚刚公布了2011年业绩,恒大全年净利润已超越万科,龙湖销售业绩也创历史新高,销售业绩走高给企业抄底拿地提供了有利条件。
    据CRIC研究中心监测,建业地产、越秀地产、华润置地、中海地产、新城控股等等企业在一季度业绩同比都有了大幅的增长。
    房地产企业在业绩释放的同时,也继续积极补血。从3月份监测企业的融资情况来看,银行贷款方式的融资活动明显增多,这与年初银行有较多放贷头寸有关。考虑到银行对于房地产行业的风险评估短期内不会下调,银行实际放贷的金额,仍不会有较大突破。3月份比较大的融资事件有金融街的163亿元的债务融资和泛海建设联手中信信托170亿元投资矿业。
    3月,随着市场对经济下滑预期的加强以及资本市场资金面供求关系的紧张,三大市场股市反弹戛然而止。恒生地产分类指数全月下跌12.4%,沪深地产指数下跌幅度在4%左右。
    企业方面,莱茵置业涉矿概念再度受市场热捧,全月逆势上涨18.66%,金宇车城也因重组传闻,涨幅紧随其后,月度涨幅18.6%。而跌幅榜中,港市地产企业由于今年前两月涨幅过大,因此回落明显。合生创展全月下跌27.66%,位列第一。上置集团、天津松江和重庆实业跌幅均在20%左右。
    个股表现方面,“招保万金”表现坚挺,表明市场对大型企业的业绩表现认可,同时估值较低,仍然具有相当的吸引力。

微博畅谈