进入2012年以来,由于春节市场传统淡季、企业普遍进入观望状态,典型城市交易量持续处于低位,而2月份中旬之后,市场正出现逐渐回暖的迹象。以上海为例,近4周以来市场成交量连续上行,第9周(2月27日-3月4日)更是达到了20万方,已经高于去年的周均水平(14万方)。
    在我们看来,每年春节之后积压的需求都会有一段释放的过程,因此近期市场出现的交易量回暖实属正常,至于这波行情能持续多久,我们认为将主要取决于两方面:其一,当前核心城市中不受限购影响的刚性需求量还有多少;其二,信贷对购房者、尤其是刚性需求购房群体的支持力度能有多大。实际看来,近期以来诸个城市商业银行首套房利率都开始回归基准利率甚至出现打折情况,因此目前来看,这波行情仍然是有条件延续下去的。
    随着刚性需求开始释放,改善性需求能否回归将成为市场的一个焦点,而这将主要依赖于政策的进一步放松,但是从目前来看,其时机还远未成熟。首先,从今年以来芜湖、上海、象山三地或明或暗的“救市”举动均被叫停来看,中央层面的调控主基调不会改变;其次,北上广深等核心城市作为调控的风向标城市,任何一点松绑楼市的信号也是不容出现的。以此来看,在整体调控环境不变的情况下,尤其是限购政策不出现根本性的变动,则中高档需求很难成规模地回归,因此,从市场交易量层面来说,到目前为止仍然未看到显著改观的迹象。

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经济

通胀压力依然存在
经济增速持续放缓

    3月5日,第十一届全国人民代表大会召开,国务院总理温家宝在政府工作报告中提出了2012年经济社会发展的主要预期目标:国内生产总值增长7.5%,比2011年目标下调0.5个百分点,比2011年经济实际增速放慢1.7个百分点。

政策

存款准备金率再度下调
央行首提支持首套房贷

    自2010年调控以来,央行方面第一次公开释放“满足首套房贷”的信号。此举意味着未来首套贷款的利率可能进一步下调,而这一变化反映到市场层面,随着首套房优惠利率的回归,市场中的刚性需求将被进一步释放。

土地

2月土地成交量价齐升
天津成都土地成交量较大

    2月,十大重点城市的土地成交总占地面积为513.28万平方米,同比上升2.73%,总金额为283.69亿元,同比上升12.52%,全国十大城市来看,天津、成都等地土地成交量较大,广州、南京等地土地成交面积出现同比大幅上涨。

市场

2月楼市交易量明显回升
核心城市库存压力仍高位

    2月,重点城市供应量涨跌各半,其中上海的供应面积涨幅最大,环比上涨达到198%;成交方面,重点城市环比呈现全面上涨,平均涨幅达55%。从重点城市市场存量角度看,2月份十大重点城市存量同比平均增长78%。

企业

行业流动性改善预期加强
企业投资环节略有起色

    对于2月房地产行业,不仅仅是资金层面的改善,就连政策也出现了微调。1月份,原先高企的首套房贷利率开始回归基准点,到了2月份,越来越多的银行开始将首套房房贷利率下调至基准以内,部分银行重现打折优惠。

2012年度研究专题卡
    3月5日,万众瞩目的第十一届全国人民代表大会召开,国务院总理温家宝在政府工作报告中提出了2012年经济社会发展的主要预期目标:国内生产总值增长7.5%,比2011年目标下调0.5个百分点,比2011年经济实际增速放慢1.7个百分点。与经济增长相关的一系列重要指标预期增速也相应下调,2012年全社会固定资产投资预期增长16%,比2011年名义增速下降8个百分点左右;社会消费品零售总额预期增长14%,较2011年名义增速下降4个百分点左右;进出口总额预期增长10%左右,较2011年名义增速下降12个百分点左右。
    2月份PMI为51%,环比继续上升0.5个百分点,自去年11月的49%的低点以来,PMI已连续3个月反弹,说明经济出现回暖的迹象,另外也有一些季节性的因素。未来随着企业和政府项目的逐渐开工,PMI季节性回升的态势很可能将延续,初步预计3月PMI约在51.6%附近。但是从同比的变化来看,经济仍然偏弱,而且在经济悲观预期下,企业补库存动力不强,原材料库存出现了小幅的下降。2012年经济可能是L或U型的走势,处于底部的时间可能较长,回升的时间和幅度都不能太乐观。
    7.5%的GDP增幅,这是近八年来我国经济增长预期目标首度低于8%,经济增长预期目标下调,是综合考虑稳增长、控物价、调结构、促改革等多方面因素的主动调控目标。当前,传统增长模式越来越受到人力、能源、环境及国际经济调整等因素制约。改革开放30多年来,我国经济年均增速接近10%。经济高速增长的同时,在一定程度上透支了资源和环境,影响到持续发展的动力,现在需要一个有质量的经济增长。与此同时,随着基数的增加,经济增速虽然有所下降,但GDP增加的绝对量还是很可观的,这是经济发展的客观规律。
    1月份全国居民消费价格(CPI)同比上涨4.5%,较去年12月的4.1%反弹0.4个百分点,终止了连续五个月回落态势,超出市场普遍预期。1月CPI超预期反弹,主要原因是季节性波动和节日因素造成食品价格上涨所致。春节和元旦的节日因素导致食品价格大幅上升,但这种上涨是阶段性的,由于肉价走低粮价稳定、货币政策尚未大幅放松,上半年CPI将继续逐步下行。尽管通胀压力可能在一段时期内逐步缓解,但由于劳动力成本上涨等中长期影响因素将持续,2012年通胀压力可能犹存,仍不可掉以轻心。
    2月7日,央行发布的新闻稿显示,将加快信贷产品和服务方式创新,全面提升信贷政策导向力,引导信贷资源更多地向"三农"和民生领域倾斜。同时,今年将继续落实差别化住房信贷政策,加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度,满足首次购房家庭的贷款需求。
CRIC观点>>>
    这是自2010年调控以来,央行方面第一次公开释放“满足首套房贷”的信号。此举意味着未来首套贷款的利率可能进一步下调,而这一变化反映到市场层面,随着首套房优惠利率的回归,市场中的刚性需求将被进一步释放。
    2月24日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。大型金融机构存款准备金率将回落至20.5%,中小金融机构17%。
CRIC观点>>>
    下调存款准备金率本身绝非针对房地产业的救市之举,而事实上当前压在房地产市场头上的两座大山——限购令和限贷令也没有出现根本性松动的可能,但对于中国楼市这样一个对政策信号极其敏感的市场来说,降准依然能够给予市场两端以暗示;尤其在开发商层面上,有可能采取相对保守的推案策略以观望市场进一步的走向,从这层意义上讲,今年市场整体性降价的预期是有所回落的。
    2月28日国务院办公厅发布了《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》。《通知》明确了地级市入户条件:合法稳定工作三年,有稳定住所(含租赁),参加社保达到一定年限。同时,《通知》亦提出依法保障农民土地权益、着力解决农民工实际问题。
CRIC观点>>>
    目前,随着农民工待遇、自由流动等外围条件的完善,户籍制度改革的条件已经逐渐成熟。户籍制度如能逐渐放开,势必进一步加快人口向中大型城市的流入,对于房地产市场而言将使这部分城市原先或已逐渐触顶的市场容量再度扩张。
弱市下 房企发展面临的N大问题及对策
    2012年2月,十大重点城市的土地成交总占地面积为513.28万平方米,同比上升2.73%,总金额为283.69亿元,同比上升12.52%,全国十大城市来看,天津、成都等地土地成交量较大,广州、南京等地土地成交面积出现同比大幅上涨。
    从排行榜来看,总价排行榜上北京等一线城市土地成交总价排行靠前,尤其是北京来广营地块成交总价居首位。单价排行榜上,商办地块占近一半比例,可见商办地块前景依然被看好。从入榜门槛上来看,总价、楼板价较2012年1月均有小幅提升。
    2012年2月,重点城市供应量涨跌各半,其中上海的供应面积涨幅最大,环比上涨达到198%;成交方面,重点城市环比呈现全面上涨,平均涨幅达55%。2月楼市逐渐回升的迹象非常明显,究其原因有三点:其一是春节月所积压下来的需求略有释放;其二是企业从春节月休战期中陆续回归,推案体量及优惠幅度均逐渐恢复;其三是年初至今诸多地方政府尝试松绑楼市,使今年整体市场预期出现改观,需求入市热情有所提升。
    房价方面,2月中旬以后品牌房企项目重新降价促销,核心城市新一轮的降价潮正在抬头,典型例子如上海保利地产项目从原先的1.9万元/平毛坯价降到1.7万元/平装修价,实际降价幅度超过20%。此外,万科、金辉、华润、龙湖等品牌房企也均推出了不同幅度的优惠措施。从重点城市市场存量角度看,2月份十大重点城市存量同比平均增长78%,其中一线城市的平均涨幅为53%,低于平均值;另一方面,从消化周期来看,十大重点城市的消化周期均超过12个月,与去年同期相比平均涨幅高达264%。
    CRIC研究中心通过研究城市房地产市场的三大维度(供求比、存量消化周期、房价)对城市进行对比分析,该坐标体系中处于上半部分的城市当月底市场存量消化周期高于18个月的警戒值,反之则低于;处于左半部分的城市当月供求比小于1,市场供大于求,反之则供不应求;另外,气泡大小代表当前市场成交均价的高低。
    2012年2月,十大重点城市中除广州、深圳和武汉外,其他城市的消化周期均已接近或超过18个月警戒值(深圳2月供应为零,故无供求比,未出现在下图中),其中天津消化周期更长达33个月,市场风险较大;从供求比来看,2月当月除天津外其他城市均呈现供不应求,广州供求比高达3.54,究其原因,在市场窗口期骤然出现的情况下,并不是所有的开发商都能够立刻跟进加大推案,而相当一部分企业还未完全从春节淡季中走出,故整体推案节奏依然偏缓;从房价来看,本月依旧是北上广深和杭州的均价领跑全国。
    从成交价格结构来看,北京中端住宅成交占比显著回升。上海方面,本月中低档项目在本月销冠楼盘保利叶语的推动下,大幅增加15%;北京方面,在中弘北京像素等中档楼盘因合适的价位及相对便捷的交通受到市场热捧,本月北京中档住宅成交占比上升7%;广州方面,本月中低档项目如万科府前花园等持续热销,促使广州中低档产品成交占比继续位居第一。
    从面积段结构来看,小户型房源依旧为市场成交主力。上海方面,本月TOP10中9项目主力户型为小户型,在此推动下,上海小户型成交占比上升3%,继续位居第一;本月北京方面,市场亦持续热捧小面积房源,在金隅万科城等品牌房企的带动下,小户型成交占比上升6%;广州方面,碧桂园凤凰城因周边社区成熟,商业,交通,教育一应区全,本月位居广州销售榜第一,推动本月中小户型成交占比升至39%。
    2012年2月典型企业拿地规模较上月小幅上涨,4家典型企业共拿地7幅,总占地面积为77.19万平方米,同比上升45%;成交总价为56.56亿,同比上升35%;平均楼板价为2618元/平方米,同比上涨30%。
    本月拿地的企业数量增多,知名房企开始变得活跃。尤其是招商地产与九龙仓联合拿地,地块总价高达23.7亿,楼板价为12523元/平方米,拉高了整个月的平均楼板价格。据了解,该地块曾受到龙湖、中海等名企的关注,但最终招商地产和九龙仓联合出手。此外,曾对外宣称今年原则上不新增土地的恒大地产底价获得2幅住宅地块,继2011年5月后再次在嘉兴市拿地。企业拿地的短暂波动与本月地方政府政策层面松动有较大关系,芜湖、上海、宁波等地先后发出放松信号,给企业带来利好消息。然而随着地方政府冲关屡屡受挫,未来土地市场预计将重新恢复之前的冷清。
    春节过后,随着节日因素的逐步消退,预计1月份CPI反弹的局面难以出现,2月份CPI有望回落至4%以下,重回“3”时代。这为央行调控国家经济走势,预留出更多的操作空间。1月份,原先高企的首套房贷利率开始回归基准点,到了2月份,越来越多的银行开始将首套房房贷利率下调至基准以内,部分银行重现打折优惠。这一系列的举动,将刺激刚需入市购房。
    市场流动性的大幅改善,也让房地产企业在此时积极补血。从2月份监测企业的融资情况来看,2月份的融资活动明显活跃,而且不乏大手笔融资。从融资途径角度来看,债券和票据融资是市场主流。其中,债券融资额度最多的为和记黄埔5年及10年期的美元债,由于反应热烈,已将发行规模各增加至5亿美元,合计约78亿港元;票据融资额度最多的是碧桂园,拟发行9亿美元,2018年到期,年息率11.125%。
    2月,随着央行再度下调存准率和楼市加速筑底,三大地产指数延续一月走势,继续飙升,表现明显强于大盘。欧美股市的大幅上涨加上市场对货币政策和限购政策的放松预期的加强,资本市场的表现格外活跃。其中以中小市值地产股为代表的深证地产指数涨幅最大,达到了16.73%。大市值个股较多的上证指数涨幅最小,为9.15%。预计,接下来的政策将逐渐明朗,市场也将逐渐回暖,上半年行情将继续稳步上扬。
    典型企业方面,前期超跌严重的绿城中国反弹幅度惊人,全月上涨68.09%。荣安地产由于涉及煤矿开采项目,受到市场热捧,全月涨幅也达到46.48%,位列沪深两市涨幅榜首位。
    A股的“招保万金”表现略逊一筹,涨幅都不超过10%。本月仍然有4只地产股下跌,其中中信泰富以1.75%的跌幅位列首位。

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