在1月31日召开的国务院会议上,温家宝总理指出要巩固房地产市场的调控成果,促进房价合理回归,此为总理自去年起的第五次明确提出“房价需合理回归”;而在地方层面,上海市副市长沈俊在春节后的首个工作日便来到市房管局调研,期间指出将继续严格执行国家和地方的各项房地产市场调控政策。
    对于2012年,一方面房地产市场调控的主基调并未改变,但从具体执行来看,从中央到地方对于调控的表态来看重在“巩固”的指导思想已得到确立,短期内再出台新的调控政策的可能性非常小。另外,本轮以“双限”为核心的政策调控,其从成效来看确实比较理想,但同时本轮力度创下近十年之最的政策调控在2011年有“矫枉过正”的问题,首当其冲的即是对本不该在打压范围的合理购房需求存在误伤。
    2012年调控的主要指导思想将从2011年的“绝对高压”逐步转变为“合理有序”,事实上自去年年底起,银行层面在居民购房贷款方面的审批、发放速度已经明显加快,而时至当前更有多个城市被报道针对首次购房的贷款利率重新降回基准利率甚至给予适当优惠;在我们看来,2012年房地产市场的政策面将总体比去年宽松,而随着合理的刚性购房需求逐渐回归,我国房地产市场将有望实现在房价涨幅可控的前提下的交易量温和回升,这对于调控中的楼市而言无疑将是一次成功的软着陆。

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按照企业不同需求,从企业基本情况、企业运营与战略两大方面剖析企业。

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房地产企业整体战略咨询

“1+3”战略问题,即一个核心业务的前景如何判断和不同的多元化途径如何选择。

经济

通胀压力进一步缓解
未来经济走势尚不明朗

    12月份全国居民消费价格(CPI)同比上涨4.1%,较11月的4.2%进一步回落0.1个百分点,已连续五个月呈现回落态势,创下15个月来的新低,但环比CPI则上升0.3%。2011年全年累计CPI同比增长5.4%,通胀压力进一步缓解。

政策

今年实施稳健的货币政策
总理五提房价需合理回归

    1月31日,国务院总理温家宝在国务院第六次全体会议上强调,2012年要巩固房地产市场调控成果,继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施,促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。

土地

1月土地市场量价齐跌
仅武汉大规模集中推地

    2012年1月,十大重点城市的土地成交总占地面积为499.65万平方米,同比下跌54.23%,总金额为252.12亿元,同比下跌58.52%,全国十大城市来看,仅武汉土地成交出现放量,成交地块主要集中在东湖新区关山村板块。

市场

春节淡季市场进入休战期
半数城市消化进入高危区域

    2012年1月正值春节月,房地产市场进入传统淡季,重点城市供求两端均出现大幅下滑。供应方面,重点城市1月供应量同比平均下跌34.3%。成交方面,重点城市同比跌幅同样达到69.3%。1月份十大重点城市存量平均增长76%。

企业

春节月拿地规模大幅缩减
拓宽融资渠道是当务之急

    1月典型企业拿地规模较上月有大幅下降,3家典型企业共拿地4幅,总建筑面积同比下降88%。从监测企业融资情况来看,1月企业融资的活动有所减少,从各种融资途径来看,发行债券和股权出让等直接融资是企业的主要融资途径。

2012年度研究专题卡
    12月份全国居民消费价格(CPI)同比上涨4.1%,较11月的4.2%进一步回落0.1个百分点,已连续五个月呈现回落态势,创下15个月来的新低,但环比CPI则上升0.3%。2011年全年累计CPI同比增长5.4%,较1-11月回落0.1个百分点,通胀压力进一步缓解。
    12月CPI涨幅小幅回落,主要原因是从8月份以来,宏观经济减速造成需求压力放缓,流动性紧缩减轻物价上涨的资金压力,食品价格涨幅回落,以及翘尾因素影响逐步消失。
    1月份PMI为50.5%,环比回升0.2个百分点,该指数在去年10、11连续两个月回落跌破50%荣枯线后,在12月出现回升,2012年1月依然延续小幅回升势头。
    PMI小幅反弹,表明四季度政策转暖影响企业预期由悲观转向稳定,通常来说,如果PMI能够连续3个月回升,则对经济趋势预测有指向性意见,但从1月份环比回升仅0.2个百分点来看,当前经济运行过程中的不稳定性因素依然存在,尤其在国内外市场需求持续放缓的情况下,未来制造业经济发展趋势仍有待进一步观察,经济形势尚不能说基本明朗。
    12月份,新增人民币贷款6405亿元,同比增加1598亿元,增长33%;环比增加783亿元,涨14%。2011年全年新增人民币贷款增加约7.47万亿元,少增3901亿元,低于全年7.5万亿元的预设目标。
    12月末广义货币(M2)余额85.16万亿元,同比增长13.6%,比11月末高0.9个百分点;狭义货币(M1)余额28.98万亿元,同比增长7.9%,比11月末高0.1个百分点;全年净投放现金6161亿元,同比少投放214亿元。M1和M2增速五个月以来首现反弹,这表明货币政策微调预调的效果开始显现。
    2011年全年,固定资产投资(不含农户)30.19万亿元,同比增长23.8%,较1-11月增速放缓0.7个百分点,相比上半年、前三季度增速分别回落1.8、1.1个百分点,继续呈现高位趋缓态势。12月,固定资产投资(不含农户)32481亿元,同比增长5.7%,环比增长15.6%。
    2011年,全国房地产开发投资61740亿元,同比增长27.9%,较1-11月份进一步回落2个百分点;其中住宅投资44308亿元,同比增长30.2%,回落2.6个百分点。12月份房地产投资为6257亿元,环比增加12.5%。主要是受年底竣工翻番的高峰来临,单月投资量相应增长。
    1月7日至8日,2012年中国人民银行工作会议在北京召开。会议部署了2012年人民银行工作的主要措施:一是继续实施好稳健的货币政策,适时适度进行预调微调。这也是自中央经济工作会议召开以来,央行在半个多月的时间内第五次强调稳健货币政策的基调。
CRIC观点>>>
    央行此次货币政策是继续实施好稳健的政策,要求加大金融改革力度,稳步推进利率市场化和人民币汇率形成机制改革。2011年,受中东与北非地缘政治动荡、日本大地震和欧美主权债务危机影响,全球经济持续走软,特别是欧洲临近衰退边缘,国际金融市场大幅动荡。随着外部形势的恶化,和国内通胀形势企稳,“保增长”无疑是下一阶段的政策主题。
    1月7日召开的全国国土资源工作会议上,国土资源部部长徐绍史正式披露,北京、上海已获批准允许试点集体土地建设租赁房。
CRIC观点>>>
    国土部相关资料显示,今年各地的建设布局全面展开,用地需求继续扩大,包括交通水利的基础设施建设、保障性住房、普通商品住房等民生工程的建设力度还将加大,预计土地需求将会在去年较大幅增长的基础上继续保持高位。在此背景下,试点集体建设用地建设租赁房,一方面利用了集体土地建更多的租赁房缓解住房供需矛盾,一方面农民在自己的土地上建低成本的租赁房通过租赁获得长期收益,可避免征地矛盾,不失为一个双赢的办法。
    1月31日,国务院总理温家宝主持召开国务院第六次全体会议,讨论即将提请十一届全国人大五次会议审议的《政府工作报告(征求意见稿)》。温家宝在会议上指出,要巩固房地产市场调控成果,促进房价合理回归。温家宝强调,2012年要巩固房地产市场调控成果,继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施,促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。
CRIC观点>>>
    一方面,2012年房地产市场调控的主基调显然并未改变;但一方面,从具体内容来看,从中央到地方对于调控的表态来看重在“巩固”的指导思想已得到确立,短期内再出台新的调控政策的可能性非常小,另外,由于3月份全国两会即将召开,在此期间社会稳定将成为政府的首要关注点,因此我们判断至少在4月份之前,无论是宏观经济层面,还是房地产行业层面,政策出现大幅度调整的可能性均较小。
弱市下 房企发展面临的N大问题及对策
    2012年1月,十大重点城市的土地成交总占地面积为499.65万平方米,同比下跌54.23%,总金额为252.12亿元,同比下跌58.52%,全国十大城市来看,仅武汉土地成交出现放量,其城中村改造提速,成交地块主要集中在东湖新区关山村板块。
    从排行榜来看,总价排行榜上多现武汉城中区地块,二环内地块的稀缺让武汉城中村土地配套成熟等优势显现。单价排行榜上,商业地块仍是主力,入榜的高单价地块80%都是纯商业用地。从入榜门槛上来看,总价、楼板价较2011年12月均下滑明显。
    2012年1月正值春节月,房地产市场进入传统淡季,重点城市供求两端均出现大幅下滑。供应方面,重点城市1月供应量同比平均下跌34.3%。成交方面,重点城市同比跌幅同样达到69.3%。首先,春节期间买卖双方几乎都处于“停滞”状态,因此1月成交量环比大跌完全在情理之中;由于2011年1月并不是春节月,相反当时由于调控政策尚未出台,市场成交量甚至是全年最高,因此今年1月份同比下滑顺理成章。
    房价方面,进入1月以来品牌房企降价明显减少,即使如保利近期集中推出“囍春行动”,声势浩大,但具体到项目其实优惠幅度基本都在95折以内,总体来看,2012年伊起始品牌房企集中进入观望期。出现这样的局面,我们认为原因有二:其一,2011年大型品牌房企的销售业绩普遍表现尚可,企业的资金面相对宽裕;其二,政策面处于相对平静期,信贷已有松动,因此企业对2012年的走势将选择观望一段时间。
    从重点城市市场存量角度看,1月份十大重点城市存量平均增长76%,其中南京和杭州增幅超过100%,以此来看,本轮自2011年起的政策调控成效是非常显著的;另一方面,由于春节月市场成交量偏低,因此从单月消化周期来看各城市普遍较长,但理性来看其实际意义相对较小。
    CRIC研究中心通过研究城市房地产市场的三大维度(成交量、房价、存量消化周期)对城市进行对比分析,该坐标体系中处于上半部分的城市当月成交量高于去年重点城市月均成交量平均水平,反之则低于;处于左半部分的城市当月成交均价低于10000元/平的水平线,反之则高于;另外,气泡大小代表当前市场存量消化周期的长短,高于18个月市场供过于求的局面凸显,低于18个月则对企业来说风险相对可控。
    以2012年1月份为例,除重庆外所有重点城市当月成交量都在去年平均月均水平以下,其中杭州和深圳所处位置最低,与这两个城市市场容量相对偏小有直接关系;从房价角度看,北、上、广、深、杭五大城市房价依然领跑全国,但另一方面也正是由于高房价因素使得这几大城市持续受到政策面的重点关注;从消化周期看,本月半数重点城市高于18个月警戒线,其中天津最高达到48个月,值得一提的是当地市场库存达到惊人的1705万平方米,事实上天津市场自去年3月份后供应量一直保持在月均150万平左右的高位水平,而成交量却始终处于相对低位,这使得当地库存从去年一季度末的700万一路猛增到当前,另外,天津市场供应的高位源于当地政府近两三年来在土地供应上的持续高增长。
    从成交价格结构来看,深圳中低端住宅成交占比显著回升。上海方面,本月中低档项目集中成交,成交占比持续高位,较上月上升1%;北京方面,中高档住宅成交占比在龙湖天街等楼盘热销的推动下上升6%;深圳方面,本月中低档项目成交大幅反弹,成交占比上升33%,回复11年正常水平。
    从面积段结构来看,小户型房源成为市场成交主力。上海方面在万科金色华亭苑等楼盘热销的推动下,小户型成交占比增加5%,继续位居第一;北京方面市场亦持续热捧小面积房源,半数入榜项目所属面积段为小户型,成交占比上升2%;深圳方面小户型成交占比高企,本月成交占比上升4%,高达68%。
    2012年1月典型企业拿地规模较上月有大幅下降,3家典型企业共拿地4幅,总建筑面积为199.71万平方米,同比下降88%;成交总价为41.99亿,同比下降90%;平均楼板价为2103元/平方米,同比下降19%。
    本月拿地的企业仍是保利、金地等实力企业,这些企业资金较为充足,借此机会增加土地储备。从几家企业新增土地投入资金额来看,金地集团新增土地投入资金最多,达22.32亿,保利位于其次。另外,新增土地的平均楼板价较去年同期有所下降,企业拿地最高楼板价为2575元/平方米,拿地成本控制较好。与去年1月相比,今年1月企业拿地热情明显降低,拿地规模骤降,除了实力企业新增少量土储以外,大多数企业选择观望。企业拿地量价齐跌可能受到春节影响,但与去年2月相比,1月企业新增土地建筑面积下降了69%,由此可见2012年年初企业拿地意愿较为低迷。
    自本轮地产调控政策以来,房地产投资性和投机性需求得到有效抑制,成交量大幅度缩水,房价上涨的态势也得到扼制。春节黄金周期间,成交量更遭遇滑铁卢,惨淡的市场开局给2012年房地产市场披上了一层阴影。
    房地产企业当务之急需要拓宽融资渠道才能确保在复杂的环境中得以生存。从1月份监测企业融资情况来看,1月份企业融资的活动有所减少,从各种融资途径来看,发行债券和股权出让等直接融资是企业的主要融资途径。其中,凯德商用在新加坡发行本金额最多2亿新元(约12亿港元)2022年到期可赎回债券,中粮地产通过交易系统出售公司持有的招商证券股票774.82万股,本次处置可供出售金融资产产生的利润约5000万元。而瑞安房地产2.5亿新加坡元2015年到期之8%优先票据发行完成。
    本月受到外围市场回暖和国内经济稳定的利好提振,沪深指数和恒生指数出现不同程度反弹。与此同时,三大房地产指数表现抢眼,均跑赢大盘,其中,恒生地产分类指数月涨幅达到10.45%。深证地产指数涨幅最小,为1.25%。地产股表现出色的主要原因是利多房地产行业的因素较多,信贷政策局部放松和首套房贷利率回归的预期,加大了投资者的信心。但1月份市场成交清淡的消息也加大了地产指数的波动。
    就个股来说,行业龙头企业由于明显的估值优势,走势更加稳健,沪深四大龙头“招保万金”自去年四季度以来逆大势而行,一直保持稳步上升态势,体现了一定的安全边际。虽然房地产调控依然延续,但股价走势表明投资者对龙头房地产企业仍然保持了谨慎乐观的态度。
    港股方面,由于股价对欧美资本市场表现更敏感,雅居乐、富力地产和世茂房地产月涨幅均高于20%,表现上佳。由于香港大亨郑裕彤增持了新世界发展,股价单月飙升35.78%,位列涨幅榜首位。碧桂园受到评级机构降级的不利影响,股价在1月30日重挫11.29%,当月涨幅被抹去近半。

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