短期平衡难破 库存压力犹存

10月,楼市在经历了国庆长假的短暂低迷后,成交快速回升,整个10月住宅成交量环比小幅回落,仍处于调控以来的相对高位。但从近期趋势看,成交量已连续3月环比下降,整体市场略有降温。近期开发商的表现明显活跃,拿地、融资规模均创年内高点。政策层面,本月地方政策的微调集中在住房公积金,包括济南、武汉、镇江、南京等城市。主要的方式为降低首付比例、提高贷款额度、异地购房还贷。随着年末银行贷款额度的收紧及实际利率的微升,放松公积金贷款限制一定程度上对冲了以上的影响。整体来看,房地产行业的政策环境依然平稳。

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标杆房企:海外融资暴增 资金小幅收紧

9、10两月,国内房企在香港发行的债券出现暴增,同时内地房企在香港上市的通道也重新开启。根据中原统计,9、10两月国内房企在香港已发、拟发的债券总额分别为8.5亿和12.5亿美元,与之前的融资规模相比出现大幅增加。11月初,SOHO中国又成功发行10亿美元债券,内地房企海外融资规模再创新高。

受标杆房企三季度大规模拿地的影响,三季度标杆房企货币资金整体出现下滑。万科、保利、招商、金地这四大房地产企业三季度末持有现金下滑4%,其中万科、招商、金地分别下滑29%、3%、1%,由于保利三季度仅拿地29亿元,因此保利持有的货币资金大幅增长41%。从短期资金链来看,万科、保利、招商、金地的短期借款覆盖率分别为179%、155%、155%、150%,均显著高于100%的安全标准。【下载】

部分知名内地房企香港融资案例(2012年10月)

部分知名内地房企香港融资案例(2012年10月)

标杆房企短期借款覆盖率(2006-2012)

标杆房企短期借款覆盖率(2006-2012)

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12个重点城市居住用地流标率(2010.01—2012.10)

12个重点城市居住用地流标率(2010.01—2012.10)

13个重点城市居住用地供求量(2008.01—2012.10)

13个重点城市居住用地供求量(2008.01—2012.10)

土地市场:供应高位回落 地王多城再现

受十一“黄金周”及中央多次强调保持土地市场平稳运行的影响,10月份土地供应高位回落。中原监测的13个重点城市数据显示,10月份居住用地供应较9月份(年内供应最高点)环比下降约42%,但较今年前九个月平均供应水平增加约24%。

由于部分知名房企年度销售计划完成良好,融资渠道有所放宽,且地方政府推地积极,使得近期土地市场成交稳定上升。其中保利本月购地最为引人注目,在上海、南京、长沙、广东江门等地斥资逾80亿元购地;中海则以近56亿元,购得杭州建筑面积近31万平方米的居住用地,溢价率高达49%;此外万科、华润、富力、绿地等在10月份亦有土地方面的投资。【下载】

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新房市场: 成交高位回落 价格持续上升

9月,中原监测的30个重点城市新房成交高位回落,总成交量为1804万平方米,环比下降6%,同比增长48%,从今年4月以来成交的上升趋势戛然而止。但从今年1-9月来看,30个城市的成交同比依然增长22%,与2010年同期相比亦有12%的增长。从10月“黄金周”7天的市场表现来看,成交量与去年同期的低位基本持平,与9月最后一周相比则出现近8成的下滑,表现不容乐观。

随着今年前9个月刚需客户的大量成交,刚需类楼盘的库存大幅减少,价格也呈现稳中微升。对刚需客户而言,市场开始出现有效供应不足的现象。下半年以来,前期捂盘的改善楼盘逐步上市,也拉动了整体楼市的成交价格。开发商以价换量减少、整体价格上升成为楼市成交量高位回落的重要原因之一。【下载】

30个主要城市新建住宅成交面积走势图 (2009.01-2012.10)

30个主要城市新建住宅成交面积走势图 (2009.01-2012.10)

12个重点城市新建住宅供应成交对比图(2010.01-2012.10)

12个重点城市新建住宅供应成交对比图(2010.01-2012.10)

9个主要城市库存住宅消化周期(2012.10)

9个主要城市库存住宅消化周期(2012.10)

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六大城市二手住宅成交量月度走势图

六大城市二手住宅成交量月度走势图

CLI二手住宅价格指数月度走势图

CLI二手住宅价格指数月度走势图

CLI二手住宅租金指数月度走势图

CLI二手住宅租金指数月度走势图

二手住宅:量价整体平稳 银十平淡收官

继“金九”预期落空后,“银十”亦以平淡收场。10月六城市二手住宅成交量和9 月基本持平,价格保持小幅升势。由于10月下旬各城市成交量普遍回升,中原经理人对后市信心略有增强,加之政策方面依然以稳定为主,预计11月份六城市二手住宅成交量有望维持当前水平,价格则延续小幅上升之势。

继8月二手房成交量小幅回落后,9月二手房成交量进一步回落。根据中原统计,9月六城市二手住宅成交面积合计约427万平米,环比8月回落6.5%,较今年成交量最高的7月回落14.4%。分城市来看,除成都小幅反弹外,其他五城市二手住宅成交量环比跌幅在1成以内。【下载】

中原报价指数走势图(2009 年第1周—2012 年第44周)

中原报价指数走势图(2009 年第1周—2012 年第44周)

中原经理指数走势图(2010 年第34周—2012 年第45周)

中原经理指数走势图(2010 年第34周—2012 年第45周)

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写字楼市场:市场回暖持续 年末平稳为主

10月,主要城市写字楼市场持续回暖。写字楼销售量维持相对高位,价格平稳微升;甲级写字楼租金延续涨势,空臵率整体平稳;办公用地供应高位小幅回落,成交量创年内新高。在美国QE3的影响下,香港商业地产成交火热,该现象或将传导到内地。

10月底,SOHO中国在香港成功发行10亿美元债券,为其从散售向持有的转型补充了资金基础。目前SOHO中国在上海和北京拥有大量的在建写字楼。从长远看两地甲级写字楼可获丰厚的租金收益,由于近期两城市均有大量写字楼建成入市,在段时间内其租金难以获得持续增长。【下载】

12个重点城市土地流标率(201101-201210)

12个重点城市土地流标率(201101-201210)

中原甲级写字楼租金指数(200401-201210)

中原甲级写字楼租金指数(200401-201210)

中原甲级写字楼空置率(200901-201210)

中原甲级写字楼空置率(200901-201210)

五个城市写字楼价格走势(200901-201210)

五个城市写字楼价格走势(200901-201210)

13个重点城市土地流标率(201101-201208)

13个重点城市土地流标率(201101-201208)