整个四季度房地产市场处于一个政策的相对平静期,从整体来看2011年以来的政策调控是非常成功的,其主要体现在两方面:其一是重点城市交易量持续低位运行,其二是多年来房价的快速上涨势头已经终止。
    12月份,从市场面上看,10月份开始的一波降价潮持续发酵,加上近期银行信贷出现了逐渐宽松的迹象,在两者合力之下重点城市年底成交量呈现小幅回升,但总体来看这个时间段市场的回升偏温和;土地方面,12月重点城市成交总量有所回暖,主要原因是年底土地供应的放量,以及拿地成本的降低共同促成;企业方面,大型房企年底投资热情有所回升,而由于传统银行融资渠道萎缩,直接出售项目股权成为个别处于资金困境的企业渡过难关的主要手段。
    对于未来,政策面依然将是决定房地产市场走势的最重要因素,我们认为2012年整个行业将面临松紧有致的局面,从中央层面上看调控的主基调不会放松,限购限贷两大核心政策手段将不会出现根本的变化,而从地方层面上看则情况将略好于2011年,理由是经过过去一年的调控,一二线城市房地产市场交易量的持续低迷已经使得地方政府财政收入受到重压,在GDP逻辑不发生实质性变化的背景下,我们预计2012年会有越来越多的城市在政策执行环节上出现操作空间,而这即意味着2012年市场整体大环境可能将好于2011年,对于开发企业来说,掌握政策变化的规律,踏准市场需求释放的节奏,将是企业进一步发展的重心所在。

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经济

通胀压力进一步缓解
经济增速持续放缓

    11月份全国居民消费价格同比上涨4.2%,较10月的5.5%大幅回落1.3个百分点,已连续四个月呈现回落态势,创下近一年来的新低;环比CPI则下降0.2%,为近8个月以来首次回落。1-11月累计CPI同比增长5.5%,通胀压力进一步缓解。

政策

限购令明年将继续执行
税收政策或是主要调控工具

    12月12日,中央经济工作会议召开,会议提出促进经济平稳较快发展,要大力保障和改善民生,加强和创新社会管理。要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进市场健康发展。

土地

12月土地市场有所回暖
多数重点城市成交量下跌

    12月,十大重点城市土地成交总占地面积为1091.71万平方米,环比上涨38%,总金额为607.75亿元,环比上涨6%,年末随着土地供应的放量,拿地成本的降低,市场出现回暖。从全年来看,多数重点城市土地成交面积、金额出现下滑。

市场

重点城市成交量温和增长
降价潮向二三线城市扩散

    12月,重点城市供应量继11月有大幅增加后再次出现增长,环比11月份平均增幅达11%。成交量也有不同程度的回升,其中一线城市12月成交量全面上扬,平均涨幅达到37.4%,深圳环比上涨91.8%;但与2010年同期相比仍处低位。

企业

年底品牌房企投资规模扩张
短期融资环境仍难以改善

    12月典型企业拿地规模较上月大幅上涨,6家典型企业共拿地16幅,总建筑面积达710万平方米,环比上升239%;成交总价154亿,环比上升264%。从12月监测企业融资情况来看,传统融资渠道几近枯竭,非传统渠道融资项目持续增多。

2011年度中国房地产企业销售TOP50排行榜
    11月份全国居民消费价格(CPI)同比上涨4.2%,较10月的5.5%大幅回落1.3个百分点,已连续四个月呈现回落态势,创下近一年来的新低;环比CPI则下降0.2%,为近8个月以来首次回落。1-11月累计CPI同比增长5.5%,较1-10月回落0.1个百分点,通胀压力进一步缓解。
    11月CPI涨幅显著回落,主要是由于翘尾因素减少、食品类价格和原材料价格涨幅回落共同导致。食品类价格同比上涨8.8%,较10月同比涨幅放缓3.1个百分点,环比下降0.8%,影响CPI上涨2.7个百分点。
    11月份PMI为49%,较10月份大幅回落1.4个百分点,创2009年2月以来的历史新低,也为近三年来首次跌破50%的荣枯线。经济景气从扩张转为收缩,反映出当前经济运行过程中的不稳定性因素增加,特别是市场需求显示疲态值得关注,预示未来我国经济增长速将继续回落。
    11月份,新增人民币贷款5622亿元,同比增加78亿元,微增1.4%;环比下降246亿元,下降4.2%。1-11月份新增人民币贷款增加约6.83万亿元,同比少增6138亿元,下降8.25%。
    11月末广义货币(M2)余额82.55万亿元,同比增12.7%,分别比上月末和上年末低0.2和7个百分点;狭义货币(M1)余额28.14万亿元,同比增7.8%,分别比上月末和上年末低0.6和13.4个百分点。M1和M2增速均再创新低,表明前期偏紧的货币政策效果的滞后效应正显现,市场流动性紧张。
    1-11月,固定资产投资(不含农户)26.95万亿元,同比增长24.5%,较1-10月增速放缓0.4个百分点,继续呈现高位趋缓态势。11月,固定资产投资(不含农户)28087亿元,同比增长21.2%,环比下降3.7%。房地产投资增速下滑加快是固定资产投资增速回落的主要原因。
    媒体报道住建部已知会地方政府,对于限购政策将要于2011年底到期的城市,如果没有极其特殊的情况,须出台政策对限购令的有效期进行延续。报道又称,住建部同时还向地方政府知会一系列主旨精神,包括一般情况下不对已经出台房地产调控政策的地方进行“方向性调整”、楼市调控政策承继性连接等。
CRIC观点>>>
    从住建部对限购令的表态来看,明年房地产调控政策的主基调依然没有改变,至少从政策层面来看,明年将不会出现明显松动。从目前各大城市的反馈情况来看,北上广深均已出台了关于继续执行限购的相关政策;而一些主要的二线城市,如太原、青岛、济南等也已对限购延续做了明确的表态,我们认为其他二三线城市会相继跟进。
    12月12日,中央经济工作会议召开,会议提出促进经济平稳较快发展,要大力保障和改善民生,加强和创新社会管理。要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展。要推进营业税改征增值税和房产税改革试点,合理调整消费税范围和税率结构,全面改革资源税制度。
CRIC观点>>>
    中央经济会议传递出的信息,除了明年房地产调控的主基调没有改变以外,值得注意的是,明年政策层面对于调控方式的选择,可能将有新的探索。一方面,二手房交易中的营业税有望改征增值税,此举将提高持有者转让房屋的成本,有利于打击投机投资性需求;另一方面,房产税试点有望进一步铺开,至少从政策愿景上,执政者有意将其进一步推进。
    12月21日,国土资源部起草的《闲置土地处置办法(修订草案)》在中国政府法制信息网公布,草案规定,闲置土地满一年的,可按土地出让或者划拨土地价款的20%征缴土地闲置费,闲置土地满两年的可无偿收回。闲置土地是指土地使用者依法取得国有建设用地使用权后,未经原批准用地的人民政府批准,超过约定、规定的期限未动工开发建设的国有建设用地。
CRIC观点>>>
    其一,政策目标直指“倒地”“囤地”,随着调控的深入,房地产投资和供给呈现下降趋势,而在当前出台打击闲置土地的政策,无疑能够起到促进投资、增加供给的作用;其二,长远将加速房地产产业升级,在土地投资活动中,实现土地升值获利需要一定的时间,而新办法将持有土地获利的可能性降至几乎为零,企业需要将更多的精力放到产品和服务上。
2011年房地产企业员工满意度调查
    2011年12月,十大重点城市的土地成交总占地面积为1091.71万平方米,环比上涨38%,总金额为607.75亿元,环比上涨6%,至年末随着土地供应的放量,拿地成本的降低,土地市场出现回暖。从全年来看,多数重点城市土地成交面积、金额出现下滑,跌幅最大的是成都。
    从排行榜来看,一线城市的商业用地备受关注。2011年12月,土地总价排行榜的入榜门槛继续上升,为16亿元,环比涨幅30%;单价排行榜入门槛则延续上月的下降势头,本月为10803元/平方米,环比下降2%。
    2011年12月,重点城市供应量继11月有大幅增加后再次出现增长,环比11月份平均增幅达11%。而成交量也有不同程度的回升,其中一线城市12月成交量全面上扬,平均涨幅达到37.4%,深圳更是环比上涨91.8%;但与2010年同期的高位相比仍明显处于低位,同比平均跌幅达到41.8%;另外与2010年月均水平相比也下降了19%。以此来看,近期重点城市市场成交的回升还远远称不上是反转。
    在我们看来,12月重点城市成交回升主要基于两点原因:其一,10月以来的降价潮还在延续,由于降价楼盘逐渐增多导致成交量温和增长;其二,银行体系信贷口径放松,事实上从存准金下调起宏观货币政策就已经走出了紧缩周期,从我们对各地金融体系的调研来看,12月份以来大部分重点城市银行层面对居民购房贷款的态度有明显改观,审批、房贷的速度明显加快,这对市场成交的回升起到了举足轻重的作用。
    另外,从今年全年重点城市的累计成交量上来看,同比2010年呈现全面下滑,平均跌幅达21.7%;在此基础上,市场存量持续增长,重点城市平均涨幅高达70.3%,北京、上海、广州等一线城市存量已达到阶段性高位。以此来看,2011年一整年的政策调控其效果无疑是非常显著的。
    12月份重点城市均价各有涨跌,涨跌幅基本保持在10%以内,其中广州12月份均价环比上涨了15.16%,究其原因主要是11月一些中低档项目如翡翠绿洲、勤天新城市花园的集中成交拉低了全市均价,而12月高档项目天銮广场的入市一下拉高了全市均价。
    自10月份以来的降价潮还在不断扩散,其主要表现为从一线城市逐步扩散到二三线城市,从品牌开发商逐步扩散到二三线城市当地的中小房企。从总体来看,年底一线城市中的大型房地产开发企业降价有所缓和,经过前期快速促销之后已经回收了大量资金,政策面的缓和也令企业信心有所恢复,很多企业开始重新观望。二三线城市已成为企业降价促销的主战场,特别是中西部二线城市异军突起,主要是由于这些城市前期降价幅度较小,临近年底很多企业面临资金的压力被迫作出价格调整来应对市场低迷。
    从企业层面来看,中小型开发企业接过了降价的大旗。前期大型企业竞相降价促销的时候,中小型房企多处于观望状态,但随着年关来临企业资金压力明显增加,部分企业开始步龙头企业的后尘加入降价回笼资金的行列。
    从成交价格结构来看,上海高端住宅成交占比有所上升。上海方面,本月中低档项目集中成交,成交占比上升8%,高档住宅在星河湾荟苑的推动下成交占比亦有所上升;广州方面,各面积段成交占比变化不大;杭州方面,本月中低档项目亦为成交主力,成交占比上升14%。
    从面积段结构来看,上海大户型房源成交比重上升。上海方面,在星河湾荟苑降价热销的推动下,大户型成交占比增加5%,而由于富力桃园等中小户型的热销,本月中小户型项目成交占比上升2%,位居第一;本月杭州方面,市场持续热捧小面积房源,非小户型项目仅入榜3席,该面积段成交占比虽下降7%,但仍以53%的成交占比持续占据高位。
    2011年12月典型企业拿地规模较上月有大幅上涨,6家典型企业共拿地16幅,总建筑面积达710万平方米,环比上升239%;成交总价154亿,环比上升264%;平均楼板价2337元/平方米,环比下降14%。
    时至年底,各地政府的集中大规模供地,加上土地出让价格的走低,为房企年底出击拿地创造条件,12月资金实力雄厚或具备有国资背景的企业频频拿地,比如万科、招商、保利。值得关注的是,这16幅地块中有2幅是通过股权转让或者收购的方式获得的,可以看做是部分企业通过腾挪资产来应对调控,如果宏观政策不放松的话,可以预计未来以股权转让或者收购方式新增土地的情况有可能进一步增多。
    12月CPI继续下行。12月CPI同比会延续之前的下行趋势,降至4.1%。通胀持续下行伴随着经济增长小幅回落,货币政策的首要目标已经转向稳增长。正因为如此,市场预测1月份存款准备金率可能再次下调。不过,中央经济工作会议定调“稳中求进”,意味着政策还会在微调预调上多做文章,短期内大规模放松政策的可能性不大。房地产企业融资环境得到改善仍需时日。
    从12月份监测企业融资情况来看,年底传统融资渠道几近枯竭,非传统渠道融资项目持续增多,反映了企业通过融资行为度过眼前资金困局的特点。
    在国内沪深股市大盘整体下挫的影响下,12月地产股出现显著分化,月末内地地产指数以小幅下跌收盘,而香港地产指数则涨幅较大。其中上证地产指数较上月下跌0.86%,深证地产指数下降3.44%,而恒生地产分类指数则逆市上涨,涨幅达到了7.00%。从趋势来看,12月,沪深两市地产指数走向整月均呈下跌的态势,仅月中出现小幅波动,而恒生地产指数则在上半月表现出先升后降的趋势,而后在下半月一路缓慢上行。
    从个股表现来看,国内个股普遍下跌,中小型房企受到资金链危机的影响,跌幅居前,其中*ST亚太大跌41.47%,即将面临退市风险。涨幅榜,港股个股涨幅居前,远洋地产、雅居乐地产和信和置业等上涨幅度均超过16%。
    从宏观面来看,尽管国内地产指数持续下行,但速度明显放缓,恒生地产指数更是呈现上涨态势。地产股的止跌企稳存在两点意义。首先,部分资金认可当前地产股的股价与其基本面相匹配。当前地产股所被赋予的低估值水平已较充分地反映了其隐含基本面下滑的风险。其次,已知利空的兑现较充分地释放了做空力量。或许当房价拐点逐渐明了之时,宏观调控政策紧缩程度将会降低,地产股仍有潜在的上浮空间。

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