11月份以来,中央层面频繁出现表态,从温家宝总理、李克强副总理的讲话中可以看出,在当前这个时点上,房地产调控的主基调依然不会出现实质性松动;但另一方面,外部经济环境的持续下行、国内中小型企业融资难题的持续升温,已使得货币政策正式走出三年以来的紧缩周期。在房地产调控延续的背景下,下调存款准备金虽然对楼市的直接影响有限,但由于资金天然的趋利特征,房地产企业依然能够从中看到行业基本面好转的曙光。
    市场面上看,10月份以部分品牌企业为代表的大幅降价风并未大范围扩散,重点城市11月成交量依然维持在绝对低位;土地方面,半数以上重点城市的土地成交规模同比呈现下跌,但由于时逢年底,部分地方政府为保年度财政收入已经出现主动调地价促成交的现象;企业方面,11月份监测企业非传统渠道融资项目依然较多,反映了年底企业通过融资行为缓解短期资金压力的特点。
    对于未来,我们认为在明年3月份全国两会召开之前,房地产市场将进入一个政策相对平静的时期,而在银根出现放松信号的背景下,企业层面或将出现分化。但另一方面,市场成交量短期内能否企稳回升,则依然将取决于项目降价的窗口能否全面打开,但从重点城市前11个月成交水平来看,全面低于去年已经是无法改变的事实。

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经济

经济增速进一步放缓
通胀压力有所缓解

    10月份全国居民消费价格(CPI)同比上涨5.5%,较9月的6.1%明显回落0.6个百分点,已连续三个月呈现回落态势,意味着年内物价的拐点基本确定。1-10月累计CPI同比增长5.6%,较1-9月回落0.1个百分点,通胀压力有所缓解。

政策

房地产调控主基调未变
存准率三年来首次下调

    临近年末,宏观经济政策和房地产政策都走到了一个重要的节点上,高层的政策表态颇为密集。从中央首长的表态来看,当前国家层面上对于房地产进行调控的主基调并未出现松动,房地产调控政策短期内不会放松。

土地

重点城市土地成本有所回落
外资机构淡市抄底意愿显现

    11月,半数重点城市的土地成交占地面积、金额同比均有所下跌,其中武汉成交金额降幅显著。从区域分布情况来看,华北区域成交量、金额同比均下降明显;而华东区域的上海、南京的成交量、金额则呈现出逆市上涨的态势。

市场

重点城市成交量延续低迷
品牌房企或推价格体系重建

    11月,重点城市供应量相对可观,除北京和杭州外均有大幅增加,环比10月份平均增幅达23.8%。但供应的增加并未带来成交量的提升,11月份重点城市成交量依旧下滑,环比平均下跌10%;成交量平均跌幅也都超过30%。

企业

重点企业拿地环比上升
货币政策转向或缓资金压力

    11月30日,央行宣布下调存款准备金率的行动,标志着紧缩周期的结束。预计到明年一季度,在货币政策逐渐适度宽松和新一年的银行贷款发放的背景下,企业融资环境将得到好转,融资渠道会相对畅通。

    10月份全国居民消费价格(CPI)同比上涨5.5%,较9月的6.1%明显回落0.6个百分点,已连续三个月呈现回落态势,意味着年内物价的拐点基本确定。1-10月累计CPI同比增长5.6%,较1-9月回落0.1个百分点,通胀压力有所缓解。
    10月份,社会消费品零售总额16546亿元,同比增长17.2%,增速比9月份放缓0.5个百分点;环比增长1.3%。1-10月,社会消费品零售总额14.74万亿元,同比增长17%,与1-9月份持平。
    消费品零售增速趋缓,主要是受节假日提前消费影响,致使节后消费增速放慢。近期国家正在酝酿一系列刺激内需的举措,如国内贸易的“十二五”规划,提出未来五年社会零售品销售额翻一番。
    10月份PMI为50.4%,较9月份大幅下滑0.8个百分点,经历8、9两月的短暂反弹后再次急剧下滑,创2009年2月以来的历史新低。这表明在美国、欧元区等世界主要经济体经济增速放缓,外部需求减少,制造业出口增长乏力,这也意味着欧美经济环境恶化对我国经济的影响正在逐步加大。
    10月,新增人民币贷款5868亿元,同比增加175亿元,微增3%;环比增加1168亿元,增长24.9%。1-0月新增人民币贷款增加约6.15万亿元,同比少增5797亿元。10月末广义货币(M2)余额81.68万亿元,同比增长12.9%,分别比上月末和上年末低0.1和6.8个百分点;狭义货币(M1)余额27.66万亿元,同比增长8.4%,分别比上月末和上年末低0.5和12.8个百分点。M1和M2增速均再创下新低,偏紧的货币政策效果的滞后效应正在显现。
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    11月6日,国务院总理温家宝在俄罗斯圣彼得堡表示,中国下调房价是国家坚定的政策,调节后的房价将使民众能够接受,也使房地产业健康有序发展。11月27日,国务院副总理李克强在河北省廊坊市考察保障房建设时也强调,当前房地产市场调控已取得一定成效,但仍处于关键时期,要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施,进一步巩固调控成果。
CRIC观点>>>
    临近年末,宏观经济政策和房地产政策都走到了一个重要的节点上,高层的政策表态颇为密集。从中央首长的表态来看,当前国家层面上对于房地产进行调控的主基调并未出现松动,房地产调控政策短期内不会放松,我们认为至少在明年上半年之前,楼市政策面主体将继续维持现有的局面。
    11月30日晚,中国人民银行官方网站发布公告称,从2011年12月5日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
CRIC观点>>>
    其一,货币政策的适度放松对房地产企业信心提振作用超过资金实际松动的作用,从额度来看,4000亿的规模要率先解决中小企业的生存问题,而对于房地产业而言,惠及的力度很小,以信心提振为主;其二,购房贷款或出现结构性松动,利率折扣有望重新惠及首套房;其三,市场难现报复性反弹,09年逆转局面不会重现,本次货币政策调整,政府带有很强的主动性、提前性,在上调存准前已经做足了坚持房地产调控不动摇的舆论铺垫。从这个意义来看,未来房地产行业仍将会以调控为基调,大幅度大范围的反弹行情难以出现。
    11月25日,北京市住建委、市地税局出台《关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》,新政自今年12月10日起执行。根据最新规定,北京市享受优惠政策住房平均交易价格调整为:以去年全市住房平均交易价格为1.8万元/平方米计算,分环线区域和方位进行系数调整,调整系数为四环内北部1.8、南部1.6,四至五环北部1.5、南部1.3,五至六环北部1.2、南部1.0,六环外0.8。
CRIC观点>>>
    由于近几年来北京市房价的持续上涨,原先的普通住宅标准早已不符合当前市场的实际情况,按照旧标准北京目前中心城区几乎已经没有普通住宅,因此调整应是顺理成章,事实上包括上海在内的诸多重点城市也同样存在这样的问题。虽然普通住房标准放宽会导致相当一部分购房者缴税减少,但由于其减税的比例偏小,对市场不存在明显的刺激作用。
    2011年11月,半数重点城市的土地成交占地面积、金额同比均有所下跌,其中武汉成交金额降幅显著。从区域分布情况来看,华北区域土地成交量、金额同比均下降明显;而华东区域的上海、南京的土地成交量、金额则呈现出逆市同、环比上涨的态势。
    从排行榜来看,2011年11月,土地总价排行榜的入榜门槛相对上月上涨了近三成,达到12.25亿元;单价排行榜入门槛环比下降27%,至11008元/平方米。本月外资企业表现积极,凯德置地以65.36亿元入囊重庆解放碑核心地块。对于外资房企和投资机构而言,资产的增值和溢价构成了企业的主要利润,其经营策略是“牛市融资,淡市抄底”,因此,土地市场低迷的时候,反而是这些企业的投资机会所在。
    2011年11月,重点城市供应量相对可观,除北京和杭州外均有大幅增加,环比10月份平均增幅达23.8%。但供应的增加并未带来成交量的提升,首先,11月份重点城市成交量依旧下滑,环比10月份平均下跌10%;其次,与去年同期及月均水平相比,重点城市11月份成交量平均跌幅也都超过30%。从今年1-11月的累计成交量上来看,重点城市的成交量呈现全面下滑,平均跌幅达18.5%,其中北京、上海、南京跌幅在20%左右,而杭州和重庆跌幅更是超过30%。以此来看,今年这轮以限购政策为核心的楼市调控,其成效无疑是非常显著的。
    另外,从市场存量角度看,重点城市截至11月底的存量较去年同期继续全线上涨,而各线城市中,一线城市的存量虽然均已创下近两年来的新高,但与上一轮08年调控的历史最高位相比仍有明显差距,但二线城市方面,当前存量水平已普遍超过或逼近08年的历史高位。
    11月份重点城市均价各有涨跌,涨跌幅基本在10%以内,其中天津11月份均价环比上涨了15.7%,究其原因主要是本月部分中高档项目集中成交,如海逸长洲、星美御、富力津门湖,拉高了城市的整体均价。
    从总体来看,虽然从10月份开始一些品牌房企突破以往的降价幅度,“以价换量”来回笼资金,11月份亦有部分开发商加入降价行列,但到目前为止并未带起整个市场的降价潮,降价依然只是围绕着龙湖、中海、万科等品牌房企。
    对于未来,我们认为10月份起的这波品牌房企降价必然会对其所在区域的房价产生影响,也将促使周边的价格体系重建,至于这个时间点会在何时出现关键在于三个方面:其一,房企业绩指标完成情况;其二,房企年底的资金压力水平;其三,房企项目储备分布所带来的内部腾挪余地有多大。
    从成交价格结构来看,深圳中低档成交占比再度上升。上海本月各档次成交结构相对平稳;北京方面,在长阳半岛等项目优异表现的推动下,本月中档成交占比提升8%;深圳方面,因招商观园、华盛新沙荟名庭等项目的热销,本月中低档成交占比上升14%。
    从面积段结构来看,上海小户型房源成交比重大幅提升。上海方面,御景熙岸公寓本月荣获本月上海销售面积冠军,推动小户型成交占比增加11%;北京方面,由于龙湖?时代天街和华龙美钰等中等户型楼盘热销,本月中等户型项目成交占比提升4%;本月深圳方面,市场持续热捧小面积房源,非小户型项目仅入榜3席,该面积段成交占比持续高位。
    2011年11月,典型企业拿地总量较10月有所上涨,14家典型企业共拿地11幅,总建筑面积为190.57万平方米,环比上涨21%;成交总价38.4亿,环比上升70%;平均楼板价2015元/平方米,环比上升20%。企业拿地规模的上升,主要得益于11月以来,地方政府为了扭转土地流拍的不利局面,针对部分地块主动调低出让底价,并积极采取各种策略以促进企业拿地,比如拆分地块、取消配建保障房等;其次是受到11月以来土地集中出让,优质地块大规模上市的影响。
    从11月典型企业拿地的性质来看,一线城市含商业属性的综合性地块较受青睐,比如本月绿地和万科都在上海新增了商住综合用地。一是由于调控环境下,商业开发相对住宅来说受调控影响较少,也是房企战略转型的关注重点,二则由于综合地块中的商业功能,保障了住宅未来的升值空间。另外,从典型企业拿地战略也可以看到,临近年底,企业新增土地选择谨慎,偏好在有成熟开发经验的城市补充土地储备,比如龙湖,11月在烟台新增了六幅地块。这六幅地块都属于低密度住宅,不但是龙湖较擅长开发的产品类型,而且紧邻龙湖开发的养马岛B板块。
    从宏观数据表现来看,CPI继续下行,这一趋势还会延续,而11月PMI为49%,跌破50%的“荣枯线”,经济有继续下滑的风险。加之房地产行业持续低迷,国外经济金融环境复杂,内外需疲弱不堪,国家政策方向将从“抗通胀”转变为“保增长”。值得关注的是,11月30日,央行宣布下调存款准备金率的行动,标志着紧缩周期的结束。虽然,这对房地产行业来说没有直接影响,但是这对紧绷的企业资金面来说是“久旱逢甘雨”。预计到明年一季度,在货币政策逐渐适度宽松和新一年的银行贷款发放的背景下,企业融资环境将得到好转,融资渠道会相对畅通。
    从11月份监测企业融资情况来看,融资环境保持平稳,非传统渠道融资项目较多,反映了年底企业通过融资行为缓解短期资金压力的特点。其中,瑞安房地产以3.9亿元向三井不动产转让旗下附属公司ValueLand 49%股权;滨江集团成立了名为“普特一号”的房地产投资基金,基金规模有望达到20亿元,将主要采用股权投资的方式,参与房地产开发;而融创中国也与大业信托合作设立基金信托计划用于集团旗下物业及地产开发项目,预计规模将在8至12亿元之间。
    在欧债危机持续、经济增速放缓和房企业绩低迷的多重影响下,11月地产股表现低迷,月末内地和香港地产指数均以下跌收盘,其中上证地产指较上月下跌10.36%,深证地产指数下降7.69%,而恒生地产分类指数跌幅最为明显,10月下跌了13.86%。从趋势来看,11月 沪深两市地产指数自11月4日开始便走向呈单边下跌的态势,而恒生地产指数则走出先降后升的趋势。
    从个股表现来看,近九成个股下跌,绿城中国受到资金面持续紧张的预期,跌幅居前,全月下跌32.14%。涨幅榜,沪深A股个股涨幅居前,天伦置业等上涨幅度均超过10%。
    从宏观面来看,上半月由于欧债危机以及房企销售业绩持续低迷的影响,地产股一路下行探底,政策面没有出现预期的松动。而下半月,由于受到所谓的成都调控松动和南京首套房贷款利率优惠的消息刺激,恒生地产分类指数在中资地产股的带领下率先止跌反弹,跌幅收窄。加之11月30日,存款准备金率如期下调,预计12月地产股回升可期。

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