7月份限购令扩容至今,有台州、衢州和珠海正式落实,而三地细则相比一二线城市的限购政策明显宽松,另外,本月佛山成为行业关注的焦点,其在10月11日成为全国首个公开宣布限购松动的城市,但戏剧性的是在政策发布12小时内即告暂缓执行,从中我们已大致可以看出当前楼市政策面的格局:中央在调控问题上的不松口、以及地方政府对调控越来越大的抗拒心理。
    市场面上看,今年所谓的“金九银十”已经彻底落空,重点城市成交量相比往年大幅萎缩;土地方面,本月上海推出的数幅世博板块土地特别引人注目,其基本都是底价成交,说明在持续调控下土地市场已理性回归;企业方面,临近年关,房企资金状况面临大考,故当前拿地热情普遍不高,观望情绪浓厚。
    虽然“金九银十”楼市表现整体惨淡,但在刚刚过去的10月份里,我们却看到了年底市场出现小波反弹的机会。首先,从去年至今的调控历程来看,通常政策出台3个月后市场需求会有一波阶段性的集中释放;其次,近期以中海、龙湖、绿地为代表的个别企业降价幅度较前期明显扩大,而由于时逢年底,大部分企业都将面临冲击年度业绩目标的压力,因此未来两个月内降价有进一步扩张的势头。基于供需两方面的共同影响,我们判断11、12月重点城市成交量将有望出现一轮短周期回升。

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经济

经济增速进一步放缓
通胀压力依然存在

    9月份全国居民消费价格(CPI)同比上涨6.1%,较8月的6.2%小幅回落0.1个百分点,继续维持在6%以上的高位运行。9月份,新增人民币贷款4700亿元,同比减少1255亿元,下降21.1%;环比减少785亿元,下降14.3%。

政策

保障房应以公租房为重
三四线城市限购遭阻力

    国庆节前,国务院发布关于保障性安居工程建设和管理意见,从总体要求和基本原则、以公共租赁住房为重点、落实土地和资金的政策支持、住房质量、分配和运营机制、问责制等六个方面部署了“十二五”期间的保障房工作。

土地

上海世博地块底价成交
土地市场初步回归理性

    10月,多数重点城市土地成交面积环比、同比均有所下跌。地方政府的土地财政收入同比也大幅缩水。从排行榜来看,上榜企业拿地拿地规模环比下降明显,但由于受到上海推出世博板块较高的楼板价拉动,拿地成本有所上升。

市场

重点城市市场依然低迷
房企突破前期降价底限

    10月,重点城市成交量环比涨跌各半,在上涨的城市中,北京环比上涨3.88%,基本与上月持平,而深圳则在9月份成交量的低位效应下成交环比出现回升;在下降的城市中,成交量平均降幅更是接近了30%。

企业

企业拿地观望情绪浓厚
市场回暖地产股反弹

    10月份企业融资环境有所改善,企业融资活动明显增多。从各种融资途径来看,银行贷款是10月房企融资的主要途径,万科、万达等房企巨头在本月均有贷款协议签订,这与当前融资环境的变化保持一致。

    9月份全国居民消费价格(CPI)同比上涨6.1%,较8月的6.2%小幅回落0.1个百分点,继续维持在6%以上的高位运行。1-9月累计CPI同比增长5.7%,较1-8月提高0.1个百分点,通胀压力难言放松。9月CPI小幅回落,主要是由于翘尾因素回落拉低CPI涨幅。实际的物价水平并未回落,食品类价格仍保持继续上涨势头。
    9月份,社会消费品零售总额15865亿元,同比增长17.7%,增速比8月份加快0.7个百分点,但涨幅收窄;环比增长1.35%。1-9月,社会消费品零售总额13.08万亿元,同比增长17%,较1-8月份加快0.1个百分点。
    目前我国居民正处在一个消费结构升级的转型阶段,社会消费品零售总额与居民消费保持稳定增长。前三季度城乡居民收入进一步增加,也使得居民消费能力进一步增强。未来仍将保持维稳的增长态势,出现大幅度减速的可能性不大,可能仍将在17%这一水平附近徘徊。
    9月份PMI为51.2%,较8月份小幅回升0.3个百分点,经历7月份的低谷后连续两个月反弹;但历史经验表明,PMI指数的回升可能是季节因素推动:2005-2010年的6年间,9月份的PMI指数均高于8月份,平均回升2.3个百分点,而今年9月PMI虽有回升,但幅度远低于历史均值,显示经济增速放缓趋势未变。
    9月份,新增人民币贷款4700亿元,同比减少1255亿元,下降21.1%;环比减少785亿元,下降14.3%。1-9月份新增人民币贷款增加约5.56万亿元,同比少增5972亿元。
    9月末广义货币(M2)余额78.74万亿元,同比增长13.0%,分别比上月末和上年末低0.5和6.7个百分点;狭义货币(M1)余额26.72万亿元,同比增长8.9%,分别比上月末和上年末低2.3和12.3个百分点;前三季度净投放现金2557亿元,同比少投放1045亿元。M1和M2增速均再创下新低。
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    国庆节前,国务院发布了关于保障性安居工程建设和管理意见(简称45号文),从总体要求和基本原则、以公共租赁住房为重点、落实土地和资金的政策支持、住房质量、分配和运营机制、问责制等六个方面部署了“十二五”期间的保障房工作。这是继2007年国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(简称24号文)后,第一份专门针对住房保障具体操作的正式文件,凸显出住房保障问题的重要性和严峻性。
CRIC观点>>>
    国45号文的出台,完善了对保障性安居工程的制度建设,尤其是明确了各类保障房的单套建筑面积标准。政策出发点是好但关键在于能否较好的执行。如能有效贯彻落实,将极大的缓解城市中低收入家庭、新毕业大学生和外来务工人员的居住难问题。
    10月11日11时,佛山市住建局发布局部性放宽对四类群体限购的新政,成为全国首个公开宣布限购松动的城市,一时间引起市场热议。但风云突变,晚间23时便宣布新政暂缓执行。
CRIC观点>>>
    楼市低迷,成交量急剧下滑,地方保增长乏力,再加上今年以来保障房投入较大,进一步加大全市财政资金的压力。正是在这样一个大背景下,佛山才酝酿推出局部松绑限购的新政,但没预料到市场反映如此之大,只好又匆匆暂停。佛山事件,向市场传递三方面声音:一是中央政府暂时没有考虑放松限购。二是向其余40多个限购城市告诫,欲放松限购的想法可以有,但是不能公开对抗,不要效仿。三是向处在限购扩容边缘的三四线城市暗示,要维持观望态度,避免贸然加入限购城市行列。
    10月31日晚,珠海市政府发布《关于深入开展房地产市场调控工作的通知》,要求自2011年11月1日起,在主城区实施住房“限购”、“限价”双限政策。限购主要针对主城区(香洲区)。限购令施行后,本地居民和在珠海已缴纳一年以上社保的非本地居民,只能在香洲新增一套房。同时还公布了针对珠海全市的限价政策:房地产开发企业报备项目的住房平均价格超过11,285元/平方米建筑面积的,价格主管部门暂停备案,商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。
CRIC观点>>>
    珠海限购令尽管依然贯彻了中央关于限购的大方向,但从具体要求来看更多体现着地方的特点和要求。从影响方面来看,在当前阶段仅仅对主城区限购外加无论之前拥有几套都能新增一套,除了对极端炒房团有影响外,其他购房者基本不受影响;而从价格限制来看,珠海限价仅仅是延缓了高价项目的入市和成交,而并没有从根本上解决问题,从总体来看,对房价基本没有影响。
    2011年10月份,多数重点城市土地成交面积环比、同比均有所下跌,如深圳和武汉两地,10月住宅、商办、公建配套及综合用地零成交,武汉10月仅有7块工业用地成交,这两地的土地市场已降至冰点。从土地成交金额来看,地方政府的土地财政收入同比也大幅缩水。从排行榜来看,上榜企业拿地拿地规模环比下降明显,但由于受到上海推出世博板块较高的楼板价拉动,拿地成本有所上升。
    10月上海成交的世博板块土地基本上都是底价成交,且拿地企业以央企为主。一方面,地方政府有可能提前与企业达成协议以避免土地流拍;其次,在持续调控下土地市场已理性回归,开发商拿地更加谨慎。
    2011年10月,重点城市成交量环比涨跌各半,在上涨的城市中,北京环比上涨3.88%,基本与上月持平,而深圳则在9月份成交量的低位效应下成交环比出现回升,但与去年同期相比仍显得十分惨淡;在下降的城市中,成交量平均降幅更是接近了30%。由此可见,10月份的市场整体依旧低迷,今年“金九银十”已完全落空。与去年同期相比,重点城市成交量全面下滑,平均跌幅已超40%;另外,与去年月均水平相比,重点城市10月份成交量也下降了近30%。
    从各地市场存量的变化上来看,重点城市截至10月底的存量较去年同期全线上涨,平均涨幅已达60%,北京的存量已突破1000万方,上海也已接近900万方,都达到了阶段性的历史高位。总体来看,今年的楼市调控在重点城市的效果是非常明显的,而逐渐高企的存量水平未来将进一步打开价格下降的空间。
    10月份重点城市均价各有涨跌,涨跌幅都在10%以内,其中北京和上海10月份均价环比分别下跌7.84%和6.67%,究其原因有两方面:一方面,大型房企纷纷出现大幅的降价潮,如中海、龙湖、绿地等品牌房企在上海的部分项目降价幅度已达20%-30%,突破了以往的降价尺度;另一方面,10月份以来一些城市外围区域的楼盘纷纷采取低价入市的策略,如上海的辰弘佳苑、臻品嘉园等,这些项目的集中成交,整体拉低了全市均价。
    对于四季度房价走势,我们认为进一步回调的空间已经打开。时逢年底,大部分房企将向年度业绩目标做最后冲刺,而部分今年项目销售情况不甚理想的企业更将应对资金链压力,在当前市场需求整体处于低迷的背景下,惟有比前期更大幅度的降价才能加快项目销售速度、促进回款,因此,我们判断未来的11、12月将有更多的典型企业加入到降价的行列中来,项目平均降价幅度将在前期基础上再跌10%左右。
    从成交价格结构来看,北京中高档项目比重明显上升。上海本月各档次成交结构相对平稳;北京方面,由于丽宫和中海尚湖世家两大热销项目的入榜,推动本月中高档占比提升7%;深圳方面,因万科金域缇香、万科金色领域花园等项目的突出表现,本月中低档成交占比上升12%。
    从面积段结构来看,深圳小户型房源成交比重大幅提升。上海本月各面积段成交比重波动不大;北京方面,由于丽宫和尚湖世家主力户型都在300平米以上,造成本月大户型项目成交占比提升8%;本月深圳方面,市场继续热捧小面积房源,非小户型项目仅入榜1席,使得该面积段成交占比高位上扬10%。
    2011年10月,典型企业拿地规模较上月下降,为今年单月最低水平。本月,14家典型企业通过招拍挂方式新增土地14幅,总建筑面积达157.84万平方米,环比下降49%;成交总价22.62亿,环比下降87%;平均楼板价1682元/平方米,环比下降55%。总体来看,临近年关,企业资金状况面临大考,典型企业拿地热情不高,观望情绪浓厚,即使拿地也倾向于小型低价地块,试探性抄底为主。我们预计,如果宏观面未有放松,市场成交依旧低迷,未来企业拿地热情仍然不会提升,土地成交量将维持低位徘徊。
    值得注意的是,在土地市场冷清的同时,亦是资金面尚可企业择机获取优质低价地块的良机。本月,龙湖地产以5.1亿元获取青岛3幅地块。据CRIC监测,龙湖自2009年进驻青岛后,仅有龙湖滟澜海岸一个项目在开发,而该项目在10月积极成交200套房源,获得市场的广泛认可。此次在青岛拿地,是龙湖在青岛市场扩大占有率的战略举措。
    从宏观经济背景来看,统计局最近发布的数据显示,三季度GDP同比增长9.1%,较上季度继续下滑,增速创近八个季度新低;而从通胀管理来看,9月CPI同比上涨6.1%,增速连续两个月下滑,通胀加速的势头基本得到了控制,央行货币政策委员会委员李稻葵甚至预计2012年CPI增速将会降至4.8%。总体来看经济数据向好趋稳,政策结构性微调存在空间,对此温总理在天津调研时做出指示,要更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性,适时适度进行预调微调,保持货币信贷总量的合理增长。
    总体来看,10月份企业融资环境有所改善,企业融资活动明显增多。从各种融资途径来看,银行贷款是10月房企融资的主要途径,万科、万达等房企巨头在本月均有贷款协议签订,这与当前融资环境的变化保持一致。同时,房企海外融资有所抬头,瑞安房地产、新世界中国等企业通过美元、港元银团贷款进行融资,九龙仓则通过发行票据和债券进行融资。
    10月,受股市前期超跌和货币政策放送预期的双重影响,地产股迎来大面积反弹,月末内地和香港地产指数均以上涨收盘,其中上证地产指数上涨4.35%,深圳地产指数上涨4.44%,而恒生地产系列指数涨幅领先,10月环比上涨了20.41%。从趋势来看,10月沪深两地地产指数走出明显的先抑后仰格局,而恒生地产指数则呈现单边上涨的态势。
    从个股表现来看,超七成股票上涨,受国家出台《体育产业“十二五”规划》利好影响,中体产业涨幅居前,而碧桂园、首创置业等前期跌幅较深的地产股,本月上涨幅度也较大。从典型企业来看,本月香港地产股表现要好于内地。
    从政策方面来看,温总理在天津考察时指出,要正确认识当前经济形势,适时适度进行预调微调,保持货币信贷总量的合理增长。受此影响投资者预期转强,一些业内人士预测这将成为货币政策转向的一个风向标,房地产市场信贷紧缩的局面有望在明年得到缓解,这一预期的变化首先传递到股市中来,本月地产股普遍上涨。

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