新政落实至今,各地政策执行均较为严格,持续较为严格的调控基调,4月份以来,信贷政策进一步收紧,中央再出政策干预商品房交易秩序,总体来看,政策紧缩的基调仍将持续。
    市场方面,典型城市4月成交量相比去年同期和去年月均水平呈现全线下滑;土地方面受当前宏观政策的调控影响表现仍较为冷淡,六成城市的成交规模较上月有所下降,典型企业拿地热情逐渐降温,拿地策略趋于谨慎;从房地产企业2011年一季度报告来看,上市公司资金链整体趋紧的迹象已经十分明显,4月份不少开发商通过信托、债券等渠道进行融资,也有不少实力房地产开发企业获取银行信贷成功。
    CRIC认为,在楼市调控大方向基本稳定的背景下,2011年全国房地产市场将进入长时间的调整期,一二线城市的成交量将持续下滑,随着房地产企业存货的逐渐积累,下半年房价出现实质性下调的可能性正在加大。

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经济

经济呈稳定增长态势
通胀压力不减反增

    今年以来,面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题,国家坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策,加强和改善宏观调控,国民经济保持平稳较快增长,开局良好。

政策

存贷款基准利率继续上调
保障房建设持续加速

    政策效力发挥关键在于地方政府实际操作时的执行力,政策若真能落实,明码标价会让房价逐步透明。地方政策的陆续出台将有利于政策的操作执行,但政策要真正落到操作层面上尚存在较大阻力。

土地

多数土地成交规模上涨
地块总价排行大幅下降

    4月,总价排行榜进入门槛大幅下降,而楼板价排行榜进入门槛则略有提高,企业拿地总体仍比较谨慎。从地块属性来看,住宅类地块的总价仍较高,一二线重点城市的优质地块较受企业关注。

市场

典型城市成交持续低位
一线城市房价明显松动

    虽然从环比上看4月份各城市成交量涨跌互现,但与去年相比市场依然处于绝对低位,典型城市4月成交量相比去年同期和去年月均水平呈现全线下滑,其中南京跌幅最大,同比下滑70.51%。

企业

重点企业拿地热情降低
信托、债券融资仍为主流

    4月,15家典型企业的拿地热情逐渐降温,拿地策略趋于谨慎。为了确保现金流顺畅,4月份不少开发商扎堆信托、债券等渠道进行融资,也有不少实力房地产开发企业获取银行信贷成功。

    今年以来,面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题,国家坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策,加强和改善宏观调控,国民经济保持平稳较快增长,开局良好。一季度国内生产总值(GDP)9.63万亿元,同比增长9.7%,环比增长2.1%。尽管增速较去年第四季度的9.8%继续小幅回落,但已经连续三个季度保持在9.5%-10%之间,表明经济已经基本处于稳定增长态势。其中第二产业增加值约4.68万亿元,增长11.1%,依然保持主导地位。
    3月份,我国进出口总值为3042.6亿美元,同比增长31.4%,环比增长51.4%。其中出口1522亿美元,同比增长35.8%,环比增长57.3%,超出市场预期。同时进口增势不减,3月进口1520.6亿美元,再次刷新今年1月创下的1443.2亿美元的历史纪录,同比增长27.3%,环比增长46%。
    一季度我国进出口总值8003亿美元,其中出口3996.4亿美元,进口4006.6亿美元,进口的强劲增长,导致一季度出现10.2亿美元的贸易逆差,这是继2003年和2004年一季度之后再次出现贸易逆差。
    3月全国居民消费价格(CPI)同比上涨5.4%,较2月加快0.5个百分点,继去年11月后再次突破5%,创32个月来新高。3月CPI继续居高不下,主要推动因素是翘尾因素和食品类价格上涨过快。3月的翘尾因素影响是3.2个百分点,占CPI同比涨幅的60%。在新涨价因素中主要集中在食品类价格和居住价格上涨过快,其中食品类价格同比上涨11.7%。3月工业生产者价格(PPI)同比上涨7.3%,涨幅较2月又加快0.1个百分点,国际油价及大宗商品的价格大幅震荡上扬是导致PPI涨幅继续扩大的主要原因。
    3月份,新增人民币贷款6794亿元,同比多增长1727亿元,同比增幅34.08%,环比增幅26.85%;贷款增速明显提升,远高于市场普遍预期。
    3月份新增贷款的增长主要是由居民贷款推动,企业贷款额较上月继续下降。与此同时,外汇储备增速不减,海外资金流入中国的步伐未见放缓,本已十分宽裕的资金面或将更加泛滥。
    在此情况下,温家宝在《关于当前经济工作的几个问题》一文中提出要切实实施好稳健的货币政策,可见未来紧缩的信贷政策还将持续。
    4月份,货币政策进一步收紧。4月6日中国人民银行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。至此,一年期存款利率达3.25%,一年期贷款利息达6.31%,五年期贷款利率达6.80%,五年期以上个人住房公积金贷款利率达4.70%;五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率达4.20%。
    17日,中国中国人民银行宣布2011年4月21日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调之后,大中型金融机构存款准备金率达20.5%的历史高位,以3月末金融机构人民币存款余额75.28万亿元计算,本次上调大约冻结银行资金3750亿元。
CRIC观点>>>
    在加息和提高准备金率的相继紧缩措施下,短期内信贷增速得到一定控制,但包括外汇占款和公开市场到期资金等带来的新增流动性依然会给物价上涨造成一定的压力,短期内我国资金流动性充裕局面不会改变。但长远来看,宽松的货币政策正式宣告结束,从严的货币政策给开发商获得现金流及购房者贷款带来了阻碍,产生市场下行的压力。
    4月26日,发改委重申《商品房销售明码标价规定》,并明确了相关细则。随后,上海、北京、深圳、广州、海南、湖南相继出台相关细则,开展商品房销售明码标价专项检查,规范商品房交易秩序。
CRIC观点>>>
    “一房一价”政策使房地产项目价格一天一变的局面受到强有力的监管,但政策效力发挥关键在于地方政府实际操作时的执行力,政策若真能落实,明码标价会让房价逐步透明起来。但政策要真正落到操作层面上尚存在较大阻力。
    4月20日,中央财政增加安排180亿元,用于公共租赁房和廉租房建设、城市棚户区改造及相关基础设施配套补助。4月29日,财政部下拨2011年第二批中央补助专项资金337亿元用于支持保障性安居工程建设。而全国各地的保障房建设计划也纷纷出炉。
CRIC观点>>>
    限价、限购等调控手段的出台只是权宜之计,这些政策都是在为稳定房价争取时间。而从长远来看,保障性住房的大规模开工建设将是打破房地产市场僵局、实现调控目标的重要措施。
    2011年4月,七成城市土地成交面积和成交金额均出现同比上涨,但六成城市的成交规模较上月有所下降,由于受当前宏观政策的调控影响,土地成交市场仍较为冷淡,而随着各地地方政府2011年度土地供应计划的陆续出台,预计本年的供地总量较去年有所增加,未来的土地成交量将会有所上升。
    从排行榜来看,2011年4月,总价排行榜进入门槛大幅下降,而楼板价排行榜进入门槛则略有提高,企业拿地总体仍比较谨慎。从地块属性来看,住宅类地块的总价仍较高,总价排行榜中有7幅地块为住宅类用地,一二线重点城市的优质地块尤为较受到企业关注。
    4月份半数以上重点城市成交量环比出现下滑,其中广州跌幅最大达到51.09%,该市当月成交仅28.6万平方米,甚至低于2月份春节月的水平;另外,有三座城市4月份成交量环比出现上升,其中重庆由于并未出台限购政策,所以市场成交相对比较平稳;而上海和杭州则受益于个别价格松动大盘项目的热销。
    虽然从环比上看4月份各城市成交量涨跌互现,但与去年相比市场依然处于绝对低位,典型城市4月成交量相比去年同期和去年月均水平呈现全线下滑,其中南京跌幅最大,该市当月成交仅23.99万平方米,同比下滑70.51%,较去年月均成交量低69.81%。
    而这同样也体现在各典型城市的市场存量上,从数据上看,除深圳之外所有城市的存量水平同比去年均呈现增长,其中杭州当前存量达195.52万平方米,较去年同期增加153.45%。但从存销比上看,目前典型城市除天津之外均维持在20个月以内的水平,其中南京、重庆和武汉更低于10个月,短期来看市场风险相对可控。
    从4月份各典型城市成交均价来看,除武汉成交均价环比出现回落之外,其余所有城市均呈现上涨,究其原因是受到当月成交结构的影响;以4月份均价涨幅最高的天津和南京为例,两地当月销售量前十位的项目占全市成交比例分别高达28%和41%,而其中中高档项目比例较大,从而推动城市均价明显上扬。
    从实际项目的价格变化来看,4月多数城市开发商给予的优惠幅度基本延续3月以来的水平,但一线城市项目降价范围逐步扩大走在了全国前列。
    从成交价格结构来看,本月京沪深中档、中低档项目成交比重上扬。随着对新政的消化及开发商优惠活动加大,部分首置、首改的刚需客户停止观望,开始入市。京沪深本月中档及中低档项目比重有较大幅度上扬。上海中低档项目成交比重环比加大8个百分点,像金鼎香樟苑、合生城邦城等中低档项目以价跑量,本月成交颇好;北京和深圳的中档项目分别上扬12、8个百分点,北京房山的中档项目中国铁建长阳国际城表现突出,位列成交面积榜单之首。
    从面积段的成交结构来看,中小户型主力地位加强。本月,京沪深90平方米以下小户型成交比重分别上扬2、2和7个百分点,主力成交地位加强。其中,上海本月成交面积榜单前10项目除上海紫园是别墅外,其余项目的主力成交面积均为80平方米左右的二房;刚需支撑下的深圳楼市,小户型成交比重占到近六成的市场份额。另外,京沪90-120平方米面积段成交比重亦有较大幅度上扬,环比上月均加大了4个百分点。
    2011年4月,15家典型企业的拿地热情逐渐降温,拿地策略趋于谨慎。月内15家典型企业通过招拍挂方式新增土地总建筑面积约260.08万平方米,同比下降78%,环比下滑66%;成交土地总价约56.88亿元,同比下降70%,环比下滑59%,创2010年以来拿地总量和成交总价的最低记录。另外,典型企业中万科还通过收购的方式以31亿元获得总建面积57.2万平方米的广州万科红郡项目。
    纵观2011年前四个月,剔除比较特殊的2月份,15家典型企业拿地总量基本呈逐月下降趋势。这主要有两方面原因:一方面是在目前的政策环境下,未来市场走势并不明朗,多数企业持观望态度;另一方面是受制于银根紧缩、销售回款速度等因素,导致企业资金面压力增加。与此同时,万科表示“由于房地产市场与土地市场之间存在联动机制,受房地产市场调控持续的影响,公司年内土地市场策略也可能出现相应调整”。
    但考虑2011年1月以来,全国整体房价涨幅较小,房地产市场整体趋稳,料不太会出现政策进一步趋紧的情况。短期内,15家典型企业的新增土地总量维持一个温和反弹、小幅盘整的局面。
    房地产企业2011年一季度报告陆续披露,房地产上市公司资金链整体趋紧的迹象已经十分明显。为了确保现金流顺畅,4月份不少开发商扎堆信托、债券等渠道进行融资,也有不少实力房地产开发企业获取银行信贷成功。
    4月份,已经有多家房地产公司借道信托实现融资。除了信托外,房地产开发企业4月在债券、发行优先票据等方面也举措频频,明发集团建议发行15.6亿元五年期可换股债券,债券每年分派息率为5.25%,每半年分派一次;富力将发行3年期的人民币债券及5年期的美元优先票据,集资规模约20亿至30亿元。
    而部分具有实力的房企4月也成功获取银行信贷,如4月8日,香港新鸿基地产签订五年期167.5亿港元贷款协议。中粮地产也以鸿云项目土地为抵押向光大银行深圳分行申请3.5亿元,期限3年。4月11日,新世界中国地产获取最多达2亿港元3年期贷款。九龙仓也敲定40亿港元3年期融资。4月20日,瑞安房地产旗下全资附属公司京侨与渣打银行签订贷款协议,贷款不超过15.5亿元港币。SOHO中国也正在市场募集4亿美元的3年期贷款。
    2011年4月,除了上证地产环比上涨0.62%外,深圳地产和恒生地产指数环比均下滑2个百分点。而本轮监控的沪深港三市共163只房地产个股中,七成左右的个股相对上月有所下滑。
    中国人民银行决定,自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。连续的加息增加了购房者和房地产开发商的财务负担,也预示着针对房地产的高压调控政策仍将持续一定时间,4月整体的市场环境对房地产个股也产生了一定影响,近七成房地产个股走势不甚理想,多数重点地产股均有所下滑。
    但是从另一方面来看,有突出优势的个股也更受市场关注,如布局在三、四线城市的房地产开发企业,或以商业地产、养老地产、保障房建设等特色的房地产开发企业,较受投资者追捧。如恒大地产,凭借快速扩张至三四线城市,能较好应对调控环境,保持灵活的价格策略,4月份股价持续上涨,月末收盘较3月末上涨29%。而创兴置业受到钢铁行业景气回升的利好带动,个股环比上升28%,爱建股份股价上涨主要由于资产重组,即通过定向增发,上海国际集团的房地产业务基本全部注入上市公司。

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