编者按：2010年6月1日，中国房地产测评中心重磅推出2010年中国房地产上市公司测评榜单，以2009年沪深上市的105家和大陆在港上市的40家，合计共145家房地产上市公司为研究对象。

2010年上市房企排行榜新鲜出炉

[龙虎榜：解密核心竞争力] [行业标杆：“万保金招”当之无愧]

榜单信息

主题：2010中国房地产上市测评研究报告

时间：2010年6月1日 10：00-11：00

地点：中国上海文武大楼5楼会议厅

发布机构：中国房地产测评中心

全权数据发布网站：新浪地产网

榜单首发媒体：新浪乐居

数据支持：房地产决策咨询系统CRIC

2010年中国房地产上市公司榜单说明

中国房地产上市公司测评模型简介

2010年中国房地产上市公司排行榜

2010 排名	公司名称	公司代码	2010 排名	公司名称	公司代码
1	万科	000002.SZ	26	陆家嘴	600663.SH
2	中国海外发展	00688.HK	27	新湖中宝	600208.SH
3	保利地产	600048.SH	28	方兴地产	00817.HK
4	华润置地	01109.HK	29	北辰实业	601588.SH
5	碧桂园	02007.HK	30	中华企业	600675.SH
6	恒大地产	03333.HK	31	合景泰富	01813.HK
7	富力地产	02777.HK	32	滨江集团	002244.SZ
8	龙湖地产	00960.HK	33	盛高置地	00337.HK
9	金地集团	600383.SH	34	越秀地产	00123.HK
10	世茂房地产	00813.HK	35	华发股份	600325.SH
11	远洋地产	03377.HK	36	荣盛发展	002146.SZ
12	招商地产	000024.SZ	37	佳兆业集团	01638.HK
13	雅居乐地产	03383.HK	38	浙江广厦	600052.SH
14	SOHO中国	00410.HK	39	北京城建	600266.SH
15	保利香港	00119.HK	40	信达地产	600657.SH
16	瑞安房地产	00272.HK	41	苏宁环球	000718.SZ
17	绿城中国	03900.HK	42	明发集团	00846.HK
18	合生创展集团	00754.HK	43	宝龙地产	01238.HK
19	恒盛地产	00845.HK	44	亿城股份	000616.SZ
20	金融街	000402.SZ	45	花样年控股	01777.HK
21	嘉凯城	000918.SZ	46	万通地产	600246.SH
22	首开股份	600376.SH	47	百仕达控股	01168.HK
23	首创置业	02868.HK	48	泛海建设	000046.SZ
24	上海复地	02337.HK	49	云南城投	600239.SH
25	新城地产	900950.SH	50	张江高科	600895.SH

榜单背景

CRIC

中国房产信息集团由中国领先的房地产服务公司易居(中国)控股有限公司与中国及全球华人社群领先的在线媒体及增值资讯服务提供商新浪共同创建，通过资源的整合，两个在各自领域领先的公司将共同打造中国领先的房地产网络和信息平台。

新浪乐居

新浪乐居作为中国大型房地产、家居及相关行业的网络媒体及信息服务平台，依托华人社区最大门户网站新浪网的品牌优势，整合原有新浪房产与新浪家居两大频道，由北京怡生乐居信息服务有限公司运营。

测评中心

易居研究院与新浪携手，联合中国房地产及住宅研究会、中国企业评价协会、北京大学不动产研究鉴定中心等多家知名科研单位，发起成立中国房地产测评中心。

易居房地产研究院

由上海市社会科学界联合会主管的专业房地产研究机构，汇聚国内著名高校、科研院所和知名企业等众多资源，依托企业丰富实战经验和相关高校齐备的科学体系，在研究、培训和咨询等方面有强大专业能力。

CRIC系统

CRIC中国房地产决策咨询系统，是目前中国最完整、最专业的房地产信息平台。作为中国第一个成熟的商用房地产信息和决策支持的GIS系统，CRIC中国房地产决策咨询系统覆盖全国70余个房地产重点开发城市。

榜单说明 公司房地产业务占整个营业收入的比例超过50%，或房地产业务占营业收入的比例小于50%但房地产业务收入在5亿元以上——也造成一些公司进入或退出测评范围。另外，由于沪深和香港会计准则方面的差异、数据指标的完整性、统计口径以及财务报表报告期间的不同，测评中心对大陆在港上市公司的数据进行了局部调整，以便沪深市场房地产上市公司和大陆在港房地产上市公司能够统一纳入测评样本，在此基础上统一制作了中国房地产上市公司50强排行榜、中国房地产上市公司成长能力榜、中国房地产上市公司地产新锐榜。又着重对沪深上市公司的综合实力进行研究和分析，并制作了相应的排行榜。

注1.资料来源：沪深房地产上市公司和大陆在港房地产上市公司2009年年报、半年报和各季季报。

注2.本排行榜采用房地产业务收入作为排名的核心指标，综合考量了企业盈利能力、财务稳健状况和企业的未来持续发展能力，得出最终排名；

注3. 房地产业务收入包括房地产开发销售收入、物业租赁收入、物业管理收入、酒店运营收入、土地一级开发业务收入。业务收入数据来源于企业年报分部报告所披露数据。

注4. 鉴于国内会计准则和香港会计准则关于收入确认口径的不一致，我们对部分大陆在港房地产上市公司年报披露的不含税（营业税、城建税以及教育费附加）房地产业务收入进行了调整，将上述房地产业务收入口径统一为含税（营业税、城建税和教育费附加）收入。

中国房地产测评中心联系方式：
刘女士：021-60868951
杜女士：021-60868893

2010年排名	公司名称	公司代码
1	万科	000002.SZ
2	保利地产	600048.SH
3	金地集团	600383.SH
4	招商地产	000024.SZ
5	金融街	000402.SZ
6	嘉凯城	000918.SZ
7	首开股份	600376.SH
8	新城地产	900950.SH
9	陆家嘴	600663.SH
10	新湖中宝	600208.SH
11	北辰实业	601588.SH
12	中华企业	600675.SH
13	滨江集团	002244.SZ
14	华发股份	600325.SH
15	荣盛发展	002146.SZ
16	浙江广厦	600052.SH
17	北京城建	600266.SH
18	信达地产	600657.SH
19	苏宁环球	000718.SZ
20	亿城股份	000616.SZ

2010年排名	公司名称	公司代码
1	云南城投	600239.SH
2	亿城股份	000616.SZ
3	瑞安房地产	00272.HK
4	合景泰富	01813.HK
5	招商地产	000024.SZ
6	百仕达控股	01168.HK
7	盛高置地	00337.HK
8	中粮地产	000031.SZ
9	南京高科	600064.SH
10	越秀地产	00123.HK

公司简称	代码	2009-12-31市值（人民币亿）
恒大地产	03333.HK	535.36
龙湖地产	00960.HK	317.75
恒盛地产	00845.HK	193.47
嘉凯城	000918.SZ	183.61
信达地产	600657.HK	170.54
鲁商置业	600223.SH	124.47
顺发恒业	000631.SZ	111.91
荣安地产	000517.SZ	105.24
明发集团	00846.HK	103.61
佳兆业集团	01638.HK	103.47

50强上市公司房地产业务收入分布(单位：亿元)

前50强上市公司规模指标

50强上市公司房地产业务收入分布
进入2010年中国房地产上市公司50强榜单的企业，最低房地产业务收入为19.81亿元，平均房地产业务收入为80.35亿元，房地产业务收入在100亿元以上的企业有11家，50亿-100亿元的有15家，50亿元以下的24家。在平均值以上的有14家。前10强企业房地产业务总收入占前50强业务收入比为52.04%，表明房地产行业规模化趋势明显，未来呈现行业集中发展态势。
前50强上市公司规模指标
2009年房地产上市公司50强的规模比2008年大幅增加。前50强公司的总资产为17791.68亿元，同比增长38.804%，营业收入为4060.41亿元，同比增长48.30%，净利润为838.41亿元，同比增长了67.38%。
典型上榜公司物业租赁收入情况
在房地产业务类型上，房地产上市公司商业模式的发展表现为：逐步健全房地产全业务链运营能力，发挥酒店、零售百货、物业管理的专业品牌组合和互动优势，开发住宅和商业地产，并通过良好的商业物业营运能力实现持有物业的经营升值。目前房地产开发销售业务模式处于主导地位，平均毛利率为35.2%，低于租赁物业和酒店平均近60%的毛利率。

在物业租赁方面，随着城市发展和城市规划的调整，上市公司逐渐加大商业项目的开发，并在重点城市核心地段逐渐持有投资性物业。
典型上榜公司酒店经营收入情况
在酒店等服务性经营业务方面，酒店业务的经营能促进品牌的塑造和项目价值的提升。如方兴地产2009年的酒店业务账面资产为75.57亿元，占总资产20.82%，酒店业务收入达15.77亿元，同比增加13.08%，其中王府井饭店为自营，其他酒店委托国际酒店管理公司经营，在公司的品牌塑造起到潜移默化的作用。
典型上榜公司物业管理收入情况
在物业管理方面，一些实力公司旗下物业管理业务都具有一定规模，组建集团附属的物业管理队伍。优质房地产物业管理对提升公司的房产的品牌优势和资产价值发挥着重要的作用。

典型上榜公司物业租赁收入情况

典型上榜公司酒店经营收入情况

典型上榜公司物业管理收入情况

中国房地产上市公司50强区域布局分析

50强上市公司中北上广深一线城市上榜情况
以上市公司的注册地来划分前50强的区域分布，前50强的上市公司有37家集中于北京、上海、广州、深圳一线城市，由于城市化进程的推进强化了这四大城市的核心地位，这四大城市房地产市场容量大，发展也较成熟，2009四大城市的房地产开发投资额为5057亿元，占全国的13.96%，商品房销售金额为9990亿元，占全国的22.71%，商品房的销售均价达12690元/平方米，高于全国平均水平的170.31%。而且，四大城市上市公司的发展表现出先立足本地市场获得资本和经验的积累，再逐步扩张布局全国的规律。

前50强区域分布情况
从全国区域来看，前50强上市公司分布华东、华北、华南、华中和西南五大区域，其中华东、华北地区高达30%以上，西北地区则无缘前50强，但随着中西部地区的投资开发推进，中西部重点城市的房地产企业将崛起，借力于资本市场。例如成都房地产龙头企业蓝光和骏实业可能借壳迪康药业实现房地产资产注入上市。

沪深、香港市场上榜公司比较

香港市场上榜企业平均规模实力比沪深强
上榜26家香港市场公司平均总资产、平均营业收入、平均净利润分别比上24家沪深市场公司的高 51.53%、22.36%和65.89%。可见，香港市场上市公司的经营更具效率，成本费用率相对较低，保持很高的销售净利润率。

香港市场上榜公司融资渠道多，融资能力强
由于香港资本市场成熟完善，国际资本多，香港市场上榜公司融资渠道多，所以香港上市公司可以通过多种方式获取资金，缓解经营资金困境，一般趋向于发行票据，发债利率比较高，具有很强融资吸引力。

碧桂园2009年先后发行3.75亿美元的优先票据；龙湖于2010年2月启动20亿的无抵押银团境外贷款。此外，龙湖计划与平安合作预计信托资金的规模将达到上百亿元；恒盛地产4月中旬公告拟发行优先票据，向亚洲、欧洲以及美国的机构投资者推介；恒大地产2010年4月宣布，向香港地产公司华人置业及华人置业主席刘銮雄，分别发行3.5亿美元及2.5亿美元额外优先票据。相反，沪深上市公司一般采取发行企业债、增发、配股等融资方式，行政审批周期长，限制条件多。

融资环境日趋紧迫，企业资金链压力可能逐次提升

从左表中可知，2009年，房地产开发企业本年资金来源达到5.7万亿元，比上年增长44.2%。其中，定金及预收款15914亿元，占整个资金来源的14.71%，个人按揭贷款8403亿元，占整个资金来源的27.86%，两项各计占42.57%，几乎占了房地产开发企业资金来源的半壁江山。按照新的房地产市场调控政策，住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施都从根本上限制了房地产开发企业可用的资金来源。如果这些政策有效地执行下去，那么经过不太长的时间就会对房地产开发企业的融资环境产生致命的影响，各上市公司资金链压力可能不断上升。

低碳理念风行全国，上市公司调整发展战略
市场需求决定着企业行为，中国房地产测评中心研究发现，目前中国房地产上市公司正在进行深入研究，对房地产行业低碳前景作出积极应对。其中，中国房地产测评中心2010年评选出的“低碳地产倡导企业”——万科更是领先一步，绿色低碳地产已经成为万科发展战略的重要一环。
政策因素主导市场，房地产行业面临重大变局
中国房地产测评中心认为，如果当前的紧缩性宏观经济政策能够真正落实，全国房地产价格可能在今年下半年下降。主要理由是：（1）投资性需求被挤出市场，热点城市的热点地区在投资性需求缺乏的情况下市场销售会大幅下降，价格上涨缺乏支撑；（2）前期受高价格引导形成的超量供给会在2010年下半年形成现实供给，即过去投资决策形成的滞后供给会加强价格下跌的效应；（3）开发企业和购房者（投资者）预期的变化，当人们预期价格下跌时，往往存在自我强化的效应，那么一旦价格确实有所下降会强化这种预期，进而造成房价的加速大幅下跌；（4）拥有大量房源的投资者抛售形成的压力，如果投资者无法获得较高的资产收益，那么持有住房的成本会迫使投资者抛售住房。从单一投资者来看影响不大，不过，由于最近两年涉足房地产（住房）投资者数量众多，一旦这些力量合流，将会对房地产市场价格产生巨大的压力。

市场环境企稳不易，优势企业面临发展良机
国房地产测评中心预计整个房地产市场可能出现一个两到三年的振荡期。同时，由于市场预期的相互强化将显著放大振荡期的上下波动幅度，会加大房地产市场环境稳定的难度，即虽然目前政府政策不希望房价继续上涨，希望房地产市场处于价格稳定、交易活跃的状态，但由于房地产市场的内在特性，维持市场稳定是相当困难的。
市场形势转变频繁，亦步亦趋发展模式存在危机
中国房地产测评中心研究发现，万科、中海、保利、金地等优势企业，其发展模式已经跳出“亦步亦趋式”模式的困局，对市场前景和自身能力有较为准确的定位，有效地提升了企业的竞争能力。例如，万科在年报中指出“2007 年繁荣的上半段并非完全缺少合理性，但在下半程的亢奋中，一定程度上脱离了真实的购买力。即使没有外部环境的变化，2008 年的调整恐怕也难以避免。但在观望气氛笼罩的2008 年，真实的购买力也并未消失，只是在等待中不断蓄积而已；而企业库存不断增加的另一种表述，是可售资源也在同步累积。这两大存量在2009年同时释放，自然造就了成交量的井喷”，“无论有多少流动性进出于住宅市场，也无论购房者中有多少是投资性质，房屋存在最终的唯一价值和意义是有人居住在其中。因此对于住宅企业来说，只有两个课题是永恒的：其一是发现那些尚未得到满足的需求并设法去满足它；其二是对于那些在交易活动中已经存在的需求，尝试用更少的资源消耗去满足它”。