2010上半年政策取态严厉

以国十条出台为重要标志，本次调控显现出与历次不同的强势调控姿态。本次参与调控政策制定的部门为史上最多一次，多部门联合出台多项调控政策，形成立体调控，措施具体，出台政策涉及的领域最广，涵盖信贷、土地、财税、监管、保障房等房地产市场的各个层面环节。

调控政策目标清晰明确

短期内，通过极为严格的信贷紧缩政策及购房限制政策，压制投机需求，甚至不惜延迟自住需求的释放，力图最大限度地缓和甚至逆转供求关系和市场预期，遏制房价过快上涨，为增加供应争取时间。中长期，则通过增加住房供应，平衡住房市场供需，稳定市场走势。

遏制房价过快上涨政策效果初现

首先见效的是需求被全面抑制，在调控政策出台后，特别是房贷紧缩的影响，全国楼市几乎瞬间休克骤然转入观望，调控效果在5月开始初步显现，从市场反应看，由于各类需求被全面压制，成交大幅萎缩。

• 成交率先触底 房企消极推盘
• 2010年上半年中原监测的十家标杆房企受一系列调控政策影响而迅速萎缩，成交量在5月跌至谷底，环比4月下跌30%，与去年同期相比下降45%。6月以来，部分开发商展开小幅度的新盘促销，成交量环比有所回升，但同比依然下降两成。
• 融资陷入困局 内地渠道受阻
• 今年以来各家房企纷纷选择非常规渠道融资，一方面积极寻找海外合作伙伴、与外资银行签订贷款，一方面通过高息公司债手段确保顺利融资，国内上市的公司也尝试与各投资机构成立基金的形式觅得资金支持。由于国内融资环境的恶化，2010年上半年十大标杆房企共计融资达到323亿，仅占去年全年融资额的25%。
• 低位战略储地 资金需求徒增
• 新政出台以后，尽管住宅市场大幅降温，但由于各地政府均有优质地块推出，有资金实力的开发商均未完全停止购地，只是在地块选取及竞价上愈加谨慎。从中原监测的各地土地市场表现来看，上半年大部分重点城市的流标率仍处在较低的水平，而溢价率亦有所回落，整个土地市场已渐趋理性。
• 供应高峰在即 降价压力难挡
• 今年上半年，中原监测的十家标杆房企新增供应总面积已达到800万平方米。从目前市场情况来看，预计这一供应高峰将出现在传统的销售旺季9月份之前，如果届时成交量仍未大幅恢复，则供大于求的局面将对房价形成实质性的下调压力。

• 新政局部奏效 市场快速触底
• 新政出台后，成交量快速降至历史低谷。目前，一线城市一手住宅成交量仅相当于2009年同期的3成左右。二线城市调整幅度略小，6月份同比降幅约为4成。因此，整个上半年的住宅成交量处在近几年较低水平。其中一线城市中，除北京略高于2008年下半年的成交量，其余三市均为2006年以来的最低值。
• 基本需求稳定 支撑低位反弹
• 当前政策调控的重点是为了挤出投资需求的泡沫，但对首套购房等基本的购房需求仍然鼓励，以令住宅恢复其原本的居住属性。今年上半年的市场触底，仅仅只是阶段性的调整，在中长期政策的影响下，需求结构有望更加健康，而下半年的市场成交也将在基本需求的支撑下逐步反弹。
• 供求关系趋真 量价缓慢交换
• 2009年下半年以来，超预期的成交量爆发迅速消化了原有大部分累积库存，而新增供应受前期开发投资放缓影响而未及时跟进，市场短期供不应求成为助长房价快速上涨的诱因。然而，需求具有巨大的杠杆，当住宅被赋予了保值、增值、投机等住房外的属性后，所反映出的供求关系就被很大程度的扭曲了。
• 基本需求仍将随着城市化稳步增长
• 未来十年是我国城市化最为关键的阶段。因此，基本需求仍将随着城市化的进程而稳步增长，这是支撑市场平稳发展的根本动力所在。而今年上半年的市场触底，仅仅只是阶段性的调整，在中长期政策的影响下，需求结构有望更加健康，而下半年的市场成交也将在基本需求的支撑下逐步反弹。在短期供大于求的情况下，各地住宅项目将陆续降价，但降价幅度不会很大，约在15~20%左右。随着价格的下调，基本需求加速入市，下半年成交量较上半年将有所回升，其中一线城市全年成交同比降3~4成，二线降幅在1~2成。

从目前的市场情况来看，调控的第一阶段目标已经基本实现，各地房价上涨的步伐得到了遏制，成交量跌至谷底。预计，下半年政策依然从紧，并将加强执行细节，使现有政策的作用得到充分发挥。而对于二手市场至关重要的信贷政策，短期内则不会有放松的可能。因此，下半年主要城市的二手房市场将会是一个量价交换的缓慢复苏过程。

楼价转入下跌通道

4月中旬出台的政策空前严厉，5月份各地二手房价格已立即显现出下跌趋势。5月及6月，深圳和上海价格指数的跌幅最大，两月累计跌幅分别达到-5.22%和-5.96%；北京和广州次之，价格累计跌幅分别为-4.8%和-2.47%；天津则仍有小幅上涨。

租赁市场供求两旺

2008年中时，在金融危机影响下各地租金纷纷下跌，2009年初随着宏观经济的逐步恢复，各地租金也随之波动上涨。根据中原领先指数系统显示，2009年初至今，北京二手住宅租金指数累计上涨近20%，在五大城市中涨幅最高；上海、广州、深圳和天津的租金涨幅亦在11%~16%之间。

销售平稳 租赁回暖 稳步复苏

写字楼市场的优异表现是对之前大幅下跌的修复，也是市场自身的理性回归。从市场本身来看，2008-2009年经历了金融危机的洗礼，写字楼市场深度调整，目前市场更显理性，投资回报率大大高于住宅市场，未来租金和价格的上升空间较大。

对于写字楼租赁市场而言，经济的增长速度起着决定性作用。从2004年1季度到2010年2季度的国内生产总值(GDP)、外商直接投资(FDI)等经济指标来看，2008年下半年写字楼租金随经济回落而下跌，而2010年上半年租金随经济的复苏探底反弹。

市场仍将保持稳定上升

未来全国写字楼租金将继续保持稳定上升态势，但租金上涨速度不会太快，未来供应较多以及经济的不确定性都将阻碍租金的快速反弹。其中北京、上海、广州写字楼租金仍将延续回升的态势；深圳租金的上涨已经延续了一年，由于未来供应偏多，因此短期内租金上升空间有限。销售市场方面，下半年写字楼的供应仍将进一步放大，写字楼的销售也将随之增加，但增长幅度有限，同时写字楼价格将进一步上升。