2011中国价值地产总评榜近日揭晓

《每日经济新闻》报社联合中国房地产学会发起主办的,由新浪乐居全程直播,旨在开启中国地产价值重估大幕的 “中国价值地产总评榜”于7月27日在上海浦东的星河湾大酒店发布。

全国人大财经委副主任贺铿、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌、住建部政策研究中心副主任秦虹、《每日经济新闻》执行总编辑雷萍、《每日经济新闻》副总编辑冯明和《每日经济新闻》上海中心总经理黄波以及复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰出席了2011中国价值地产总评榜暨首届价值地产年会。

顾云昌:下一个5年房地产资金或由堵变疏

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌先生做了房地产转型和价值地产的主旨演讲,他指出,“十二五”期间,整个房地产产业和市场、企业和产品都面临转型和创新的问题。而针对价值地产这一概念,他则理解为房地产产品的价值或者是项目的价值,同时也指房地产企业的价值。而从产品层面来看,最突出的一点是要盖好房子。

精彩语录:

房价上涨过快背后是流动性过剩,为了防止进入市场投资炒作,现在实行了限购的办法,它是一个“堵”的办法。你有钱,但你不能买,但是开发市场需要资金,银行存在借贷问题。所以我觉得未来的方向应该是以“疏”为主。

秦虹:价值地产或是企业转型新方向

住建部政策研究中心副主任秦虹女士在2011价值地产年会现场从预期、销售、资金和政策4个方面为大家解读了当前房地产市场的复杂形势。 她认为,当前房地产市场形势总体来说非常复杂,企业的分化非常明显,正在寻求转型。目前有两种相反的预期并存:一种是短期房价急于求降,一种是中长期看好。

精彩语录:

日益收紧的货币政策也为地产基金提供机遇,因为现在的融资难度越来越大,再加上目前的突然政策要求一次性付款,必须自有资金全部购地,这些政策也为地产基金进入房地产提供了重大的机遇。现在股权投资越来越得到大企业的喜爱,也是大企业转型的重要方向。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌

中国房地产及住宅研究会副会长
顾云昌

      目前房地产的产品品质有很大的提升,但是大家感觉到价格的提升远远高于品质的提升,也就是说性价比不合理。出现这样的问题是因为房地产开发出现了误区——单靠土地升值来获得品质的提升。导致这一问题的原因不仅是开发商,也有市场环境的因素存在。
金地集团上海分公司营销总经理宋家泰

金地集团上海分公司营销总经理
宋家泰

      开发商存在追求土地价值最大化的现象。例如,佘山有大量的规划类型的小区,小区卖得比较好,但是交房一两年以后,就很少有人居住。调查后发现发现,这些小区绝大多数都采取了“一九法则”,即把90%的空间给房子,只有10%是公共空间。这也是郊区居住率小的原因。
复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰

复旦大学住房政策研究中心执行主任
陈杰

      所谓泡沫,就是价值和价格有没有背离。房地产价值分为两部分:一是使用价值;二是预期价值。目前,房屋使用价值和价格出现很大的背离。但为何房价仍然坚挺?是因为大家相信预期价值,虽然现在租金很低,买房子不划算,但是人们预期将来房子可以升值,所以要买房。
住建部政策研究中心副主任秦虹

住建部政策研究中心副主任
秦虹

      在市场经济条件下,政府第一应该关心长远利益,即节能、减排,通过市场调研来生产符合需求的房子。如果房地产的设计、定位、服务、制造不能够满足社会需求的话,会造成极大的浪费。如果后期要改造,成本是巨大的,这对政府和企业来说都是无法承受的。

现场文字

  主题:2011中国价值地总评榜暨首届中国价值地产年会

  时间:2011年7月27日

  地点:上海星河湾国际会议中心

  主持人:

  尊敬的各位来宾,女士们、先生们,大家下午好!

  首先做一下自我介绍,我是来自文新传媒的主持人,请允许我代表本次活动的主办方:《每日经济新闻》报社欢迎各位前来2011中国价值地产总评榜暨首届价值地产年会现场。同时,我们要非常感谢中国房地产学会对本次活动的大力支持。

  大家都知道,现代地产业,不仅承载居者有其屋的幸福理想,更是人类城市文明精神的倡导者。同时,地产商应流淌道德的血液,亦应传承者价值创造的基因。为此,我们的《每日经济新闻》报社联合中国房地产学会,共同主办了本次中国价值地产总评榜,是在开启中国地产价值重估大幕。

  首先,让我先介绍一下现场的来宾:

  全国人大财经委副主任贺铿先生;中国房地产及住宅研究会副会长 顾云昌先生;住建部政策研究中心副主任秦虹女士;每日经济新闻执行总编辑雷萍女士;每日经济新闻副总编辑冯明先生;每日经济新闻上海中心总经理黄波先生;复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰先生。

  让我们再次以热烈的掌声欢迎各位领导和嘉宾的光临各位在现场也可以通过新浪微博参与到我们的活动中来。参与活动方式,请各位看一下大屏幕。也希望更多的朋友能够参与到我们本次的互动环节中来。

  首先,让我们有请:全国人大财经委副主任贺铿先生上台为我们致辞。掌声欢迎。

  贺铿:

  各位先生,各位朋友,我十分高兴出席今天在上海举行的2011中国价值地总评榜暨,并且预祝会议圆满成功。在工业化当中,房地产业是及其重要的民生产业。它最核心的价值就是要为城镇化的居民提供住所,我国正处在快速城镇化的过程中。胡总书记在讲话中提出要在中华人民共和国建国100周年的时候将我们国家建设成为中等发达的现代化的工业强国。就是说每年将有1600万新增的城镇化人口。

  也就是说,每年需要新提供400万套基本城镇住房。我们这次人口普查查出它有2亿1千多万流动人口,这部分人虽然已经是城镇化人,既然是流通性人口他有没有住的地方。要让他们安居乐业,至少还需要8000万套普通住房。要实现居者有其屋,这是一个非常艰巨的任务。中国房地产业的任务应该是任重而道远。解决住房问题及无论是政府还是房地产开发商以及民众,都应该树立正确的价值观。

  有不同的人就有不同的价值观念。我认为要实现居者有其屋,要从中国的基本国情出发,中国的基本国情是资源比较少,人口特别多。解决住房问题,必须贯彻节约和环保的原则。提供更多的经济适用、绿色的住房。而不是建设为富人建别墅。要有环保的精神,要依靠道德法则,也要依靠经济法则。要用道德、法律和经济的手段引导人们树立正确的消费观念。反对奢靡之风,树立节俭之风。政府的政策立场必须是偏重中低收入者的困难。

  我们时时都要想到,中国绝大多数是不很富裕的,工薪阶层的收入,月收入7500元以下者占93%,农村居民年均的纯收入不足6000元。我们房地产开发市场如果不从这个实际出发,只从极少数的富人着眼,房地产业就会脱离的实际,就会脱离民生产业的本质。必然成为投机的场所。房地产业就会产生巨大的泡沫,最后一定会引发经济危机。我们主要要依靠经济的办法,要设置合理的房产税的政策。

  大多数的经验是征收房产税,遏制高消费,补贴低收入者,实行住房保障的制度。让绝大多数人有基本的住房保障,为此我们应该努力建立完善廉租房、公租房和商品房的保障体系。政府的责任是建设廉租房,扶持公租房,引导建设商品房。努力建设健康有序的房地产市场。

  主持人:

  感谢贺主任,接下来让我们有请每日经济新闻执行总编辑雷萍女士上台致辞。掌声有请。

  雷萍:

  尊敬的各位嘉宾,还有来自全国各地的代表。我的讲话只有八个字:一个个感动,第二个感谢,第三个是期待,第四个是分享。

  感谢,大家从全国各地来到上海星河湾,我们非常的感动。我们要感谢在座的领导和嘉宾给予我们的关心、爱护和支持。所以我代表每日经济新闻给大家的帮助,表示诚挚的谢谢意。

  接下来我们是分享,我们要分享两位主讲嘉宾精彩的演讲。刚才我们提前分享到了贺铿主任开幕致辞。

  我希望他们精彩的圆桌演讲会给我们带来更多的收获。

  第四,期待,我们期待在座的各位领导和嘉宾朋友们,对我们每日经济新闻的爱护和支持,谢谢大家。

  主持人:

  我们刚才欣赏了非常精彩的vcr,我们感谢雷萍女士的精彩八个字的演讲。接下来请中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌先生上台,在接下来的40分钟里,他会为我们做出现代房地产需价值唯上、良心发展的主旨演讲。

  顾云昌:

  各位嘉宾下午好。今天的论坛是有关价值地产,这样的概念我是第一次遇到。我会根据会议的安排试者做房地产转型和价值地产的演讲。大家知道十二五规划的主题是科学发展,主线是转方式,调结构。作为国民经济的重要支柱产业,同样在十二五期间要做好科学发展,转变发展方式,调整经济结构。关于房地产的转型发展问题,我想讲这么几点:

  第一,我们要分析一下,十二五期间中国房地产市场环境。我把这个市场环境归纳成三个二,第一是两化,就是城市化,工业化过程中的房地产,我们是如何看待的。第二是两条,我们在调控中怎么看房地产。第三是两型,就是资源节约型当中的房地产。这是我们讨论房地产的前提,这也是总的市场环境。

  我觉得房地产的转型发展可以分两个方面:1.整个产业和市场面临的转型和创新热。2.我们的企业和我们生产的产品面临的转型和创新的问题。我想从这两个方面来谈谈我对转型方面的体会。

  在产业和市场的转型和创新方面,我归纳了六个方面:目标任务的转型,大家知道我们过去十年可以说房地产发展的主要任务是什么?不管承认不承认,我们把它定位在拉动经济增长。房地产对中国经济增长的作用是显而易见的,我们启动房改是为了使中国第一年的经济实现复苏。在2009年面对全世界的金融海啸,中国面临一个需要重要支柱产业拉动中国经济增长的事业,这就是房地产。所以我们经济政府和中央政府,房地产对经济的拉动作用是显而易见的。但是在十二五规划期间,或者我们现在开始越来越意识到我们的这种比较单一的经济目标和经济的任务的转变,三方面的目标和任务。房地产不仅要使中国经济有动力,这样的经济作用要发挥,因为它的拉动力很大。但是不能是单一的经济目标,因为现在还有社会目标,社会目标就是住有所居。我们为什么要发展房地产,是为了实现我们全社会的住有所居,但是它和据者有其屋不一样。我们房地产的发展要兼顾经济目标,房地产健康发展促进整个经济的平稳健康发展。

  第二,社会目标。房地产发展目标很清楚,就是要解决住有所居的问题。

  第三,房地产社会是耗能的大户,所以我们必须要执行资源简约,环境友好,达到我们的环境目标。通过房地产的发展,让我们节能减排可以实现节能目标。

  第二点,供应体制。

  我们过去在很长时间内,我们是单一的供应体制,单一的福利房。我们后来侧重于商品房,现在要实现我们的住有所居的目标,光有商品房是不够的,我们要把保障房建立起来。从过去改革前的福利化的供应体制,到相对单一的商品房过渡到商品化体系和保障化体系,这是我们房地产转型的观点。

  第三,调控方式。大家知道现在我们房地产市场面临的两大问题,现在保障房盖的少了。还有价格上涨。避免出现房地产泡沫越来越大,我们实行的房地产调控,但是我们发现最主要的方法是控制投资投机的需求。但是光靠控制需求是不够的,同时应该增加供销供应。这两个手法结合起来,是我们今后主要的调控方向。我们现在要增加供应量还要抑制需求。国家明确讲了,经济适用房和保障房也要供应,要不然会出现供不应求。这是我们调控方式当中的变化。

  第四,土地供应。到目前为止我们的土地供应应该是召开化的模式,但是现在是政治垄断了土地供应,现在并不是市场化。我想应该是土地供应逐步市场化,应该逐步改变政府一家垄断市场的模式。当然这个改革过程很长,目前还没有这种迹象。但是我认为我们的方向将来是多方向竞争的,将来农村土地能够合理合法的进入市场进行竞争,我觉得未来可以从这方面掌控。

  我们的货币金融政策,大家知道房价上涨过快背后是流动性过剩,我们为了防止进入市场投资炒作,现在实行了限购的办法,它是一个“堵”的办法。你有钱,但你不能买,但是我们开发市场需要资金,银行存在借贷问题。所以我觉得我们未来的方向应该是以“疏”为主。我们要加大房地产的土地供应,资金供应,保障供应量,使我们的民间资金有真正的出入,这个改革的东西是要我们下一步进行的。就是说以堵为主,逐步变成以疏为主。

  我们要解决租房的收入,这就可以通过保障房解决家庭住房的问题。第二,高收入和中高收入的,他们的财富在哪里?我们不希望他们通过炒楼来抬高房地产。我们不希望它这样做,我们希望他可以投资到房地产当中去,通过正规的渠道。

  第六个方面,财税体制。中国现在税收的体制只在开发环节和可流通环节有增收,而在保有环节没有增收。因为它没有任何的税收负担,从国家的财政角度,改革土地,改变现在的土地财政的局面以及平衡房地产的供求关系出发。我们第三个环节应该要开展税收。就是说我们从两个环节从三个环节转变,当然这里面要有整个税收的体制和调整。我认为中国的房地产在产业层面和市场层面,我归纳了六个方面的转型发展和改革。

  第二个方面,我想讲讲我们企业或者我们的产品面临的转型和改革。也归纳了六个方面,第一个是空间布局。我们房地产开发的空间布局也在十二五期间发生了转型。以前我们在大都市布局,现在逐步向大、中小城市发展,这样的发展态势,也就是说我们整个房地产市场的局面在拉开。我们也看到了这是一种必然的趋势。因为大家要改变住房条件改变,中小城市也有这样强大的需求。同时跟我们的政策也有关系,因为之前有限购的政策,所以大家都到中小城市去。

  第二,物业状态的转型。我们过去的物业状态是以住宅、销售为主的状态。我们现在正在向除了住宅意外的商业、老年、工业地产以及综合体的地产方面发展。甚至更多的企业考虑地产持有的问题。从过去的销售为主向我们持有结合的方面发展,这是我们企业产品的转型。

  第三,盈利模式的发展。我们之前的盈利模式是靠土地。真正的产品方面的升值不多,我们的产品比较粗放。许多开发商是因为土地的升值才拿到了资金,而我们现在要通过产品的创新来降低成本获得我们的盈利。盈利模式从土地升值转向我们的产品质量来发展。

  第四,我们的企业组织正在变化。我们当前的房地产行业是开发和投资一体化。现在我们发现,开发和投资正在分离,有的专门从事投资业务,有的开始专门搞开发。这方面,比如说我们上海的一块夫地,它主要把投资者和融资者的角色转变。浙江的绿城,它有待借,这种方式正在转变。

  第五,开发型,创新性是我们的最终产品。以前我们叫灰色和毛坯,我们过去的产品想节能的东西不多,这就是灰色产品。我们的产品都是毛坯房,我们的价格都是节能减排的。这些方面,像我们的企业恒大、万科都是这方面的企业。我们上海的企业都往成品房发展。

  最后一点,企业和产品的转型方面就是产业链。房地产的产业链很长,我们过去,房地产管开发,工地管工地,他们之间的关系密切也不密切,但是现在这种产业的联盟正在构成。现在大牌的企业他们正在组合上下游的产业,组成产业联盟,这有利于我们整个产业的效益和提高。

  所以根据十二五规划,我觉得房地产转型、创新是必然的。它和国家的转变方式,调整结构和提高整个经济效益和质量是密切相关的。

  我相信房地产在未来发展中一定会发生这样的变化。

  我讲第二个问题,谈谈对价值地产的一些体会。我记得我们每日经济新闻提出价值地产是有它的用意,是不错的概念。我怎么来讲这个问题呢?我也在琢磨,我认为价值最初可以分成两种。一个叫产品价值,或者说房地产产品的价值,或者是项目的价值。第二个是房地产企业的价值。

  从产品层面,我觉得它突出的一点是要盖好房子。中国房地产市场,中国老百姓,中国需要盖好房子。什么是好房子?最重要的一句话就是性价比高的就是好房子。但是对于好房子,对于性价比的问题,我写了三条。

  第一条是既要讲房屋本身的性价比,也要讲楼盘的性价比。我房子里面的功能配置和质量,我房子本身就存在性价比的问题。价格和性能之间规划的好不好。还有一个是楼盘的性价比,因为我们住在里面是整个楼盘的感觉,这里面有区位问题,也就是交通问题。今天的交通不是空间距离,而是时间距离。交通问题是时间距离的问题,讲到这里我想讲讲笑话。中国现在有三现,一个是现房,一个是现车,一个是现毛毯。为什么?第一是房子不够卖,大家都来了都不够卖,所以要现。为什么要现车?中国制造不出来车,外国有的是,不是这样的,而是因为没有路,停车位不够多。但是再堵,也堵不过北京赌,因为它是“首堵”。所以我们的楼盘和交通很重要。

  第二是购物方便不方便,第三是医疗,第四是学区。有一些老年人希望靠近医院,家长希望靠近好的学校,所以性价比的问题不仅是一个房子的问题,而是整个楼盘的问题。

  第二个性价比是现世性价比和未来的性价比。现在买房的时候有一个性价比,买的时候跟当时的楼盘一比,我的环境比它好,地段比它好,比它便宜。未来的性价比是它未来的升值空间大不大,取决于我的规划,取决于我们未来的发展空间,实际上属于土地的升值空间。

  第四个性价比是一次性的性价比和永久的。一次性的性价比是指我在家要开空调,要用电,这样十年后我房子里面的的能耗比人家高的多的多。所以说,我们选房子,如果说这个房子能耗很低,十年后我赚回来了。这个价值体现出来了,所以我们要开发绿色地产。根据这三年我们要看房子的质量,还要看整个区位,还有未来的发展,还要看是不是绿色,这样才可以判断这个房子好不好。

  第二个方面,企业。我们企业的价值,地产企业的价值。我认为地产企业价值可以概括成一个字,你是不是符合企业公民的企业?企业公民就是你是不是一个优秀的企业公民,如果你是一个优秀的企业公民,那么房地产价值就高了,价值也就大了。根据我对企业公民的理解应该做到七个负责:向消费者负责,我的产品质量过硬,我的服务产品也是好的。你的楼盘不仅存在物质问题,还存在物业的服务问题好不好。第二个是对股东负责,无论是国有企业还是民营企业,对股东负责就体现在利润方面。你同样开发楼盘,你的纯利润和人家相比是多少。真正的优秀企业公民如果是亏本的,这就不是优秀的企业公民。

  第三个是对员工负责,这个企业的价格在哪里,员工的素质和企业的问题和员工的待遇等等方面都体现了房地产企业的价值。有的企业比较稳定,员工蒸蒸日上,有的企业人口流动很多,经常调动,这样的企业再好,我觉得它的价值也不高。

  第四对供应者负责,土地的供应者,资金的供应者,劳务的供应者等等,你这个企业对供应者之间负责不负责。如果老是欠款,那么你这个企业邮问题。所以考察企业的价值,要考察对各种供应者的关系。

  第五,对政府负责。主要是在于对政府的税收方面,这方面很重要。我觉得还有一条,对房地产而言,你不要老是行贿受贿,这样企业是没有价值的。在社会中这种诚信度,这种关系是亲人的关系。

  第六,对社会负责。就是说你作为企业,企业的社会责任感。大家马上想到你的慈善事业做的怎么样,如果一个好的企业品牌,应该是社会关注度很高。我认为包括搞足球的,有的企业拿钱出来,这也是社会事业。

  第七个是对环境负责,要对未来复杂。

  这七个方面如果你做到了,才可以体现出企业的价值。如果说我们从这方面要求,我相信我们的房地产企业会在整个发展中不断的壮大,不断的完善,为我们中国的房地产产业作出应有的贡献。

  谢谢大家。

  主持人:

  感谢顾云昌会长精辟独到的见解和分享。听完顾会长对现场房地产价值的看法,接下来我们有请住建部政策研究中心副主任秦虹女士上台,为我们解读中国房地产市场形势及企业转型的演讲。

  秦虹:

  大家下午好。我今天到这个会场来想跟大家交流一下有关市场的情况。大家知道现在对当前的市场形式有各种各样的判断,我个人就借这样的机会谈谈当前对社会市场的看法。

  总的来说当前的市场形式,应该说非常复杂。调控政策不光是房地产的调控政策,加上我们的货币政策对房地产的影响应该说还会继续显现。对企业来说,当前的市场情况下,企业的分化非常明显,转型也在寻求之间。说现在的房地产市场复杂,我想从四个方面可以体现出。

  第一,从与其上来看,有两种相反的预期并存。一种是短期房价急于求降,从中长期看好并存。市场上有一种情绪,你不降我就不买,认为中国出台了这么多的政策,看企业快撑不住了,你不降价我就不买。所以市场上有很多的观望情绪。但是从另一方面来讲,我们说全国总的成交面积增长速度一直在低位徘徊。全国100个城市涨幅在0.4到0.6之间,全国前十大城市房价环比副增长。同时在市场上有另外一种预期,就是中长期依然对市场看好。

  我们发现今年全国1到6月,全国商品房销售面积还在增长。特别是6月份,当月全国商品房销售面积11487万平方米,大于去年增长了43%。我们做了一些调整反映,很多持有二手房的投资客他们对于未来的市场有信心,他们表示不大面积的抛盘。从整个房地产市场的开发景气指数来看,我们现在的景气度算比较良好。就是说两种预期是相反的,同时存在。

  第二,这是北京上半年月平均,不仅低于前年,低于去年,大约是2008年的水平,大家想想2008年没有多少人投资。大家看看上海和深圳都低于2008年的月平均销售量。也就是说实际上的调控政策对房地产市场有了非常明显的影响。但是我刚才说了,这两种相反的表现,一线城市和部分的二线城市出现了部分的下调,但是全国总的销售面积在上升。

  第三个复杂情况。我们看到由于我们日益收紧的货币政策,实际上开发企业的资金来源里面,从银行来的钱越来越少。一到6月份,今年上半年,银行开发资金里面,银行贷款的增速是历史低位。我们曾有三次银行贷款增速降到了个位数。所以持续收紧的货币政策对于企业开发的资金影响非常明显,但是总体上来看,目前开发企业并没有显现比2008年还要差得资金状态。因为我们开发企业自2009年开始,渡过了金融危机之后,我们对现金流的管理高度重视,所以今年1到6月份开发投资占到销售额的比重全国只有71% 。也就是说全国商品房的销售额远远大于开发企业的投资额。总体上开发企业,可能不同的企业他们自身的资金状况差别非常大,有的企业真缺钱,有的不缺钱,但是总的来说开发企业的资金状况仍然不是太危机。

  我们到目前为止,房地产开发企业的产业链各个环节,从土地到开发、开工、竣工、销售还没有出现任何危机性的迹象。实际上大企业实力仍然比较强,我们看到今年上半年有一些大企业销售同比增速达50%,而且整个上半年的目标也完成了50%。这也是他们研究的数据,今年的销售额同比增长有超过50%的企业,有超过36%的企业,应该说销售状况还是比较良好的。

  一方面我们说企业资金越来越紧,资金成本越来越高,融资难度越来越大。但是另一方面,还有很多企业仍然是比较好的。

  从政策层面上来讲,我们第四个复杂的情况,在目前反通胀的背景下,政府的房控政策还会有,而且货币政策正在逐渐超过房地产调控政策。加息是必然的决错,这是政策的方向,所以它这样一个政策对于房地产市场的需求一定会产生影响。另一方面,保障性房的开工和竣工在今年下半年会进入加速的周期。我们在宏观背景下,房地产调控政策是不可能放松的,今年会不断的收紧。从紧的政策环境将抑制房地产市场。

  我们的双从政策,还有我们不断的升息和不断提高首付的货币政策,不光是一线城市,也使二线城市上半年的销售受到了影响。我们看表里的数字,全部是去年上半年相比去年上半年销售负增长的城市。影响城市的地点还会增加,我们觉得下半年的市场并不乐观,市场存货增加,进一步使供求关系改变。确实有助于控制房价的增加。

  这是商品房销供比例的变化,今年以来销供比持续下降。前端的资金和末端的销售有两方面的压力,这是客观现实。

  我们刚才说了企业资金压力继续增加,我们有一些大的企业,今年有很多企业在香港发债,有很多企业通过多元化的融资来缓解压力,可以说这些资金的成本非常高。多元化的融资,也是历史上第一次在整个资金来源里提高到了相当大的比重。这是2011年上半年代表房地产企业融资的状况,这个占比是我们历史上从来没有过。货币政策贷款以前很容易,银行贷款的资金相对比较低廉,作为一个资金密集型的行业,收益于我们整个经济市场的发展也是比较好的,我们过去一直有比较宽松的货币政策的支持。未来我们必须有这样一个意识,就是未来的宽松的货币政策恐怕很难再很快的回到现实。

  融资成本提高,融资难恐怕是一个常态,必将考验我们的企业未来的发展。

  我从另外一个方面来概括开发企业寻求转型。住宅方面,是我们企业参与的一种机会。过去形式非常好,企业开发非常雄厚,销售很活跃的时候,很多企业不屑于走保障房,但是现在的市场情况下,保障房的量比较大,另一方面,并不是所有的开发企业不愿意参与保障性住房建设。关键是以什么样的方式参与。现在根据我们的了解,如何展现地产企业和项目的价值开发保障性付方,产权式保障性住房,很多企业是有积极性的。另外是以贷借的方式,企业也可以接受。企业不能接受的是对保障性投资,经营、持有的模式。如果是替政府建,最后由政府买回去,这种开发方式也是很多企业愿意参与。

  所以今后保障性住房开发非常的大。另一个是高品质的开发需求,因为现在的政策重点目标就是控制投资性需求,如果我们开发的房子过多的把房子定位在投资性需求上,那么这种市场的定位恐怕和政策的导向是错位的,一定会影响到开发企业以后的发展。怎么样可以把市场的需求和定位以及政策的引导相吻合,那么就要以住为主心,提高住的使用附加值的产品。这种产品客观上迎合了我们真正居住性的,改善性的住房需求,在市场上一定会有很好的前景。在这方面,我们国内在这方面的空间非常大,我们曾经有机会在新家坡看了一整天的新家坡私人住房市场,从每平方米5万块钱到每平方米22万的房子我全看了,我们暂不评论它的面积,但是从它的定位来讲,我们需要很多地方学习。它的面积虽然很小,但是它的使用功能是有给老人居住的,给小孩居住的。只有90平米的房子可以隔出两个储藏间。如果不以人住为核心,在今后是不会受到市场欢迎的。所以高品质也是我们今天提出的价值地产,也是我们今后企业关注的重要方向。

  第三,关于节能,环保、绿色、生态、养老、旅游等新型地产的发展面临新前景。这是我们的大势所趋,你迎合了我们的市场需求。

  除了住宅以外,商办物业发展也有前景。我们十二五发展规划目标是把中国培育成国际上最大的消费市场,所以伴随着我们的人均gdp超过4000美金,进入新的发展阶段,消费结构的升级。人们对服务业的需求会大幅度的提升,再加上中国大城市的快速发展,它一定会催生中国商办物业的需求。现在面临的挑战是,怎样做差异化,具有专业化经营能力的地产,可能对于我们今年的企业不够丰富。如果我们还是差不多的,低端的竞争,可能对于我们的市场来说是一个考验,如果可以找到新的发展方向,能够有差异化的竞争,在中国一定有前途。

  因为我们大城市的发展和目前人均gdp超过4000美金对于我们来说,这正是大兴起的时期,给我们商办物业带来很大的机会。

  日益收紧的货币政策也为地产基金提供机遇,它已经是大势所趋。因为现在的融资难度越来越大,再加上我们目前的突然政策要求一次性付款,必须自有资金全部购地,这些政策也为我们的地产基金进入房地产提供了重大的机遇,也是我们很多开发企业现在,无论是金融领域还是房地产领域进行脱胎出来的一批专业的投资机构和投资者给他们带来的发展机会和空间。这是我们已经看到的势头。现在直接融资的一种新形势,除了信托,现在还是很多债券的融资,现在股权投资越来越得到大企业的喜爱,也是我们大企业转型的重要方向。所以我跟大家交流一些信息,我们现在的市场是这样的,非常负责。

  现在不仅仅多的是房地产政策,还要货币政策,效果会慢慢显现。以上情况和大家交流,仅供大家参考,谢谢大家。

  主持人:

  感谢秦主任精彩激昂的解读,接下来的时间我把话筒交给我们圆桌对话的主持人,让我们掌声有请每日经济新闻上海中心总经理黄波先生上台。

  圆桌对话环节。

  黄波:

  欢迎各位在我们2011中国价值地总评榜暨现场,接下来这个环节由我为大家主持这个对话。我们掌声邀请我们的顾云昌、秦虹、陈杰、宋家泰、大家掌声欢迎。

  我们的对话开始了,这是一个比较轻松的对话。今天我们在这里举行的是2011中国价值地总评榜暨首届地产年会。我们是首家提出价值地产的概念。在翻译英文的时候,我们到底是说怎么样来翻译,到底是叫地产的价值还是说叫有价值的地产。最后我们活动的宗旨或者我们整个中心应该是放在有价值的地产的关键环节上。

  现在我们大家看到的,想到的,听到的关于价值的东西太多了。网上,电视上,报纸上到处都是。而真正说到价值的时候,特别是说到有价值的地产的时候,这时候我们相反的说各方面我们看到的比较少。这时候我们来发起主办这么一次总评榜的初衷。

  我第一个问题先问顾会长,您刚才发表了非常精彩的主旨演讲,也非常精炼的诠释了价值地产的含义。您觉得现在在您所工作的时候,您觉得所缺少的价值地产方面,您认为最缺少的元素和要素是什么?就是业界的企业的角度,或者是产品的角度来讲?

  顾云昌:

  刚才我说到了价值地产的两个方面。第一个是产品的价值,另外一个是企业的价值。更多的消费者关注的是产品的价值。作为企业来说它关注自己企业的价值。现在整个中国房地产应该说这十几年的发展,进入商品化以后,中国的产品品质价值有很大的提升。但是大家感觉到价值的提升远远高于品质的提升,也就是说性价比不合理,感觉到的不是物有所值。这是我们要解决的问题,如何不把单靠土地的升值来获得我们品质的提升。这个问题的出现,和我们的行业有关系,和我们整个市场环境有关系。

  什么市场环境?这十几年来,特别是2004年以后我们一直处于供不应求的卖房市场中,缺少竞争,缺少激烈的竞争。等于说供不应求的情况下,好坏都可以卖掉。现在的涨价是因为土地的涨价,这不是一个性价比的问题,所以我们要调整性价比的问题。我们提升房价也要提升品质,这样才可以体现出性能。我认为这是我们要做的事情,我们现在政府调控市场,从表面上看起来稳定房价,实际上是让老百姓拿的物有所值。所以我们开发商努力做好产品,提升它的品质,这才可以让我们价值地产向好的地方发展。

  黄波:

   宋总长期奋战在营销的第一线,也接触政府,也接触同行,也接触广大的购房者。我看了金地的楼盘,您平时跟购房者接触很多,您能不能谈一下您觉得价值地产最核心的要素是什么?

  宋家泰:

  首先感谢主办方邀请我来。以前我们参加这类活动都是在台下看大家演讲,今天作为唯一的开发商上台。

  刚才黄总说的价值地产这件事,刚好应了顾老师说的怎么给客户提供价值。因为顾老师谈到了开发商往往通过延缓开发的节奏获得了土地的增值,但是这样对社会并没有价值上的贡献,这一点黄总也提到了我们在佘山楼盘。在2008年的时候我们在浦东开发了两个楼盘,正好在一南一北,这两个项目几乎是同时开盘,曾经有一度在2008年的10月份普通每卖三套房子就有一套是金地的楼盘,市场占有率非常惊人。但是2008年以后,我们销售是第六名和第三名左右。我举的例子是想说,金地开发楼盘的速度比较快,我们也追求客户的性价比。所以才会有这么高的销售随着。

  我举一个例子,我们这两个楼盘是精装修的,我们当时卖掉的均价到1.4万到1.5万,当时2008年到2009年旁边有一个毛坯,它开发的房子没有金地这么快,它现在卖的房子已经到2万一平米了。我们做未来的楼盘,可能不是中高端的。我们在做佘山的楼盘的时候,它的速度不会这么慢,因为高端人群的数量比较小,我们从这个项目上,因为时间关系我举一个小例子。我们在规划中有一个“四六法则”,它可能体现出了我们尊敬客户的需求。它是什么意思?我举一个例子。

  开发商为了追求价值土地最大化,我们注意到在佘山有大量的规划类型的小区,小区卖的比较好,但是卖了以后,交房一两年以后,我们看到很少有人居住。我们做了调查,我们发现绝大多数的小区是一九法则,他们把90%的空间给房子的空间,10%是公共空间。这样也是郊区居住几率小的原因。同时我们在世界各地看到一些非常棒的酒店,客户都是在公共地区活动,这就遵循了一九法则,就是10%的资源放在室内,把90%的资源放在公共部分。

  黄波:这个产品的设计和利益其实是提升我们居住的价值,包括我们地产的价值是有很大的帮助?其实这个项目能够在同区域内有这么一个项目?

  宋家泰:对,这是上海第一个遵行四六法则的项目。我刚才讲了两个例子,一个是速度快,一个是速度慢。

  黄波:我们听了宋总的表述,我们对开发商对于价值地产的诉求有了比较全面的了解。我想问一下陈教授,您是在高校里面研究房地产的,您发现最近一两年从管理层的调控应该说一步一步的加强,包括前一段时间我们的限购要推到二三级城市,这都是不可想象的。可以说越来越严,您从研究的角度来说,再这样一个市场环境下,我们的价值地产应该怎么体现?

  陈杰:

  谢谢邀请我来参加这个活动。我这里从经济学的价值地产再做一些补充。从经济学来说,我们一般研究价格。价格大家都可以看得见,摸的着。但是价值是虚拟的,没有办法量化,没有统一尺度。我们在做研究的时候,我们很关注价值。因为我们做了很多的文章要去研究有没有泡沫,所谓泡沫,就是价值和价格有没有背离,那么这个价值还是可以去测评的。可以这样区分,可以分为基本价值,也就是使用价值来决定。还有一部分是预期价值,它不是实的。你说它的使用价值就是它的租金,现在如果按照上海、北京的一线城市来说,它的使用价值和价值比应该是差距比较大。为什么?我们的房价收入比没有意义,但是我们用租金房价可以看的很清楚,一般正常情况下至少要比存款利率要高,贷款利率高要达到6%。所以我们的使用价值和价格方面有很大的背离。

  为什么房价还这么坚挺?因为大家相信预期价值,因为认为它有投资性。我认为现在买的房子租金很低,买房子不划算,但是预期将来这个房子可以升值,将来卖出去,我现在拿多高的房子,我预期它可以上涨,所以要买房。刚才主持人提到,在限购之后这种情况发生了很大的变化,因为你的预期价值是希望有人来接手,希望流动性很好。但是限购之后,你的预期价值被打压了。特别是像高端的房子,如果限购了,它的销售量存在一定的问题。在这种情况下,你作为开发商,作为企业来说不能太多的把房子在不愁卖的时候,你认为土地增值在这边,土地价值也都可以支撑我的价值,现在限购之后你要么要做价格的调整,但是老百姓有这种希望,那么你降价带来销售的上升也是存在一个疑问。价格难以调整的时候,你要继续生存就是要把你的本身价值提上去,把使用价值提上去。

  怎么做呢?就是它不依赖未来预期本身的价值体现出来。一定要以消费者的角度,消费者当前的角度,而不是说预期的虚幻角度考虑。它当前到底买了房子以后能不能让他满意,所以顾会长提到一点,要做精装修,这就体现了它当前的使用价值,这是实打实的,没有泡沫存在。精装修以外,要以客户为导向,我专门研究的美国的房地产公司。比如美国以前最大的房地产公司,以前是万科学习的榜样,他们一直长期50年保持高速增长的原因之一就是有很好的客户导向,而且做详细的产品细分。

  客户对象细分,比如说第一次置业是什么样子,第二次置业是什么样子,流动性人口有什么需求,分析每一类人有什么需求,这样它的使用价值就体现出来了。有的人说我的房子好不好卖,有没有好的噱头,它是全周期的。我们用全周期做的调研,这不仅是卖完之后就没事了,而是他卖完之后就不断的上访有什么需求,第一方面是为了提高客户的满意度,第二是收集资料。我们有很多的成长经验要在成熟的房地产企业中学习。

  黄波:谢谢陈教授。我们接下来有请秦主任,您在管理层做这方面的信息研究,直接为决策层决策参考。应该说我们现在的房地产经过最近这10年的发展,我们现在看到了大量的新生的业态,我们说产品的革新。从大型的旅游地产,大型的商业地产都出来了,它势必有一个城市运营。您觉得现在这么一个态势下,您觉得政府在这里面应该起到什么样的责任?我们说开发商应该流淌着道德的血液,那么政府和一些主管的部门,他们应该承担什么样的角色?

  秦虹:我们也是做研究的,没有任何决策的职能。政府应该干什么,我早就思考过。在市场经济的条件下,我觉得政府第一应该关心或者重视管理好长远利益。政府管什么?首先管长远利益,我们的节能、环保这都是长远利益。我们这些事情政府要管,要采取一些政策来引导、支持、扶持这些能够有利于节能环抱、低碳的事情。

  第二,政府应该管理公共利益。凡是有害于或有利于公共利益的,政府都要管。比如说我们的保障性住房,这就是公共利益,如果不管,社会就不稳定,就会影响社会的安全。

  第三,应该管社会利益。不是关心某一个企业,帮助少数人来为他们服务,是为整个社会提供一个良好的社会秩序,交易的环境,维护社会的制度和公平。所以政府管什么,我觉得这三点都是政府应该管的。当然社会利益包括宏观调控,因为宏观调控也是政府的一项职责,来维持经济发展平稳持续,防止它的大起大落。

  所以这是政府都应该管的。所谓房地产来讲,我们盖好的房子,无论是盖的好与不好,这个房子都会用很长时间,由于我们的设计、定位、服务、制造不能够满足社会需求的话,会造成极大的社会浪费。我们要事先防范,我们通过市场的定位和调研来生产符合需求的房子。如果你需要后期的改造,成本是巨大的,这个巨大的浪费。这对政府和企业都是无法承受的。我们建好的房子,由于不能满足现在人民生活的需求。我们国家有一些房子30年就拆了,并不是它不能住了,并不是不结实了,而是它不符合现在生活的需求了,所以这是极大的浪费。

  其实不同的人对房子的价值不一样。比如说有钱的富豪,它对房子的需求不仅仅是使用上的功能,而是这个房子对他身份的体现,邻里上的关系。对于我们工薪归层来讲,他可能接受的是我用最小的钱买最好的房子。所以我们开发企业的关键是做好定位,你的房子带给谁,带给不同层次的定位,你的价值就不一样。我觉得要仔细的研究比较好。

  黄波:

  您刚才提到了转型,你觉得开发商的转型,您认为第一位首要做的是什么?

  秦虹:

  现在政府在住宅市场上去投资化的决心非常大,所以第一位的转型不能再把你的产品定位放在这是最值得投资的,最值得投资的时候,你看投资炒房的人买房子,他根本不看你的房子,他这个地段买,他根本不在乎多少钱。而我们很多人是抱着住房子的态度买,觉得这里不值,这里不买。我要是在这儿住,我对于房子的需求绝对不是投资性的,而我们原来大量的房子应对的是投资性的需求,买它是因为省值,而对房子本身的设计和配套以及定位都不关心。其实房子不仅在于建造房子本身,它功能的多少,面积的大小,还在于室外的配套,这是很重要的。但是我们过去市场发展太快,还是缺少竞争的压力,不是那么充分,在这种情况下我们在这方面还是要学习的。

  主持人:

  现在说调控收紧,我们有不同的消费层,其实他们的消费需求不一样。我们针对最广泛的工薪阶层,您觉得什么样的地产对他们来说最有价值?

  顾云昌:

  一句话给老百姓盖好房子。我发现市场上低迷的时候好房子不愁卖,性价比差的房子卖不掉。所以你要盖不受调控的房子。按

  黄波:

  在我们圆桌对话结束之前,我想请四位嘉宾,我们刚才讲了关于价值地产的话题,我想请你们每个人用一句话下一个房地产的黄金十年。我想这样一个黄金十年可能对于开发商是黄金十年,那么对于我们的整个社会和消费者也是黄金十年。

  陈杰:

  我个人还是有一点疑问,从投资角度来说,在未来十年,黄金十年很难再重现的。如果说回归民生地产,未来还是有希望的。所以我希望地产回归它本来的价值,本来真正的使用价值,把它原来作为投资性的部分越来越减少。或者说对开发商我有一个建议,建造的房子要有体力式的检验。

  顾云昌:

  未来十年中国房地产一定要坚固一个目标,完成三大任务。第一是社会目标,和政府一起推进住有所居。第二个目标是经济目标,促进房地产发展,使房地产价格不出现像过去那么快的上升。第三个是环境目标,盖绿色建筑。谢谢。

  秦虹:

  下面下一个十年,真正能够把我们的顶层设计,住有所居的目标实现。

  宋家泰:

  我今天带了一个学习的心来。三位老师对于我们这个行业的告诫,我一定铭记于心。我觉得下一个十年最有价值的房地产是从制造业转身成为服务业。这是之前大家都忽略的事情。

  黄波:谢谢四位嘉宾,我们关注房子从来离不开价值,但是我们感觉到从来没有像今天一样更加关注价格之外关于房子的价值。我想未来十年我们共同努力,一起走入充满价格的十年。谢谢台上四位。

  主持人:

  感谢黄总,感谢各位老师的真知灼见。一个多小时的思想碰撞,一定能令在场的各位都获益匪浅,也希望今天的头脑风暴让大家都有所收获。

  接下来马上就要迎来我们今天的活动最高潮,颁奖环节开始之前,我们今天也为各位准备的精彩的节目,在我们颁奖之前我们会带来精彩的节目,首先请各位嘉宾轻松一刻,请欣赏表演两位美女为我们带来精彩的旋动提琴的表演!

  主持人:

  尊敬的各位来宾,女士们,先生们,我们刚才欣赏了非常激情的vcr。在房地产业风云变幻的2011年,究竟有哪些企业将会荣获价值地产项目的殊荣呢?接下来,我们将迎来本次激动人心的环节,本次活动设置两大奖项,价值地产杰作”与“价值地产企业”共计30位获奖项目和企业。

  首先,让我们揭开5位荣获2011年中国价值地产总评榜“价值地产杰作”称号的项目,我们一起来看大屏幕!

  我们首先来恭喜第一批五位“价值地产杰作”称号的项目,恭喜:

  富力湾;九龙玺园;恒盛·尚海湾;证大·紫金府;中华·两河流域!请获奖项目代表上台领奖。让我们有请颁奖嘉宾每日经济新闻上海中心黄波先生为他们颁奖,再次恭喜我们的五位获得者。恭喜他们。也请我们的黄总跟我们获奖嘉宾一起合影留念,再次掌声恭喜他们,有请各位入座。

  好,下面我们颁发第二轮获得荣获2011年中国价值地产总评榜“价值地产杰作”称号的项目,请看大屏幕!

  恭喜:

  卓越·塔兰朵;京基100;和记黄埔·(常州)御翠园;龙湖·好望山;银亿·领墅。恭喜获奖项目请获奖项目代表上台领奖。让我们有请颁奖嘉宾每日经济新闻总编辑冯明先生上台为我们颁奖。恭喜你们,有请各位先入座。

  我们接下来要将为各位揭晓的是第三轮获得荣获2011年中国价值地产总评榜“价值地产杰作”称号的项目,请看大屏幕!

  恭喜:花样年·太湖天城;碧桂园·十里银滩;佳兆业·东戴河;颐和高尔夫庄园;华润·中央公园。的获奖项目代表上台领奖。让我们有请颁奖嘉宾每日经济新闻副总编辑冯明 先生上台颁奖。恭喜我们的获得者,恭喜我们“价值地产杰作”称号。有请我们的嘉宾和代表一起合影留念,再一次恭喜他们,谢谢!

  接下来向大家宣布的是第四轮获得荣获2011年中国价值地产总评榜“价值地产杰作”称号的项目,请看大屏幕!

  接下来让我们掌声恭喜:

  花样年·太湖天城;碧桂园·十里银滩;佳兆业·东戴河;颐和高尔夫庄园;华润·中央公园的获奖项目代表上台领奖。让我们有请颁奖嘉宾每日经济新闻副总编辑冯明 先生上台颁奖。恭喜我们的获得者,恭喜我们“价值地产杰作”称号。有请我们的嘉宾和代表一起合影留念,再一次恭喜他们,谢谢!

  接下来向大家宣布的是第四轮获得荣获2011年中国价值地产总评榜“价值地产杰作”称号的项目,请看大屏幕!

  恭喜:

  让我们掌声有请金地·佘山天境;中粮·大悦公寓;浦东星河湾;蓝光文旅 峨秀湖国际度假区;长安太和。恭喜以上获奖项目代表上台领奖。让我们有请颁奖嘉宾复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰先生为他们颁奖,有请,掌声欢迎!

  让我们再次恭喜荣获本次2011年中国价值地产总评榜“价值地产杰作”称号的20个地产项目。

  接下来,我们即将要颁发荣获2011年中国价值地产总评榜“价值地产企业”称号的获奖企业。请看大屏幕。

  恭喜:

  龙湖集团;万科集团;恒大地产集团;保利房地产(集团)股份有限公司;金地集团;浦东星河湾的代表上台领奖。同时我们有请颁奖嘉宾每日经济新闻上海中心总经理黄波先生为获奖企业颁奖,掌声欢迎!

  好,我们也请星河湾的李总请留步。相信您获得了这个“价值地产企业”的称号,请您说几句感言。

  李总:

  谢谢今天主办方颁发这个将给星河湾集团,我特别想要更正一下,浦东星河湾是一个项目,星河湾是一个集团。我想这个奖项给予了星河湾集团的优雅前行的鼓励和艺术住宅的欣赏。

  我们始终尊重每一寸土地的价值,我们充分的尊重精心的梅花,大家有时间欣赏一下我们二期推出的月心园,新的艺术品。今天祝贺所有获奖的优秀品牌和精品项目,希望大家在这里渡过愉快的下午时光,谢谢。

  主持人:

  谢谢,再次感谢李总,也祝贺浦东星河湾。

  下面我们颁发第四轮获得荣获2011年中国价值地产总评榜“价值地产企业”称号的获奖企业,请看大屏幕!

  我们掌声恭喜:

  中海地产;招商地产;佳兆业集团控股有限公司;碧桂园控股有限公司;香江控股。

  恭喜获奖项目请获奖项目代表上台领奖。让我们掌声有请颁奖嘉宾每日经济新闻执行总雷萍女士上台颁奖。

  让我们再次恭喜荣获本次2011年中国价值地产总评榜“价值地产企业”称号的10个获奖企业。雷总请留步,我们的颁奖典礼接近尾声,接下来,因组委会的要求,我们在此将颁发一个特别奖项。我们要颁出2011中国价值地产总评榜“价值地产新锐企业”让我们再次有请颁奖嘉宾每日经济新闻执行总编辑 雷萍 女士上台宣读颁奖词。

  雷萍:

  这个奖项颁奖词是坚持专业,创造价值的经营理念,树立传播幸福,我们有着布局长三角的战略目标,从最初的销售业绩,像世人证明了它惊人的历程。以克服价值作为最高评价标准,为不同的城市,不同的人和生活持续不断的创造价值。始终认为成绩代表过去,但是发展的源动力。恭喜新城控股集团有限公司。

  主持人:

  恭喜新城控股集团有限公司,有请江苏新城地产股份有限公司董事长助理黄超先生上台领奖。

  在此,我宣布2011中国价值地产总评榜暨首届价值地产年会圆满结束,再次感谢大家的到来! 接下来请各位嘉宾参观浦东星河湾项目。谢谢大家,再见!