迪士尼利好出尽变利空 周边项目不言涨价借机打折
迪士尼利好出尽变利空 周边项目不言涨价借机打折

“2万抵10万!迪士尼乐园4.8开工在即,11号线野生动物园站,莱茵美墅精粹叠火爆预约中。”这是新浪乐居日前收到的一条来自莱茵美墅售楼处的短信,迪士尼开工的消息一经传出,就有精明的开发商开始积极行动,借机炒作。自上海迪士尼宣布落户以来,周边房价一路上涨。与之前几波迪士尼概念炒作热潮相比,此次的炒作并未助涨周边房价,取而代之的是部分楼盘以打折优惠的形式变相降价吸引客户。对此,有业内人士称前期过多的透支“迪士尼”概念,可能存在着泡沫风险…… >>查看详情

上海迪士尼介绍:

上海迪士尼乐园,是中国第二个、亚洲第三个,世界第六个迪士尼主题公园,迪士尼乐园向来是全球建造成本最高的主题乐园之一。2009年11月,发改委正式批复核准上海迪士尼乐园项目。该项目由中方公司和美方公司共同投资建设。项目建设地址位于上海市浦东新区川沙新镇,占地116公顷。项目建设内容包括游乐区、后勤配套区、公共事业区和一个停车场。2010年11月,负责上海迪士尼项目管理和开发的上海国际旅游度假区管委会、上海申迪(集团)有限公司揭牌。投资规模约250亿元人民币。
 

迪士尼板块构成:

上海迪士尼板块主要包含浦东新区川沙板块,其周边为浦东金桥、周康、航头板块。

一年来川沙商品住宅成交均价几近翻番

2010年一季度,川沙板块商品住宅成交均价为16290元/平方米,至二季度,成交均价达到了24230元/平方米,虽然在2010年第三季度成交均价有所回落,虽有几个月的成交均价略有回落,但基本均价属较平稳。在2010年第四季度,成交均价依然回复到23348元/平方,相较2009年四季度几乎翻番。

楼盘名
销售状态
2009年成交价(元/平)
2011年成交价(元/平)
在售
41379(11月)
46648(1月)
在售
12938(11月)
17974(3月)
在售
17916(11月)
20368(3月)
尾盘
14184(11月)
21136(3月)
尾盘
40175(10月)
45306(1月)
近五年川沙板块通过招拍挂仅出让3幅宅地

新浪乐居数据显示,从2005年至今川沙板块通过招拍挂仅出让了3幅宅地,其中包括川沙大型居住社区川沙新镇C08-13地块、浦东川沙新市镇A08-03 地块以及浦东唐镇村113宗地块。

土地名称
容积率
属性
出让总价(万元)
楼板价(元/㎡)
出让时间
拿地房企
川沙大型居住社区川沙新镇C08-13地块
1.7
住宅
31772
2896.77
10-10-21
界龙房产开发
浦东川沙新市镇A08-03 地块
1.5
住宅
119000
14023.92
09-11-4
上海象屿置业
浦东唐镇村113宗地块
1.3
住宅
4691
1535.51
05-1-12
上海瑞中置业

机构评论迪士尼

川沙房价必将因迪士尼上涨

从住宅市场来周边配套看,总体上,与奥运会及世博会对住宅的短期效应不同,迪士尼的落户对市场具备长期效应。

迪士尼建成后周边房价会回归理性

以香港为例,香港迪士尼在99年到05年期间,周边房价大幅度上升,但是随着迪士尼的建成,周边房价回归市场,甚至低于市场。

迪士尼落沪望撬动万亿GDP

  关于迪斯尼这个巨无霸式娱乐帝国的市场能量到底有多大?虽然目前上海市政府没有就此发布任何官方消息,但参考香港等地公开数据,似乎可以预见一斑。

  曾有报道称,于2005年投入使用的香港迪士尼项目是迪士尼在全球第五个、亚洲第二个主题公园,香港特区政府前后动用224.5亿港元,同样控股香港迪士尼57%股权。著名调查公司AC尼尔森在此前的一项调查中发现,内地高收入人群对香港迪士尼乐园游玩意愿明显高出其他收入群体。香港特区政府由此预测,未来40年内,迪士尼将为香港带来800亿至1480亿元的巨额收入,资金回报率高达25%。

  而一位上海专家则表示,一旦上海迪士尼建成,将带动总计上万亿的GDP总值。消费力方面,内地80%以上客流将被吸引至上海,甚至包括大量亚洲旅游资源。可能分流香港旅游资源,这也是上海迪士尼项目一波三折且异常低调的原因。[详细]

公司股票
重要看点
创兴置业
持有南汇地产公司的部分股权
申达股份
全资企业坐落于川沙镇中心,占地56.58亩,在川沙拥有产权证明的土地面积为250亩
中路股份
中路股份:700亩土地潜在价值14亿元,下属中央工厂,与迪士尼主题公园相邻
界龙实业
界龙实业:“离迪士尼最近的上市公司”,正在办理有关权证的土地面积约100余亩
张江高科
浦东川沙工业区内占地面积为119146平方米的项目
大西洋
控股公司在川沙镇的合庆工业园内占地150亩,现在尚有46年的合作期限
中华企业
中华企业:85万平方米土地“包围”迪士尼,紧挨川沙镇的周浦镇有"印象春城"项目
运盛实业
国际机电数码园项目,该项目第一期占地486亩,已全部取得土地使用权
深长城
上海张江镇"长城中环墅"项目,占地面积 11.91万平方米

香港迪士尼VS上海迪士尼

香港迪斯尼

香港迪斯尼

土地使用
香港迪斯尼:公司第一期用地共126 公顷。
投入
香港迪斯尼:一期的建设花费预算为141 亿元。
市场运营
香港迪斯尼:2005年9月开幕,营运首年的入场人数520万。现在游园人数达450万每年。
短期利益
香港迪斯尼:公园启用前,开拓土地和兴建基础设施带来约120亿元的增值额,而建立主题公园及相关设施的增值额,约为90亿元。
长期效益
香港迪斯尼乐园:第一期计划在40 年内可带来的经济利益净值达1,480亿元。
对股市影响
香港迪斯尼:从建设到推出在股市掀起了多次的投资热潮,相关个股获得了巨大的涨幅。
上海迪斯尼

上海迪斯尼

土地使用
上海迪斯尼:预期一期占地约1.5平方公里。
投入
上海迪斯尼:拟总投资244.8亿元。
市场运营
上海迪斯尼:预计达到香港的2倍。
短期利益
上海迪斯尼:开拓土地和兴建基础设施会带来巨大增值额。
长期效益
上海迪斯尼:估计将带动总计上万亿的GDP总值。消费力方面,内地80%以上客流将被吸引至上海,甚至包括大量亚洲旅游资源,也可能分流部分香港旅游资源。
对股市影响
上海迪斯尼:迪斯尼概念也再度成为近期市场热点,关联的建筑、房地产、产业链相关股火爆异常。

迪士尼落沪影响零售物业市场

迪斯尼落沪 影响零售物业市场

迪斯尼落户最直接的影响将是上海零售物业市场,届时将吸引大量的本地及国外游客前来游玩,除了在乐园内消费外,这些游客的到来还将带动在上海其他主流商业区的消费。

目前,游客在上海的消费占上海零售消费的20%,迪斯尼开园后这个比率必定还会上升,而诸如南京东路、外滩等传统游客消费区将更加受益。

在住宅市场方面,目前迪斯尼的积极效应已经完全在川沙地区的房价上显现。从香港的经验来看,一旦这个热点消息在市场上渐渐平复,到时候房价是否会持续溢价还得看政府是否在基础设施或者区域配套方面有投入和改善,这是影响房价的最基本的因素。迪斯尼乐园本身其实不会使周边房价出现溢价,但是由于政府会为了建造这个乐园而在周边的基础建设以及配套设施方面加以提升,因此才会影响区域内房价。和浦东另外两个地区周浦和塘桥相比,未来川沙域内的房价走势仍将倚赖于政府在配套及基础设施方面提升的程度。

以香港为例,香港迪士尼99年开始建设,到05年完工。在99年到05年期间,周边房价大幅度上升,超越市场水平。随着迪士尼的建成,周边物业地处郊区,受地理位置的局限,房价出现回落,有些物业甚至低于平均价。

全球主要迪士尼乐园一览

洛杉矶迪士尼乐园

洛杉矶迪士尼乐园

经营状况:50多年来,乐园已接待游客达10多亿人次,平均每天的门票收入就近百万美元。 再加上园内各项服务行业,其收入更为可观。
巴黎迪士尼乐园

巴黎迪士尼乐园

经营状况:每年迎来1200万名游客,在经过多年亏损后,2007~2008财年的营业额达到13.3亿欧 元,首次实现收支基本平衡。
东京迪士尼乐园

东京迪士尼乐园

经营状况:每年保持1500万~1700万人次的客流量。据估算,仅每年的门票收入就有上万亿日元,加 之园内的餐饮和购物,总收入非常惊人。
香港迪士尼乐园

香港迪士尼乐园

经营状况:2007年底,美国迪士尼公司首次公开承认运营两年的香港迪士尼亏损16.24亿港元, 其中特区政府按所持股权比例亏损9.26亿港元。

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