专题摘要:无论是中央经济工作会议精神,还是相关部 委 领 导 论调,都无一例外的保持口径一 致 : 2011年,房价仍存压力,调控坚定不移。 >>电子版全文下载

限购,继续蔓延。房产税,呼之欲出。 无论是中央经济工作会议精神,还是相关部委领导论调,都无一例外的保 持口径一致:2011年,房价仍存压力,调控坚定不移。如“千年极寒”的预言 一样,中国楼市正在经历、且将继续经历有史以来最为寒冷的“调控之冬”。

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一、政策风向:调控仍是主基调

2011 调控仍是主基调

2011 调控仍是主基调

从当前政府对平抑房 价的决心来看,政策 调控将成为未来相当 长一段时间内楼市的 主基调。对于2011年的 楼市政策面,除了信 贷方面、限购令等已 出台的措施仍将继续 执行之外,初步判断 还将有包括房产税试 点、预售资金监管、 土地增值税以及交易 环节利得税调整等诸 多新政有可能出台。

  • 现有调控政策延续:“双限”政策难松动
  • 银行信贷政策持续收紧。在国内通胀压力持续增 加的情况下,2011年我国货币政策从紧的基调已经形 成,其对房地产业的影响主要体现在两方面:房企开发 贷款和个人购房贷款。
  • 供应层面:继续收紧房企资金链
  • 预售资金监管制度将有望在全国范围内推行。在 商品房预售制度下,开发商可以将正在建设中的房屋预 先出售,并由购房者提前支付定金或全款,而这部分预 售款即归开发商使用,一直以来,预售款在开发企业项 目资金周转方面发挥着不容忽视的作用,既能提前回流 资金,又能降低开发资金的使用成本。
  • 需求层面:房产税破冰
  • 在存量房交易环节征收重税。事实上,对市场直接 影响最大、最有杀伤力的是房产交易税,其通过增加存 量房出售的利得税降低市场换手率,对降低市场热度能 够起到立竿见影的作用;而与房产税、限贷限购及预售 监管等调控政策相比,交易税既不像房产税那样有诸多 体制性难题,也不需要如限购令那样一个中长期的政策 效力的释放过程,其本身几乎没有任何执行难度

二、市场走势将平稳运行

市场走势将平稳运行

市场走势将平稳运行

2011年宏观调控的形式还将持续 ,楼市也将延续2010年维稳主旋律 :销售 量平稳运行,房价下降动力不足。

  • 加速建设带动总体供应向上
  • 受2009年房地产市场量价齐涨的推动,2010年以 来房地产开发建设力度明显加强,新盘供应也逐步上 升,预计在2011年总体供应还将持续上升的势头。
  • 需求旺盛未来成交平稳运行
  • 当前仍处人口红利期。在人口总量方面,根据 2005年末的统计,人口已超过13亿人,人口基数庞 大。而从出生率来看,自从1978年实行计划生育后, 中国人口出生率在20世纪80年代末年达到峰值,按平 均购房时间27岁计算,至2014年左右出生高峰期内的 人口才全面进入购房年龄。
  • 价格下调动力不足
  • 供应不足局面在短期内仍难以扭转。从市场内在 关系来看,整体市场需求仍然较为旺盛,供应不足情况 明显,在2011年这一状况将难以改变。市场内在供不 应求的矛盾决定了房地产卖方市场状况延续。

三、土地市场不降温

土地市场不降温

土地市场不降温

自拍、飚价、囤地……这些关键词汇或许不能总结2010年的土地市场,但至 少可以给我们提供更多的思考。可以预期的是2011年土地供应将继续增加, 开发商拿地速度将稳定。

  • 【供求】土地供求活跃
  • 在过去的两年中,全国多数城市住宅市场热销, 企业库存不断下降。到了2010年,多数企业加大了拿 地力度。特别是在4.17调控后,规模房企视调控为低 价拿地的契机,在各地积极拓展、增加储备。
  • 三、四线城市持续发力
  • 从近几年房地产行业的发展趋势来看,品牌房 企逐渐将布局重心转移向三、四线已是不争的事实, 而在今年新一轮的政府楼市调控背景下,这样的趋势 更有进一步加快的迹象。
  • 保障房用地供应升级
  • 国家政策面对住房保障的重视程度越来越高,根 据政府规划,2010至2012年期间全国保障性住房计 划建设1300万套。
  • 【价格】地价保持平稳增长
  • 号称史上最严厉的调控年并未能成功对房价形成 实质性打压,面包价格的继续增长自然带动了面粉的 涨价,且政府加大保障性住房供地量,未来纯商品住 宅供地量预期偏紧,稀缺优质宅地的竞争将会更加激 烈,在市场预期再度调整向好的情况下,地价仍将保 持平稳增长趋势。
  • 优质地块仍可能再现地王
  • 2010年12月,各地又推出了大量的优质土地, 这批土地预计将在2010年一季度成交。无论从地块的 地理位置,还是地块的起始价格来看,都有望成为各 地新的总价或者单价地王
  • 商办地块将成单价地王高发群体
  • 由于住宅市场遭遇严控,而商办市场则不受调控 政策影响,从住宅市场挤压流出的部分投资性需求, 将可能把商办类物业投资作为新的资金避风港。

四、房企战略方向谋变

房企战略方向谋变

房企战略方向谋变

国内的经济结构调整、越来越紧的融资,导致房企战略大调整。万达、龙湖、万科、世茂等企业于年内纷纷增加旅游地产项 目规模。这两年炙手可热的海南,就吸引了香港新世界、万 科、富力、雅居乐、中粮、中信、海航、山东鲁能等开发 商,进行当地的旅游地产开发。此次“国际旅游岛”定位又 为其带来了新契机。而在杭州的千岛湖以及成都等地,开发 旅游地产的房企也纷纷在上演“围城计”。

  • 商业地产尤其是城市综合体比重增加
  • 房企逐渐重视商业地产价值,万科、华润、保利 等企业均计划加大商业地产投资比例至20或以上。就 在三季度,面对频繁的楼市调控,龙湖地产公开宣布 进军商业地产,聚焦多业态的城市综合体也成为近期 的投资热点。无独有偶,自9月底以来,先后有世茂集 团、大连万达集团、华瑞置地、绿地等企业与政府签 署协议,投资重金打造城市综合体项目。
  • 联姻著名酒店运营商
  • 世茂房地产、恒大及华润置地等企业纷纷表示将 加大酒店业务的投入。与著名酒店运营商达成战略联 盟将帮助企业迅速拓展酒店业务。
  • 积极进入保障性住房领域
  • 通过公开挂牌方式来低价获得优质土地的机会正 逐渐减少,同时融资渠道不畅通和融资成本的上涨, 进一步迫使企业选择通过保障房项目获得土地储备。国 家政策面对住房保障的重视程度越来越高,根据政府规 划,2010至2012年期间全国保障性住房计划建设1880万套。为达成这一目标,地方政府对于参建保障房建设 的企业拿商品房用地必会给予相应的优惠,更多地加入 保障房建设对于开发企业来说是未来必然趋势。
  • 旅游&养老地产渐成新业务
  • 住宅市场饱受宏观调控之困;商业地产又面临激 烈的竞争,很多企业都在扩大房地产发展领域的半径,寻找新的机遇。对于资金实力雄厚的企业而言,旅游地 产是个不错的选择。

五、购买力加剧分化或将趋缓

购买力加剧分化
购买力加剧分化

国家将加大在保障房、限价商品房等方面的支持力度,继续提升人均工资水 平,同时对投资性住房需求进行有效打压,这些将使不断加剧的购买力分化 现象趋缓。

所谓住房购买力,通俗意义上来说即一定时期内 用于购买住宅的能力,其影响因素不可谓不多。大到 宏观政策经济环境、房地产行业环境,小到消费者群 体购房观念、可支配收入等因素均会使得住房购买力 发生各维度的变化,那么,在当前环境下住房购买力 呈现出怎样的态势以及未来走势又将如何呢?

  • 购买力预期下调
  • 2010年第四季度的指数监测显示,对比第三季度消费者购买力预期指数呈现下降态势,价格承受预 期的降幅略为明显,这与房地产行业环境的变化基本 一致。
  • 购买力主体年轻化态势将持续
  • 根据中 国房产信息集团进行的全国购房者信心指数的年度调 研结果显示,年轻客群对未来收入预期较为乐观,这 将在一定程度上拉升未来的住房购买力,与之成为鲜 明对比的是,外国年轻人面对高房价作出了相反的选 择。

开发商偏重于推中大户型

  • 开发商偏重于推中大户型
  • 就开发商而言,大户型产品有着小户型产品无 法比拟的优势,最为重要的是较大的溢价空间。纵观 目前市场上的高溢价率产品,除了其本身的产品品质 外,无一不是大而恢宏的建筑,大户型是产品提升溢 价空间的一大基础,有些产品可能依靠出色的景观设 计和豪华的装修来提升,但他们依然需要依靠较大的 空间来展现这样的设计。
  • 市场小房型供应量偏少
  • 2010年在一线城市中,小户型的供应面积是相 当少的,其中一房不足400万平方米,而三房及以上 的房型达到了2200万平方米(其中别墅占650万平方 米),大房型供应量明显高于中小房型。

六、户型结构性缺口待填

户型结构性缺口待填
户型结构性缺口待填

小户型产品的需求虽然较高,但是从产品 本身的角度来看,大户型的溢价空间更为 明显。从追求利润的角度来看,大户型的 利润较小户型要大,因此也是开发商较为 青睐的一类产品。结合信心指数来看,我 们可以发现,对小户型存有偏好的购房者 信心最为充足,在中小户型中,随着户型 的增大,信心逐渐降低。

购房者偏好小户型,三房及以下户型

  • 购房者偏好小户型,三房及以下户型
  • 在高溢价率的带动下,大户型产品得到了开发商 的关注,产品品种得到了丰富,如拼合户型(由两个 独立的小户型拼合成为大户型住宅)等,而换到客户 这一边,却又是另一种体现。大户型在销售过程中, 主要吸引的是改善型需求和投资型需求,首次置业客 户对于大户型的接受程度不高。
  • 未来中小户型需求仍可能占主导
  • 结合上述的市场面和客户面的一些数据,我们可以 很容易的发现:目前市场上小户型的供应并不能完全满 足购房者的需求,而购房者在未来的购房偏好中,更倾 向于购买中小户型。两者之间的矛盾,需要通过增大市 场小户型供应量去解决。

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