专题摘要:2011年上海将筹措建设1500万平方米保障房,其中包括200万平方米公租房、500万平方米经适房以及800万平方米动迁房。这些保障房建设现状如何?申请门槛又是什么?新浪乐居独家为您分析解读。

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2011上海保障房
2011上海保障房
公租房馨逸公寓开工 提供2200余套用房
公租房建设难点:占用资金压力大
公租房建设难点:占用资金压力大

其中针对夹心层的公共租赁房,作为保障房体系的重要组成部分,受到广泛关注。但是由于不能通过出售快速回收成本,占压资金较多,导致很多地方政府受限于财力而在公租房建设上有心无力。

一线城市:一套房20年才能收回投资
一线城市:一套房20年才能收回投资

以目前地价较高的一线城市为例,如果通过土地划拨来建设,公租房的各项成本合计每平方米达四五千元,按照各项成本累计,其单套成本将达到十几万元或更多。如果每个月租金1000元,新建公租房需要将近20年才能收回投资。这样的回报率,市场化的企业难以从经营租赁房的业务中获利。

  • 上海目前采用保障房模式:捆绑代建
  • 从上海最近的一系列土地出让情况来看,保障住房和商品房捆绑的模式正逐步成为一种常态。今年6月,上海市住房保障和房屋管理局相关负责人曾公开表示,今后凡新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目,均应当按照不低于建设项目住房建筑总面积5%的比例配建经济适用房等保障性住房。

从目前公开的土地出让合同来看,这些配建的保障房有两类处理方式:一是政府6折回购、定向销售;二是开发商无偿代建,所有的代建成本可平摊到商品住宅建造成本中。

有业内人士分析,捆绑模式的出现,相对而言会加大地方政府推出保障房用地的积极性,更大程度保证保障用房计划的有效完成。

捆绑出让模式让地产商的开发成本进一步提高。对开发商而言,代建意味着事先要垫资建造成本,并且要把一定比例的保障用房建造成本平摊到其余商品用地之中。

2011上海保障房

壹,保险资金

上海一个可能方案是运用非财政预算资金,例如保险资金、年金等这些低成本资金。这些有政府背景的资金存在银行里的利息回报非常低,只有年息1.7%-1.9%。用这些低成本资金去购买政府建的、有优惠政策的房屋,然后交给区里作为公租房,每个区成立一个运营公司,租金回报就是这部分低成本资金的回报,肯定要比1.9%高得多,而且政府可以承诺担保。[详细]

贰,公积金贷款

经住房城乡建设部等六部委批准,天津市将利用住房公积金贷款约20亿元支持公共租赁房建设。此外,本市还积极争取全国社保基金参与公共租赁房建设;加快推动保障房投资信托基金(REITs)设立工作,计划募集资金35亿元,投资公共租赁房和限价商品住房建设。 [详细]

叁,公租房基金

第一只民间资本保障房建设投资基金即将诞生。该基金名为“建银精瑞公共租赁住房建设投资基金”。今年7月由全国工商联房地产商会牵头筹备,现已初步设立方案,已完成政策、财务、模式上的初步论证。基金以股份公司的形式组建,拟在未来3年内在全国各地下设有限责任制项目公司,投资建设约1000万平方米的公租房。[详细]

肆,REITs(房地产投资信托基金)

房地产投资信托基金(REITS)短期内很难成为商业地产商主要融资渠道,保险资金将成为房地产资本市场的重要参与者,房地产私募基金将获得较快发展,同时,保障房融资将获得突破,财政贴息力度将加大,廉租房、公租房资产打包发行REITS将成为可能。 [详细]

2011上海保障房

上海已启动经适房咨询区域汇总表

区域 经适房房源所在板块 咨询时间 首批房源 咨询情况 经适房房源价格
虹口 三林、庙行、顾村、浦江 2月21日 4000余套 共有8558户家庭前往咨询,约有4000余户家庭符合申购条件 经适房房源均将从全市统筹基地中供应。目前,全市已为此次经适房供应工作初步安排了3.7万套房源,每个区都将有3处以上房源供市民选择,而这些房源基本上都涵盖了三个不同的价格档次。

●第一类 购房人产权份额占70%的具体项目有:(1)浦东周浦,5600元/m2(销售基准价格,下同);(2)浦东航头1号、3号地块,5600元/m2;(3)浦东航头4号地块,多层5300元/m2、高层5600元/m2;(4)闵行浦江7号地块,一期多层5000元/m2、高层5300元/m2,二期多层5300元/m2、高层5600元/m2;(5)闵行浦江10号地块,多层5300元/m2、高层5600元/m2;(6)松江泗泾新凯项目,多层5200元/m2、高层5500元/m2;(7)青浦华新项目,5800元/m2。

●第二类 购房人产权份额占65%的具体项目有:(1)青浦诸光路,6700元/m2;(2)江桥,6850元/m2;(3)嘉定南翔,7000元/m2;(4)宝山顾村,多层6700元/m2、高层7000元/m2。

●第三类 购房人产权份额占60%的具体项目有:(1)浦东三林1号、3号地块,8100元/m2;(2)浦东三林2号、4号、5号、6号、7号地块,8000元/m2;(3)宝山庙行共康项目,8500元/m2。
长宁 三林、南翔、江桥、诸光路站、华新、浦江 2月23日 约2500套 安排专人在经济适用住房基地现场接待居民看房
卢湾 三林、诸光路站、浦江、泗泾 2月25日 约2400套 初步调查有1700多户居民有购买意愿,截至昨日已有919户领取申请表
黄浦 三林、诸光路站、浦江、泗泾、周航
静安 三林、江桥、浦江、华新 3月28日—4月28日(受理时间)
普陀 三林、庙行、顾村、南翔、江桥、华新、诸光路站、周航 2月26日 首日共有约9000名居民前往咨询
闸北 三林、庙行、顾村、周行 2月28日 闸北区预计将有4000户左右家庭“小房换大房”
杨浦 三林、顾村、浦江、周航 2月22日
徐汇 三林、诸光路站、浦江、泗泾 2月27日 申请人数可能较去年试点时上升30%左右
浦东 三林、南翔、周航 3月10日 7000余套 浦东首批经适房申请家庭约3500户
宝山 庙行、顾村、浦江
闵行 区里自筹房源
青浦 区里自筹房源
松江 五区县则暂时不展开经适房供应工作
嘉定
奉贤
金山
崇明

第二阶段(预计5月份后开展)标准再度提高

经适房标准 月入近万元家庭可申请

经适房标准 月入近万元家庭可申请

3人及以上申请家庭的人均年可支配收入限额调整为39600元 (相当于月均3300元)、人均财产限额调整为12万元;2人及以下申请家庭的收入和财产标准在此基础上进一步上浮10%,即人均年可支配收入限额为43560元、人均财产限额为13.2万元。

  • 经适房的准入标准动态调整机制
  • 今后将根据本市经济社会发展状况、政府的保障能力、中低收入家庭住房困难状况、房源供应等条件和因素,继续合理放宽经适房的准入标准。

其它申请条件不变

  • 【上海户口及居住年数限制】
  • 申请家庭成员在本市实际居住,具有本市城镇常住户口连续满7年,且在提出申请所在地的区(县)城镇常住户口连续满5年。
  • 【面积限制】
  • 申请家庭人均住房建筑面积低于15平方米(含15平方米)。
  • 【购房行为限制】
  • 四申请家庭成员在提出申请前5年内未发生过住房出售行为和赠与行为,但申请家庭成员之间住房赠与行为除外。
  • 【年龄限制】
  • 同时符合上述标准,具有完全民事行为能力、年满30周岁的单身人士(包括未婚、丧偶、或者离婚满三年的人士),可单独申请购买经济适用住房。
2011上海保障房
  • 何为配套商品房
  • 配套商品房是指因重大市政工程动迁而为居民建造的配套商品房。按照规定,被安置人获得这种配套商品房的,房屋产权属于个人所有,但在产权证上会加盖配套商品房印章,在取得所有权的一定年限之内不能上市交易。目前上海有部分经济适用房也算在配套商品房内。
  • 上海现有配套商品房基地
  • 09年,上海规划了六大配套商品房基地,分别是宝山顾村、嘉定江桥、松江泗泾、闵行浦江、浦东周康航、浦东曹路。市规划部门相关人士透露,按照“突出重点,就近拓展,相对集中,公交优先,完善配套,有利实施”原则,这些大型社区将主要面向中等收入阶层。
  • 上海六大配套商品房基地可供房源
  • 新浪乐居数据显示,目前上海六大商品房基地内约有38个楼盘提供配套商品房,总建筑面积约有700万平方米,如果以上海目前保障房标准人均22平米计算的话,六大配套商品房基地目前可供30万人居住。随后后期房源的不断推出,将会满足更多人的住房需求。

上海六大配套商品房基地

  • 宝山顾村
  • 宝山顾村配套商品房拓展地区规划范围为A30、 A13公路、 A20和沪太路围合而成的范围,总用地面积为18平方公里。规划定位为将各种类型住宅的适当混合设置。
  • 嘉定江桥
  • 江桥基地位于嘉定区江桥镇西南部,东至金园一路,西临嘉闵高架路和京沪高速铁路,南至爱特路,北至鹤旋路,占地面积50公顷,规划建筑面积约67万平方米。
  • 松江泗泾
  • 泗泾基地位于松江区泗泾镇西部,北到泗陈公路,东至刘五公路,南至泗泾塘-泗凤路,西至嘉松公路,规划总用地面积135.62公顷。
  • 闵行浦江
  • 浦江基地东至规划新汇路,南至规划路,西至三鲁路,北至规划东塔高速,用地面积达406公顷,规划建筑面积超过400万平,其中住宅建筑面积约330万平方米。
  • 浦东周康
  • 周康航大型居住社区位于周浦镇镇区范围内,北侧是周祝公路,西侧紧邻四高小区周浦基地,南侧是机场高速,东侧是罗南大道。规划面积1.3平方公里,建成后将拥有138万平方米住宅。
  • 浦东曹路
  • 曹路基地东至凌空路、南至金海路、西至浦东运河、北至东靖路,规划用地2.48平方公里。

上海六大配套商品房基地内楼盘

项目名称
区域
板块
总建筑面积(㎡)
开盘时间
物业类型
项目名称
区域
板块
总建筑面积(㎡)
开盘时间
物业类型
保利金利公寓
浦东
曹路板块
168,360
2008-12-5
动迁安置房;配套商品房;
滨浦新苑一村
闵行
浦江镇板块
63,000
2010-8-13
配套商品房;
中虹家园
浦东
曹路板块
190,000
2010-12-31
配套商品房;
世博家园十二街坊
闵行
浦江镇板块
35,728
2008-3-18
配套商品房;
海馨苑
浦东
曹路板块
80,590
2008-3-18
动迁安置房;配套商品房;
景江苑五村
闵行
浦江镇板块
28,956
2009-10-29
配套商品房;
银丰苑
浦东
曹路板块
180,000
2009-1-14
配套商品房;
浦江镇204-2地块配套商品房
闵行
浦江镇板块
55,000
2009-4-8
配套商品房;
齐爱佳苑
浦东
曹路板块
100,000
2008-9-15
配套商品房;
水语人家
闵行
浦江镇板块
150,000
2009-3-30
配套商品房;
荣华苑
浦东
曹路板块
30,000
2008-1-24
动迁安置房;配套商品房;
浦江世博家园六街坊
闵行
浦江镇板块
30,000
2008-3-3
配套商品房;
盛世春晓苑
浦东
曹路板块
100,000
2010-9-19
配套商品房;
金硕河畔景园
闵行
浦江镇板块
225,636
2008-12-26
配套商品房;
小上海新城
浦东
周康板块
200,000
2006-10-8
配套商品房;
景江苑五村
闵行
浦江镇板块
28,956
2009-10-29
配套商品房;
和合二村
浦东
周康板块
14,127
2008-3-20
配套商品房;
滨浦新苑一村
闵行
浦江镇板块
63,000
2010-8-13
配套商品房;
顾村镇基地2号地块
宝山
顾村板块
137,253
2005-2-8
配套商品房;
泰宸沙河茗苑
嘉定
江桥板块
54,312
2007-5-24
配套商品房;
采菊苑
宝山
顾村板块
120,000
2007-4-12
配套商品房;
绿地新江桥城
嘉定
江桥板块
541,000
2010-8-8
配套商品房;
宝山古北菊翔苑
宝山
顾村板块
162,000
2007-7-18
配套商品房;
爱德佳苑
嘉定
江桥板块
54,613
2009-5-19
配套商品房;
刘行中心村二期配套商品房
宝山
顾村板块
322,000
2009-11-13
配套商品房;
吴杨雅苑
嘉定
江桥板块
200,000
2008-6-20
配套商品房;
刘行中心村三期配套商品房
宝山
顾村板块
150,000
2008-8-2
配套商品房;
新凯家园
松江
泗泾板块
697,300
2006-7-1
动迁安置房;
上海馨佳园
宝山
顾村板块
1,158,000
2009-9-13
配套商品房;
润景苑
松江
泗泾板块
100,000
2007-5-30
动迁安置房;
文宝苑
宝山
顾村板块
139,523
2007-9-1
配套商品房;
佘山湾
松江
泗泾板块
350,000
2009-10-30
动迁安置房;
丰水宝邸--西块
宝山
顾村板块
151,000
2005-11-23
配套商品房;
润景苑
松江
泗泾板块
100,000
2007-5-30
动迁安置房;
顾村镇1号地块
宝山
顾村板块
166,000
2005-3-24
配套商品房;
           
菊泉新城
宝山
顾村板块
109,108
2005-2-8
配套商品房;
           
刘行中心村一期配套商品房
宝山
顾村板块
140,000
2005-12-26
配套商品房;
           
顾村新选址1号基地A地块
宝山
顾村板块
151,604
2008-12-6
配套商品房;
           

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