总第174期 往期回顾
上海微型鬼城空置率高数量惊人 | 新江湾城汇已上演空城计多年 | 空城计为何会愈演愈烈 | 鬼城复活之路:郊区新城不能片面定位中产 | 上海乐居 |本期策划:徐佳

今日聚焦:空城计唱遍全国 正颠覆楼市刚需神话?

60平方公里的松江新城、260平方公里的京津新城、155平方公里的康巴什新城……这些都是迄今为止国内知名的鬼城。严格意义来说,上海的新江湾城还够不上这样的级别,但在许多对这个板块熟悉的人眼中,这里也是一个微型的“鬼城”。有关专家指出,这些鬼城的真正复活还有很长的路要走,如果各地政府部门新城开发终极目标不改变,“鬼城”复活将是一厢情愿。相比于近来所说的刚需支撑楼市,鬼城的存在是否正在颠覆楼市刚需的神话?

房价近2万元 沪上郊区新城陷空城尴尬
房价近2万元 沪上郊区新城陷空城尴尬

“空宅”并不是这个小区的独有现象,事实上,这个由某大型房企开发的商品房小区因为前期宣传强势,在这个地段已经算入住率比较高的小区。交通配套不到位、房价单位面积超1万甚至近2万元……上海“十二五”重点发展的郊区新城之一——临港新城,也患上新城建设的通病,陷入“空城”的尴尬。

新江湾城汇已上演空城计多年

新江湾城汇集了华润、仁恒、九龙仓等知名房企,以及中途退出的美国汉斯、铁狮门等国际知名房企。此处当前的新房价格,已普遍超过5万元/平方米,是不折不扣的豪宅空城。

松江新城空城现象严重 有望改善

松江新城,规模最大的市郊新城开发项目之一。2002年、2003年松江新城首批楼盘推向市场,就因为规划起点高、生态环境好、居住氛围优越吸引了市场的目光。但由于买房者中投资者比例很高,板块内人气并未形成,使得松江新城一直在唱着“空城计”。

话题调查

投资性购房让入住率降低
投资性购房让入住率降低

一家中介服务人员表示,新江湾城空城的原因,首先是这里的不少项目尚未开发完毕,部分房源已售但未交房入住;其次,这里投资客比例极高,据说肯定超过30%;另外,这里的商业生活配套尚未完善,居住不便。

配套缺失破坏鬼城宜居功能

虽然新城发展有的发展很快,有的发展不足,但新城发展遇到一个共性的问题是新城建设的过度疏散和起点过高,不利于充分利用土地资源,同样不利于促进人口就业、生活和集聚。过低的容积率和过低的人口密度限制了人口更充分的集聚,城市规划应更好地适应大量产业工作的居住和生活需求。

以房产开发经营为先导的堆砌式开发模式造就鬼城

在这场借着城市化东风兴起的造城盛宴中,地方政府在经济与政治利益面前与房地产开发商一道大快朵颐,新城表现出投资巨大、开发规模过大、规划过于超前、建设速度过于迅速等非理性特征。

根据人口需求规划配套
根据人口需求规划配套

新城的人口结构和上海城市平均状况和其他的地区有很大的不同,包括部分郊区扩散的中产阶层、拆迁人口和大量外来年轻的劳动力,新城的社会事业发展与城市规划一样要适应人口结构,适应人口的具体需求。

抑制投资投机性购房需求

长期而言,需要调整房地产税收结构,形成高、中收入人群在市中心买房,低收入人群在城乡接合部买房的格局,以保障各类人群的住房需求。

改变城市开发和建造中的极权管理模式

在专家看来,根本的问题在于各地新城开发终极目标的定位上。如果不改变城市开发和建造中的极权管理模式,继续将广泛的公众意见排除在理性决策的大门之外,在新城开发建设的终极目标上不顾“以人为本”的城市化现实需求,众多“鬼城”的复活终将只是一厢情愿的美好希冀。


中国新城建设狂欢之后的精疲力竭,必将为我们城市发展史留下一段不堪回首的往事。业内人士认为,投资购房、改善性需求都造成楼市供不应求的现象,同时,也推动房价走高,抑制了弱势群体的合理住房需求。要使我国房地产行业持续健康发展,就必须坚持已经出台的宏观调控政策不动摇,坚决遏制投机投资投机性购房行为,真正体现房屋的居住功能。

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