总第162期 往期回顾
储备弹药上膛 新一轮房地产调控山雨欲来 | 揭秘商品房暴利真相 | 商品房反暴利方式猜想 | 商品房暴利时代会否终结 专家建言 | 上海乐居 |本期策划:徐佳

今日聚焦:商品房暴利时代将终结?

中国房地产市场调控将进一步升级。国家发改委价格监督检查司司长许昆林称,发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定,以使商品房价格能够保持在合理水平。房地产一直被认为是以暴利著称的行业,然而,接二连三的楼市调控令其很尴尬。被不少人视为房价疯涨“直接推手”的房地产开发商,这一年要直接面对银根紧缩和市场限购的双重打击。在重重调控压力下,部分开发商及业内人士认为,房地产的暴利时代即将终结。

商品房酝酿反暴利
商品房酝酿反暴利

自5月1日起,发改委此前发布的《商品房销售明码标价规定》将正式实施。对此,许昆林表示,在规定实施之后,政府还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。这当中,实施反暴利法规定是最重要的措施之一。

囤地房企或成反暴利目标

据了解,发改委正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研,拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法,将商品住房列入制止牟取暴利项目,严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。

调控决心毫不动摇

4月下旬,中央派往各地的楼市调控督察组陆续返京。多个渠道传出消息,因各地调控效果不一,中央决策层正在酝酿更多政策,以坚决贯彻此轮调控目标。

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住宅开发商销售毛利率高于35%
住宅开发商销售毛利率高于35%

根据WIND显示的数据,进行平均值估算可以得出:2008、2009、2010年100家上市商品房开发商的平均销售毛利率分别为36.88%、35.83%以及37.60%;销售净利润分别为10.45%、18.71%以及16.76%。

超万亿民间资本八成流入房地产

 中国首支商业地产基金高和投资,联合住建部政策研究中心对内蒙、陕西、山西、温州等地的民间资本调研后发现,房地产在民间资产配置中占比近80%。

富豪排行榜验证房地产暴利

商务部国际贸易经济合作研究院专家梅新育表示,中国房地产市场暴利众所周知,2011年福布斯发布的全球华人富豪榜单显示,近三成华人富豪主要涉及房地产业,远远超于其他行业。其中,前三甲中的李嘉诚、新鸿基郭炳江兄弟均为房地产富豪;内地女富豪当中,吴亚军、陈丽华亦是靠地产起家。

方式一 限价
方式一 限价

对房地产项目实行限价,按市场平均价格、平均差价率、平均利润率及其合理幅度进行限制,高于政府制定的价格不予批准预售许可证。

方式二 征暴利税

对房地产项目实行限价,按市场平均价格、平均差价率、平均利润率及其合理幅度进行限制,高于政府制定的价格不予批准预售许可证。

方式三 罚款

制止牟取暴利的暂行规定》中要求,某一商品的价格水平、差价率、利润率均不得超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品的市场平均价格的合理幅度,违者由价格监督检查机构责令改正;拒不改正的,予以警告、没收违法所得,可以并处违法所得5倍以下的罚款。

反商品房暴利须联合作战打组合拳
反商品房暴利须联合作战打组合拳

公众期待反商品房暴利规定早日“亮剑”,但何时出台还是未知数,不排除一“研究”就拖延很多年,更不排除开发商听到风声就会千方百计干扰这一规定的制定。因此,要想反商品房暴利,必须“联合作战”并打出“组合拳”。

反商品房暴利先要公开成本

如果公布了详细的成本构成,那么房地产的调控就有了基础。属于土地成本导致房价高的,可以减收甚至取消土地出让金。属于各环节税费导致的,那么就应该力行减税。而如果确属开发商牟取暴利的,则需要坚定的反暴利。

反商品房暴利需防落入执行陷阱

只有清晰定义了商品房的利润率,并对商品房的成本有了公开透明的监督,“反暴利”才具备了起码的前提,否则的话,缺乏标准和可操作性的“反暴利”,房产商们不仅可以轻而易举绕开,“反暴利”也必然会落入“执行”陷阱,无功而返。


房地产业的利润问题向来是争议的焦点,但具体利润并不为外界所知。按照现有规定,保障房建设的利润率一般不超过10%,但商品房利润率通常为保障房的2倍以上,超过40%的现象也屡见不鲜。有分析认为,即便反暴利的规定出台,也不太可能像保障房一样对商品房限定利润率。而随着商品房明码标价等政策细则的出台,价格管制有可能成为重要措施。

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