总第152期 往期回顾
发改委曝光首张一房一价罚单 | 一房一价拉网检查 房企欺诈挨顶格罚单 | 一房一价再来 楼市释放趋紧信号 | 评论:一房一价考验政府执行力 | 上海乐居 |本期策划:刘琴

今日聚焦:一房一价动真格 挑战房企主流营销手段

5月1日起,“一房一价”新规将实施,但打击房企价格欺诈的行动已经展开。3月28日,发改委公布了一起房企价格欺诈事件。江西省赣州市物价局责令江西云星房地产开发有限公司退还违规收取的“诚意金”和各项代收费,并处以法定最高额度50万元的罚款。有业内人士称,此处罚决定对于规范房地产市场有警示意义,但违法成本过低,可能令开发商存侥幸心理。

什么是一房一价
什么是一房一价

“一房一价”是指开发商必须“明码标价”,在售楼处张贴每套房产的价格等相关信息,包括基准价、浮动幅度、综合差价(楼层、朝向、环境等)、销售单价、总价等具体情况,公示后不得擅自上调。且新房的销售价格不经物价部门核准不得销售。

一楼盘宣传语承诺后期房源涨价

江西云星房地产开发有限公司一份云星中央星城2号楼项目销售宣传语:“后期房源最早将于2011年上半年面市,其均价极有可能突破8000元/平方米,买到即赚到。且向521名购房者收取“诚意金”521万元。

房企欺诈挨国家发改委首张罚单

国家发改委网站3月28日发布消息称,江西省赣州市物价局已对江西云星房地产开发有限公司在销售商品房过程中,以价格欺诈的手段欺骗消费者的价格违法行为进行了查处。责令江西云星房地产开发有限公司退还违规收取的“诚意金”和各项代收费,并处以法定最高额度50万元的罚款。

话题调查

首张罚单剑指价格欺诈
首张罚单剑指价格欺诈

江西省赣州市物价局认定,江西云星房地产开发有限公司违反了《价格法》第十四条第(四)项“利用虚假的或者使人误解的价格手段,诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易”规定,构成《禁止价格欺诈行为的规定》第七条第(一)项规定的价格欺诈行为。

曾经的主流营销手段 或不再使用

对于即将开盘的项目,采用口头报价的形式,在人为制造供不应求的状态下,以高出口头报价的价格出售。这一度是房地产市场颇为流行的营销手段。此前不少知名企业也是这种营销手段的“拥趸”。有些项目尚未取得预售证,积累的意向金已高达上百万元。

违法成本仍过低 或导致违法行为屡禁不止

金丰易居普润地产中央企划总监周华燕算了笔账,102余套房源,以每套100平方米计算,江西云星通过跳价1000元/平方米,即多赚了近千万元。50万元的罚款,占比仅5%。违法成本过低,会导致违法违规行为屡禁不止。

一房一价长期以来收效甚微
一房一价长期以来收效甚微

2007年南京就率先实行过一房一价。从2010年4月开始,上海、北京、杭州、苏州、济南等也曾发布过一房一价政策,但实际到目前为止,该政策在全国没有执行成功的先例。而要对众多楼盘的每一套房屋价格进行监管,并不是仅下一个文件就可以做到的。

一房一价是行政手段干预市场

在住房领域,经适房等保障性住房作为特殊商品,已采取了政府指导价,那么市场化的商品房领域按理说就不应该由行政直接干预,而应由交易双方自行确定价格和定价方式。当然,如果政府认为在特殊情况下,对商品房的定价方式也可进行监管,政策制定部门就必须要考虑到政策的可执行性。

一房一价考验政府执行力

事实上,即使开发商遵纪守法,严格按照政策规定公布每套房屋价格,他们也有很多办法规避。他们可以把网上参考价提高,然后以打折的方式销售,看似便宜其实还是高价;还可以采取少量多批推房的方式,每次推少量房源,通过提高后续房源的售价,来实现涨价目的;同时,还可以通过伪造订房记录,营造房源紧张的假象,诱使购房者以高价买入。


总结起来,决定商品房价格的还是供应和需求,在如何定价上做文章并不能改变供求基本面,也就难以对抑制房价起到作用。正如经济学家许小年所说:“一个东西,站着卖和蹲着卖有什么区别?”

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