专题摘要: 北京商品房预售资金监督管理暂行办法出台,预售资金将存入监管专用账户优先用于工程建设,严禁房企直接收存,12月1日起施行。

乐居调查

1.您认为预售款监管能平抑高房价吗?
能行
不行
要看执行力度
2.您认为预售款监管最大效果是什么?
规范预售资金的使用
保护购房人合法权益

北京禁开发商直接收预售款

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专家解读预售监管新规

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专家解读预售监管新规

监管目的是规范市场经营
监管目的是规范市场经营

10月25日,北京市住建委发布的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》。北京市房协副秘书长陈志认为,此项办法的目的是加强市场监管,规范市场经营,并不是压打压谁。

陈志:这笔钱对开发商监管压力并不大
陈志:这笔钱对开发商监管压力并不大

陈志分析,规范在这个时候出台,第一,叫不刻意;第二,随着国家宏观调控的要求是必须要推出来的;对消费者权益肯定是有保护的。逐渐利用技术手段使得房屋买卖过程中越来越公开,信息越来越对称。这笔钱对开发商监管压力并不大。

张会阳:短期会对房地产开发商既有计划有干扰
张会阳:短期会对房地产开发商既有计划有干扰

这个出台是让市场合法合规,不是针对哪一类大企业或小企业,它是整个针对这个市场而言;这个政策的最大效果在于对开发商的资金杠杆比例会有一个影响;短期来看肯定跟开发商既有的资金使用计划有冲突。

    进入专用账户的预售资金数额超过重点监管额度后,房地产开发企业可以向监管银行申请将超出部分转出,优先用于工程建设。重点监管资金是一个项目的建设费用,包括住宅与市政公用基础设施和公共服务设施达到同步交付使用条件所需的建设费用。 <详细>

    房地产开发企业应自己确定项目的监管银行,分期建设的,每一期内的项目只能委托一家监管银行,并且开发商应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则,在监管银行设立专用账户,并与监管银行签订商品房预售资金监管协议。中国人民银行会适时监控。同时,开发商支取资金必须凭借备案工程建设合同,不能超过节点用款额度。 <详细>

    《办法》规定,用款计划按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点。房产交用后,购房人可持有开发商提供的相关手续,委托或自己办理房产证,证明房产已经归业主所有。 <详细>

    商品房预售时,购房人无论是全款购房,还是贷款购房,都应当将购房款及贷款直接存入专用账户。《办法》规定,主管部门会公示已批准预售项目的建设方案、工程进度情况等。购房人可通过市、区县住房城乡建设主管部门网站查询。陈志透露北京市住建委正在建立网上查询系统。 <详细>

五种情况专户冻结

业界专家热议预售资金监管

陈志:北京预售资金监管将长期执行
陈志:北京预售资金监管将长期执行

北京市房协副秘书长陈志认为,对商品房预售资金“管好”而不“管死”,是此次《办法》的最大特点。

任志强:预售金监管会促开发商推盘
任志强:预售金监管会促开发商推盘

北京出台商品房预售资金监督管理暂行办法,这会紧缩开发商的资金流,促进推盘,防止囤地捂盘和烂尾。

潘石屹:监管办法无益于抑制房价
潘石屹:监管办法无益于抑制房价

潘石屹认为,“监管办法”对抑制房价来说并不是好事,他认为预售资金监管主要作用是防范金融风险。

杨红旭:其它城市将跟进实行该政策
杨红旭:其它城市将跟进实行该政策

易居房地产综合研究部部长杨红旭表示,这将使开发商在使用预售资金方面非常不方便,关键是不用挪做他用。

陈劲松:预售资金监管 房价必降
陈劲松:预售资金监管 房价必降

世联地产董事长陈劲松认为,这就是预售资金监管,比房产税有更强的执行性和效率!如此,房价必降。

机构热议预售资金监管

中原地产:每年过千亿资金受监管
中原地产:每年过千亿资金受监管

中原地产认为,预售资金监管将非常直接的沉重打击开发商,这也可以说是从4月份调控来对开发商影响最直接的一个政策。

21世纪不动产:房企或被逼降价出货
21世纪不动产:房企或被逼降价出货

21世纪不动产集团市场总监林蕾认为,《暂行办法》的出台,限制了1/4的开发尚资金的流动性。

我爱我家:预售款监管利于平抑房价
我爱我家:预售款监管利于平抑房价

我爱我家表示,商品房预售资金监管,将在保障购房人权益,避免开发商囤地、捂盘惜售,增加房源供给、平抑房价等方面起到积极作用。

预售资金监管影响 更多>>

房价:四季度降价可能增大
房价:四季度降价可能增大

陈志表示,《办法》规定必须达到购房人可以办理房产证的时候,资金才能被全部放开。为了能得到这部分资金,开发企业必须积极卖房,从而减少捂盘惜售的情况。而在市场处于观望期的时候,开发企业很有可能调整价格,今年四季度北京房价下降的可能越来越大。

开发商:中小企业可能会出局
开发商:中小企业可能会出局

对于中小型房企,这就等于变相提高了房地产市场的门槛,达不到要求的就会自动被淘汰。政府部门从而将能更集中地对剩下的房企进行监督和管理。同时,购房人会更放心,因为他们能够知道自己的预付款用在了哪里。

问题聚焦

执行力的问题
执行力的问题

如果不能严格执行和落实,无论法规多么完美,都是白搭。

监管方式的问题
监管方式的问题

有关商品房预售资金要进行监管的说法由来已久,今年4月20日住建部出台53号文规定:“各地商品住房预售资金要全部纳入监管账户。”但由谁来监管成为关注焦点。

对策预测

若严格执行,效果将明显
若严格执行,效果将明显

效果1:了维持资金周转,开发商将不得不加快房屋销售节奏,有助于房价的回归。
    效果2:长远看,预售款监管将规范房地产市场的资金运作,有利于行业的长期发展。

一旦出台,将由三方监管
一旦出台,将由三方监管

一旦政策出台,商品房的这笔“预售资金”将被银行、国土部和房管部门三方共同监管。

商品房预售款制度是什么意思

预售款制度定义

预售款制度特征

房屋预售条件

预售款制度弊端

1, 房屋预售也称商品房预售,楼花买卖,是指房企与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。

1,是一种附加期限的交易。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限,并把这个期限作为房屋买卖权利义务发生法律效力或挫去效力的根据。

1,已交付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书,土地使用权未经抵押。

1,在预售制度下,开发商不仅以低成本使用银行资金、无息占用购房人预缴款及承建商的垫款,而且不需承担房屋的存货成本。是造成高房价的重要原因之一。

2, 其实质是房屋期货买卖,买卖的只是一张期货合约。

2,具有较强的国家干预性。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定,而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。

2,持有建设工程规划许可证。

2,当开发商提前拿到预收款,提前收回大部分乃至全部成本之后,他们就没有了后顾之忧,便通过囤积居奇等方式步步推高房价上涨。

3, 与成品房买卖构成两种主要房屋销售形式。

3,按提供预售的商品房计算,开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付时间。

4, 预售款包括购房者首付款及银行按揭贷款,两者构成了房企的重要资金来源。

 

4,已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

3, 中国房屋预售制的潜在风险在于将风险转嫁给消费者和银行。

 

 

5 ,已同金融机构签订预售款监管协议。

 

 

美国比例不大

预售款占总房价的比例比较小

预售款占总房价的比例比较小

在美国,房屋预售基本发生在房地产市场比较“热”的地方。预售款占总房价的比例比较小。业主愿意支付预售款的原因是房地产市场火热,预期的房价上涨比较确定。

德国比例很小

预售所占比例很小

预售所占比例很小

在购买期房情况下购房者并不是一次性将所有的钱都交付,而是按照分期付款的方式来付。一般还会规定要交付房屋价款10%左右,但该款项在是未来3到5年内由律师缴费给开发商。

澳大利亚比例较高

采用商品房预售比例较高

采用商品房预售比例较高

政府规定预售条件,实施预售许可管理,对预售活动的监管也较严格。如澳大利亚预售前需取得项目规划审批证书。

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