专题摘要:继北京今年2月份出台有史上最严厉之称的楼市限购令以来,至今已过去3个多月。5月24日,新浪乐居北京公司编辑对此进行了实地调查,摸底买卖双方心态变化。

楼盘名称:华瀚国际

楼盘名称:华瀚国际

楼盘位置:朝阳区南磨房东四环窑洼湖公园劲松桥往东
到达时间:5月24日上午10:30
项目涨跌:据销售人员介绍,目前均价比上次开盘涨了4000元/平方米。
项目动态:项目交房时间为2011年五月底,在五月以后购房的客户基本可以即买即住。全款可享受97折优惠。
现场情况:售楼处非常冷清,只有两三名销售人员在前台闲聊。距销售人员介绍,华瀚国际所处区域稀缺性强且项目定位高端,大户型居多,均价为4.6万元/平方米,尾盘在售。新政的发布确实影响了项目的销售,一些已经有意向的外地客户已经因为自身条件不符而无法购买。 【详细】 【楼盘详情
楼盘名称:润枫领尚

楼盘名称:润枫领尚

楼盘位置:东南五环光机电产业基地核心区
到达时间:5月24日下午1:30左右
项目涨跌:润枫领尚项目将于本周内首次开盘。
项目动态:项目首次开盘将推出五栋楼,大约有100人参与排号。据悉,此次开盘以90平方米以内的小户型两局和三局为主,均价在1.95万元/平方米,优惠待定。第二次开盘计划定于年底。
现场情况:可能因为是工作日的原因,项目现场比较冷清,除了笔者只有一组客户在和销售交流。据销售人员介绍,受到政策影响,销售业绩确实不容乐观,续客情况也不尽人意。 【详细】 【楼盘详情
 
楼盘名称:水墨林溪

楼盘名称:水墨林溪

楼盘位置:房山区窦店镇,京石高速阎村出口
到达时间:5月24日下午3:30左右
项目涨跌:在售的7号楼为现房,自去年10月开盘至今均价一直保持在10800元/平米的水平。不过5月底6月初加推的期房均价为9000元/平米。
项目动态:目前二期7号楼在售,现房。11层到顶,5单元,1梯2户,户型为127、140平米的3居,均价10800元/平米。项目预计5月底6月初将加推13-16号共4栋楼,户型为71平米一居、86-106平米两居、127和140平米三居、200多平米的复式,预计均价9000元/平米。
现场情况:笔者在售楼处里没有看到一组客户,只有几个售楼员,显得有些冷清。【详细】 【楼盘详情
楼盘名称:世界名园

楼盘名称:世界名园

楼盘位置:房山窦店镇京石高速窦店镇出口望田路8号
到达时间:5月24日下午1:30左右
项目涨跌:项目价格比较平稳,目前在售A、B区的现房均价11000元/平米,而6月即将开盘的D区均价10600元/平米,不过是刚出正负零的期房。
项目动态:项目预计6月开D区,10层到顶的小高层,1梯2/3户,户型为55-58平米的1居,85-110平米的2居,133平米的3居,以及170-270平米的跃层。项目预计均价10600元/平米,正在排号阶段,开盘当天可享96折优惠。目前A、B区现房在售,户型为77-167平米的1-4居,均价11000元/平米。
现场情况:项目售楼处内很冷清,笔者没有看到一组客户,只有几个无精打采的售楼员。世界名园为纯住宅项目,而且目标客群多被限购或者连续5年纳税证明或者社保所累,销售情况不够理想。【详细】 【楼盘详情
楼盘名称:北京ONE

楼盘名称:北京ONE

楼盘位置:通州区新华大街与新华南路十字路口西南角
到达时间:5月24日下午4:30左右
项目涨跌:据接待的售楼员介绍,项目价格目前还没有调整的迹象。
项目动态:项目目前在售,全部销售,还有写字楼整层出售。现均价30000元/平米,精装修交房,精装修标准5000元/平米,折扣优惠需到售楼处面议,项目在售房源户型为92平米一居,97、106平米二居,129-180平米三居,180平米的3居有平层和跃层,2011年9月入住,70年产权。
现场情况:售楼处门口停有几辆奔驰宝马等豪华轿车,据旁边看车的老人说,“这些车都是里边上班的人开的,最近很少有人来”,同时北京ONE门禁保安也反映相同的情况。售楼处只有一组客户正在听售楼员介绍项目情况。【详细】 【楼盘详情
楼盘名称:世纪星城

楼盘名称:世纪星城

楼盘位置:通州区通朝大街323号
到达时间:5月24日下午2:30左右
项目涨跌:据接待的售楼员介绍,目前即将发售的二期房源还没有确定开盘日期,具体价格也没有出来。均价大约在22000元/平左右。目前世纪星城二手房价格在17000元/平左右。“前来挂牌的客户挺多,并且议价空间挺大,多是之前投资买房的”。
项目动态:世纪星城二期待售房源户型为40-60平米一居,98平米二居,140平米三居,为70年产权,毛坯交房,现房入住。项目位于通州区运河西大街(两广路延长线)南北两侧,东至北京机械厂,西至通州区与朝阳区的交界处,南至运河西大街以南300米,北至京秦铁路。
现场情况:宽敞的售楼中心里除了置业顾问等在闲聊外,并无一个客户,显得格外冷清。沿街商铺正在装修招租。【详细】 【楼盘详情
店面名称:源诚伟业房产水墨林溪店

店面名称:源诚伟业房产水墨林溪店

到达时间:5月24日下午3:30左右
现场情况:水墨林溪一期的底商中有不少二手房中介门店,笔者走了一圈下来发现这些门店多是门庭冷落,笔者呆的约20分钟的时间内,店员接到了一个客户的电话咨询。
中介心态:该中介的负责人表示,看涨未来房价。至于涨多少得看后续的政策,但是要落下去,基本没戏。北京全市限购的背景下,成交跌幅仍然有限。一是因为人口基数大,大量年轻人要成家置业;二是手持房产者不愿意减少不动产收益,而且他们拥有决定权,交易市场不景气还可以选择出租。最终的问题还是供需失衡的问题。
购房者心态:“我还是选择再观望一段时间,一来被京十五条限购,二来目前资金不是很富余,所以就先原地趴着。不是不想买,是真的买不了。还有一个问题,如果限购一直持续下去,那最好一步到位买个大点的,省的到时候不让买,想改善又改善不了。抄底抄底,底在哪里,政策会不会再次收紧,都是未知数”。 【详细
店面名称:21世纪不动产富顿中心店

店面名称:21世纪不动产富顿中心店

到达时间:5月24日下午4:00
现场情况:中介的门店内客户稀少,几乎所有工作人员都在电脑旁,只有少数几人在门口打电话。
中介心态:据这里的店员介绍,因为店面位置位于东三环,附近新旧小区很多,出房量有基本保证,在新政之后一个月内主要成交为租房客户,在近两周时间购房客才有所回升,大多数也是改善性住房。“咱们这个店覆盖面很大,周边一公里小区很多,现在的价格比之前低一点,将来还会涨上去的。”中介店员对市场比较乐观。
购房者心态:在场的另外一名客户表示,自己虽然是过来租房的,但是也不排除买房的可能,“现在在城里上班,在燕郊买房交通不方便,所以还是租房。等将来通州要是能降价,还是想在城里买一套自己的房子,毕竟已经待了四年了,还有一年就有资格了。” 购房群体:据中介人员透露,目前购房群体主要为改善性置业者,投资客基本消失。 【详细
 
店面名称:链家地产小西天店

店面名称:链家地产小西天店

到达时间:
5月24日上午10:00
现场情况:
在链家地产小西天店外,两名店员正在更换房源展示牌。看到小编驻足,有两名店员出来搭讪,询问是否看房。店内只有一组客户在洽谈租房业务。
中介心态:
该名店员对目前的二手房市场情况看法并不乐观。业务量的下降是区域内所有二手房中介共同面对的问题。另外,中介业务员流失也在加剧,附近的安华地产打出了“底薪3000”的招聘启事。
购房者心态:
在店内洽谈租房的客户对调控下的楼市看法是,“一没资格买,二也没不起,只能先租,但是租金还涨了。” 购房群体:
据搭讪的店员介绍,目前来店咨询购房的多是自住型客户。 【详细
 
北京8成房企采用不同方式降价

北京8成房企采用不同方式降价

调控半年北京房价均价一线调查

调控半年北京房价均价一线调查

香河岭郡ONE遇退房
香河岭郡ONE遇退房

今年4月,河北省香河县岭郡ONE小区未获预售许可证先售房,直至六七月才办下许可证,但因政策调整,很多业主无法再办理银行贷款集体退房。

部分新盘现弃购
部分新盘现弃购

9月底北京一楼盘开盘,两千组购房者排队等候选房。面对第二轮新政,有部分刚需族排了购房号后放弃购买,有些则还在退房和凑足首付款之间纠结……

楼市价格战再起
楼市价格战再起

记者从通州月亮河开发商处获悉,该项目即将于月底推出的一批房源价格将比最高售价下调1万元左右。业内人士认为,这或将使得通州楼市从“暗降”转为“明争”。

新房和二手房成交量变化

去年12月签约最高达到38203套,而今年2月签约最低仅为11957套。受三轮调控的影响,去年5月、10月和今年2月新房成交量出现明显下滑,其中去年5月环比下降56%,10月环比下降24%,今年2月环比下降65%。【详细

新增住宅供应量对比图示

据“链家地产”市场研究部统计,各月新增住宅供应量变化基本和各月成交量保持相同趋势,去年5月-9月,10月-12月,今年1月至今分别形成3个波段,在去年12月新盘供应量达到13827套的最大值。【详细

各月新房住宅供应存量变化

数据标题文字1

去年4月—12月,新房住宅存量保持增多趋势,而进入2011年以来新房住宅存量基本不断减少,整个楼市调控周年期间新房住宅存量呈倒“V”型变化,其中去年10月、12月和今年1月新房住宅存量均突破10万套。【详细

新房二手房住宅成交平均面积变化

据“链家地产”市场研究部统计,2010年第一次调控出台后,期房住宅平均成交面积下降到全年最低的92.3平米/套,环比下降19%,随后平均成交面积呈波动下降的趋势,在2011年3月份达到90平米/套的调控后最低值。【详细

北京新房和二手房价格变化图示

自“京十二条”出台1年后,北京新房价格从去年5月的22130元/平米下降到今年4月的19767元/平米,跌幅为11%。而二手房价格也从去年5月的19032元/平米到今年4月的19811元/平米,涨幅仅为4%。【详细

各行政区域新房供应比例

调控期间大兴、朝阳、房山、通州的新增住宅比重最高,分别为22%、17%、15%、11%,四个区域的占比超过五成,大兴超过朝阳成为新增住宅供应最多的区域,同时顺义跌出签4名。另外,四环以外区域新增住宅供应超过七成。【详细

链家地产市场研究部统计:
“京十二条”一周年期间,大兴、朝阳、房山是成交量最大、签约率较高的区域,签约率分别为74%、71%、68%,而通州尽管新房供应量较多,但签约率只有33%。
“链家地产”首席分析师张月认为:
楼市调控期间越来越多的购房者倾向于购买郊区性价比较高的新房,尤其是均价1.5-2万左右的大兴和房山成为购房者的首选。
而通州外地购房者较多,限购政策导致外地人购房需求减少造成了通州新房签约率的下降。【详细

租赁市场:2012年春节前租金应可控制在3600元/月以下

◆现况分析:
1.租金涨幅逐年升高,2010年涨幅过高2011年将趋稳:除去春节期间的假期因素,2007-2010年租金始终处于上涨趋势,各年的年底相比年初涨幅分别在4.5%、14.1% 、14.6%、22%,2011年5月比年初则上涨6.7%,可见2010年属于租金涨幅过快的一年,2011年将有所趋稳(详见图4);

 

2.历年春节后大涨,暑假小涨成规律:农历春节后第二周开始是租赁成交的高峰期,一般会持续到3月底4月初一共5~6周左右,以全年10%左右的时间完成了20%左右的成交量,因此春节后成交月均涨幅往往在2-5%左右,而暑期涨幅一般不超过1.5%。

 

◆未来预测:
1.调控政策不会促使2011年租金如2010年般暴涨:首先,主要在于政策导向致使业主产生惜售心理,或将转向出租,京十五条中“对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。”的限购条件,让一部分持有量套以上房产的业主尤其是外地户籍的业主产生惜售心理,由售转租将促进租赁供应放量;其次,预计2012年春节前租金将在3600元/月以下,相比2011年年初呈平稳上涨趋势,涨幅预计在16%左右,属于近几年租金一年上涨较正常的范围。

 

2. 外来人口压力和以租养房压力仍会促使租金呈上涨趋势:首先,租赁的供需比会加剧:北京市政协常委会调研数据显示,2006-2010年前四年北京人口年均增长54.3万人,比前五年年均多增近20万人,而新增供应量基本逐年萎缩; 其次,以租养房压力在逐年增大:随着房价上涨和利率

中介门店:首轮淘汰千家门店,第二波关店潮将在一年后到来

◆现况分析:
1.当前经纪行业面临成交量严重萎缩与中介市场份额明显下降的双重困局,当前中介行业成交规模相比去年四季度下降62%左右,比整体市场成交下降幅度更高;同时委托中介成交比例下降明显,当前中介成交比例占整体市场72%左右,相比两个月之前的83%已缩减11%左右。

 

2.中小型中介公司市场份额缩减更为显著,其中中型中介门店缩减3%、小型中介缩减9%,以此推断全年会减少成交量一万套左右,再加上成交量本身比去年已缩减50%,对中介公司的冲击是双重的。

3.零成交中介公司增加216家:根据北京市房地产交易管理网数据统计,2011年4月有签约记录中介公司为548家,相比2010年12月份减少216家。

 

◆未来预测:

1.未来三个月,预计整体众公司门店将萎缩千家左右:其中市场份额低于1%的中介公司将率先出现“关店潮”,预计其至少减少20%即800家左右门店数量,而中型中介至少有20%即300家左右门店转型为租赁业务,其后再依势缩减。

2.零成交中介公司将继续增多,“关店潮”将出现第二波:随着零成交增多以及零成交周期变长,生存压力将加剧,预计再过一年无明显好转,小中介乃至中型中介的个别零成交店面生存压力将进一步体现,“关店潮”将会出现第二波。

 

中介类型

当前份额

首轮调控前

门店总数

市场份额变化情况

大型中介

27%

22%

680

5%

中型中介

19%

22%

1416

-3%

小型中介

26%

35%

3900左右

-9%

购房年龄:购房年龄增大,中年人成购房绝对主力会弱化追涨房价现象

◆现况分析:
1.成交量回落后,购房人年龄会趋向“大龄”:北京市二手房购房年龄进入2010年,尤其是调控后,呈现出很大的变化。2010年5月、9月、11月及2011年1月出现过几次较大幅度的波动。而2011年三轮调控后,北京二手房市场的购房年龄开始逐渐走稳,逐渐回归到36岁左右。

 

年龄分档

2010年首轮调控前

京十五条前

京十五条至今

30岁以下

32.82%

39.02%

36.06%

30—39岁

39.45%

33.65%

38.64%

40岁以上

27.73%

27.33%

25.31%

 

◆未来预测:

理性市场难再追高房,价从统计数据看,所选择的年轻人购房占比大于30%的区域占全市全部商圈的78%。其中30岁以下年轻人购房单价高于中老人的区域占所选区域的57%。而30岁以下年轻人的平均购房单价也高于中老年人购房单价的0.6%左右。

2.当前市场重新变为以中年人为主力的理性市场 从数据看 ,2010年首轮调控前,30—39岁这类年龄段的人群是购房的主力,占比达到39.45%。而2010年调控后,购房结构发生了变化,京十五条出台前,30岁以下年轻人购房有所放大,逐渐超过30—39岁购房比例,达到39.02%,而30—39岁购房占比缩小到33.65%。京十五条出台后,30—39岁的购房比例呈现回升势头,目前已经达到38.64%,而30岁以下年轻人购房占比有所缩小,比例为36.06%。而随着楼市调控继续深入,消费者购房也会逐渐趋于理性,中年人购房比例将会逐渐回升,成为市场的购房主力。

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