专题摘要:商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间;若开发商自己打隔断,分成多个房屋当作住宅出售,将不能办理房产证。新规下月1日起执行。

何为商改住

    “商改住”是指用地单位为规避风险,将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用,并最终以商务公寓或酒店式公寓形式推出。如常见的商业房改为住宅。

政策:商业楼只能设公共卫生间

在设计方面,商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间式布局,不得采用单元式或住宅套型式设计。
    规范商业、办公类项目的销售行为。开发商不得采取返本销售或者售后包租等方式销售商业、办公类项目。

解读:将有效打击商改住行为

北京房地产协会副秘书长陈志说,此项要求意味着,商业、办公类项目不得像住宅那样,每户设卫生间。“这个措施非常有效,谁愿意买的住宅里没有自己的卫生间?”他认为,商改住改变了原先的规划用途,会对购房者带来危害。
    针对售后包租,今后新商业项目只能直接购买或者统一经营。

政策:禁止擅自分割测绘房屋

房屋测绘机构应按照相关审定的图纸对商业、办公类项目进行测绘,禁止擅自进行房屋分割测绘。主管部门根据已备案的测绘成果办理预售许可或现售备案手续。
    同时,严格登记管理。商业、办公类项目要以界限固定、可独立使用、并有明确唯一编号的房屋作为登记基本单元。

解读:擅自分割拿不到预售证

首先,测绘的时候,就不能把原本面积较大的商业或办公类项目,分割成小的户型。擅自分割是拿不到预售证的。
陈志说,商业和办公类的房屋一般面积较大,而开发商如果想改成住宅,就必须要打隔断进行分割,那么这样分割后的“住宅”,将来是无法领取房产证的。

机构观点

商改住被限制;虚拟商铺产权更严格
商改住被限制;虚拟商铺产权更严格

"链家地产"首席分析师张月认为,该通知对于当前市场主要有两方面的影响。首先,对商改住进行限制,未来商改住项目将会受到影响。其次,虚拟商铺产权将被严格管理。

新规将有效防范商改住行为
新规将有效防范商改住行为

林蕾提醒商改住项目存在诸多风险:商住项目的土地使用年限只有40年;用水用电、物业等费用远高于住宅;定位为商业项目的区域,周边配套也不是为居住服务;从城市发展来看,商改住打乱城市原有的功能规划和功能布局,可能导致某些区域人口和车流超负荷,加重城市病。

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