摘要:自2010年“国十条”开始,楼市进入了被称为史上最严宏观调控阶段,链家地产特将当前市场成交规律、行业特点等进行梳理,从市场、行业、客户三个层面进行总结预测,以期让后市更明朗化展现,为购房者提供判断依据。[报告全文]

市场层面:

成交量:二手住宅月度成交跌破8500套创27个月新低

后调控时代房地产市场核心观察

后调控时代房地产市场核心观察

现况分析:此次调控对成交量影响堪称史无前例,这主要体现在:
1.对成交量下降的影响既深且长,历次宏观调控后成交量短期下降明显,会逐渐反弹。但此次调控后,成交量连续四个月处于最低点,且无反弹迹象,预计至少8个月处于成交低点 ;
2.影响成交量处于两年半最低位:当前市场规模相比去年12月下降50%,即使比首轮调控后的成交低点也下降20%左右,处于2009年初市场回暖以来的最低点。

后调控时代房地产市场核心观察

后调控时代房地产市场核心观察

◆未来预测:
1.未来9个月成交难回暖:如无政策从宽的信号,未来9个月即到2012年3月份之前,二手房月成交量难超11000套,未来3个月即2011年9月份之前,月度成交恐难超过8500套,若扣除历年春节所在的农历正月份,当前成交量创下2009年3月份以来共23个月的月度成交最低;
2.年度成交13万套左右创新低:2010年前四个月二手住宅成交54716套,预计后八个月成交7.5万套左右,年度成交为13万套。
3.2011年二手房换手率将不足2.8%,创三年来新低:从2000年起,二手房的成交量上涨,换手率逐渐增高,虽然在2008年有一定的下挫,但是在2009年出现强劲反弹,换手率达到5.9%,市场十分活跃。而今年由于宏观调控对成交量的干预,二手房换手率将不足2.8%,创三年新低。

成交价格方面

成交价格方面、未来半年二手房价格将回落15%以内

 
现况分析:1.2010年的前两轮调控公布初期心理震慑度大,价格下降基本与成交量、挂牌价趋同,但短期会迅速反弹,价格下降虚降成分较多;
2.此次价格下降在成交量、挂牌价“领跌”后,符合“跟跌”趋势,因此属于符合市场规律的实降,预计在成交量未明显回暖前,价格将随之呈现逐渐下降趋势。

类型

存量挂牌房源调价行为(当前与首次挂牌时相比)

新增挂盘房源价格下降现象(4月新增房源与3月新增房源相比)

按居室

一居室价格降幅明显,降幅为6.5%

一居室价格降幅明显,降幅为1.7%

按建筑年代

未满5年内的房源平均降幅高于满5年房源,平均降幅分别是5.4%、4.8%

未满五年5年内的房源平均降幅高于满5年房源, 平均降幅分别是1.9%、1.1%

建筑面积

建筑面积小于50平米的下降最明显,降幅为5.5%

建筑面积小于50平米的下降最明显,降幅为1.8%

区域

昌平、通州、大兴的房源业主挂盘价下降最多,占全市下降总量的35%

昌平、通州、大兴的房源挂盘价下降最明显,降幅为1.8%

当前二手房挂牌价格下跌特征详情表

◆未来预测:
1.在2012年3月前,单月降幅基本在2%以内,总体价格将回落15%以内,而二手房蓬勃发展的十年中,即使2008年价格下行也未超过10%,因此当前很可能创下十年来价格连续回落幅度最高的记录。这主要表现在:1.多区域、多类型新增房源挂牌价格已出现下降端倪;
2.多区域、多类型已挂牌存量房源业主已出现调低价格行为(详见表2-2)。

租赁市场

租赁市场:2012年春节前租金应可控制在3600元/月以下

◆现况分析:
1.租金涨幅逐年升高,2010年涨幅过高2011年将趋稳:除去春节期间的假期因素,2007-2010年租金始终处于上涨趋势,各年的年底相比年初涨幅分别在4.5%、14.1% 、14.6%、22%,2011年5月比年初则上涨6.7%,可见2010年属于租金涨幅过快的一年,2011年将有所趋稳(详见图4);

 

2.历年春节后大涨,暑假小涨成规律:农历春节后第二周开始是租赁成交的高峰期,一般会持续到3月底4月初一共5~6周左右,以全年10%左右的时间完成了20%左右的成交量,因此春节后成交月均涨幅往往在2-5%左右,而暑期涨幅一般不超过1.5%。

 

◆未来预测:
1.调控政策不会促使2011年租金如2010年般暴涨:首先,主要在于政策导向致使业主产生惜售心理,或将转向出租,京十五条中“对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。”的限购条件,让一部分持有量套以上房产的业主尤其是外地户籍的业主产生惜售心理,由售转租将促进租赁供应放量;其次,预计2012年春节前租金将在3600元/月以下,相比2011年年初呈平稳上涨趋势,涨幅预计在16%左右,属于近几年租金一年上涨较正常的范围。

 

2. 外来人口压力和以租养房压力仍会促使租金呈上涨趋势:首先,租赁的供需比会加剧:北京市政协常委会调研数据显示,2006-2010年前四年北京人口年均增长54.3万人,比前五年年均多增近20万人,而新增供应量基本逐年萎缩; 其次,以租养房压力在逐年增大:随着房价上涨和利率

经纪行业层面

中介门店:首轮淘汰千家门店,第二波关店潮将在一年后到来

◆现况分析:
1.当前经纪行业面临成交量严重萎缩与中介市场份额明显下降的双重困局,当前中介行业成交规模相比去年四季度下降62%左右,比整体市场成交下降幅度更高;同时委托中介成交比例下降明显,当前中介成交比例占整体市场72%左右,相比两个月之前的83%已缩减11%左右。

 

2.中小型中介公司市场份额缩减更为显著,其中中型中介门店缩减3%、小型中介缩减9%,以此推断全年会减少成交量一万套左右,再加上成交量本身比去年已缩减50%,对中介公司的冲击是双重的。

3.零成交中介公司增加216家:根据北京市房地产交易管理网数据统计,2011年4月有签约记录中介公司为548家,相比2010年12月份减少216家。

 

◆未来预测:

1.未来三个月,预计整体众公司门店将萎缩千家左右:其中市场份额低于1%的中介公司将率先出现“关店潮”,预计其至少减少20%即800家左右门店数量,而中型中介至少有20%即300家左右门店转型为租赁业务,其后再依势缩减。

2.零成交中介公司将继续增多,“关店潮”将出现第二波:随着零成交增多以及零成交周期变长,生存压力将加剧,预计再过一年无明显好转,小中介乃至中型中介的个别零成交店面生存压力将进一步体现,“关店潮”将会出现第二波。

 

中介类型

当前份额

首轮调控前

门店总数

市场份额变化情况

大型中介

27%

22%

680

5%

中型中介

19%

22%

1416

-3%

小型中介

26%

35%

3900左右

-9%

成交渠道方面:网络销售将成为有效且高效的成交渠道

◆未来预测:
未来网络销售将成为有效且高效的成交渠道,因此网络房源质量是必然需要解决的首要问题,未来致力于开发网络找房体验将提升经纪机构的核心竞争力。

◆现况分析:
1.网络渠道的房客源比例增涨明显 据“链家地产”实际成交数据统计,2010年1月至今,网络渠道中房源委托比例由09年的约12%,增长至2011年5月的约21%,从网络渠道中获得购房信息的客户占比也由2009年1月的约41%,增长至2011年的46%,并且只有网络渠道委托与成交的占比均呈现出稳步上涨的趋势。

2.网络来源客户为成交主体,网络体验将决定成交质量 据“链家地产”与新浪乐居合作的“网络找房行为调研”结果显示,对网上找房感觉不满意或一般的比例已经占到了80%左右,不满主要来自于网络房源信息的不详实及报价的混乱,干扰则来自于网络房源的真实性和实效过低。而网络找房体验较好的客户成交几率将比普通客户高出50%,因此,未来营造安全、可信的网络找房体验环境,是中介公司必须面临的课题。

本外地购房现况研究:

情况研究

 

1.2011年4月,整体二手房成交外地人购房比例12%左右,与1月份37%左右的比例相比, 下跌明显,与2010年3月份未限外前43%左右的比例相比,下降更为明显。

 

2.外地人成交下降明显超过平均水平的区域出现明显的价格下降情况,部分区域成交量下降略高于平均水平,但部分区域也明显出现本地人“填补”成交的情况。

 

◆未来预测:

本地人占成交主体有利于淡化追涨房价现象:本外地成交比例相若区域, 多数区域外地人购房单价略高本地人

客户层面

购房年龄:购房年龄增大,中年人成购房绝对主力会弱化追涨房价现象

◆现况分析:
1.成交量回落后,购房人年龄会趋向“大龄”:北京市二手房购房年龄进入2010年,尤其是调控后,呈现出很大的变化。2010年5月、9月、11月及2011年1月出现过几次较大幅度的波动。而2011年三轮调控后,北京二手房市场的购房年龄开始逐渐走稳,逐渐回归到36岁左右。

 

年龄分档

2010年首轮调控前

京十五条前

京十五条至今

30岁以下

32.82%

39.02%

36.06%

30—39岁

39.45%

33.65%

38.64%

40岁以上

27.73%

27.33%

25.31%

 

◆未来预测:

理性市场难再追高房,价从统计数据看,所选择的年轻人购房占比大于30%的区域占全市全部商圈的78%。其中30岁以下年轻人购房单价高于中老人的区域占所选区域的57%。而30岁以下年轻人的平均购房单价也高于中老年人购房单价的0.6%左右。

2.当前市场重新变为以中年人为主力的理性市场 从数据看 ,2010年首轮调控前,30—39岁这类年龄段的人群是购房的主力,占比达到39.45%。而2010年调控后,购房结构发生了变化,京十五条出台前,30岁以下年轻人购房有所放大,逐渐超过30—39岁购房比例,达到39.02%,而30—39岁购房占比缩小到33.65%。京十五条出台后,30—39岁的购房比例呈现回升势头,目前已经达到38.64%,而30岁以下年轻人购房占比有所缩小,比例为36.06%。而随着楼市调控继续深入,消费者购房也会逐渐趋于理性,中年人购房比例将会逐渐回升,成为市场的购房主力。

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