修改拆迁条例论证会议题

    国务院法制办表态将抓紧修改《城市房屋拆迁管理条例》,专家一针见血指出论证会六大议题:

    1、关于公共利益如何界定的问题;

    2、征收决定的程序问题;

    3、补偿标准的问题;

    4、拆迁的条件和程序问题;

    5、争端解决机制问题;

    6、非因公共利益的需要进行补偿和拆迁的问题。[详细]

国务院邀请5名建言学者研讨拆迁条例

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北京50个难点村2010年集体拆迁

    海淀:旧村改造实行一村一策

    大兴:旧宫明年再启动三村拆迁

    丰台:花乡九村明年陆续上楼

    目前已确定拆迁的难点村:

    朝阳区东坝乡驹子房村

    朝阳区金盏乡长店村

    朝阳区来广营乡北苑村

    朝阳区崔各庄乡北皋村

    海淀区海淀乡六郎庄村

    海淀区东升乡八家村

    海淀区西北旺镇唐家岭村[详细]

专题一:国有土地使用权的补偿 更多>>

  《国有土地房屋征收补偿条例》第十三条规定:“市县级人民政府作出房屋征收决定后应及时公告,……房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回”。根据房地一体的原则,政府对征收的房屋按市价格进行评估补偿,同时也就对房屋下的国有土地使用权进行了补偿,国家在征收房屋同时收回国有土地使用权。

  • 征收房屋同时收回土地使用权的补偿问题
  • 针对土地使用权征收应当单独制作《收回土地使用权决定书》并写明事实理由和法律依据,并告知当事人不服收地决定的法律救济途径和期限。被征收人对评估不服有申请复核或鉴定的权利,可在法定期限内提起行政复议或行政诉讼。
        依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权,对该土地使用权如果视为提前收回处理,应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价。此种土地使用权补偿估价,应根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。
  • 征收规模化小区内的房屋,同时收回国有土地使用权
  • 政府征收规划小区时,应对小区的共有配套设施进行补偿;该补偿属于业主共有,不属于开发商单独所有。征收时,应考虑业主对小区道路、绿地、其他公共场所、公用施及物业服务用房等属于小区共有物业中的共有配套设施具有物权,并应按市场价格进行评估和补偿。在操作上,应对公共设施部分进行单独评估,对公共绿地和道路应该按提前收回国有土地使用权的程序进行公告和评估补偿。
        对于规模化小区,小区内的各个建筑物与小区的绿地、道路等各种设施是不可分割的,业主的区分所有权除了对其所在的建筑的权利,还应当包括小区内的土地等财产权利。业主按照专有部分占建筑物总面积的比例分配征收补偿款数额公平合理。

专题三:公共利益界定和征补主题 更多>>

    条例第八条规定,最终目的是为了限制地方政府日益膨胀的行政权力。条例规定,将公共利益分解为三个要件,一是为公众制定的公用事业,二是政府组织实施的,三是必须符合国民经济和社会发展等规划,对公共利益的确定也更进一步明确,可以规范并限制行政执法部门的自由裁量权。

  • 对该条款规定的具体分析
  • 国防和外交的需要。
        由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要。
        由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、社会福利、市政公用等公共事业的需要。
        由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要。
        由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。
        法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
  • 政府是公共利益征收惟一补偿主体
  • 征补条例规定,市县地方人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。这就是说,实施公益性征收、补偿的主体只有一个,那就是政府。

专题五:关于价格评估 更多>>

  • 对《征补评估办法》的一些建议
  • 第一、建立共同委托评估机构的权利,由政府征收部门和被征收人共同委托,据此来实现委托方的合同权利,但费用由政府承担。
        第二、恢复被拆迁人另行委托的权利。新征补条例取消了被征收人的另行委托评估机构的权力,在这一方面不能不说是征补条例的一个倒退。
        第三、征补条例规定房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回,那么在制订征补评估办法时要对于如何收回、如何评估进行规定。
        第四、为保证评估人员的独立,建议加大对干预评估的人员机构的法律责任。
        第五、制订评估报告无效的情形,比如评估过程中出现应该回避而未回避的情形属于无效。
        第六、不得由政府推荐评估机构,本来政府就与评估机构有着千丝万缕的关系,这样以来无形当中就限制了评估机构的独立。
        第七、规定全国范围内统一实施按照被征收房屋类似房地产的市场价格。
        第八、对于采用两种以上方法进行评估的,以两者的高者为准。
        第九、要考虑企业征收的无形资产的损失,像知识产权、商业信誉等。
        第十、对于房屋面积的认定,双方有争议时,可以由被征收人委托具有资质的测绘机构进行测绘,且该测绘结果可以作为依据。

专题二:征补与救济 听证与复议、诉讼 更多>>

  市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

  • 《条例》中“听证”的积极方面
  • 原本在我国《行政许可法》、《行政处罚法》和《立法法》中有关于“听证”的规定,条例中关于“听证”的规定是在以上三个法律之外由行政法规进行规定的,是在法律位阶上的一大突破。
        在条例征求意见过程中,有人提出应当加大公众参与度,让程序更加公开透明,因此就有了“听证会”这个程序设计,并且政府要根据听证会情况修改方案,更能维护被征收人的合法权益,至少在程序上给被征收人多一些维权的保障,虽然程序正义不一定导致实体正义,但是没有程序正义,一定不会有实体正义。
  • 《条例》中“听证”的消极方面
  • 市县人民政府负责本区域内的房屋征收与补偿工作,由市县人民政府确定的征收部门组织实施。本条的法律释义为市县人民政府只是负责本区域内房屋征收与补偿工作,并不决定对本区域内的房屋是否征收与补偿作出决定,那么,由哪级政府作出决定呢,条例并没有给出一个合理的规定。
        条例第八条,规定对涉及公共利益需要而征收房屋,由市县人民政府作出决定,但第十一条第二款,仅对因旧城区改建需征收房屋的,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市县级人民才“应当”组织听证,让广大的被征收人和一些法律工作者感觉到无所适从。
        征收房屋的决定由市县人民政府做出,但听证又是由市县人民政府组织听证,自己作出决定自己又举行听证来论述自己的决定的合理合法性,会得出一个公正公平的听证结论吗?

专题四:关于强制执行 更多>>

    行政机关申请人民法院司法强拆,行政庭对具体行政行为的合法性进行书面审查,在实施司法强拆前要有告诫程序。(立案后,行政庭对被执行人进行教育,劝诫其自动履行的情况)

  • 通过法律设定强拆前的前置程序对被执行人是有利的
  • 我们更希望通过法律设定行政机关申请法院强拆前,应当向当事人发出书面催告的督促程序,未经书面催告,人民法院不受理行政机关的强制执行申请。
        行政庭要对行政机关申请执行的具体行政行为进行合法性审查,既要审查作出具行政行为的程序是否合法,也要审查具体行政行为的实体处理是否合法正确。经审查,具体行政行为有明显错误,侵犯当事人实体合法权益的,经院长批准,裁定不予执行,并可向有关部门提出司法建议。
  • 建议法院将司法强拆的听证程序制度化
  • 从保护被征收人合法权益,维护司法尊严的角度考虑,建议法院将司法强拆的听证程序制度化。

其他专题

  • 专题六:旧城改建中的征补
  • 拆迁人往往将临时安置用房偷换概念向被拆迁人说成调换房屋。临时安置用房的权属有的甚至都不归拆迁人所有,像这样的房子,是没有任何法律保障的。所以在新的征收补偿条例实施后,选择调换的当事人一定要明确被调换的房屋能否取得完全的所有权,并且要将取得房屋所有权证的时间写入协议中。
  • 专题七:关于征补程序
  • 征收方案:征收部门在作出征收决定前必须准备好征收方案,报市县人民政府。市县人民政府要将征收补偿方案组织有关部门论证并公布征求公众意见。征求意见的时间不少于30天。但是对于政府组织什么部门对征收方案进行论证才合理,才公平,这是没有明确规定。
  • 专题八:征补协议的签定
  • “拆迁补偿安置协议”是一个平等主体之间签订的民事合同,而“补偿协议”属于行政合同。另一方面,“拆迁补偿安置协议”主体还可能有房屋承租人,但是“补偿协议”却没有了这个主体。

秦兵解析房屋征收补偿条例九大亮点 更多>>

  • 亮点1:责任主体明确
  • 新条例规定所有的国有土地上房屋征收行为都变为政府行为,政府对此负责。
  • 亮点2:公共利益界定明确
  • 公共利益的界定排除了国家机关办公用房建设的需要,也就是说个别政府及部门的领导想为自己单位盖楼也不能征收老百姓的房子了。
  • 亮点3:取消拆迁行政裁决
  • 新条例规定政府不能再作任何的行政裁决,只能由上级政府监督或法院裁判。
  • 亮点4:废除行政强制拆迁
  • 新条例将政府的征收决定提交法院来判决,此举为强制征收设置了一道屏障,政府不再极其便利地任意采取强拆
  • 亮点5:房屋征收决定应符合城市规划
  • 地方政府和房屋征收部门不能仅凭自己的意愿就作出征收房屋的决定,还要符合城乡规划,如果不符合城乡规划的房屋征收决定是违法的。
  • 亮点6:注重民意和社会效果
  • 因旧城改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合规定的,政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并修改方案。
  • 亮点7:补偿不低于市场价
  • 对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。
  • 亮点8:排除商业利益参与房屋征收
  • 新条例规定承担房屋征收与补偿工作的单位不得以营利为目的,并禁止建设单位参与搬迁。还规定应当先补偿、后搬迁
  • 亮点9:提高细则制定权限等级
  • 新条例中关于一些实施细则的制定权限,都赋予了省、自治区、直辖市一级的政府,体现了国务院对房屋征收工作的重视。

秦兵解析房屋征收补偿条例四大隐忧 更多>>

  • 隐忧1:没有对土地使用权的补偿
  • 新条例是对房屋的征收与补偿,而不应当涉及对国有土地使用权的处分。而对被征收人的补偿里面,却没有提到补偿被收回的“国有土地使用权”。
  • 隐忧2:对现行评估办法有待改善
  • 新条例规定对评估价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。没有规定被征收人有权另行委托其他评估机构进行评估。从现行的拆迁评估办法来看,评估公司虽然是被拆迁人选定的,但对房屋的评估事项委托人和实际付款人都是拆迁人,因此评估公司按照拆迁人的意愿对房屋进行评估,评估价格会远远低于被拆迁人的预期。
  • 隐忧3:没有对房屋承租人的处理
  • 对于房屋,除了有所有人、征收人以外,还有承租人,而新条例只规定了应当对被征收房屋的所有权人给予补偿,没有对承租人的补偿,忽略了承租人的权益。
  • 隐忧4:施行可能造成的社会影响
  • 由于新条例规定征收房屋同时收回土地使用权且不给予补偿,且目前评估委托关系存在漏洞,此两点结合将会使征收评估变成仅仅对被征收房屋建筑价值的评估,而不含房屋所在土地的价值。这样的模式还是有可能使征收补偿价格降低。
        一旦征收程序违法、征收补偿价格过低,被征收人一定不服,会有大量的行政诉讼案件发生。

聚焦《拆迁条例》修改草案

  • 1、公共利益如何界定最棘手
  • 草案已尝试对政府关于公共利益的征收进行界定,也采用了大量描述,但仍过于模糊。这就给地方政府钻空子的空间,比如将危旧房改造与地产开发结合起来。
  • 2、阻力来自地方政府利益博弈
  • 修改拆迁条例直接牵涉到地方土地财政的利益,而且,现在许多地方政府在城市发展中将许多市政项目交付商业开发,也这是地方政府阻力的一个重要因素。
  • 3、新条例限定为“国有土地”
  • 条例限定为“国有土地上”,这意味着目前大量涉及农村集体土地的拆迁问题难以被新法规涵盖,如此前引起公众高度关注的唐福珍案,其盖房用地原本为集体用地。
  • 4、草案修改很大“令人鼓舞”
  • 草案比原来有了很大的修改,对于之前上书中建议修改的包括赔偿问题、拆迁主体的界定以及授权问题等内容,在新修订的草案中都得到了体现。[详细]

事件直击

  • 北京5学者上书人大 建议修改《拆迁条例》12月7日
  • 北大沈岿、王锡锌、陈端洪、钱明星、姜明安五位学者向全国人大常委会建议立法机关对《城市房屋拆迁管理条例》进行审查、撤销,或由全国人大专门委员会向国务院提出书面审查意见,建议对《拆迁条例》进行修改。
  • 国务院邀请5名北大学者研讨《拆迁条例》12月14日
  • 建言全国人大审查拆迁条例的5名北大学者14日受邀参加国务院举办的座谈会,研讨《拆迁条例》。
  • 国务院召开研讨会 修改方案已形成草案12月15日
  • 目前修改方案已形成草案初稿,在《征收与拆迁补偿条例》正式颁布实施之后,公众与学界诟病多时的《城市房屋拆迁管理条例》将肯定同时废除。《拆迁条例》修改草案不久将向社会公开征求意见。
  • 专家将向国家院法制办提交修改建议半个月内
  • 国家院法制办已提议,与会的专家在半个月内将各自的建议以书面形式提交国务院,以便进一步改进。[详细]

北大5学者建言全文

    北大沈岿、王锡锌、陈端洪、钱明星、姜明安五位学者一纸《城市房屋拆迁条例》涉嫌违宪,建议全国人大修改的建议书激起千层浪,以下为建议书全文:

    一、依据宪法和法律,补偿是征收合法有效的构成要件,应当在房屋拆迁之前完成,而《条例》却将本应在征收阶段完成的补偿问题延至拆迁阶段解决;

    二、依据宪法和法律,征收、补偿主体应该是国家,征收补偿法律关系应该是行政法律关系;而《条例》却将补偿主体定位为拆迁人,将拆迁补偿关系界定成民事法律关系;

    三、依据宪法和法律,对单位、个人房屋进行拆迁,必须先依法对房屋进行征收,而《条例》却授权房屋拆迁管理部门在没有依法征收的前提下就可给予拆迁人拆迁许可。[详细]

建言披露

1、先给补偿再拆迁    2、斩断政府与开发商利益链

  • 应该先补偿再拆迁
  • 政府为公共利益进行的拆迁,必须通过正常的程序,即在取得被拆迁人的同意、给予充分的补偿基础上,才能进行房屋的拆迁。而商业性开发,也必须由开发商与屋主先进行谈判,在达成协议后才能进行拆迁。如果谈不拢,屋主完全可以拒绝让出房屋。只有这样的条款写入法律,才能保护被拆迁人的权益。
  • 政府不能帮开发商拆迁
  • 将政府拆迁与商业拆迁彻底划清界限,斩断政府与开发商的利益链。在公共利益的界定上下功夫,明确一些具体的属于公共利益的事项、判定标准、公共讨论和决定的程序机制,才能形成行之有效的法律制度。
        将公共利益与商业利益彻底分开后,可以将利益关系明确化,这样在商业拆迁过程当中,政府才可以真正地作为一个中间裁判的角色对于拆迁人和被拆迁人之间的利益关系进行评判,就不至于像现在这样的制度,政府和发展商是搅在一块的。这样一种改变,肯定至少能够减少暴力拆迁的发生。[详细]

专家观点

    1、对单位、个人房屋进行拆迁,必须先依法对房屋进行征收,通过正常的程序,即在取得被拆迁人的同意、给予充分补偿的基础上,才能进行房屋的拆迁;

    2、必须将公共利益与商业利益彻底分开,也就是说,政府只有出于公共利益的需要才有权征收公民的房屋,并给予补偿;

    3、原则上补偿的标准应该确定在房屋的市场评估价,只有这样才能保证公民的房屋因公共利益需要被征收能够得到应有的补偿;

    4、需要明确的是,被征收人与政府之间就征收是否为了公共利益需要以及征收的补偿是否合理产生争议后,应该由哪个权威机构居间裁判较为合适;

    5、必须由开发商与房主先进行谈判,在达成协议后才能进行拆迁,否则有权拒绝让出房屋,只有这个条款写入法律才能保护被拆迁人的权益。

    6、建议全国人大常委会对城乡领域的征收、补偿、拆迁问题进行综合调查研究,在条件成熟时尽快出台土地征收(包括土地所有权征收与土地使用权征收)和房屋拆迁法,统一解决征收、拆迁的条件、程序、补偿、安置标准与争议裁决及救济机制的全盘法律问题。[详细]

缘起

  • 1、强拆事件频发
  • 唐福珍案的根源即其盖房用地原本为集体用地。事件回溯:2009年11月13日,成都市金牛区城管执法局对一处“违章建筑”进行强拆,为了抗拒暴力拆迁保护自家三层楼房,在楼顶天台自焚。2009年11月29日晚11时许,因救治无效,医院宣布唐福珍死亡。
  • 2、拆迁条例与物权法本末倒置
  • 补偿是应当在房屋拆迁之前完成,而《条例》却将本应在征收阶段完成的补偿问题延至拆迁阶段解决;
        依据宪法和法律,征收、补偿主体应该是国家,征收补偿法律关系应该是行政法律关系;而《条例》却将补偿主体定位为拆迁人,将拆迁补偿关系界定成民事法律关系;
        依据宪法和法律,对单位、个人房屋进行拆迁,必须先依法对房屋进行征收,而《条例》却授权房屋拆迁管理部门在没有依法征收的前提下就可给予拆迁人拆迁许可。[详细]

拆迁法律法规溯源