（一）限贷： 购房成本增加 微调尚存空间

　　2011 年以来，货币政策告别“适当宽松”，开始“稳健运行”。上半年，央行连续6 次上调大中型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高位，使商业银行信贷额度速冻。3 月，银监会要求严格实行“动态、差别化的个人住房贷款政策，限制各种名目的炒房和投机性购房”，亦使得个人房贷定向收紧。

（二）限购：扩容阻力重重 博弈或将持续

　　“限购”已成为2011年影响市场的主要因素之一。2011年1月颁布的“新国八条”使“限购”扩展到全国所有省会城市、计划单列市和部分房价上涨过快的城市，执行力度也从2010年的限“新购一套”加强到“本地限三，外地限二”（见附表1-1）。截至2011年11月，大部分已“限购”城市的住宅成交量大幅下滑，且“限购”执行严格的城市成交下挫更为明显。“限购”叠加“限贷”对市场的杀伤力使得地方政府政策执行动力不足，而由于整体信贷环境由中央把控，地方只能在“限购”层面寻求腾挪空间。

（三）限价：直指房价目标 有悖市场均衡

　　2011年1月出台的 “新国八条”中明确要求各级政府须在一季度公布房价控制目标。截至 3 月 31 日，全国已经有 608 个城市公布了房价控制目标。就有公开数据的120个城市的房价控制目标来看，大多数城市以当地GDP增速、人均可支配收入增长速度为标准，基本把房价涨幅控制在 8%-15%之间。从 4 月上旬开始，国务院派出 8 个房地产市场调控督查工作组，对 16 个省市自治区、直辖市贯彻落实国务调控政策措施情况开展专项督查。

（四）保障房：跃进减速定局 制度瓶颈待破

　　2010年保障房建设已在全国范围内全面启动，从中央到地方纷纷加大了保障房的建设和投入力度。2011年，保障房进入了更大规模的建设阶段，面对1000万套的建设任务，各地积极筹措。据住建部数据，截至11月底，全国1000万套保障房已全部开工。然而，在靓丽的开工数字之下，住建部于10月下旬开始的各地督察却发现了一些问题，包括保障房开工率、资金筹集和使用情况等。督察中特别强调新开工的1000万套是指“三分之一达到结构完成，三分之一出地面，三分之一做到基础浇铸混凝土”，直指开工数据上报中的不规范行为。对此，住建部表示对于“十二五规划”中后续的2600万套，届时会根据调查情况进行调整。

（五）未来：方向性调整难现 行政性干预仍存

　　12月12日—14日，2011年度中央经济工作会议对于房地产的表述中强调：“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，奠定了2012年的政策基调。本次中央经济会议中亦提出了建设多层次住宅体系的方向。首先，高端住宅靠遏制，即“推进营业税改征增值税和房产税改革试点”；其次，中端住宅靠市场，即“加快普通商品住房建设，扩大有效供给”；最后，低端住宅靠保障，即“继续加大对保障性住房、等领域的投入、要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难”。可见未来政策由“堵”到“疏”是大势所趋。但短期内以“限购”为代表的行政限制措施将继续为制度改革赢得时间差。

（一）城市布局决定房企生存环境

• 成长表现与其城市布局密切相关
• 通常来说，若开发商的项目集中在成长型的城市中，由于当地房地产市场快速发展，市场交易量逐年扩容，则开发商能分享到城市自身特点而带来的房地产市场增长成果。反之，若项目集中在成长缓慢，甚至衰退的城市中，则开发商业绩难免受到市场整体环境的拖累。
• 多种因素影响各地房地产市场发展水平
• 经济基础、产业结构、收入水平、人口结构以及政策调控等方面是影响各地房地产市场发展水平的主要因素。截止至2011年10月底，标杆房企在上述107个城市中共有701个项目在售。

（二）产品定位主导房企销售表现

• 热销产品以中低端项目为主
• 总体上看，十大标杆房企的热销产品以中低端（售价不超过当地新房市场均价2倍）项目为主，中低端项目在标杆房企总销售面积中的比重为34%，高端项目的比重仅占1%。富力、华润、招商、雅居乐和恒大5家标杆房企的热销项目全部是中低端项目。
• 高端项目较易受政策调控影响
• 在市场低谷时期，由于政策等因素的影响挤出大部分投资需求和部分改善需求，自住型需求成为市场需求主体，定价偏高，原本利润丰厚的高端项目较易受到市场整体环境的影响。

（三）营销策略反映房企应对能力

• 推盘策略
• 从标杆房企的城市推盘结构来看，金地在A/ A*类“成交量上升或平稳”城市中的新增供应比重约为44%，是十大标杆房企中在这类城市新推盘比重最高的开发商。这一策略保证了金地在这类城市具有充足的房源，对于受欢迎项目可以及时增加供应，乘胜追击，从而利于项目热销。
• 价格策略
• 2011年以来，限购、限贷以及限价等调控政策的密集执行显著影响了开发商的销售业绩，随着资金持续紧张和库存压力与日骤增，十大标杆房企为加快资金的回笼速度，无一例外均进行了价格策略的调整。

（四）总结：适者生存 因势利导转危为安

• 成长速度出现分化
• 虽然整体上看，十大标杆房企依然跑赢全国整体市场，但由于各家房企在城市布局、产品定位、营销策略等方面存在差异，标杆房企成长速度出现分化。一部分开发商依然保持高速的增长势头，但另一部分开发商却停滞不前甚至有所退步。
• 应积极调整战略结构
• 对于市场主要参与者的房地产开发商来说，应积极调整公司战略和策略，使公司的城市布局、产品定位和营销策略更加适应国内房地产市场特点，将主动权掌握在自己手中。虽然开发商现有的城市布局早在两三年前就已经规划成形，但开发商依然可以通过控制购地节奏、项目投资建设进度和推盘计划来进行局部调整。

（一）交投分化 宅地平淡商办活跃

• 居住用地成交分化 普通城市表现好于重点城市
• 作为“十二五”开局之年，2011年各地纷纷表现出强烈的发展意愿，其中，全国居住用地供应计划较去年实际供应量增加约5成左右。然而，受空前严厉调控政策的影响，1~11月国内60个大中城市居住用地成交量同比下降29%。仅16个城市宅地成交同比上升，多数城市成交量同比萎缩严重。分类来看，47个发展中城市总体表现好于13个重点城市。
• 政策因素影响显著
• “限购”是2011年调控政策的主要措施之一。按“限购”覆盖的城区范围分类，60个城市中，“全市限购”、“市区限购”以及“非限购”城市分别有14个、24个及22个，其居住用地成交量同比均值分别为-31%、2%以及1%。可见“全市限购”对土地市场的成交影响最为显著，而“市区限购”、“非限购”相对影响较小。在监测的13个重点城市中，除重庆外，其余城市均执行了“限购”政策，且多数执行较为严格

（二）利空预期强烈 供应量萎缩、成交率下降

• 地价坚挺 房企购地意愿低
• 为防止流标带来的不利影响，自2010年首轮调控起，多个城市相继推出“预申请”制度。受此影响，上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、长春、南京8城市2010年居住用地成交率均高于2009年。然而，随着调控深化，2011年住宅成交放缓显著，这直接导致房企库存压力大增。加上2011年宏观调控下银根紧缩、融资渠道收紧，房企不得不延缓开工，以缓解资金压力。
• 流标或将持续 2011市场低迷成定局
• 临近年底，迫于地方债务压力及供地目标，多个城市在目前市场不景气的现状下依然加大土地投放。然而，依照目前的发展态势，年底前流标预期依然强烈。目前，北京以降低保证金、放宽付款期限以及减少保障房配建等多种方式吸引房企购地，迹象表明出让条件放松已初露端倪，预计目前惨淡的市场环境下，将有其他城市跟进。

（一）调控力度空前 行业运行放缓

• 购房资格的限制和购房贷款的收紧，是2011年初以来，国家对房地产行业调控采取的双重“紧箍”。在受调控直接影响的重点城市，政策效应在成交量上的反应可谓立竿见影，其持续时间之长，波及范围之广，在历年的调控历史上仍属首次。一方面，“限购令”使得大多数投资性需求和部分改善性需求失去购房资格。另一方面，信贷投放的严格控制，各类购房者均受到影响。
• 信贷步步收紧 购房门槛高筑
• 2011年以来，央行共3次加息，国家6次上调存款准备金率，偏紧的货币政策对楼市产生的作用不可低估。流动性压力使得银行不同程度提高首付比例和贷款利率，收缩房贷业务。2010年至2011年三季度末，房地产贷款 增速持续回落。2011年三季度末，全国房地产贷款余额同比增速为14.60%，较金融机构各项贷款余额增速少1.3个百分点。信贷收紧使需求方购房能力被进一步抑制，这是新房和二手房成交连续数月低位徘徊，难见起色的重要原因。
• 投资开工放缓 销售平稳回落
• 至2011年11月，全国房地产行业运行情况总体不如2010年同期，房地产投资、新开工增速等指标均出现明显放缓。2011年1至11月，全国商品住宅累计新开工面积为13.5亿平方米，同比增长17.6%，增幅较2010年同期大幅回落28.6个百分点。全国商品住宅开发投资完成额39856.64亿元，增长32.80%，增幅较2010年同期回落1.4个百分点。

（二）调控效果渐显 价格破冰加速

• 限购限贷双管齐下 市场迅速分化
• 2011年1-11月，中原监测的全国30个重点城市商品住宅成交量较2010年和2009年同期分别下降16.4%和45.2%。由于这些城市中的大部分均在“限购”和“限贷”政策覆盖范围内，因此其市场表现远逊于全国市场。
• 供求深度胶着 库存逼近高点
• 2011年1-11月，7个重点城市新房供应面积较去年同期减少11%，但供大于求、库存压力不断攀高却日益显著。2008-2010年，重点城市年度供求比分别为1.69、0.70和1.04。
• 降价风生水起 房企弃价保量
• 2011年上半年，重点城市房价总体保持坚挺，但自下半年起，随着上海、北京等一线城市的部分城郊楼盘出现大幅打折促销，降价大幕随之拉启，包括杭州、重庆、南京在内的不少二线城市也出现了降价大规模蔓延的现象。

（三）调控难言放松 微调可能仍存

• 根据12月9日召开的中央政治局会议精神，2012年国家将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，并根据形势变化做出预调和微调；同时，会议提出坚持房价调控政策不动摇，促进房价合理回归。此次会议再次强调了中央坚持房地产调控的决心。在房价依然没有出现大幅度下降，房产税等税收制度尚未健全、保障房建设尚未形成实质性供应的环境下，房地产调控一旦放松，必定引发楼市大幅反弹，从而导致为期近两年的调控功亏一篑。因此，在政策层面，我们预计2012年从紧的宏观调控方向依然不会发生改变，但是局部微调的可能性依然存在。
• 基于上述对政策面的判断，我们预计2012年，全国商品住宅投资增速和新开工增速将进一步放缓，全国新建商品住宅成交量增幅将进一步下滑；30个重点城市新房成交量则在低位调整，2012年全年成交量增幅约-3%。

（一）二手楼市步入阶段性调整

• 成交骤降 普通住宅占比增加
• 随着调控政策的加码，特别是在限购及限贷的长期影响下，2011年调控比2010年的两次调控对市场的影响周期更长，自2011年2月以来六城市二手住宅成交量低位徘徊，3月的小阳春未能如期，“金九银十”亦爽约，到2011年底为止仍未出现回升的迹象。
• 价格松动 郊区楼盘领跌
• 在调控的影响下，价格快速上涨的态势被遏制。并且随着各地一手住宅市场上开发商降价促销力度的加大，二手住宅价格亦开始松动。自2011年4月以来，北京、深圳、成都、上海等城市二手住宅价格相继开始下跌。
• 供求两旺 租赁市场量价齐升
• 与买卖市场的低迷形成鲜明对比的是，租赁市场成交活跃。这主要是由于租赁市场是以实际的居住需求为基础的，受调控的影响较小。加之，受限购影响，部分购房需求转向租赁市场兑现，因此2011年租赁成交活跃，租金呈波动上涨态势。据中原统计数据显示，自去年四季度以来，五大城市二手住宅租赁成交面积所占比重逐步攀升，至2011年第四季度，该比重均在60%~85%之间。其中北京由于限购政策最为严格，而且外来人口规模也较大，因此租赁成交比重在五大城市中高居榜首，达85%。

（二）三大因素致二手楼市持续低迷

• 信贷紧缩 二手交易难度增加
• 在2010年宏观调控以前，商业贷款购房者比重约为7成。因此，信贷收紧对二手房成交影响重大。信贷收紧主要体现在两方面：一是首付比例、利率的提高导致购房者的购房成本增加；二是额度紧张以及审查条件严苛，导致二手房交易在获取贷款方面难度大增，并且银行在新房和二手房之间则更愿意将贷款投入新房市场。
• 业主惜售 流通性受限
• 限购和限贷政策出台后，对于打压房价起到了立竿见影的效果，但同时也再来一些负面影响，极大地阻碍了二手房市场的流通性。根据中原统计数据显示，2011年全国五大城市二手住宅流通率均不超过2.0%，较前两年有不同程度的回落。
• 一二手房价格倒挂 需求遭遇分流
• 与二手房市场业主惜售而报价高企不同，在新房市场，则是越来越多的开发商加大降价促销力度，一手房项目采取低价入市的策略，售价低于周边二手房价格，致使一二手房价格出现倒挂情况。由于一手房价格上的优势，成功分流了周边的二手房需求，对于原本成交已十分惨淡的二手房市场无异于是雪上加霜。

（一）销售跑赢住宅 租金再创新高

• 销售表现良好 明显优于住宅
• 2011年1-10月，全国写字楼销售面积达1472.8万平方米，同比增长14.4%，明显优于同期住宅销售9.0%的增幅。从2010年开始，写字楼的销售表现开始明显优于同期住宅的销售表现，住宅调控对资金的挤出效果十分明显，大量资金转向写字楼市场。
• 价格快速上升 北京强势领涨
• 随着写字楼成交量的稳定增长，写字楼价格也出现加速上涨。2011年1-10月，8个主要城市样本甲级写字楼价格均出现明显上涨。价格上涨幅度超过10%的城市分别有北京、上海、广州、深圳、南京，其中北京以40%的涨幅位居榜首，远超其他一线城市。
• 租赁需求旺盛 入住率持续提升
• 一个城市写字楼的入住水平能够反映出当地写字楼市场的供求关系，如果入住率率过低，表明这个城市写字楼市场供大于求，反之则表明这个城市写字楼供不应求。根据中原集团研究中心对中国8个主要城市甲级写字楼市场的监测，截止2011年10月，8个城市的平均甲级写字楼入住率为91%。
• 租金全面上涨 刷新历史新高
• 受写字楼入住率持续提升的影响，2011年8个主要城市写字楼租金全面上涨，其中入住率较高的一线城市租金平均上涨20%，二线城市平均上涨10%，北京以32%的年度涨幅位居各城市之首。目前除上海外，其他城市的租金水平已超过金融危机前的峰值。

（三）供应持续攀升 新兴商务区涌现

• 新开工加速增长 未来供应处高位
• 2011年，全国写字楼竣工面积将达到2595万平方米，同比增长48.4%。按照写字楼的施工周期，写字楼从新开工到竣工的周期一般为3年。根据统计规律，正常情况下，写字楼年度的竣工面积为其三年前写字楼新开工面积的90%-100%，以95%为平均值。根据2009-2011年全国写字楼的新开工面积计算，预计2012—2014年的写字楼竣工面积将分别达到2673、3494、5216万平方米，环比分别增长3.02%、30.71%、49.28%。
• 发达城市供应占半 二线城市后来居上
• 2011年1-9月，国内12个发达城市写字楼施工面积6218.56万平方米，占全国写字楼施工面积14559.72万平方米的42.71%，其中北京、上海、广州、深圳四个一线发达城市写字楼的施工面积占全部比例接近一半，发达城市依然是写字楼开发的主战场。从增长速度来看，8个二线城市和其他城市施工面积的增长速度远远高于一线城市。
• 土地供应增加 占比快速攀升
• 一方面，住宅用地出让困难，另一方面，商办市场买卖火热，地方政府顺势而为的出让了大量的商办用地。2011年1-11月，13个重点城市商办用地出让金及占比均出现大幅增加。其中土地出让金同比增长63%，占比从2010年的17%上升到31%。
• 新兴商务区崛起 二线CBD后来居上
• 全国8个主要城市的写字楼市场均出现了新兴的商务区。其中北京有丰台总部基地、丽泽金融商务区等；上海有长风、外滩、滨江、虹桥枢纽商务区等；广州、深圳也分别有琶洲和后海商务区规划。与一线城市相比，成都、杭州、重庆、南京目前写字楼的建设密集区为新规划的中央商务区，即CBD。这四个CBD分别为成都天府新城CBD、杭州钱江新城CBD、重庆江北嘴CBD、南京河西CBD